建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會于2006年1月13日聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定了“商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估”。在銀行實際操作中，大量的貸款依據(jù)的是房地產(chǎn)估價報告，因此，估價值是貸款額度高低的重要依據(jù)，每一筆貸款的審批都要依據(jù)估價報告，審批后的卷宗里也要保留估價報告書。低值高估會帶來房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，持續(xù)性的低值高估甚至可能導(dǎo)致金融泡沫，甚至引發(fā)金融危機(jī)，危及整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。
這就提示我們房地產(chǎn)估價活動的風(fēng)險是存在的，但是，房地產(chǎn)估價風(fēng)險與一般經(jīng)濟(jì)活動相比具有其特殊性。一般經(jīng)濟(jì)活動主要是從經(jīng)濟(jì)效益方面去考察風(fēng)險，控制、分散風(fēng)險。但是，房地產(chǎn)估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會經(jīng)濟(jì)信息的不平衡而產(chǎn)生的。房地產(chǎn)估價活動不僅僅帶來估價機(jī)構(gòu)和人員的風(fēng)險，而且會對政府、經(jīng)濟(jì)活動涉及利益各方帶來不同的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)估價風(fēng)險的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險的涉及面廣，而且復(fù)雜。
本文僅從估價機(jī)構(gòu)和估價人員角度分析房地產(chǎn)估價的常見風(fēng)險，幫助大家采取措施規(guī)避風(fēng)險。
一、抵押物的產(chǎn)權(quán)瑕疵
房地產(chǎn)不僅包括土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物，還包括以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。抵押物產(chǎn)權(quán)的明晰與否直接影響到房地產(chǎn)抵押價值的實現(xiàn)和高低。把房地產(chǎn)估價師站點(diǎn)加入收藏夾
我國是在原先福利分房的基礎(chǔ)上進(jìn)行住房制度改革的，房地產(chǎn)的類型及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋數(shù)量比較多，給評估工作帶來了一定困難。實踐中的主要問題包括：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整、不合法或已過期、或未記錄他項權(quán)利登記（如委托房地產(chǎn)已被質(zhì)押、抵押、擔(dān)保等事實），違規(guī)取得產(chǎn)權(quán)證、由于土地閑置被無償收回導(dǎo)致抵押權(quán)消失、抵押物屬于《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關(guān)法律中規(guī)定不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、偽造產(chǎn)權(quán)證等。如果抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，一旦抵押人違約，抵押物將無法變現(xiàn)或變現(xiàn)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價值，增大金融風(fēng)險。
防范措施：
1、現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制還無法讓估價人員可以直接查詢估價對象的登記情況，估價人員肉眼無法檢驗產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)?，也沒有像驗鈔機(jī)一樣的機(jī)器可以檢驗產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)?，實踐中建議現(xiàn)場查勘時采用對產(chǎn)權(quán)證拍照，請產(chǎn)權(quán)人在其提供的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件上寫明“與原件一致”，簽名、注明時間；在《房地產(chǎn)估價報告書》中“估價的假設(shè)和限制條件”中聲明：“本報告書中所依據(jù)的有關(guān)資料由委托方等提供，資料提供方保證資料的真實性、合法性、完整性，如由于資料提供方提供資料不真實而造成估價結(jié)論失實，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”；對于估價對象可能存在的上述瑕疵，現(xiàn)有條件又無法判斷，且對估價結(jié)論有重大影響的事項在此進(jìn)行詳細(xì)的說明。
2、拍照、錄像?，F(xiàn)場查勘中對估價對象要進(jìn)行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映估價對象的特征，尤其是文字?jǐn)⑹鑫茨苓_(dá)到對估價對象理想的描述目的時，通過拍照或錄像可以彌補(bǔ)其不足，同時，立此存照可以證明估價人員到達(dá)了現(xiàn)場。
二、案例的合理選用
城市的房地產(chǎn)估價報告一般采用市場法，有可比性的、正常的交易案例才能運(yùn)用到估價案例之中。
比較案例的來源有以下幾種：向房地產(chǎn)估價協(xié)會查詢得到的交易實例，可能由于對其交易情況的不了解而有可能出現(xiàn)偏差，要對選擇的案例的交易情況進(jìn)行了解，修正后作為比較案例；通過一些中介獲得的價格信息，要對選擇的案例進(jìn)行篩選、考證，對于一些有特殊交易情況的案例進(jìn)行剔除或者進(jìn)行綜合分析和評判，使其終可靠、有效、有可比性；在做完以交易為目的（包括拍賣）的估價業(yè)務(wù)后，向客戶追蹤了解其實際成交價格，有可能的話將轉(zhuǎn)讓協(xié)議等復(fù)印歸檔，這些案例是客觀的、有效的，同時估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該利用對項目背景比較了解的有利因素，對其終成交結(jié)果進(jìn)行分析，以利于將來在運(yùn)用中掌握好。筆者在這里提個建議，各機(jī)構(gòu)應(yīng)該將自己搜集的這些案例拿出來讓大家共享，以補(bǔ)充協(xié)會"共享數(shù)據(jù)庫"，由協(xié)會支付相應(yīng)的費(fèi)用。
三、估價過程的合理運(yùn)作
前面說過，城市的房地產(chǎn)估價報告一般采用市場法，但實踐中為了把握房地產(chǎn)價格，避免抵押后的變現(xiàn)風(fēng)險，應(yīng)該做到：
1、重視收益法的運(yùn)用
收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將
其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，其基本計算公式為：
n Ai
V= Σ ————————
i=1 (1+R)i
當(dāng)估價對象有明顯的商業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，具有收益性的特征時，應(yīng)采用收益法進(jìn)行估價或驗證。特別是對店面的估價時，同一條街道，東邊和西邊、南段和北段繁華程度可能會有很大差距，租金變化也很大，若單純采用市場法，可能會造成價值的誤判。
由此可見，收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的客觀收益能力為依據(jù)求取估價對象的價格，不僅要考慮當(dāng)前的市場形勢，更多的是注重未來的市場走勢和收益狀況。運(yùn)用收益法評估抵押物，就能夠很好的避免市場比較法的缺陷和估價的時點(diǎn)性問題，有效評估出抵押物的長期合理價值，預(yù)防在較長的貸款償還期內(nèi)的金融風(fēng)險。尤其是在市場過熱、甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的情況下，運(yùn)用收益法進(jìn)行的抵押物估價結(jié)果可能會更接近該房地產(chǎn)的內(nèi)在合理價格，對泡沫經(jīng)濟(jì)帶來的金融風(fēng)險起到減小和預(yù)防的作用。
2、報告中應(yīng)體現(xiàn)抵押物的變現(xiàn)價值
金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款時，是將抵押物作為金融資產(chǎn)安全的保證，當(dāng)貸款人無法還貸時，金融機(jī)構(gòu)可以通過處置抵押物收回已放出的貸款。因此，房地產(chǎn)抵押價值評估的重點(diǎn)之一，應(yīng)是抵押物的未來變現(xiàn)價值，在考察抵押物的變現(xiàn)價值時，要充分考慮市場的中長期走勢，并根據(jù)貸款期限的長短、土地級別、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況等因素，充分估計抵押物在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失。變現(xiàn)價值與變現(xiàn)的時間長短，以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷政策等因素有關(guān)。一般來說，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，其變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。
綜上所述，估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)該樹立強(qiáng)烈的風(fēng)險意識，重視和防范抵押估價風(fēng)險，堅持自律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，避免短視行為，建立和完善抵押估價風(fēng)險防范機(jī)制。努力做到：
(1)建立健全內(nèi)審機(jī)制，加強(qiáng)抵押估價過程的程序?qū)徍撕凸纼r報告質(zhì)量審核；
(2)加強(qiáng)估價師和估價員的業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，尤其要用我們身邊的實例作為教材，活學(xué)活用；
(3)機(jī)構(gòu)自律，自覺維護(hù)估價行業(yè)聲譽(yù)，不參與不正當(dāng)競爭。
這就提示我們房地產(chǎn)估價活動的風(fēng)險是存在的，但是，房地產(chǎn)估價風(fēng)險與一般經(jīng)濟(jì)活動相比具有其特殊性。一般經(jīng)濟(jì)活動主要是從經(jīng)濟(jì)效益方面去考察風(fēng)險，控制、分散風(fēng)險。但是，房地產(chǎn)估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會經(jīng)濟(jì)信息的不平衡而產(chǎn)生的。房地產(chǎn)估價活動不僅僅帶來估價機(jī)構(gòu)和人員的風(fēng)險，而且會對政府、經(jīng)濟(jì)活動涉及利益各方帶來不同的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)估價風(fēng)險的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險的涉及面廣，而且復(fù)雜。
本文僅從估價機(jī)構(gòu)和估價人員角度分析房地產(chǎn)估價的常見風(fēng)險，幫助大家采取措施規(guī)避風(fēng)險。
一、抵押物的產(chǎn)權(quán)瑕疵
房地產(chǎn)不僅包括土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物，還包括以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。抵押物產(chǎn)權(quán)的明晰與否直接影響到房地產(chǎn)抵押價值的實現(xiàn)和高低。把房地產(chǎn)估價師站點(diǎn)加入收藏夾
我國是在原先福利分房的基礎(chǔ)上進(jìn)行住房制度改革的，房地產(chǎn)的類型及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋數(shù)量比較多，給評估工作帶來了一定困難。實踐中的主要問題包括：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整、不合法或已過期、或未記錄他項權(quán)利登記（如委托房地產(chǎn)已被質(zhì)押、抵押、擔(dān)保等事實），違規(guī)取得產(chǎn)權(quán)證、由于土地閑置被無償收回導(dǎo)致抵押權(quán)消失、抵押物屬于《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關(guān)法律中規(guī)定不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、偽造產(chǎn)權(quán)證等。如果抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，一旦抵押人違約，抵押物將無法變現(xiàn)或變現(xiàn)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價值，增大金融風(fēng)險。
防范措施：
1、現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制還無法讓估價人員可以直接查詢估價對象的登記情況，估價人員肉眼無法檢驗產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)?，也沒有像驗鈔機(jī)一樣的機(jī)器可以檢驗產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)?，實踐中建議現(xiàn)場查勘時采用對產(chǎn)權(quán)證拍照，請產(chǎn)權(quán)人在其提供的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件上寫明“與原件一致”，簽名、注明時間；在《房地產(chǎn)估價報告書》中“估價的假設(shè)和限制條件”中聲明：“本報告書中所依據(jù)的有關(guān)資料由委托方等提供，資料提供方保證資料的真實性、合法性、完整性，如由于資料提供方提供資料不真實而造成估價結(jié)論失實，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”；對于估價對象可能存在的上述瑕疵，現(xiàn)有條件又無法判斷，且對估價結(jié)論有重大影響的事項在此進(jìn)行詳細(xì)的說明。
2、拍照、錄像?，F(xiàn)場查勘中對估價對象要進(jìn)行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映估價對象的特征，尤其是文字?jǐn)⑹鑫茨苓_(dá)到對估價對象理想的描述目的時，通過拍照或錄像可以彌補(bǔ)其不足，同時，立此存照可以證明估價人員到達(dá)了現(xiàn)場。
二、案例的合理選用
城市的房地產(chǎn)估價報告一般采用市場法，有可比性的、正常的交易案例才能運(yùn)用到估價案例之中。
比較案例的來源有以下幾種：向房地產(chǎn)估價協(xié)會查詢得到的交易實例，可能由于對其交易情況的不了解而有可能出現(xiàn)偏差，要對選擇的案例的交易情況進(jìn)行了解，修正后作為比較案例；通過一些中介獲得的價格信息，要對選擇的案例進(jìn)行篩選、考證，對于一些有特殊交易情況的案例進(jìn)行剔除或者進(jìn)行綜合分析和評判，使其終可靠、有效、有可比性；在做完以交易為目的（包括拍賣）的估價業(yè)務(wù)后，向客戶追蹤了解其實際成交價格，有可能的話將轉(zhuǎn)讓協(xié)議等復(fù)印歸檔，這些案例是客觀的、有效的，同時估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該利用對項目背景比較了解的有利因素，對其終成交結(jié)果進(jìn)行分析，以利于將來在運(yùn)用中掌握好。筆者在這里提個建議，各機(jī)構(gòu)應(yīng)該將自己搜集的這些案例拿出來讓大家共享，以補(bǔ)充協(xié)會"共享數(shù)據(jù)庫"，由協(xié)會支付相應(yīng)的費(fèi)用。
三、估價過程的合理運(yùn)作
前面說過，城市的房地產(chǎn)估價報告一般采用市場法，但實踐中為了把握房地產(chǎn)價格，避免抵押后的變現(xiàn)風(fēng)險，應(yīng)該做到：
1、重視收益法的運(yùn)用
收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將
其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，其基本計算公式為：
n Ai
V= Σ ————————
i=1 (1+R)i
當(dāng)估價對象有明顯的商業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，具有收益性的特征時，應(yīng)采用收益法進(jìn)行估價或驗證。特別是對店面的估價時，同一條街道，東邊和西邊、南段和北段繁華程度可能會有很大差距，租金變化也很大，若單純采用市場法，可能會造成價值的誤判。
由此可見，收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的客觀收益能力為依據(jù)求取估價對象的價格，不僅要考慮當(dāng)前的市場形勢，更多的是注重未來的市場走勢和收益狀況。運(yùn)用收益法評估抵押物，就能夠很好的避免市場比較法的缺陷和估價的時點(diǎn)性問題，有效評估出抵押物的長期合理價值，預(yù)防在較長的貸款償還期內(nèi)的金融風(fēng)險。尤其是在市場過熱、甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的情況下，運(yùn)用收益法進(jìn)行的抵押物估價結(jié)果可能會更接近該房地產(chǎn)的內(nèi)在合理價格，對泡沫經(jīng)濟(jì)帶來的金融風(fēng)險起到減小和預(yù)防的作用。
2、報告中應(yīng)體現(xiàn)抵押物的變現(xiàn)價值
金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款時，是將抵押物作為金融資產(chǎn)安全的保證，當(dāng)貸款人無法還貸時，金融機(jī)構(gòu)可以通過處置抵押物收回已放出的貸款。因此，房地產(chǎn)抵押價值評估的重點(diǎn)之一，應(yīng)是抵押物的未來變現(xiàn)價值，在考察抵押物的變現(xiàn)價值時，要充分考慮市場的中長期走勢，并根據(jù)貸款期限的長短、土地級別、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況等因素，充分估計抵押物在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失。變現(xiàn)價值與變現(xiàn)的時間長短，以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷政策等因素有關(guān)。一般來說，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，其變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。
綜上所述，估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)該樹立強(qiáng)烈的風(fēng)險意識，重視和防范抵押估價風(fēng)險，堅持自律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，避免短視行為，建立和完善抵押估價風(fēng)險防范機(jī)制。努力做到：
(1)建立健全內(nèi)審機(jī)制，加強(qiáng)抵押估價過程的程序?qū)徍撕凸纼r報告質(zhì)量審核；
(2)加強(qiáng)估價師和估價員的業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，尤其要用我們身邊的實例作為教材，活學(xué)活用；
(3)機(jī)構(gòu)自律，自覺維護(hù)估價行業(yè)聲譽(yù)，不參與不正當(dāng)競爭。