四、成套房屋建筑面積的測算
(一)成套房屋建筑面積的內涵
對于整幢為單一產權人的房屋，房屋建筑面積的測算一般以幢為單位進行。隨著同一幢房屋內產權出現(xiàn)多元化及功能出現(xiàn)多樣化，如多層、高層住宅樓中每戶居民各擁有其中一套，除單一功能的住宅樓外還有商住樓、綜合樓等，從而還需要房屋建筑面積測算分層、分單元、分戶進行，由此產生了分幢建筑面積、分層建筑面積、分單元建筑面積和分戶建筑面積等概念。
分幢建筑面積是指以整幢房屋為單位的建筑面積。分層建筑面積是指以房屋某層或某幾層為單位的建筑面積。分單元建筑面積是指以房屋某梯或某幾個套間為單位的建筑面積。分戶建筑面積是指以一個套間為單位的建筑面積。分層建筑面積的總和，分單元建筑面積的總和，分戶建筑面積的總和，均等于分幢建筑面積。成套房屋建筑面積通常是指分戶建筑面積。
(二)成套房屋建筑面積的組成
成套房屋的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，即：
建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積
成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成，即：
套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽
臺建筑面積
題目：獨立丘是屬于一個產權單元房屋用地的地塊，一般可以劃分為獨立丘的房屋用地單位有( )。(2004年考題)
A.一個單位
B.一個住宅小區(qū)
C.一個門牌號
D.一處院落
E.一個胡同
答案：(ACD)
(三)套內房屋使用面積的計算
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：
1.套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。
2.套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。
3.不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計人使用面積。
4.內墻面裝飾厚度計入使用面積。
(四)套內墻體面積的計算
套內墻體面積是套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。
題目：成套房屋的套內建筑面積是指由( )組成的面積。
A.套內房屋使用面積
B.套內房屋建筑面積
C.套內陽臺建筑面積
D.套內墻體面積
E.套內樓梯面積
答案：(ACD)
(五)套內陽臺建筑面積的計算
套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
(六)分攤的共有建筑面積的計算
1.共有建筑面積的類型
根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能(如住宅、商業(yè)、辦公等)，應分攤的共有建筑面積分為幢共有建筑面積、功能共有建筑面積、本層共有建筑面積三大類。
2.共有建筑面積的內容
共有建筑面積的內容包括：作為公共使用的電梯井、管道井、
樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算;套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
不計入共有建筑面積的內容有：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。
建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。
整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有建筑面積。
3.共有建筑面積分攤的原則
產權各方有合法產權分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定進行分攤。
無產權分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。
4.共有建筑面積分攤的計算公式
按套內建筑面積比例進行分攤，各套應分攤的共有建筑面積的計算公式如下：
8Si=K·Si
K=∑3Si/∑Si
式中8Si——各套應分攤的共有建筑面積(M2);
K——共有建筑面積的分攤系數(shù);
Si——參加共有建筑面積分攤的各套內建筑面積(m2);
∑8Si——應分攤的共有建筑面積(m2);
∑8Si——參加共有建筑面積分攤的各套內建筑面積之和(m2)。
5.共有建筑面積分攤的方法
將房屋分為單一住宅功能的住宅樓，商業(yè)與住宅兩種功能的商住樓，商業(yè)、辦公等多種功能的綜合樓三種類型，分別說明其共有建筑面積分攤的方法如下：
(1)住宅樓：以幢為單位，按各套內建筑面積比例分攤共有建
筑面積。
(2)商住樓：以幢為單位，首先根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能，將應分攤的共有建筑面積分為住宅專用的共有建筑面積(住宅功能共有建筑面積)，商業(yè)專用的共有建筑面積(商業(yè)功能共有建筑面積)，住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積(幢共有建筑面積)。住宅專用的共有建筑面積直接作為住宅部分的共有建筑面積;商業(yè)專用的共有建筑面積直接作為商業(yè)部分的共有建筑面積;住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積，按住宅與商業(yè)的建筑面積比例分別分攤給住宅和商業(yè)。然后將住宅部分的共有建筑面積
住宅專用的面積加上按比例分攤的面積)按住宅各套建筑面積比例進行分攤;將商業(yè)部分的共有建筑面積(商業(yè)專用的面積加上按比例分攤的面積)，按商業(yè)各層套內建筑面積比例分攤至商業(yè)各層，作為商業(yè)各層共有建筑面積的一部分，加上商業(yè)相應各層本身的共有建筑面積，得到商業(yè)各層總的共有建筑面積，再將該各層總的共有建筑面積按相應層內各套內建筑面積比例進行分攤。
(3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照上述商住樓分攤的方法進行分攤。
題目：根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，應分攤的共有建筑面積分為( )。
A.幢共有建筑面積
B.丘共有建筑面積
C.功能共有建筑面積
D.智能化共有建筑面積
E.本層共有建筑面積
答案：(ACE)
(一)成套房屋建筑面積的內涵
對于整幢為單一產權人的房屋，房屋建筑面積的測算一般以幢為單位進行。隨著同一幢房屋內產權出現(xiàn)多元化及功能出現(xiàn)多樣化，如多層、高層住宅樓中每戶居民各擁有其中一套，除單一功能的住宅樓外還有商住樓、綜合樓等，從而還需要房屋建筑面積測算分層、分單元、分戶進行，由此產生了分幢建筑面積、分層建筑面積、分單元建筑面積和分戶建筑面積等概念。
分幢建筑面積是指以整幢房屋為單位的建筑面積。分層建筑面積是指以房屋某層或某幾層為單位的建筑面積。分單元建筑面積是指以房屋某梯或某幾個套間為單位的建筑面積。分戶建筑面積是指以一個套間為單位的建筑面積。分層建筑面積的總和，分單元建筑面積的總和，分戶建筑面積的總和，均等于分幢建筑面積。成套房屋建筑面積通常是指分戶建筑面積。
(二)成套房屋建筑面積的組成
成套房屋的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，即：
建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積
成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成，即：
套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽
臺建筑面積
題目：獨立丘是屬于一個產權單元房屋用地的地塊，一般可以劃分為獨立丘的房屋用地單位有( )。(2004年考題)
A.一個單位
B.一個住宅小區(qū)
C.一個門牌號
D.一處院落
E.一個胡同
答案：(ACD)
(三)套內房屋使用面積的計算
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：
1.套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。
2.套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。
3.不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計人使用面積。
4.內墻面裝飾厚度計入使用面積。
(四)套內墻體面積的計算
套內墻體面積是套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。
題目：成套房屋的套內建筑面積是指由( )組成的面積。
A.套內房屋使用面積
B.套內房屋建筑面積
C.套內陽臺建筑面積
D.套內墻體面積
E.套內樓梯面積
答案：(ACD)
(五)套內陽臺建筑面積的計算
套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。
(六)分攤的共有建筑面積的計算
1.共有建筑面積的類型
根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能(如住宅、商業(yè)、辦公等)，應分攤的共有建筑面積分為幢共有建筑面積、功能共有建筑面積、本層共有建筑面積三大類。
2.共有建筑面積的內容
共有建筑面積的內容包括：作為公共使用的電梯井、管道井、
樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算;套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
不計入共有建筑面積的內容有：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。
建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。
整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有建筑面積。
3.共有建筑面積分攤的原則
產權各方有合法產權分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定進行分攤。
無產權分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。
4.共有建筑面積分攤的計算公式
按套內建筑面積比例進行分攤，各套應分攤的共有建筑面積的計算公式如下：
8Si=K·Si
K=∑3Si/∑Si
式中8Si——各套應分攤的共有建筑面積(M2);
K——共有建筑面積的分攤系數(shù);
Si——參加共有建筑面積分攤的各套內建筑面積(m2);
∑8Si——應分攤的共有建筑面積(m2);
∑8Si——參加共有建筑面積分攤的各套內建筑面積之和(m2)。
5.共有建筑面積分攤的方法
將房屋分為單一住宅功能的住宅樓，商業(yè)與住宅兩種功能的商住樓，商業(yè)、辦公等多種功能的綜合樓三種類型，分別說明其共有建筑面積分攤的方法如下：
(1)住宅樓：以幢為單位，按各套內建筑面積比例分攤共有建
筑面積。
(2)商住樓：以幢為單位，首先根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能，將應分攤的共有建筑面積分為住宅專用的共有建筑面積(住宅功能共有建筑面積)，商業(yè)專用的共有建筑面積(商業(yè)功能共有建筑面積)，住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積(幢共有建筑面積)。住宅專用的共有建筑面積直接作為住宅部分的共有建筑面積;商業(yè)專用的共有建筑面積直接作為商業(yè)部分的共有建筑面積;住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積，按住宅與商業(yè)的建筑面積比例分別分攤給住宅和商業(yè)。然后將住宅部分的共有建筑面積
住宅專用的面積加上按比例分攤的面積)按住宅各套建筑面積比例進行分攤;將商業(yè)部分的共有建筑面積(商業(yè)專用的面積加上按比例分攤的面積)，按商業(yè)各層套內建筑面積比例分攤至商業(yè)各層，作為商業(yè)各層共有建筑面積的一部分，加上商業(yè)相應各層本身的共有建筑面積，得到商業(yè)各層總的共有建筑面積，再將該各層總的共有建筑面積按相應層內各套內建筑面積比例進行分攤。
(3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照上述商住樓分攤的方法進行分攤。
題目：根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，應分攤的共有建筑面積分為( )。
A.幢共有建筑面積
B.丘共有建筑面積
C.功能共有建筑面積
D.智能化共有建筑面積
E.本層共有建筑面積
答案：(ACE)