第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記
（解讀：不動(dòng)產(chǎn)的登記，就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。）
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
（解讀：這里是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)的“物權(quán)”，根據(jù)物權(quán)的定義，就是所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而這三個(gè)種類(lèi)又包括有十一項(xiàng)內(nèi)容，每一個(gè)內(nèi)容都可能發(fā)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，那么登記的范圍就非常寬了?！拔唇?jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。什么法律會(huì)另有規(guī)定？是不是意味著承認(rèn)《民法通則》和《合同法》規(guī)定的民事行為和合同的有效條件？）
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
（解讀：不是說(shuō)平等保護(hù)嗎？本法不是把國(guó)家也列為市場(chǎng)主體嗎？憑什么國(guó)家可以不登記？顯然什么都要和國(guó)家平等是不現(xiàn)實(shí)的。）
第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
（解讀：既然要另定，此處何必多此一舉？這一條和246條可由地方性法規(guī)做出規(guī)定相矛盾。）
第十一條 當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。
（解讀：上一條不是說(shuō)了要統(tǒng)一制定登記制度嗎？）
第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；
（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；
（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。
（解讀：民事法律規(guī)定行政機(jī)關(guān)的職責(zé)合適嗎？有必要嗎？有效嗎？）
第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；
（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
（解讀：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是行政主體吧？其行為用民事法律規(guī)范合適嗎？有禁止性規(guī)定就應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的罰則，這種半吊子式的規(guī)定，不是等于沒(méi)說(shuō)嗎？）
第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：第九條規(guī)定“經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，至于登記載于何處，與當(dāng)事人有何關(guān)系？當(dāng)事人只能以登記證書(shū)為產(chǎn)權(quán)憑證，法院也應(yīng)以證書(shū)為依據(jù)，是否載于登記簿，是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部的事，當(dāng)事人怎么知道？）
第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
（解讀：關(guān)于生效條件，已經(jīng)是第三種說(shuō)法了，第九條是：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l是：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”這兩條都只說(shuō)要登記，但是沒(méi)有明確登記的義務(wù)人，也沒(méi)有明確變動(dòng)的原因。這一條明確主體是當(dāng)事人，變動(dòng)的原因是合同。只要合同成立，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就生效。合同中也許有合同生效條款，也許有針對(duì)物權(quán)的變更有專(zhuān)門(mén)的約定，總之，是以當(dāng)事人的約定為物權(quán)變更的生效條件。法律另有規(guī)定除外，這是民事行為或合同有效的通用條件。民事行為有效條件之一就是不違反律規(guī)定和社會(huì)公共利益。這里是以合同生效為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的有效條件，未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。這三條放在一起看，是不是讓人越看越糊涂？）
第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
（解讀：登記薄是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部的憑證，對(duì)外應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)證書(shū)為憑證才對(duì)吧？）
第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
（解讀：現(xiàn)在是什么時(shí)代了？數(shù)碼技術(shù)早已普及，登記早已脫離了手工操作，電腦輸入打印一式數(shù)份，怎么會(huì)不一致？既然“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”，那么產(chǎn)權(quán)證書(shū)就應(yīng)當(dāng)是法定的合法有效證明。登記薄應(yīng)是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部憑證，對(duì)外是無(wú)效的。如果發(fā)生糾紛，對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，只能以權(quán)屬證書(shū)證明自己的權(quán)利，對(duì)人民法院來(lái)說(shuō)，只能以權(quán)屬證書(shū)為依據(jù)。至于登記薄，誰(shuí)知道后來(lái)改過(guò)沒(méi)有？豈能以登記薄為準(zhǔn)？如果登記不一致，也只能是你登記機(jī)構(gòu)的原因，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)通知當(dāng)事人辦理變更加以糾正，并公告聲明原證作廢。如果未能及時(shí)糾正和公告，造成的后果應(yīng)由登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。本條這樣規(guī)定，勢(shì)必造成兩個(gè)互相矛盾的有效憑證并存，豈不是自找麻煩？作為一個(gè)基本法律，規(guī)定得太細(xì)，又如此不嚴(yán)密，是不是有失水準(zhǔn)？）
第十八條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
（解讀：既然是公示，理應(yīng)是任何人都可以查詢(xún)才對(duì)吧？）
第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
（解讀：這一條還是沒(méi)有擺正登記薄和權(quán)屬證書(shū)的關(guān)系。權(quán)利人和利害關(guān)系人只能對(duì)權(quán)屬證書(shū)表示異議，如是果對(duì)權(quán)屬證書(shū)沒(méi)有異議，又何必去查登記??？又如何知道登記薄有誤？如果對(duì)權(quán)屬證書(shū)有異議，才會(huì)申請(qǐng)變更吧？如果發(fā)生糾紛，還是應(yīng)當(dāng)按第十七條解讀的方法辦理才對(duì)吧？）
第二十條 當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
（解讀：也就是說(shuō)，預(yù)告登記可以對(duì)抗第三人。預(yù)告失效是自動(dòng)失效？如果不公告，其他人如何知道？）
第二十一條 當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（解讀：登記機(jī)構(gòu)難道不應(yīng)擔(dān)責(zé)任？偽造材料虛假登記是不是觸犯行政法規(guī)或刑法？）
因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。
（解讀：登記錯(cuò)誤是否屬瀆職行為？賠償是否屬?lài)?guó)家賠償？向造成錯(cuò)誤的人追償屬民事糾紛還是行政處罰？）
第二十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。
（解讀：這一條多余，而且與246條有矛盾。）
第二節(jié) 動(dòng)產(chǎn)交付
（解讀：前一節(jié)說(shuō)的是不動(dòng)產(chǎn)變更的有效條件，這一節(jié)是說(shuō)動(dòng)產(chǎn)的變更有效條件。）
第二十三條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
（交付是一個(gè)過(guò)程，有延遲交付，郵寄交付，轉(zhuǎn)交付，暫不交付，視同交付，對(duì)沖交付，情況太復(fù)雜。自交付時(shí)發(fā)生效力，不能簡(jiǎn)單理解為脫離了交付人之手或是到了接收人之手。有時(shí)是交付人離手就算生效，有時(shí)則是接收人簽收才算有效。）
第二十四條 船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
（解讀：與不動(dòng)產(chǎn)的要求一樣了。這樣前面第六條“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”表達(dá)就不夠完整?！吧埔獾谌恕笔莻€(gè)模糊概念。實(shí)際上，應(yīng)當(dāng)規(guī)定“具有權(quán)屬證書(shū)的動(dòng)產(chǎn)，在發(fā)生變更時(shí)應(yīng)將權(quán)屬證書(shū)一并變更或交付。動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)是物權(quán)的合法憑證，他人不得對(duì)抗”。例如在購(gòu)賣(mài)二手車(chē)時(shí)，能不過(guò)戶(hù)嗎？不過(guò)戶(hù)或者不能過(guò)戶(hù)，其中必然有鬼，即使是“善意第三人”購(gòu)買(mǎi)了，也不能對(duì)抗持有合法權(quán)屬證書(shū)的所有人吧？）
第二十五條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：這一條實(shí)在很難讀懂，因?yàn)樾袨橹黧w沒(méi)有交等清楚。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓的主體是誰(shuí)？難道不是權(quán)利人？在設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人的權(quán)利從何而來(lái)？又依什么法可以占有該動(dòng)產(chǎn)？“法律行為”又作何解？是民事法律行為還是其他法律行為？“法律行為”的生效條件又是什么？如果在設(shè)立和轉(zhuǎn)達(dá)讓前法律行為已經(jīng)生效，還需要設(shè)立和轉(zhuǎn)讓嗎？這種情況大約在繼承中有可能發(fā)生，例如動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)被繼承人占有，當(dāng)被繼承人死亡時(shí)，繼承開(kāi)始，其物權(quán)發(fā)生法律效力。但是繼承人不是依法占有，而是根據(jù)當(dāng)事人合意或約定占有，所以這里應(yīng)是“合法占有”而不是“依法占有”。）
第二十六條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。
（解讀：這里第三人“依法占有”也應(yīng)當(dāng)是“合法占有”。例如有一件動(dòng)產(chǎn)存放在第三人處，可以用轉(zhuǎn)讓取貨憑證的方法代替交付。如果第三人是依法占有，憑什么要返還？）
第二十七條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒?dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有可以由當(dāng)事人約定，物權(quán)變更自約定生效時(shí)生效。注意本法所謂物權(quán)，包括了所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。權(quán)屬變更只要權(quán)屬證書(shū)變更就可以成立，動(dòng)產(chǎn)本身完全可以不發(fā)生移動(dòng)?，F(xiàn)實(shí)中，所有人變了好幾個(gè)，而動(dòng)產(chǎn)根本就沒(méi)有移動(dòng)過(guò)的情況多的是。）
第三節(jié) 其他規(guī)定
（解讀：這里的其他規(guī)定，還是關(guān)于物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更消滅的規(guī)定。）
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：對(duì)于生效的法律文書(shū)，還有個(gè)執(zhí)行的過(guò)程，是否能夠執(zhí)行，是另一回事。生效的法律文書(shū)不能執(zhí)行或不必執(zhí)行的情況也多的是，例如重慶釘子戶(hù)事件，生效的判決就沒(méi)有執(zhí)行。）
第二十九條 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：《繼承法》規(guī)定繼承自被繼承人死亡開(kāi)始。繼承有法定繼承和遺囑繼承，遺囑繼承可能附有生效條件，那么物權(quán)就有可能在條件成就時(shí)生效。注意繼承一般是指財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的繼承，要按法律的規(guī)定，可以繼承的才能繼承。）
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：這里倒是“合法”而不是“依法”了。建造、拆除只要行為只要成就便有效嗎？就不須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)或者登記嗎？以合法建造的名義建章建設(shè)的情況多的是，豈不是為違章建筑開(kāi)綠燈了嗎？與《建筑法》規(guī)定一致嗎？）
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
（解讀：這里“享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的”是誰(shuí)？籠統(tǒng)的說(shuō)，是權(quán)利人。根據(jù)前面三條，應(yīng)分別是生效法律文書(shū)權(quán)利人，繼承人和不動(dòng)產(chǎn)建造人、拆除人。權(quán)利人處分該物權(quán)時(shí)，自然是在取得物權(quán)之后而具有處分權(quán)時(shí)。處分該物權(quán)，是哪個(gè)物權(quán)？生效法律文書(shū)的權(quán)利人執(zhí)行法律文書(shū)時(shí)，難道還要先登記嗎？經(jīng)承人繼承的不動(dòng)產(chǎn)，不登記難道就無(wú)效嗎？房子已經(jīng)建起來(lái)了或者已經(jīng)拆除了，“不發(fā)生物權(quán)效力”從可說(shuō)起？）
綜上所述，本章所述物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅，實(shí)際上就是民事法律行為的有效性條件。民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。其有效條件《民法這則》中有明確的規(guī)定，即第五十五條： “民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實(shí)；
（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。
本章所說(shuō)的合同效力，登記效力，和法律規(guī)定的效力，都應(yīng)以此為基礎(chǔ)。
第二章就解讀到此。
（解讀：不動(dòng)產(chǎn)的登記，就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記。）
第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
（解讀：這里是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)的“物權(quán)”，根據(jù)物權(quán)的定義，就是所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而這三個(gè)種類(lèi)又包括有十一項(xiàng)內(nèi)容，每一個(gè)內(nèi)容都可能發(fā)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，那么登記的范圍就非常寬了?！拔唇?jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。什么法律會(huì)另有規(guī)定？是不是意味著承認(rèn)《民法通則》和《合同法》規(guī)定的民事行為和合同的有效條件？）
依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
（解讀：不是說(shuō)平等保護(hù)嗎？本法不是把國(guó)家也列為市場(chǎng)主體嗎？憑什么國(guó)家可以不登記？顯然什么都要和國(guó)家平等是不現(xiàn)實(shí)的。）
第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
（解讀：既然要另定，此處何必多此一舉？這一條和246條可由地方性法規(guī)做出規(guī)定相矛盾。）
第十一條 當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。
（解讀：上一條不是說(shuō)了要統(tǒng)一制定登記制度嗎？）
第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；
（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；
（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。
（解讀：民事法律規(guī)定行政機(jī)關(guān)的職責(zé)合適嗎？有必要嗎？有效嗎？）
第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：
（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；
（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；
（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
（解讀：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是行政主體吧？其行為用民事法律規(guī)范合適嗎？有禁止性規(guī)定就應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的罰則，這種半吊子式的規(guī)定，不是等于沒(méi)說(shuō)嗎？）
第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：第九條規(guī)定“經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，至于登記載于何處，與當(dāng)事人有何關(guān)系？當(dāng)事人只能以登記證書(shū)為產(chǎn)權(quán)憑證，法院也應(yīng)以證書(shū)為依據(jù)，是否載于登記簿，是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部的事，當(dāng)事人怎么知道？）
第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
（解讀：關(guān)于生效條件，已經(jīng)是第三種說(shuō)法了，第九條是：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l是：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”這兩條都只說(shuō)要登記，但是沒(méi)有明確登記的義務(wù)人，也沒(méi)有明確變動(dòng)的原因。這一條明確主體是當(dāng)事人，變動(dòng)的原因是合同。只要合同成立，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就生效。合同中也許有合同生效條款，也許有針對(duì)物權(quán)的變更有專(zhuān)門(mén)的約定，總之，是以當(dāng)事人的約定為物權(quán)變更的生效條件。法律另有規(guī)定除外，這是民事行為或合同有效的通用條件。民事行為有效條件之一就是不違反律規(guī)定和社會(huì)公共利益。這里是以合同生效為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的有效條件，未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。這三條放在一起看，是不是讓人越看越糊涂？）
第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。
（解讀：登記薄是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部的憑證，對(duì)外應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)證書(shū)為憑證才對(duì)吧？）
第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
（解讀：現(xiàn)在是什么時(shí)代了？數(shù)碼技術(shù)早已普及，登記早已脫離了手工操作，電腦輸入打印一式數(shù)份，怎么會(huì)不一致？既然“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”，那么產(chǎn)權(quán)證書(shū)就應(yīng)當(dāng)是法定的合法有效證明。登記薄應(yīng)是登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部憑證，對(duì)外是無(wú)效的。如果發(fā)生糾紛，對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，只能以權(quán)屬證書(shū)證明自己的權(quán)利，對(duì)人民法院來(lái)說(shuō)，只能以權(quán)屬證書(shū)為依據(jù)。至于登記薄，誰(shuí)知道后來(lái)改過(guò)沒(méi)有？豈能以登記薄為準(zhǔn)？如果登記不一致，也只能是你登記機(jī)構(gòu)的原因，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)通知當(dāng)事人辦理變更加以糾正，并公告聲明原證作廢。如果未能及時(shí)糾正和公告，造成的后果應(yīng)由登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。本條這樣規(guī)定，勢(shì)必造成兩個(gè)互相矛盾的有效憑證并存，豈不是自找麻煩？作為一個(gè)基本法律，規(guī)定得太細(xì)，又如此不嚴(yán)密，是不是有失水準(zhǔn)？）
第十八條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
（解讀：既然是公示，理應(yīng)是任何人都可以查詢(xún)才對(duì)吧？）
第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
（解讀：這一條還是沒(méi)有擺正登記薄和權(quán)屬證書(shū)的關(guān)系。權(quán)利人和利害關(guān)系人只能對(duì)權(quán)屬證書(shū)表示異議，如是果對(duì)權(quán)屬證書(shū)沒(méi)有異議，又何必去查登記??？又如何知道登記薄有誤？如果對(duì)權(quán)屬證書(shū)有異議，才會(huì)申請(qǐng)變更吧？如果發(fā)生糾紛，還是應(yīng)當(dāng)按第十七條解讀的方法辦理才對(duì)吧？）
第二十條 當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
（解讀：也就是說(shuō)，預(yù)告登記可以對(duì)抗第三人。預(yù)告失效是自動(dòng)失效？如果不公告，其他人如何知道？）
第二十一條 當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（解讀：登記機(jī)構(gòu)難道不應(yīng)擔(dān)責(zé)任？偽造材料虛假登記是不是觸犯行政法規(guī)或刑法？）
因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。
（解讀：登記錯(cuò)誤是否屬瀆職行為？賠償是否屬?lài)?guó)家賠償？向造成錯(cuò)誤的人追償屬民事糾紛還是行政處罰？）
第二十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。
（解讀：這一條多余，而且與246條有矛盾。）
第二節(jié) 動(dòng)產(chǎn)交付
（解讀：前一節(jié)說(shuō)的是不動(dòng)產(chǎn)變更的有效條件，這一節(jié)是說(shuō)動(dòng)產(chǎn)的變更有效條件。）
第二十三條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
（交付是一個(gè)過(guò)程，有延遲交付，郵寄交付，轉(zhuǎn)交付，暫不交付，視同交付，對(duì)沖交付，情況太復(fù)雜。自交付時(shí)發(fā)生效力，不能簡(jiǎn)單理解為脫離了交付人之手或是到了接收人之手。有時(shí)是交付人離手就算生效，有時(shí)則是接收人簽收才算有效。）
第二十四條 船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
（解讀：與不動(dòng)產(chǎn)的要求一樣了。這樣前面第六條“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”表達(dá)就不夠完整?！吧埔獾谌恕笔莻€(gè)模糊概念。實(shí)際上，應(yīng)當(dāng)規(guī)定“具有權(quán)屬證書(shū)的動(dòng)產(chǎn)，在發(fā)生變更時(shí)應(yīng)將權(quán)屬證書(shū)一并變更或交付。動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)是物權(quán)的合法憑證，他人不得對(duì)抗”。例如在購(gòu)賣(mài)二手車(chē)時(shí)，能不過(guò)戶(hù)嗎？不過(guò)戶(hù)或者不能過(guò)戶(hù)，其中必然有鬼，即使是“善意第三人”購(gòu)買(mǎi)了，也不能對(duì)抗持有合法權(quán)屬證書(shū)的所有人吧？）
第二十五條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：這一條實(shí)在很難讀懂，因?yàn)樾袨橹黧w沒(méi)有交等清楚。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓的主體是誰(shuí)？難道不是權(quán)利人？在設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人的權(quán)利從何而來(lái)？又依什么法可以占有該動(dòng)產(chǎn)？“法律行為”又作何解？是民事法律行為還是其他法律行為？“法律行為”的生效條件又是什么？如果在設(shè)立和轉(zhuǎn)達(dá)讓前法律行為已經(jīng)生效，還需要設(shè)立和轉(zhuǎn)讓嗎？這種情況大約在繼承中有可能發(fā)生，例如動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)被繼承人占有，當(dāng)被繼承人死亡時(shí)，繼承開(kāi)始，其物權(quán)發(fā)生法律效力。但是繼承人不是依法占有，而是根據(jù)當(dāng)事人合意或約定占有，所以這里應(yīng)是“合法占有”而不是“依法占有”。）
第二十六條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。
（解讀：這里第三人“依法占有”也應(yīng)當(dāng)是“合法占有”。例如有一件動(dòng)產(chǎn)存放在第三人處，可以用轉(zhuǎn)讓取貨憑證的方法代替交付。如果第三人是依法占有，憑什么要返還？）
第二十七條 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒?dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有可以由當(dāng)事人約定，物權(quán)變更自約定生效時(shí)生效。注意本法所謂物權(quán)，包括了所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。權(quán)屬變更只要權(quán)屬證書(shū)變更就可以成立，動(dòng)產(chǎn)本身完全可以不發(fā)生移動(dòng)?，F(xiàn)實(shí)中，所有人變了好幾個(gè)，而動(dòng)產(chǎn)根本就沒(méi)有移動(dòng)過(guò)的情況多的是。）
第三節(jié) 其他規(guī)定
（解讀：這里的其他規(guī)定，還是關(guān)于物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更消滅的規(guī)定。）
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：對(duì)于生效的法律文書(shū)，還有個(gè)執(zhí)行的過(guò)程，是否能夠執(zhí)行，是另一回事。生效的法律文書(shū)不能執(zhí)行或不必執(zhí)行的情況也多的是，例如重慶釘子戶(hù)事件，生效的判決就沒(méi)有執(zhí)行。）
第二十九條 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：《繼承法》規(guī)定繼承自被繼承人死亡開(kāi)始。繼承有法定繼承和遺囑繼承，遺囑繼承可能附有生效條件，那么物權(quán)就有可能在條件成就時(shí)生效。注意繼承一般是指財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的繼承，要按法律的規(guī)定，可以繼承的才能繼承。）
第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
（解讀：這里倒是“合法”而不是“依法”了。建造、拆除只要行為只要成就便有效嗎？就不須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)或者登記嗎？以合法建造的名義建章建設(shè)的情況多的是，豈不是為違章建筑開(kāi)綠燈了嗎？與《建筑法》規(guī)定一致嗎？）
第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。
（解讀：這里“享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的”是誰(shuí)？籠統(tǒng)的說(shuō)，是權(quán)利人。根據(jù)前面三條，應(yīng)分別是生效法律文書(shū)權(quán)利人，繼承人和不動(dòng)產(chǎn)建造人、拆除人。權(quán)利人處分該物權(quán)時(shí)，自然是在取得物權(quán)之后而具有處分權(quán)時(shí)。處分該物權(quán)，是哪個(gè)物權(quán)？生效法律文書(shū)的權(quán)利人執(zhí)行法律文書(shū)時(shí)，難道還要先登記嗎？經(jīng)承人繼承的不動(dòng)產(chǎn)，不登記難道就無(wú)效嗎？房子已經(jīng)建起來(lái)了或者已經(jīng)拆除了，“不發(fā)生物權(quán)效力”從可說(shuō)起？）
綜上所述，本章所述物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅，實(shí)際上就是民事法律行為的有效性條件。民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的合法行為。其有效條件《民法這則》中有明確的規(guī)定，即第五十五條： “民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實(shí)；
（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。
本章所說(shuō)的合同效力，登記效力，和法律規(guī)定的效力，都應(yīng)以此為基礎(chǔ)。
第二章就解讀到此。