第三十八條 土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
【釋義】 本條是關(guān)于流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行登記的規(guī)定。
對土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記，指流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的當(dāng)事人，申請國家有關(guān)登記部門將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿上。登記的主要目的在于將土地承包經(jīng)營權(quán)變動的事實(shí)予以公示，使他人明確土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利人。
登記制度是不動產(chǎn)物權(quán)制度的基石，具有極其重要的意義，但各國立法對于不動產(chǎn)登記有不同的態(tài)度：一是采登記生效主義，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動不登記不生效；一是采登記對抗主義，即不登記不得對抗善意第三人。本條對于土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)采用登記對抗主義，也就是說，當(dāng)事人簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓合同，并經(jīng)發(fā)包方備案或者同意后，該合同即發(fā)生法律效力，不強(qiáng)制當(dāng)事人登記。這樣規(guī)定，一方面是從中國農(nóng)村的實(shí)際出發(fā)：首先，農(nóng)民承包的是本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，承包方案又是經(jīng)村民會議通過的，聚集而居的農(nóng)戶對于自己和本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶的承包地的情況應(yīng)當(dāng)是清楚的，實(shí)際上已經(jīng)起到公示作用；其次，調(diào)查結(jié)果表明，目前農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的情況比較少，特別是向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位和個人轉(zhuǎn)讓的情況更少；再次，變更土地承包經(jīng)營權(quán)登記要履行一定的法律程序，并交納相應(yīng)的費(fèi)用，可能會增加農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。另一方面，考慮到在某些情況下，土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓后，如果并未將變動的事實(shí)通過登記的方式予以公示，他人比較難以了解到土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生了變動，會由此受到損害。因此，本法將登記的決定權(quán)交給農(nóng)民，當(dāng)事人要求登記的，可以登記。未經(jīng)登記，不能對抗善意第三人。也就是說，不登記將產(chǎn)生不利于土地承包經(jīng)營權(quán)受讓人的法律后果。比如承包戶A將某塊土地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給B，但沒有辦理變更登記。之后，A又將同一塊地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給C，同時辦理了變更登記。如果B與C就該塊土地的承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生糾紛，由于C取得土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行了登記，他的權(quán)利將受到保護(hù)。B將不能取得該地塊的土地承包經(jīng)營權(quán)。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓人為更好地維護(hù)自己的權(quán)益，要求辦理土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)登記比較可靠。
根據(jù)本條規(guī)定，對土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。本法第23條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。”可見，對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記的機(jī)關(guān)與核發(fā)土地使用權(quán)證書的機(jī)關(guān)是同一的。申請進(jìn)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記，應(yīng)當(dāng)提交土地變更登記申請書及相關(guān)資料，內(nèi)容包括：轉(zhuǎn)讓人與受讓人的姓名、住所，土地坐落、面積、用途，土地承包合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者互換合同、土地承包經(jīng)營權(quán)證書，以及登記部門要求提供的其他文件。登記部門收到土地使用權(quán)變更登記的申請及上述文件后，經(jīng)調(diào)查、審核，符合變更登記規(guī)定的，報(bào)人民政府批準(zhǔn)后，變更注冊登記，更換或者更改土地承包經(jīng)營權(quán)證書。
本法第32條明確規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的四種主要方式，即轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓，但本條規(guī)定的流轉(zhuǎn)登記只列明了互換與轉(zhuǎn)讓兩種形式。之所以如此，是因?yàn)榛Q與轉(zhuǎn)讓，是將土地承包經(jīng)營權(quán)換由或者轉(zhuǎn)給他人行使，承包經(jīng)營權(quán)的主體發(fā)生了變更；而轉(zhuǎn)包和出租，原有的承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，承包方仍享有原來的承包經(jīng)營權(quán)。由于登記的主要目的是向社會公示權(quán)利主體的變化，以保護(hù)善意第三人，而轉(zhuǎn)包和出租不發(fā)生權(quán)利主體的更迭，因此沒有規(guī)定對轉(zhuǎn)包和出租的登記。
【釋義】 本條是關(guān)于流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行登記的規(guī)定。
對土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記，指流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的當(dāng)事人，申請國家有關(guān)登記部門將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿上。登記的主要目的在于將土地承包經(jīng)營權(quán)變動的事實(shí)予以公示，使他人明確土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利人。
登記制度是不動產(chǎn)物權(quán)制度的基石，具有極其重要的意義，但各國立法對于不動產(chǎn)登記有不同的態(tài)度：一是采登記生效主義，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動不登記不生效；一是采登記對抗主義，即不登記不得對抗善意第三人。本條對于土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)采用登記對抗主義，也就是說，當(dāng)事人簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓合同，并經(jīng)發(fā)包方備案或者同意后，該合同即發(fā)生法律效力，不強(qiáng)制當(dāng)事人登記。這樣規(guī)定，一方面是從中國農(nóng)村的實(shí)際出發(fā)：首先，農(nóng)民承包的是本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，承包方案又是經(jīng)村民會議通過的，聚集而居的農(nóng)戶對于自己和本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶的承包地的情況應(yīng)當(dāng)是清楚的，實(shí)際上已經(jīng)起到公示作用；其次，調(diào)查結(jié)果表明，目前農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的情況比較少，特別是向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位和個人轉(zhuǎn)讓的情況更少；再次，變更土地承包經(jīng)營權(quán)登記要履行一定的法律程序，并交納相應(yīng)的費(fèi)用，可能會增加農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。另一方面，考慮到在某些情況下，土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓后，如果并未將變動的事實(shí)通過登記的方式予以公示，他人比較難以了解到土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生了變動，會由此受到損害。因此，本法將登記的決定權(quán)交給農(nóng)民，當(dāng)事人要求登記的，可以登記。未經(jīng)登記，不能對抗善意第三人。也就是說，不登記將產(chǎn)生不利于土地承包經(jīng)營權(quán)受讓人的法律后果。比如承包戶A將某塊土地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給B，但沒有辦理變更登記。之后，A又將同一塊地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給C，同時辦理了變更登記。如果B與C就該塊土地的承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生糾紛，由于C取得土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行了登記，他的權(quán)利將受到保護(hù)。B將不能取得該地塊的土地承包經(jīng)營權(quán)。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓人為更好地維護(hù)自己的權(quán)益，要求辦理土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)登記比較可靠。
根據(jù)本條規(guī)定，對土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。本法第23條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。”可見，對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記的機(jī)關(guān)與核發(fā)土地使用權(quán)證書的機(jī)關(guān)是同一的。申請進(jìn)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記，應(yīng)當(dāng)提交土地變更登記申請書及相關(guān)資料，內(nèi)容包括：轉(zhuǎn)讓人與受讓人的姓名、住所，土地坐落、面積、用途，土地承包合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者互換合同、土地承包經(jīng)營權(quán)證書，以及登記部門要求提供的其他文件。登記部門收到土地使用權(quán)變更登記的申請及上述文件后，經(jīng)調(diào)查、審核，符合變更登記規(guī)定的，報(bào)人民政府批準(zhǔn)后，變更注冊登記，更換或者更改土地承包經(jīng)營權(quán)證書。
本法第32條明確規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的四種主要方式，即轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓，但本條規(guī)定的流轉(zhuǎn)登記只列明了互換與轉(zhuǎn)讓兩種形式。之所以如此，是因?yàn)榛Q與轉(zhuǎn)讓，是將土地承包經(jīng)營權(quán)換由或者轉(zhuǎn)給他人行使，承包經(jīng)營權(quán)的主體發(fā)生了變更；而轉(zhuǎn)包和出租，原有的承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變，承包方仍享有原來的承包經(jīng)營權(quán)。由于登記的主要目的是向社會公示權(quán)利主體的變化，以保護(hù)善意第三人，而轉(zhuǎn)包和出租不發(fā)生權(quán)利主體的更迭，因此沒有規(guī)定對轉(zhuǎn)包和出租的登記。