二、我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策
1、住宅建設(shè)成為今后的熱點(diǎn)
進(jìn)入1996年，在房地產(chǎn)業(yè)處于低潮，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，商品房大量積壓之時(shí)，傳來(lái)了令業(yè)內(nèi)人士振奮的信息：國(guó)家紀(jì)委主任陳錦華在關(guān)于發(fā)展住房建設(shè)的談話中指出，人民生活與生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間，有一個(gè)很好的結(jié)合點(diǎn)，這就是住房。在實(shí)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展“九五”計(jì)劃時(shí)，要把住房建設(shè)確定為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，把住宅消費(fèi)作為消費(fèi)熱點(diǎn)。1998年，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)土資源部為了貫徹實(shí)施《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，向各省、市、自治區(qū)下發(fā)了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見(jiàn)》，明確指出今后住宅尤其是安居工程將是國(guó)家大力支持的建設(shè)項(xiàng)目，國(guó)家將對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)項(xiàng)目予以一定的政策傾斜，在房地產(chǎn)使用費(fèi)、建設(shè)配套費(fèi)和稅金上給予一定程度的優(yōu)惠，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)投資住宅建設(shè)。
同時(shí)，為了鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買住房產(chǎn)品，全國(guó)部分城市相繼開(kāi)始實(shí)行住房分配貨幣化。天津市政府決定從1999年6月30日起，在全市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位一律停止住房實(shí)物分配，改為貨幣分配。這一措施將傳統(tǒng)的住房分配方式改為新的住房消費(fèi)方式，即普通職工可以通過(guò)公積金貸款或商業(yè)銀行住房抵押貸款來(lái)購(gòu)置自己的住房，從而將大大地推動(dòng)住房消費(fèi)。國(guó)家同時(shí)也相應(yīng)放寬購(gòu)房貸款的政策并對(duì)住房產(chǎn)品交易的各項(xiàng)稅費(fèi)作出較大的下調(diào)，進(jìn)一步搞活二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2、加大積壓商品住房的處理力度
在前面我們?cè)徇^(guò)，1998年底全國(guó)積壓的商品房達(dá)8000萬(wàn)平方米，其中空置一年以上的占總量的50%左右，形成一種建房越多，積壓的閑置房數(shù)量越多的不良現(xiàn)象。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料顯示，每年新增的空置商品房大約在1000萬(wàn)平方米左右，不良資產(chǎn)的增加會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，為了防止泰國(guó)式金融危機(jī)的產(chǎn)生，國(guó)家下決心大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)：一方面實(shí)行政策傾斜，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，另一方面則大力清理積壓商品房。1999年7月14日，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》的通知(國(guó)辦發(fā)[1999]62號(hào))就是一種信號(hào)，在試點(diǎn)方案中明確提出“盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境”。另外，廈門、廣州及全國(guó)許多城市也都開(kāi)始或醞釀?lì)愃频奶幚矸e壓商品房的方案，在今后一段時(shí)期，將有相應(yīng)的政策出臺(tái)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)政治環(huán)境變化趨勢(shì)分析
1、消除供需矛盾的關(guān)鍵是調(diào)整住戶的售價(jià)
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)供求失衡的現(xiàn)象普遍存在，在寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)中供過(guò)于求，因此造成房?jī)r(jià)和租金下滑。由于宏觀政策更傾向于普通商品房的建設(shè)，在一定時(shí)期，這個(gè)市場(chǎng)無(wú)法有更大的改觀。如上所述，國(guó)家在今后一定時(shí)間內(nèi)將大力支持普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，以求帶來(lái)全社會(huì)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。但目前供求矛盾將嚴(yán)重影響國(guó)家這一政策的實(shí)施后果，假如國(guó)家大力支持下卻出現(xiàn)更多的積壓商品房，結(jié)果與政策的初衷是南轅北轍了，下一步如何實(shí)現(xiàn)供求平衡將是國(guó)家首要的目標(biāo)。住房供求平衡的實(shí)現(xiàn)受兩方面因素的制約，一是通貨膨脹因素，二是有效需求不足的因素。
通貨膨脹因素的影響主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)暴漲。按其成因不同可分為三類，一是成本推進(jìn)型房?jī)r(jià)上漲，即因各種稅費(fèi)上漲導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲;二是結(jié)構(gòu)型房?jī)r(jià)上漲，即因其他社會(huì)消費(fèi)品價(jià)格上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲;三是需求拉上型房?jī)r(jià)上漲，即因居民對(duì)住房的有效需求膨脹而引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲。近兩年來(lái)國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)處于通貨緊縮時(shí)期。各種消費(fèi)品價(jià)格不漲反跌，國(guó)家也在逐步減少對(duì)住房建設(shè)的各項(xiàng)稅收和費(fèi)用，居民對(duì)于住房的有效需求不足現(xiàn)象明顯。因此從通脹的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的動(dòng)因。
如前所述，目前中國(guó)住房市場(chǎng)最明顯的特征是有效需求不足，主要表現(xiàn)為大量房屋閑置，同時(shí)居民住房消費(fèi)水平并無(wú)明顯改善。住房有效需求不足的成因有二，一是社會(huì)分配不合理，居民收入差距擴(kuò)大，大部分居民的住房消費(fèi)能力不足而導(dǎo)致住房有效需求不足。從我國(guó)目前的情形來(lái)看，這兩方面的影響同時(shí)存在。一方面，雖然人們都在抱怨房?jī)r(jià)太高，房?jī)r(jià)收入比大于7，部分大、中城市甚至接近或超過(guò)10(據(jù)世界銀行考察的結(jié)果，住房?jī)r(jià)格與年收入之比為5才具備支付消費(fèi)的能力)，但商品房?jī)r(jià)格仍然居高不下;另一方面，我國(guó)商品房空置面積呈逐年加速上升趨勢(shì)，表明居民住房消費(fèi)有效需求不足。對(duì)于第一種原因，由于體制的問(wèn)題，在近期內(nèi)很難有很大的改觀，因此解決供求矛盾的焦點(diǎn)就在如何刺激居民的有效需求上。1996年，建設(shè)部葉如棠副部長(zhǎng)指出：“要實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略性決策，必須有一個(gè)重大的政策調(diào)整?！敝饕呐e措有：取消福利分房，提高房租，增加職工工資，減少稅收，減低房?jī)r(jià)，“按揭”要搞，利率要降低。至1999年底，上述政策性措施陸續(xù)出臺(tái)，但只有房?jī)r(jià)還未有較大動(dòng)作。隨著時(shí)間的推移，降低房?jī)r(jià)的呼聲和要求愈來(lái)愈大，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)并未隨上述政策出臺(tái)一段時(shí)期后有明顯起色(目前看來(lái)效果并不明顯)，短期內(nèi)大幅度提高職工收入或改變收入，消費(fèi)預(yù)期心理有很大的難度，因此政策性房?jī)r(jià)的下調(diào)將越來(lái)越可能成為下一步政策現(xiàn)實(shí)。
1、住宅建設(shè)成為今后的熱點(diǎn)
進(jìn)入1996年，在房地產(chǎn)業(yè)處于低潮，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，商品房大量積壓之時(shí)，傳來(lái)了令業(yè)內(nèi)人士振奮的信息：國(guó)家紀(jì)委主任陳錦華在關(guān)于發(fā)展住房建設(shè)的談話中指出，人民生活與生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間，有一個(gè)很好的結(jié)合點(diǎn)，這就是住房。在實(shí)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展“九五”計(jì)劃時(shí)，要把住房建設(shè)確定為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，把住宅消費(fèi)作為消費(fèi)熱點(diǎn)。1998年，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)土資源部為了貫徹實(shí)施《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，向各省、市、自治區(qū)下發(fā)了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見(jiàn)》，明確指出今后住宅尤其是安居工程將是國(guó)家大力支持的建設(shè)項(xiàng)目，國(guó)家將對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)項(xiàng)目予以一定的政策傾斜，在房地產(chǎn)使用費(fèi)、建設(shè)配套費(fèi)和稅金上給予一定程度的優(yōu)惠，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)投資住宅建設(shè)。
同時(shí)，為了鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買住房產(chǎn)品，全國(guó)部分城市相繼開(kāi)始實(shí)行住房分配貨幣化。天津市政府決定從1999年6月30日起，在全市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位一律停止住房實(shí)物分配，改為貨幣分配。這一措施將傳統(tǒng)的住房分配方式改為新的住房消費(fèi)方式，即普通職工可以通過(guò)公積金貸款或商業(yè)銀行住房抵押貸款來(lái)購(gòu)置自己的住房，從而將大大地推動(dòng)住房消費(fèi)。國(guó)家同時(shí)也相應(yīng)放寬購(gòu)房貸款的政策并對(duì)住房產(chǎn)品交易的各項(xiàng)稅費(fèi)作出較大的下調(diào)，進(jìn)一步搞活二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2、加大積壓商品住房的處理力度
在前面我們?cè)徇^(guò)，1998年底全國(guó)積壓的商品房達(dá)8000萬(wàn)平方米，其中空置一年以上的占總量的50%左右，形成一種建房越多，積壓的閑置房數(shù)量越多的不良現(xiàn)象。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料顯示，每年新增的空置商品房大約在1000萬(wàn)平方米左右，不良資產(chǎn)的增加會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，為了防止泰國(guó)式金融危機(jī)的產(chǎn)生，國(guó)家下決心大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)：一方面實(shí)行政策傾斜，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，另一方面則大力清理積壓商品房。1999年7月14日，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》的通知(國(guó)辦發(fā)[1999]62號(hào))就是一種信號(hào)，在試點(diǎn)方案中明確提出“盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境”。另外，廈門、廣州及全國(guó)許多城市也都開(kāi)始或醞釀?lì)愃频奶幚矸e壓商品房的方案，在今后一段時(shí)期，將有相應(yīng)的政策出臺(tái)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)政治環(huán)境變化趨勢(shì)分析
1、消除供需矛盾的關(guān)鍵是調(diào)整住戶的售價(jià)
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)供求失衡的現(xiàn)象普遍存在，在寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)中供過(guò)于求，因此造成房?jī)r(jià)和租金下滑。由于宏觀政策更傾向于普通商品房的建設(shè)，在一定時(shí)期，這個(gè)市場(chǎng)無(wú)法有更大的改觀。如上所述，國(guó)家在今后一定時(shí)間內(nèi)將大力支持普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，以求帶來(lái)全社會(huì)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。但目前供求矛盾將嚴(yán)重影響國(guó)家這一政策的實(shí)施后果，假如國(guó)家大力支持下卻出現(xiàn)更多的積壓商品房，結(jié)果與政策的初衷是南轅北轍了，下一步如何實(shí)現(xiàn)供求平衡將是國(guó)家首要的目標(biāo)。住房供求平衡的實(shí)現(xiàn)受兩方面因素的制約，一是通貨膨脹因素，二是有效需求不足的因素。
通貨膨脹因素的影響主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)暴漲。按其成因不同可分為三類，一是成本推進(jìn)型房?jī)r(jià)上漲，即因各種稅費(fèi)上漲導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲;二是結(jié)構(gòu)型房?jī)r(jià)上漲，即因其他社會(huì)消費(fèi)品價(jià)格上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲;三是需求拉上型房?jī)r(jià)上漲，即因居民對(duì)住房的有效需求膨脹而引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲。近兩年來(lái)國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)處于通貨緊縮時(shí)期。各種消費(fèi)品價(jià)格不漲反跌，國(guó)家也在逐步減少對(duì)住房建設(shè)的各項(xiàng)稅收和費(fèi)用，居民對(duì)于住房的有效需求不足現(xiàn)象明顯。因此從通脹的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的動(dòng)因。
如前所述，目前中國(guó)住房市場(chǎng)最明顯的特征是有效需求不足，主要表現(xiàn)為大量房屋閑置，同時(shí)居民住房消費(fèi)水平并無(wú)明顯改善。住房有效需求不足的成因有二，一是社會(huì)分配不合理，居民收入差距擴(kuò)大，大部分居民的住房消費(fèi)能力不足而導(dǎo)致住房有效需求不足。從我國(guó)目前的情形來(lái)看，這兩方面的影響同時(shí)存在。一方面，雖然人們都在抱怨房?jī)r(jià)太高，房?jī)r(jià)收入比大于7，部分大、中城市甚至接近或超過(guò)10(據(jù)世界銀行考察的結(jié)果，住房?jī)r(jià)格與年收入之比為5才具備支付消費(fèi)的能力)，但商品房?jī)r(jià)格仍然居高不下;另一方面，我國(guó)商品房空置面積呈逐年加速上升趨勢(shì)，表明居民住房消費(fèi)有效需求不足。對(duì)于第一種原因，由于體制的問(wèn)題，在近期內(nèi)很難有很大的改觀，因此解決供求矛盾的焦點(diǎn)就在如何刺激居民的有效需求上。1996年，建設(shè)部葉如棠副部長(zhǎng)指出：“要實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略性決策，必須有一個(gè)重大的政策調(diào)整?！敝饕呐e措有：取消福利分房，提高房租，增加職工工資，減少稅收，減低房?jī)r(jià)，“按揭”要搞，利率要降低。至1999年底，上述政策性措施陸續(xù)出臺(tái)，但只有房?jī)r(jià)還未有較大動(dòng)作。隨著時(shí)間的推移，降低房?jī)r(jià)的呼聲和要求愈來(lái)愈大，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)并未隨上述政策出臺(tái)一段時(shí)期后有明顯起色(目前看來(lái)效果并不明顯)，短期內(nèi)大幅度提高職工收入或改變收入，消費(fèi)預(yù)期心理有很大的難度，因此政策性房?jī)r(jià)的下調(diào)將越來(lái)越可能成為下一步政策現(xiàn)實(shí)。