拆遷估價中有一種擬建安置房的估價，福州市房地產(chǎn)估價協(xié)會監(jiān)制的《房屋拆遷補(bǔ)償估價委托合同》對其估價目的的表述是：“為確定擬建安置房在估價時點的房地產(chǎn)市場平均單價，供委托方房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時參考”。目前福州市房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)中普遍采用選三個樓盤，每個樓盤分別選三個可比實例運用市場法求出樓盤均價，然后用這三個樓盤的均價運用市場法求出擬建安置房的平均單價。這樣的估價技術(shù)路線，至少需要九個交易實例，而且每三個必須是同一個樓盤的，要進(jìn)行四次市場法操作才能完成。本文想就擬建安置房的估價技術(shù)路線與業(yè)內(nèi)人士做一探討。
一、談樓盤均價
樓盤均價是為了大致了解該樓盤的價格而使用的一個名稱。樓盤均價就是該樓盤中所有單元單價的平均價格。一個樓盤可能包括帶電梯的小高層、高層樓房，也可能包括不帶電梯的多層樓房。求取這個樓盤的均價，僅用這個樓盤中的任意三個交易實例是無法求出的。即使只求該樓盤中多層樓房的均價，也不能簡單地只用三個交易實例來求取。我們大家知道，同一小區(qū)中臨中心花園與不臨中心花園的房地產(chǎn)單價是不同的，同一座樓房中不同樓層單價是不同的，條狀樓房同一個樓層中處東、西頭與處于中間單元的單價也不相同，點狀樓房同一樓層中朝向東、南、西、北單元的單價也是不同的，而且它們的代數(shù)和不一定等于零。如果不是用這個樓盤中所有單元的單價進(jìn)行平均，求出來的單價，至少不能算是嚴(yán)格意義上的樓盤均價。
實際上估價人員所要求取的是均值樓層中處于中間位置單元的單價，作為專業(yè)人員，我們要避免使用樓盤均價這個概念，也不需要經(jīng)過先評定樓盤均價這一環(huán)節(jié)。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
二、求取擬建安置房建成后均值樓層單價采用市場法需要案例數(shù)的探討
如果我們是求取擬建安置房建成后均值樓層中間單元的單價，是否就需要用每個樓盤的三個可比實例先求出這個樓盤均值樓層中間單元的單價，然后再用這三個樓盤均值樓層中間單元的單價求出擬建安置房建成后均值樓層中間單元的單價呢？筆者以為大可不必如此復(fù)雜。《福建省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范》第十二條指出：“采用基準(zhǔn)價格修正法確定基準(zhǔn)價格的，應(yīng)選取4個以上可比實例?！边@里的“4個以上可比實例”包括4個可比實例。《福州市城市房屋拆遷估價技術(shù)指導(dǎo)意見》也有類似規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為選4個或4個以上與估價對象類似的不同小區(qū)的可比實例采用市場法進(jìn)行修正，求出擬建安置房均值樓層中間單元的單價，并不違反相關(guān)估價規(guī)定。選的可比實例更多例如九個、十八個當(dāng)然更好，但在當(dāng)前交易量下滑，交易實例減少的情況下硬要湊足九個可比實例（并且每三個必須是同一小區(qū)）并不是明智之舉，反而會弄巧成拙。其實估價的準(zhǔn)確與否，在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，并不在于選擇可比實例的多少，而在于對可比實例與估價對象的了解是否深入，選取的修正參數(shù)是否合理，各項影響因素是否考慮周全等。選擇過多的可比實例反而會削弱對所有可比實例更深入的了解和分析。
三、擬建安置房估價技術(shù)路線建議
由于期房與現(xiàn)房之間的修正不存在直接的比值關(guān)系（具體修正方法的公式見下文），因此不宜直接將它們在市場法中進(jìn)行修正。擬建安置房屬于尚未建成或還未開始建設(shè)的樓房，不宜直接采用市場法進(jìn)行比較修正。如果選取的可比實例是期房，也不宜直接采用市場法進(jìn)行比較修正?？杀葘嵗c估價對象均應(yīng)修正成現(xiàn)房的情況下，才可以采用市場法進(jìn)行操作。筆者建議擬建安置房的估價技術(shù)路線如下：
1、選取可比實例
首先假設(shè)擬建安置房在估價時點就已經(jīng)是建成的現(xiàn)房。估價對象可以是不臨中心花園等特優(yōu)位置的大多數(shù)樓房所處位置的樓房中的均值樓層中間單元。根據(jù)擬建安置房的相關(guān)規(guī)劃條件，選擇與擬估價的擬建安置房類似的四個或四個以上交易實例作為可比實例。如果擬估價的擬建安置房是不帶電梯的多層樓房，選取的可比實例也應(yīng)該是不帶電梯的多層樓房。如果擬估價的擬建安置房是帶電梯的小高層樓房，選取的可比實例也應(yīng)該是帶電梯的小高層樓房。
2、建立比較基準(zhǔn)
市場法估價中在選取了可比實例之后，一般應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)，這個過程稱為“建立比較基準(zhǔn)”。
（1）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
如果選擇的可比實例是期房，就要將期房先修正成現(xiàn)房。因為只有現(xiàn)房之間才能采用市場法進(jìn)行比較修正。期房修正成現(xiàn)房的公式，可按房地產(chǎn)估價師考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》中提供的公式進(jìn)行修正、調(diào)整。期房與現(xiàn)房之間修正的公式如下；
如果選擇的可比實例是含有二次裝修價格的實例，應(yīng)將可比實例中所含的二次裝修的價格扣除，才能與估價對象擬建安置房（是不含二次裝修的）的房地產(chǎn)范圍相同。
如果選擇的可比實例是含有土地使用權(quán)出讓金價格的房地產(chǎn)價格的實例，應(yīng)將可比實例中所含的土地使用權(quán)出讓金的價格扣除，才能與估價對象擬建安置房（是不含土地使用權(quán)出讓金價格的）的房地產(chǎn)范圍相同。
（2）統(tǒng)一采用單價
在上述“統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍”環(huán)節(jié)中將各個可比實例的總價進(jìn)行統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的總價，除以該可比實例的建筑面積，計算出各個可比實例統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的單價。
3、交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、求取比準(zhǔn)價格
交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、求取比準(zhǔn)價格等都是我們估價人員日常輕車熟路的市場法操作步驟，在此無需再多做介紹。但求取出的是擬建安置房假設(shè)估價時點就已建成的均值樓層中間單元的比準(zhǔn)價格，是假設(shè)估價時點估價對象已是現(xiàn)房的比準(zhǔn)價格。
4、將現(xiàn)房比準(zhǔn)價格修正成擬建安置房期房的比準(zhǔn)價格
上述采用市場法求取出的比準(zhǔn)價格是假設(shè)估價時點估價對象已是現(xiàn)房的均值樓層中間單元的比準(zhǔn)價格。要將現(xiàn)房的比準(zhǔn)價格修正調(diào)整成符合擬建安置房規(guī)劃條件、建設(shè)周期、交房日期的期房的價格，可采用以下公式進(jìn)行修正調(diào)整：
經(jīng)過上述公式的換算、調(diào)整后求出的價格就是擬建安置房在估價時點尚未建成或還未開始建設(shè)的樓房的均值樓層中間單元的單價。如果認(rèn)為有必要，還可以提供一個樓層、朝向修正表供委托方參考。如果我們樓層修正調(diào)整是按照福州市房地產(chǎn)管理局、福州市物價局榕房拆[2007]193號文件提供的表五《產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋層次調(diào)節(jié)系數(shù)》進(jìn)行的修正調(diào)整，也可以告知委托方樓層修正調(diào)整可以按榕房拆[2007]193號文件提供的表五進(jìn)行調(diào)節(jié)。
筆者認(rèn)為，擬建安置房估價結(jié)果提供均值樓層中間單元的單價，再提供樓層、朝向修正調(diào)整系數(shù)表，比只提供一個樓盤均價，要更科學(xué)一些。
以上是筆者對擬建安置房估價技術(shù)路線的初淺看法，歡迎業(yè)內(nèi)人士共同探討，提出寶貴意見。
一、談樓盤均價
樓盤均價是為了大致了解該樓盤的價格而使用的一個名稱。樓盤均價就是該樓盤中所有單元單價的平均價格。一個樓盤可能包括帶電梯的小高層、高層樓房，也可能包括不帶電梯的多層樓房。求取這個樓盤的均價，僅用這個樓盤中的任意三個交易實例是無法求出的。即使只求該樓盤中多層樓房的均價，也不能簡單地只用三個交易實例來求取。我們大家知道，同一小區(qū)中臨中心花園與不臨中心花園的房地產(chǎn)單價是不同的，同一座樓房中不同樓層單價是不同的，條狀樓房同一個樓層中處東、西頭與處于中間單元的單價也不相同，點狀樓房同一樓層中朝向東、南、西、北單元的單價也是不同的，而且它們的代數(shù)和不一定等于零。如果不是用這個樓盤中所有單元的單價進(jìn)行平均，求出來的單價，至少不能算是嚴(yán)格意義上的樓盤均價。
實際上估價人員所要求取的是均值樓層中處于中間位置單元的單價，作為專業(yè)人員，我們要避免使用樓盤均價這個概念，也不需要經(jīng)過先評定樓盤均價這一環(huán)節(jié)。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
二、求取擬建安置房建成后均值樓層單價采用市場法需要案例數(shù)的探討
如果我們是求取擬建安置房建成后均值樓層中間單元的單價，是否就需要用每個樓盤的三個可比實例先求出這個樓盤均值樓層中間單元的單價，然后再用這三個樓盤均值樓層中間單元的單價求出擬建安置房建成后均值樓層中間單元的單價呢？筆者以為大可不必如此復(fù)雜。《福建省城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范》第十二條指出：“采用基準(zhǔn)價格修正法確定基準(zhǔn)價格的，應(yīng)選取4個以上可比實例?！边@里的“4個以上可比實例”包括4個可比實例。《福州市城市房屋拆遷估價技術(shù)指導(dǎo)意見》也有類似規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為選4個或4個以上與估價對象類似的不同小區(qū)的可比實例采用市場法進(jìn)行修正，求出擬建安置房均值樓層中間單元的單價，并不違反相關(guān)估價規(guī)定。選的可比實例更多例如九個、十八個當(dāng)然更好，但在當(dāng)前交易量下滑，交易實例減少的情況下硬要湊足九個可比實例（并且每三個必須是同一小區(qū)）并不是明智之舉，反而會弄巧成拙。其實估價的準(zhǔn)確與否，在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，并不在于選擇可比實例的多少，而在于對可比實例與估價對象的了解是否深入，選取的修正參數(shù)是否合理，各項影響因素是否考慮周全等。選擇過多的可比實例反而會削弱對所有可比實例更深入的了解和分析。
三、擬建安置房估價技術(shù)路線建議
由于期房與現(xiàn)房之間的修正不存在直接的比值關(guān)系（具體修正方法的公式見下文），因此不宜直接將它們在市場法中進(jìn)行修正。擬建安置房屬于尚未建成或還未開始建設(shè)的樓房，不宜直接采用市場法進(jìn)行比較修正。如果選取的可比實例是期房，也不宜直接采用市場法進(jìn)行比較修正?？杀葘嵗c估價對象均應(yīng)修正成現(xiàn)房的情況下，才可以采用市場法進(jìn)行操作。筆者建議擬建安置房的估價技術(shù)路線如下：
1、選取可比實例
首先假設(shè)擬建安置房在估價時點就已經(jīng)是建成的現(xiàn)房。估價對象可以是不臨中心花園等特優(yōu)位置的大多數(shù)樓房所處位置的樓房中的均值樓層中間單元。根據(jù)擬建安置房的相關(guān)規(guī)劃條件，選擇與擬估價的擬建安置房類似的四個或四個以上交易實例作為可比實例。如果擬估價的擬建安置房是不帶電梯的多層樓房，選取的可比實例也應(yīng)該是不帶電梯的多層樓房。如果擬估價的擬建安置房是帶電梯的小高層樓房，選取的可比實例也應(yīng)該是帶電梯的小高層樓房。
2、建立比較基準(zhǔn)
市場法估價中在選取了可比實例之后，一般應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)，這個過程稱為“建立比較基準(zhǔn)”。
（1）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
如果選擇的可比實例是期房，就要將期房先修正成現(xiàn)房。因為只有現(xiàn)房之間才能采用市場法進(jìn)行比較修正。期房修正成現(xiàn)房的公式，可按房地產(chǎn)估價師考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》中提供的公式進(jìn)行修正、調(diào)整。期房與現(xiàn)房之間修正的公式如下；
如果選擇的可比實例是含有二次裝修價格的實例，應(yīng)將可比實例中所含的二次裝修的價格扣除，才能與估價對象擬建安置房（是不含二次裝修的）的房地產(chǎn)范圍相同。
如果選擇的可比實例是含有土地使用權(quán)出讓金價格的房地產(chǎn)價格的實例，應(yīng)將可比實例中所含的土地使用權(quán)出讓金的價格扣除，才能與估價對象擬建安置房（是不含土地使用權(quán)出讓金價格的）的房地產(chǎn)范圍相同。
（2）統(tǒng)一采用單價
在上述“統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍”環(huán)節(jié)中將各個可比實例的總價進(jìn)行統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的總價，除以該可比實例的建筑面積，計算出各個可比實例統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的單價。
3、交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、求取比準(zhǔn)價格
交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、求取比準(zhǔn)價格等都是我們估價人員日常輕車熟路的市場法操作步驟，在此無需再多做介紹。但求取出的是擬建安置房假設(shè)估價時點就已建成的均值樓層中間單元的比準(zhǔn)價格，是假設(shè)估價時點估價對象已是現(xiàn)房的比準(zhǔn)價格。
4、將現(xiàn)房比準(zhǔn)價格修正成擬建安置房期房的比準(zhǔn)價格
上述采用市場法求取出的比準(zhǔn)價格是假設(shè)估價時點估價對象已是現(xiàn)房的均值樓層中間單元的比準(zhǔn)價格。要將現(xiàn)房的比準(zhǔn)價格修正調(diào)整成符合擬建安置房規(guī)劃條件、建設(shè)周期、交房日期的期房的價格，可采用以下公式進(jìn)行修正調(diào)整：
經(jīng)過上述公式的換算、調(diào)整后求出的價格就是擬建安置房在估價時點尚未建成或還未開始建設(shè)的樓房的均值樓層中間單元的單價。如果認(rèn)為有必要，還可以提供一個樓層、朝向修正表供委托方參考。如果我們樓層修正調(diào)整是按照福州市房地產(chǎn)管理局、福州市物價局榕房拆[2007]193號文件提供的表五《產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋層次調(diào)節(jié)系數(shù)》進(jìn)行的修正調(diào)整，也可以告知委托方樓層修正調(diào)整可以按榕房拆[2007]193號文件提供的表五進(jìn)行調(diào)節(jié)。
筆者認(rèn)為，擬建安置房估價結(jié)果提供均值樓層中間單元的單價，再提供樓層、朝向修正調(diào)整系數(shù)表，比只提供一個樓盤均價，要更科學(xué)一些。
以上是筆者對擬建安置房估價技術(shù)路線的初淺看法，歡迎業(yè)內(nèi)人士共同探討，提出寶貴意見。