【摘要】 通過對房地產(chǎn)項目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過程控制，即前期設(shè)計、前期開發(fā)成本、施工成本、融資費用、稅務(wù)策劃等實行全面目標成本管理，是目前宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。
1 確定項目成本目標
在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計，并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應(yīng)在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。
房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得經(jīng)濟效益。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設(shè)項目經(jīng)濟效益。
目前房地產(chǎn)項目設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對工程項目做進一步測算優(yōu)化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2 項目目標成本的控制
項目成本目標確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。
2．1合理安排工程周期
項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節(jié)點進行有效控制。從工程施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程準備階段與總承包單位制定的施工方案，合理安排施工順序，按照設(shè)計要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。
同時，根據(jù)建設(shè)周期，施工進度，相應(yīng)地安排各項配套工作的時間節(jié)點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。
2．2嚴格控制建安成本
嚴格控制建安成本，降低工程造價是房地產(chǎn)項目目標成本管理的又一重要內(nèi)容。實際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預(yù)期收益的情況時有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應(yīng)聘實際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進和優(yōu)化設(shè)計，進請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。
成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單，施工簽證單）后施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應(yīng)及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議?？傊?，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。
1 確定項目成本目標
在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計，并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應(yīng)在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。
房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得經(jīng)濟效益。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設(shè)項目經(jīng)濟效益。
目前房地產(chǎn)項目設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對工程項目做進一步測算優(yōu)化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2 項目目標成本的控制
項目成本目標確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。
2．1合理安排工程周期
項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節(jié)點進行有效控制。從工程施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程準備階段與總承包單位制定的施工方案，合理安排施工順序，按照設(shè)計要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。
同時，根據(jù)建設(shè)周期，施工進度，相應(yīng)地安排各項配套工作的時間節(jié)點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。
2．2嚴格控制建安成本
嚴格控制建安成本，降低工程造價是房地產(chǎn)項目目標成本管理的又一重要內(nèi)容。實際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預(yù)期收益的情況時有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應(yīng)聘實際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進和優(yōu)化設(shè)計，進請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。
成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單，施工簽證單）后施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應(yīng)及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議?？傊?，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。