一、擔保合同的概念
擔保合同是指合同義務(wù)人為保證債務(wù)人履行債務(wù)而向債權(quán)人提供一定財產(chǎn)擔保的合同。
二、擔保合同一般應(yīng)規(guī)定的條款
根據(jù)我國《擔保法》規(guī)定，擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。
（一）被擔保的主債權(quán)種類、數(shù)額；
（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（三）擔保的方式；
（四）擔保的范圍；
（五）擔保的期間；
（六）雙方認為需要約定的其他事項。
三、擔保合同的漏洞及欺詐
1.法律禁止擔保的機構(gòu)和單位進行擔保。
根據(jù)《擔保法》下列特殊主體不能進行擔保。
a.國家機關(guān)，但經(jīng)國務(wù)院批準為使用外國政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進行轉(zhuǎn)貸的除外。
b.學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體。
c.企業(yè)法人的分支機構(gòu)及職能部門。
d.銀行等金融機構(gòu)。
2．設(shè)置虛假的抵押擔保，使對方簽訂正常情況下不可能簽訂的合同。
合同欺詐人利用擔保合同使對方當事人放松警惕，簽訂正常情況下不可能簽訂的合同。合同欺詐人往往利用虛假的擔保合同獲取對方當事人的信任，從而獲得利益。
3．用擔保合同達到偷梁換柱的目的。
欺詐行為人利用擔保達到"偷梁換柱"的目的，這種欺詐中的主合同的內(nèi)容是真的，擔保合同提供的財產(chǎn)也是真的，只是合同義務(wù)人欲通過抵押擔保合同將抵押的財產(chǎn)真正抵給債權(quán)人折抵主合同中的債務(wù)。欺詐人雖沒有無償獲得或不平等的獲得他人的財產(chǎn)，但其目的實際是促成抵押財產(chǎn)的流通，事實上形成了對另一方的欺詐。
4．抵押人在一項財產(chǎn)上設(shè)置多個抵押權(quán)，重復(fù)抵押，使抵押財產(chǎn)的價值遠遠大于被擔保的財產(chǎn)價值從而使擔保落空。
法律規(guī)定一項價值較大的財產(chǎn)可以按次序分別設(shè)立不同的債務(wù)擔保，但設(shè)立的抵押其抵押權(quán)的價值不能超過抵押財產(chǎn)自身的價值。欺詐人正是利用價值較大的財產(chǎn)可以多次進行抵押，在財產(chǎn)上先后設(shè)立多個抵押權(quán)并對有關(guān)情況進行隱瞞，致使債權(quán)人的資產(chǎn)流失，抵押權(quán)落空。
5．欺詐人將無權(quán)抵押的財產(chǎn)設(shè)抵。
一種情況是設(shè)置抵押的主體不合法，提供財產(chǎn)抵押的人并不是財產(chǎn)的所有權(quán)人或是對該財產(chǎn)不具有處分權(quán)，進行抵押后當財產(chǎn)的真正所有人提出權(quán)利要求，虛假抵押將不具有法律效力。另一種情況是，抵押的標的物不符合我國法律的有關(guān)規(guī)定，為禁止用于抵押的財產(chǎn)或標的物本身就是法律禁止流通物。
6．對擔保未履行法定的手續(xù)。
我國《擔保法》對以特定物進行擔保的形式要件進行了規(guī)定，要求必須履行向法定部門登記的手續(xù)，合同自登記之日起生效：
a.以地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門進行登記；
b.以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，由縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門進行登記；
c.以林木抵押的，由縣級以上林木主管部門進行登記；
d.以航空器、船舶、車輛抵押的，由運輸工具的登記部門進行登記；
e.以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，由財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門進行登記。
7.其他合同陷阱
我國《擔保法》中對以保證形式進行擔保的情況作了一些特殊規(guī)定，應(yīng)當注意：債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)議變更主合同的，應(yīng)當取得保證人書面同意，未經(jīng)保證人書面同意的，保證人不再承擔保證責任；一般保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月，在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未對債務(wù)人提起訴訟或者申請仲裁的，保證人免除保證責任。
四、擔保合同漏洞及欺詐的防范
1．充分注意抵押財產(chǎn)的合法性。
抵押財產(chǎn)應(yīng)當可以進入民事流轉(zhuǎn)程序而又不違反法律禁止性規(guī)定，抵押物合法性應(yīng)從以下方面進行考察，如，抵押物是否為法律禁止流通物，是否為根本不能變賣的物品，抵押人是否擁有抵押物的所有權(quán)。同時應(yīng)對擔保人的身份進行考察，防止擔保人不符合法律規(guī)定，致使擔保合同無效。
2．充分注意抵押財產(chǎn)的真實性。
抵押財產(chǎn)應(yīng)是法律上沒有缺陷，真正為抵押人所控制及占有的財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)沒有其它法律負擔，在此之前沒有設(shè)置過抵押，抵押的價值沒有超過抵押財產(chǎn)自身的價值，抵押財產(chǎn)沒有設(shè)置多重抵押。
3．充分考慮抵押財產(chǎn)的變現(xiàn)能力
對抵押財產(chǎn)要充分考慮其變賣的能力，即使真實合法的財產(chǎn)其變現(xiàn)能力也會因各種原因降低，從而使債權(quán)人的利益受到損失。另外應(yīng)充分考慮到抵押財產(chǎn)不能變現(xiàn)的可能性，以免出現(xiàn)權(quán)利人無力接受該項財產(chǎn)又無法變賣的情況。另外對一些價值雖然很高，但專業(yè)性很強的設(shè)備等財產(chǎn)應(yīng)特別注意，由于專業(yè)性很強這類財產(chǎn)一般很難進行變現(xiàn)，一般不要接受這樣的抵押。
4．對保證人的資格進行認真考察。
采用保證形式進行擔保的情況，對保證人的資信能力及信譽必須進行認真的考察，同時必須應(yīng)當注意擔保人是否為法律限制進行擔保的主體，以免出現(xiàn)因擔保主體不符合法律規(guī)定而使擔保無效的情況。
5．采用抵押擔保時應(yīng)切實辦好法律規(guī)定的手續(xù)。
首先進行擔保應(yīng)當與擔保人訂立擔保合同，合同必須是書面形式。其次，按法律規(guī)定應(yīng)當辦理抵押登記的，應(yīng)按法律規(guī)定到不同的登記部門去辦理抵押登記手續(xù)，抵押合同自登記之日起生效。第三，對法律沒有規(guī)定辦理抵押登記的，為防止合同欺詐，可以到當?shù)氐墓C機關(guān)去辦理登記手續(xù)。辦理抵押登記的優(yōu)點在于:登記后，抵押物可以對抗第三人的要求；在辦理登記的審查中可以發(fā)現(xiàn)不良苗頭，及時對可能出現(xiàn)的欺詐進行防范。
6．其他預(yù)防手段
在合同簽訂前，應(yīng)當運用合法的各種調(diào)查手段通過不同渠道來核實擔保財產(chǎn)的真實性、合法性。抵押權(quán)人應(yīng)當要求所接受抵押財產(chǎn)憑證應(yīng)一律為原件。對數(shù)額較大的不動產(chǎn)要求抵押人提供有關(guān)機構(gòu)所作的資產(chǎn)評估報告。
五、案例
1．上海遠郊縣某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)投資房地產(chǎn)，建設(shè)起一棟價值五百萬元的商品樓，但由于該房產(chǎn)周邊環(huán)境及地理位置的影響，該房產(chǎn)擱置兩年未能售出造成資金的積壓及沉重的利息負擔。該企業(yè)找到了一個好項目但缺乏資金，于是以該房產(chǎn)作抵押向一家金融機構(gòu)貸款四百五十萬元，該金融機構(gòu)只是基于對該企業(yè)的信任及對對方擁有該房產(chǎn)的確認，便接受了該抵押。合同到期后該鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)未償還貸款，該房產(chǎn)通過一定手續(xù)轉(zhuǎn)給該金融機構(gòu)，導(dǎo)致資金積壓的后果的轉(zhuǎn)移。該案就屬于未對抵押物變現(xiàn)能力進行審查造成損失的教訓。
2．山東省某一橡膠廠為得到貸款引進一條生產(chǎn)線，將自己所有的一項價值1000萬元的房產(chǎn)抵押給某銀行貸款300萬元，貸款方考慮到該房產(chǎn)的價值及所處環(huán)境認為沒有還款風險，與該廠簽訂了貸款合同及抵押擔保合同，但實際該房產(chǎn)上，抵押人已設(shè)置了兩個抵押權(quán)，合同期滿后該橡膠廠因經(jīng)營不善無力還款，該銀行才知道有關(guān)情況但已無可奈何，該房產(chǎn)變賣后按順序償還欠款，銀行蒙受了巨大的損失
擔保合同是指合同義務(wù)人為保證債務(wù)人履行債務(wù)而向債權(quán)人提供一定財產(chǎn)擔保的合同。
二、擔保合同一般應(yīng)規(guī)定的條款
根據(jù)我國《擔保法》規(guī)定，擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。
（一）被擔保的主債權(quán)種類、數(shù)額；
（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（三）擔保的方式；
（四）擔保的范圍；
（五）擔保的期間；
（六）雙方認為需要約定的其他事項。
三、擔保合同的漏洞及欺詐
1.法律禁止擔保的機構(gòu)和單位進行擔保。
根據(jù)《擔保法》下列特殊主體不能進行擔保。
a.國家機關(guān)，但經(jīng)國務(wù)院批準為使用外國政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進行轉(zhuǎn)貸的除外。
b.學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體。
c.企業(yè)法人的分支機構(gòu)及職能部門。
d.銀行等金融機構(gòu)。
2．設(shè)置虛假的抵押擔保，使對方簽訂正常情況下不可能簽訂的合同。
合同欺詐人利用擔保合同使對方當事人放松警惕，簽訂正常情況下不可能簽訂的合同。合同欺詐人往往利用虛假的擔保合同獲取對方當事人的信任，從而獲得利益。
3．用擔保合同達到偷梁換柱的目的。
欺詐行為人利用擔保達到"偷梁換柱"的目的，這種欺詐中的主合同的內(nèi)容是真的，擔保合同提供的財產(chǎn)也是真的，只是合同義務(wù)人欲通過抵押擔保合同將抵押的財產(chǎn)真正抵給債權(quán)人折抵主合同中的債務(wù)。欺詐人雖沒有無償獲得或不平等的獲得他人的財產(chǎn)，但其目的實際是促成抵押財產(chǎn)的流通，事實上形成了對另一方的欺詐。
4．抵押人在一項財產(chǎn)上設(shè)置多個抵押權(quán)，重復(fù)抵押，使抵押財產(chǎn)的價值遠遠大于被擔保的財產(chǎn)價值從而使擔保落空。
法律規(guī)定一項價值較大的財產(chǎn)可以按次序分別設(shè)立不同的債務(wù)擔保，但設(shè)立的抵押其抵押權(quán)的價值不能超過抵押財產(chǎn)自身的價值。欺詐人正是利用價值較大的財產(chǎn)可以多次進行抵押，在財產(chǎn)上先后設(shè)立多個抵押權(quán)并對有關(guān)情況進行隱瞞，致使債權(quán)人的資產(chǎn)流失，抵押權(quán)落空。
5．欺詐人將無權(quán)抵押的財產(chǎn)設(shè)抵。
一種情況是設(shè)置抵押的主體不合法，提供財產(chǎn)抵押的人并不是財產(chǎn)的所有權(quán)人或是對該財產(chǎn)不具有處分權(quán)，進行抵押后當財產(chǎn)的真正所有人提出權(quán)利要求，虛假抵押將不具有法律效力。另一種情況是，抵押的標的物不符合我國法律的有關(guān)規(guī)定，為禁止用于抵押的財產(chǎn)或標的物本身就是法律禁止流通物。
6．對擔保未履行法定的手續(xù)。
我國《擔保法》對以特定物進行擔保的形式要件進行了規(guī)定，要求必須履行向法定部門登記的手續(xù)，合同自登記之日起生效：
a.以地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門進行登記；
b.以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，由縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門進行登記；
c.以林木抵押的，由縣級以上林木主管部門進行登記；
d.以航空器、船舶、車輛抵押的，由運輸工具的登記部門進行登記；
e.以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，由財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門進行登記。
7.其他合同陷阱
我國《擔保法》中對以保證形式進行擔保的情況作了一些特殊規(guī)定，應(yīng)當注意：債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)議變更主合同的，應(yīng)當取得保證人書面同意，未經(jīng)保證人書面同意的，保證人不再承擔保證責任；一般保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月，在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權(quán)人未對債務(wù)人提起訴訟或者申請仲裁的，保證人免除保證責任。
四、擔保合同漏洞及欺詐的防范
1．充分注意抵押財產(chǎn)的合法性。
抵押財產(chǎn)應(yīng)當可以進入民事流轉(zhuǎn)程序而又不違反法律禁止性規(guī)定，抵押物合法性應(yīng)從以下方面進行考察，如，抵押物是否為法律禁止流通物，是否為根本不能變賣的物品，抵押人是否擁有抵押物的所有權(quán)。同時應(yīng)對擔保人的身份進行考察，防止擔保人不符合法律規(guī)定，致使擔保合同無效。
2．充分注意抵押財產(chǎn)的真實性。
抵押財產(chǎn)應(yīng)是法律上沒有缺陷，真正為抵押人所控制及占有的財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)沒有其它法律負擔，在此之前沒有設(shè)置過抵押，抵押的價值沒有超過抵押財產(chǎn)自身的價值，抵押財產(chǎn)沒有設(shè)置多重抵押。
3．充分考慮抵押財產(chǎn)的變現(xiàn)能力
對抵押財產(chǎn)要充分考慮其變賣的能力，即使真實合法的財產(chǎn)其變現(xiàn)能力也會因各種原因降低，從而使債權(quán)人的利益受到損失。另外應(yīng)充分考慮到抵押財產(chǎn)不能變現(xiàn)的可能性，以免出現(xiàn)權(quán)利人無力接受該項財產(chǎn)又無法變賣的情況。另外對一些價值雖然很高，但專業(yè)性很強的設(shè)備等財產(chǎn)應(yīng)特別注意，由于專業(yè)性很強這類財產(chǎn)一般很難進行變現(xiàn)，一般不要接受這樣的抵押。
4．對保證人的資格進行認真考察。
采用保證形式進行擔保的情況，對保證人的資信能力及信譽必須進行認真的考察，同時必須應(yīng)當注意擔保人是否為法律限制進行擔保的主體，以免出現(xiàn)因擔保主體不符合法律規(guī)定而使擔保無效的情況。
5．采用抵押擔保時應(yīng)切實辦好法律規(guī)定的手續(xù)。
首先進行擔保應(yīng)當與擔保人訂立擔保合同，合同必須是書面形式。其次，按法律規(guī)定應(yīng)當辦理抵押登記的，應(yīng)按法律規(guī)定到不同的登記部門去辦理抵押登記手續(xù)，抵押合同自登記之日起生效。第三，對法律沒有規(guī)定辦理抵押登記的，為防止合同欺詐，可以到當?shù)氐墓C機關(guān)去辦理登記手續(xù)。辦理抵押登記的優(yōu)點在于:登記后，抵押物可以對抗第三人的要求；在辦理登記的審查中可以發(fā)現(xiàn)不良苗頭，及時對可能出現(xiàn)的欺詐進行防范。
6．其他預(yù)防手段
在合同簽訂前，應(yīng)當運用合法的各種調(diào)查手段通過不同渠道來核實擔保財產(chǎn)的真實性、合法性。抵押權(quán)人應(yīng)當要求所接受抵押財產(chǎn)憑證應(yīng)一律為原件。對數(shù)額較大的不動產(chǎn)要求抵押人提供有關(guān)機構(gòu)所作的資產(chǎn)評估報告。
五、案例
1．上海遠郊縣某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)投資房地產(chǎn)，建設(shè)起一棟價值五百萬元的商品樓，但由于該房產(chǎn)周邊環(huán)境及地理位置的影響，該房產(chǎn)擱置兩年未能售出造成資金的積壓及沉重的利息負擔。該企業(yè)找到了一個好項目但缺乏資金，于是以該房產(chǎn)作抵押向一家金融機構(gòu)貸款四百五十萬元，該金融機構(gòu)只是基于對該企業(yè)的信任及對對方擁有該房產(chǎn)的確認，便接受了該抵押。合同到期后該鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)未償還貸款，該房產(chǎn)通過一定手續(xù)轉(zhuǎn)給該金融機構(gòu)，導(dǎo)致資金積壓的后果的轉(zhuǎn)移。該案就屬于未對抵押物變現(xiàn)能力進行審查造成損失的教訓。
2．山東省某一橡膠廠為得到貸款引進一條生產(chǎn)線，將自己所有的一項價值1000萬元的房產(chǎn)抵押給某銀行貸款300萬元，貸款方考慮到該房產(chǎn)的價值及所處環(huán)境認為沒有還款風險，與該廠簽訂了貸款合同及抵押擔保合同，但實際該房產(chǎn)上，抵押人已設(shè)置了兩個抵押權(quán)，合同期滿后該橡膠廠因經(jīng)營不善無力還款，該銀行才知道有關(guān)情況但已無可奈何，該房產(chǎn)變賣后按順序償還欠款，銀行蒙受了巨大的損失