評析
本案是一起典型的因委托拍賣經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動(dòng)產(chǎn)，由于委托人在委托前未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記，造成拍賣成交后委托人不能交付拍賣財(cái)產(chǎn)而引起糾紛的案件。本案爭議的焦點(diǎn)是，拍賣成交合同書的效力及相應(yīng)的法律責(zé)任的承擔(dān)。
（一）拍賣成交合同書是否有效。
凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行經(jīng)開源拍賣公司依法定程序拍賣成交簽訂了拍賣成交合同書，該合同系雙方真實(shí)意思的表示無疑。問題在于拍賣標(biāo)的物鎮(zhèn)川貿(mào)易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證所記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，而非榆陽區(qū)農(nóng)行，這是否違反了拍賣法第六條“拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的規(guī)定。雖然鎮(zhèn)川貿(mào)易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但在委托拍賣時(shí)，該處房地產(chǎn)已經(jīng)榆林市中級人民法院強(qiáng)制執(zhí)行由鎮(zhèn)川貿(mào)易中心抵債給榆陽區(qū)農(nóng)行。根據(jù)人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，在榆林市中級人民法院執(zhí)行裁定生效之時(shí)，鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生變動(dòng)，榆陽區(qū)農(nóng)行已依法享有對該房地產(chǎn)的所有權(quán)。因而，拍賣成交合同書未違反拍賣法的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效的。
（二）拍賣成交后是否發(fā)生物權(quán)效力。
榆陽區(qū)農(nóng)行依據(jù)法院的執(zhí)行裁定取得鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)的所有權(quán)，屬于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，取得的是事實(shí)物權(quán)而非法律物權(quán)。該類物權(quán)變動(dòng)無須進(jìn)行登記或者交付即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，這是物權(quán)公示原則的例外，這種例外會(huì)導(dǎo)致實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記或占有所體現(xiàn)的權(quán)利狀態(tài)不一致，造成事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的分離，如物權(quán)取得人對取得的物權(quán)作進(jìn)一步處分時(shí)，容易妨害交易第三人的利益，對交易秩序和交易安全帶來隱患。為了彌補(bǔ)這一缺陷，事實(shí)物權(quán)人若要進(jìn)一步處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)先辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，將不動(dòng)產(chǎn)登記在自己的名下，使事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)相統(tǒng)一，否則不發(fā)生物權(quán)效力。本案中，榆陽區(qū)農(nóng)行在委托拍賣前，未將鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣成交并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力；在其辦理房地產(chǎn)過戶登記時(shí)，因鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，而致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標(biāo)的物。拍賣成交合同書作為債權(quán)合同雖然有效，但并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果。榆陽區(qū)農(nóng)行的違約行為使凡光慶的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成根本違約，根據(jù)合同法第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，合同應(yīng)予以解除。
（三）拍賣成交合同書解除后的責(zé)任承擔(dān)。
由于買受人凡光慶在拍賣過程中沒有過錯(cuò)，并在拍賣成交合同書簽訂后積極履行了合同約定的支付拍賣標(biāo)的物價(jià)款的義務(wù)，在合同因榆陽區(qū)農(nóng)行的違約而解除后，其作為守約方的損失應(yīng)得到賠償。
1.開源拍賣公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任。拍賣法第十八條第二款規(guī)定，“拍賣人應(yīng)當(dāng)向競買人說明拍賣標(biāo)的的瑕疵”。如拍賣人違反該規(guī)定未盡到說明的義務(wù)，給買受人造成損失的，要承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。同時(shí)拍賣法第六十一條第二款規(guī)定，“拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。這是關(guān)于拍賣人、委托人免責(zé)條件的規(guī)定。本案中，在拍賣前，開源拍賣公司在《特別規(guī)定》中已主動(dòng)聲明對拍賣標(biāo)的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故其對拍賣標(biāo)的物不能交付不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
2.榆陽區(qū)農(nóng)行是否承擔(dān)賠償責(zé)任。由于榆陽區(qū)農(nóng)行在委托拍賣前未將執(zhí)行抵債的鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣成交不發(fā)生物權(quán)效力；且其與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標(biāo)的物的客觀事實(shí)產(chǎn)生，不論過錯(cuò)在榆陽區(qū)農(nóng)行還是鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，根據(jù)合同法確立的嚴(yán)格責(zé)任原則，榆陽區(qū)農(nóng)行已構(gòu)成違約。由于拍賣成交合同書對不能按期交付拍賣標(biāo)的物的違約責(zé)任有明確的約定；同時(shí)拍賣法第四十條第一款規(guī)定，“買受人未能按照約定取得拍賣標(biāo)的的，有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔(dān)違約責(zé)任”。因而，榆陽區(qū)農(nóng)行應(yīng)向凡光慶承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
本案是一起典型的因委托拍賣經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動(dòng)產(chǎn)，由于委托人在委托前未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記，造成拍賣成交后委托人不能交付拍賣財(cái)產(chǎn)而引起糾紛的案件。本案爭議的焦點(diǎn)是，拍賣成交合同書的效力及相應(yīng)的法律責(zé)任的承擔(dān)。
（一）拍賣成交合同書是否有效。
凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行經(jīng)開源拍賣公司依法定程序拍賣成交簽訂了拍賣成交合同書，該合同系雙方真實(shí)意思的表示無疑。問題在于拍賣標(biāo)的物鎮(zhèn)川貿(mào)易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證所記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，而非榆陽區(qū)農(nóng)行，這是否違反了拍賣法第六條“拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的規(guī)定。雖然鎮(zhèn)川貿(mào)易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但在委托拍賣時(shí)，該處房地產(chǎn)已經(jīng)榆林市中級人民法院強(qiáng)制執(zhí)行由鎮(zhèn)川貿(mào)易中心抵債給榆陽區(qū)農(nóng)行。根據(jù)人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，在榆林市中級人民法院執(zhí)行裁定生效之時(shí)，鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生變動(dòng)，榆陽區(qū)農(nóng)行已依法享有對該房地產(chǎn)的所有權(quán)。因而，拍賣成交合同書未違反拍賣法的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效的。
（二）拍賣成交后是否發(fā)生物權(quán)效力。
榆陽區(qū)農(nóng)行依據(jù)法院的執(zhí)行裁定取得鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)的所有權(quán)，屬于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，取得的是事實(shí)物權(quán)而非法律物權(quán)。該類物權(quán)變動(dòng)無須進(jìn)行登記或者交付即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，這是物權(quán)公示原則的例外，這種例外會(huì)導(dǎo)致實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記或占有所體現(xiàn)的權(quán)利狀態(tài)不一致，造成事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的分離，如物權(quán)取得人對取得的物權(quán)作進(jìn)一步處分時(shí)，容易妨害交易第三人的利益，對交易秩序和交易安全帶來隱患。為了彌補(bǔ)這一缺陷，事實(shí)物權(quán)人若要進(jìn)一步處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)先辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，將不動(dòng)產(chǎn)登記在自己的名下，使事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)相統(tǒng)一，否則不發(fā)生物權(quán)效力。本案中，榆陽區(qū)農(nóng)行在委托拍賣前，未將鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣成交并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力；在其辦理房地產(chǎn)過戶登記時(shí)，因鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，而致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標(biāo)的物。拍賣成交合同書作為債權(quán)合同雖然有效，但并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果。榆陽區(qū)農(nóng)行的違約行為使凡光慶的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成根本違約，根據(jù)合同法第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，合同應(yīng)予以解除。
（三）拍賣成交合同書解除后的責(zé)任承擔(dān)。
由于買受人凡光慶在拍賣過程中沒有過錯(cuò)，并在拍賣成交合同書簽訂后積極履行了合同約定的支付拍賣標(biāo)的物價(jià)款的義務(wù)，在合同因榆陽區(qū)農(nóng)行的違約而解除后，其作為守約方的損失應(yīng)得到賠償。
1.開源拍賣公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任。拍賣法第十八條第二款規(guī)定，“拍賣人應(yīng)當(dāng)向競買人說明拍賣標(biāo)的的瑕疵”。如拍賣人違反該規(guī)定未盡到說明的義務(wù)，給買受人造成損失的，要承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。同時(shí)拍賣法第六十一條第二款規(guī)定，“拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。這是關(guān)于拍賣人、委托人免責(zé)條件的規(guī)定。本案中，在拍賣前，開源拍賣公司在《特別規(guī)定》中已主動(dòng)聲明對拍賣標(biāo)的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故其對拍賣標(biāo)的物不能交付不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
2.榆陽區(qū)農(nóng)行是否承擔(dān)賠償責(zé)任。由于榆陽區(qū)農(nóng)行在委托拍賣前未將執(zhí)行抵債的鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣成交不發(fā)生物權(quán)效力；且其與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標(biāo)的物的客觀事實(shí)產(chǎn)生，不論過錯(cuò)在榆陽區(qū)農(nóng)行還是鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，根據(jù)合同法確立的嚴(yán)格責(zé)任原則，榆陽區(qū)農(nóng)行已構(gòu)成違約。由于拍賣成交合同書對不能按期交付拍賣標(biāo)的物的違約責(zé)任有明確的約定；同時(shí)拍賣法第四十條第一款規(guī)定，“買受人未能按照約定取得拍賣標(biāo)的的，有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔(dān)違約責(zé)任”。因而，榆陽區(qū)農(nóng)行應(yīng)向凡光慶承擔(dān)違約賠償責(zé)任。