（三） 會計核算舉例
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用，可以直接計入相關(guān)開發(fā)項目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個工程價款的最終結(jié)算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等），涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”辦理工程價款結(jié)算時，從“預(yù)付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。
【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過公開招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設(shè)計變更另行辦理結(jié)算），簽訂《建設(shè)工程施工合同》后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80％再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機關(guān)要求，支付工程款時應(yīng)代扣施工單位營業(yè)稅金（附加稅費略去不計）。現(xiàn)將相關(guān)帳務(wù)處理說明如下：
1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。
帳務(wù)處理為：
借：銀行存款 100萬元
貸：其他應(yīng)付款——履約保證金 100萬元
2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預(yù)付工程進度款300萬元。
帳務(wù)處理為：
借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 200萬元
——施工企業(yè)——預(yù)付工程款 300萬元
貸：銀行存款 500萬元
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫?？鄢A(yù)付款15萬元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬元（2年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。
帳務(wù)處理為：
借：原材料——庫存材料 60萬元
原材料——庫存設(shè)備 50萬元
貸：預(yù)付賬款——預(yù)付購貨款 15萬元
其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金 1.5萬元
銀行存款 93.5萬元
4、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。
帳務(wù)處理為：
借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 110萬元
貸：原材料——庫存材料 60萬元
原材料——庫存設(shè)備 50萬元
5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認，應(yīng)付工程結(jié)算價款600萬元。
帳務(wù)處理分為：
借：開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元
貸：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款 600萬元
6、次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設(shè)備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。
帳務(wù)處理為：
（1） 抵扣工程預(yù)付款和備料款
借：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款 180萬元
貸：預(yù)付賬款——預(yù)付工程款——施工企業(yè) 100萬元
預(yù)付備料款——施工企業(yè) 80萬元
（2） 代扣營業(yè)稅金
借：應(yīng)付帳款——施工企業(yè)——工程款 18萬元
貸：應(yīng)交稅費——代扣營業(yè)稅金 18萬元
（3） 實際支付工程進度款
借：應(yīng)付帳款——施工企業(yè)——工程款 402萬元
貸：銀行存款 202萬元
應(yīng)付票據(jù) 200萬元
說明：如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅，則施工單位應(yīng)開具600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務(wù)機關(guān)為施工單位代開600萬元的發(fā)票。
7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務(wù)處理就不再贅述。
8、2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價審核機構(gòu)的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產(chǎn)值4900萬元，甲方已經(jīng)確認，并進行了帳務(wù)處理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預(yù)付施工單位工程款3920萬元，應(yīng)付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財務(wù)部門辦理了財務(wù)結(jié)算。除應(yīng)該預(yù)留的工程質(zhì)量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。
帳務(wù)處理為：
借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費 600萬元
應(yīng)付帳款——施工企業(yè)－工程款 980萬元
貸：其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金 275萬元
應(yīng)交稅費——代扣營業(yè)稅金 47.4萬元
銀行存款 1257.6萬元
說明：本例中，施工單位開具的發(fā)票金額應(yīng)該是1580萬元。
以上僅僅是筆者根據(jù)新企業(yè)會計準則結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況，而提出的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中“建筑安裝工程費”的一家之言
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用，可以直接計入相關(guān)開發(fā)項目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個工程價款的最終結(jié)算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等），涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”辦理工程價款結(jié)算時，從“預(yù)付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。
【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過公開招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設(shè)計變更另行辦理結(jié)算），簽訂《建設(shè)工程施工合同》后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80％再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5％的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機關(guān)要求，支付工程款時應(yīng)代扣施工單位營業(yè)稅金（附加稅費略去不計）。現(xiàn)將相關(guān)帳務(wù)處理說明如下：
1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。
帳務(wù)處理為：
借：銀行存款 100萬元
貸：其他應(yīng)付款——履約保證金 100萬元
2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預(yù)付工程進度款300萬元。
帳務(wù)處理為：
借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 200萬元
——施工企業(yè)——預(yù)付工程款 300萬元
貸：銀行存款 500萬元
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫?？鄢A(yù)付款15萬元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬元（2年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。
帳務(wù)處理為：
借：原材料——庫存材料 60萬元
原材料——庫存設(shè)備 50萬元
貸：預(yù)付賬款——預(yù)付購貨款 15萬元
其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金 1.5萬元
銀行存款 93.5萬元
4、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。
帳務(wù)處理為：
借：預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款 110萬元
貸：原材料——庫存材料 60萬元
原材料——庫存設(shè)備 50萬元
5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認，應(yīng)付工程結(jié)算價款600萬元。
帳務(wù)處理分為：
借：開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元
貸：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款 600萬元
6、次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設(shè)備）80萬元，并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。
帳務(wù)處理為：
（1） 抵扣工程預(yù)付款和備料款
借：應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款 180萬元
貸：預(yù)付賬款——預(yù)付工程款——施工企業(yè) 100萬元
預(yù)付備料款——施工企業(yè) 80萬元
（2） 代扣營業(yè)稅金
借：應(yīng)付帳款——施工企業(yè)——工程款 18萬元
貸：應(yīng)交稅費——代扣營業(yè)稅金 18萬元
（3） 實際支付工程進度款
借：應(yīng)付帳款——施工企業(yè)——工程款 402萬元
貸：銀行存款 202萬元
應(yīng)付票據(jù) 200萬元
說明：如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅，則施工單位應(yīng)開具600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務(wù)機關(guān)為施工單位代開600萬元的發(fā)票。
7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務(wù)處理就不再贅述。
8、2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價審核機構(gòu)的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產(chǎn)值4900萬元，甲方已經(jīng)確認，并進行了帳務(wù)處理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預(yù)付施工單位工程款3920萬元，應(yīng)付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料，甲乙雙方的財務(wù)部門辦理了財務(wù)結(jié)算。除應(yīng)該預(yù)留的工程質(zhì)量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。
帳務(wù)處理為：
借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費 600萬元
應(yīng)付帳款——施工企業(yè)－工程款 980萬元
貸：其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金 275萬元
應(yīng)交稅費——代扣營業(yè)稅金 47.4萬元
銀行存款 1257.6萬元
說明：本例中，施工單位開具的發(fā)票金額應(yīng)該是1580萬元。
以上僅僅是筆者根據(jù)新企業(yè)會計準則結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況，而提出的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中“建筑安裝工程費”的一家之言