在國內(nèi)，一說到REITs，大家首先想到的是融資工具，并常常將此當(dāng)作房地產(chǎn)商在融資渠道上走投無路時(shí)的救命稻草。
筆者認(rèn)為，一旦對(duì)REITs作出如此定位，即有重蹈中國股市十多年慘痛教訓(xùn)的覆轍之危險(xiǎn)了。
其實(shí)，REITs功能多樣。
從房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商的角度看，REITs也不僅僅是用來融資的，更是變現(xiàn)的手段。
以股市為例，企業(yè)的投資者、經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過若干年的投資、創(chuàng)業(yè)，將一個(gè)企業(yè)培育起來，具備了上市條件。在可以選擇是否上市的時(shí)候，創(chuàng)業(yè)者首先要考慮的上市融資對(duì)創(chuàng)業(yè)者的作用是解決融資需求還是將股權(quán)通過上市放大收益價(jià)值，國內(nèi)往往選擇前者，而成熟的市場(chǎng)往往選擇后者。
REITs也如此，香港REITs市場(chǎng)已經(jīng)開了半年了，市場(chǎng)表現(xiàn)雖然火爆，但也不見那幾大地產(chǎn)商急急忙忙地將旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目拿去上市，這是成熟市場(chǎng)的表現(xiàn)。
反觀國內(nèi)，誤區(qū)是各方面強(qiáng)調(diào)REITs的融資功能而忽略其他方面的功能，甚至是夸大融資功能，無視REITs市場(chǎng)基礎(chǔ)條件的建設(shè)。
國內(nèi)的REITs市場(chǎng)是一定會(huì)設(shè)立的，我反倒以為在設(shè)立國內(nèi)REITs市場(chǎng)之前應(yīng)先做好基礎(chǔ)建設(shè)，而不是倉促建立市場(chǎng)。否則又會(huì)造成無窮后患，今后不應(yīng)該再來一次“REITs分置改革”。
首先是立法，包括今年將要討論的《物權(quán)法》?！段餀?quán)法》應(yīng)當(dāng)是REITs的立法基礎(chǔ)。然后是稅收，REITs的法律結(jié)構(gòu)，治理結(jié)構(gòu)等等，甚至還包括商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃等等。
我仍然堅(jiān)持先做起來的觀點(diǎn)，當(dāng)然打好基礎(chǔ)并不需要我們用很長(zhǎng)的時(shí)間，也就是先用私募REITs，等條件成熟再轉(zhuǎn)為公開發(fā)行并流通。
同樣，私募REITs也不要僅僅定位于融資。其實(shí)質(zhì)應(yīng)當(dāng)是以優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)為核心，將其已有的收益作為支付基礎(chǔ)，通過信托投資公司私募發(fā)行REITs.所籌資金支付給業(yè)主，然后由專業(yè)的REITs資產(chǎn)管理公司進(jìn)行管理。業(yè)主可能是投資人，可能是開發(fā)商。他們將出售變現(xiàn)的資金用于二次投資和滾動(dòng)開發(fā)，才符合REITs市場(chǎng)的游戲規(guī)則。這樣運(yùn)作的結(jié)果才不至于讓REITs掉進(jìn)單獨(dú)融資的誤區(qū)。而毀了REITs在國際市場(chǎng)的成功聲譽(yù)，從而阻礙REITs在中國的健康成長(zhǎng)。
包括中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)提議的利用REITs，發(fā)展廉租房，其實(shí)也是這個(gè)道理?？梢允紫葘⒎抗懿块T的存量房產(chǎn)出租收益出售，用大量變現(xiàn)回來的資金投資開發(fā)廉租房屋，然后將其用REITs的方式再次出售，幾年之內(nèi)，就可以大規(guī)模地解決目前我們爭(zhēng)論不休的經(jīng)濟(jì)適用房問題和低收入人群住房矛盾問題。
那時(shí)的REITs，就將是一個(gè)居功至偉的金融產(chǎn)品而不是單純的融資工具了。
筆者認(rèn)為，一旦對(duì)REITs作出如此定位，即有重蹈中國股市十多年慘痛教訓(xùn)的覆轍之危險(xiǎn)了。
其實(shí)，REITs功能多樣。
從房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商的角度看，REITs也不僅僅是用來融資的，更是變現(xiàn)的手段。
以股市為例，企業(yè)的投資者、經(jīng)營(yíng)者經(jīng)過若干年的投資、創(chuàng)業(yè)，將一個(gè)企業(yè)培育起來，具備了上市條件。在可以選擇是否上市的時(shí)候，創(chuàng)業(yè)者首先要考慮的上市融資對(duì)創(chuàng)業(yè)者的作用是解決融資需求還是將股權(quán)通過上市放大收益價(jià)值，國內(nèi)往往選擇前者，而成熟的市場(chǎng)往往選擇后者。
REITs也如此，香港REITs市場(chǎng)已經(jīng)開了半年了，市場(chǎng)表現(xiàn)雖然火爆，但也不見那幾大地產(chǎn)商急急忙忙地將旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目拿去上市，這是成熟市場(chǎng)的表現(xiàn)。
反觀國內(nèi)，誤區(qū)是各方面強(qiáng)調(diào)REITs的融資功能而忽略其他方面的功能，甚至是夸大融資功能，無視REITs市場(chǎng)基礎(chǔ)條件的建設(shè)。
國內(nèi)的REITs市場(chǎng)是一定會(huì)設(shè)立的，我反倒以為在設(shè)立國內(nèi)REITs市場(chǎng)之前應(yīng)先做好基礎(chǔ)建設(shè)，而不是倉促建立市場(chǎng)。否則又會(huì)造成無窮后患，今后不應(yīng)該再來一次“REITs分置改革”。
首先是立法，包括今年將要討論的《物權(quán)法》?！段餀?quán)法》應(yīng)當(dāng)是REITs的立法基礎(chǔ)。然后是稅收，REITs的法律結(jié)構(gòu)，治理結(jié)構(gòu)等等，甚至還包括商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃等等。
我仍然堅(jiān)持先做起來的觀點(diǎn)，當(dāng)然打好基礎(chǔ)并不需要我們用很長(zhǎng)的時(shí)間，也就是先用私募REITs，等條件成熟再轉(zhuǎn)為公開發(fā)行并流通。
同樣，私募REITs也不要僅僅定位于融資。其實(shí)質(zhì)應(yīng)當(dāng)是以優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)為核心，將其已有的收益作為支付基礎(chǔ)，通過信托投資公司私募發(fā)行REITs.所籌資金支付給業(yè)主，然后由專業(yè)的REITs資產(chǎn)管理公司進(jìn)行管理。業(yè)主可能是投資人，可能是開發(fā)商。他們將出售變現(xiàn)的資金用于二次投資和滾動(dòng)開發(fā)，才符合REITs市場(chǎng)的游戲規(guī)則。這樣運(yùn)作的結(jié)果才不至于讓REITs掉進(jìn)單獨(dú)融資的誤區(qū)。而毀了REITs在國際市場(chǎng)的成功聲譽(yù)，從而阻礙REITs在中國的健康成長(zhǎng)。
包括中國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)提議的利用REITs，發(fā)展廉租房，其實(shí)也是這個(gè)道理?？梢允紫葘⒎抗懿块T的存量房產(chǎn)出租收益出售，用大量變現(xiàn)回來的資金投資開發(fā)廉租房屋，然后將其用REITs的方式再次出售，幾年之內(nèi)，就可以大規(guī)模地解決目前我們爭(zhēng)論不休的經(jīng)濟(jì)適用房問題和低收入人群住房矛盾問題。
那時(shí)的REITs，就將是一個(gè)居功至偉的金融產(chǎn)品而不是單純的融資工具了。