產(chǎn)融結(jié)合是產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展到一定程度，尋求經(jīng)營(yíng)多元化、資本虛擬化，從而提升資本運(yùn)營(yíng)檔次的一種趨勢(shì)，是產(chǎn)業(yè)資本與金融資本間的資本聯(lián)系、信貸聯(lián)系和資產(chǎn)證券化(股票、債券、抵押貸款或?qū)嵨镔Y產(chǎn)的證券化)，以及由此產(chǎn)生的人力資本結(jié)合、信息共享等的總和；是產(chǎn)業(yè)部門(mén)與金融部門(mén)通過(guò)一定的經(jīng)濟(jì)途徑和方式、以經(jīng)濟(jì)利益為軸心、實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合的一種制度安排。產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的融合是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中非常普遍，并且極為重要的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)的重要特征之一，也是實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)結(jié)合的重要內(nèi)容之一。產(chǎn)融結(jié)合作為一種經(jīng)濟(jì)機(jī)制或制度安排，它的主要內(nèi)容包括企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)以及金融組織結(jié)構(gòu)和融資方式等等。
一、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的重要作用
無(wú)論是基于理論分析，還是基于經(jīng)驗(yàn)判斷，未來(lái)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質(zhì)多元化的局面，而走產(chǎn)融結(jié)合的道路將是未來(lái)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最顯著的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)融結(jié)合無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，還是對(duì)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健運(yùn)行都具有十分重要的意義。
首先，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合對(duì)金融業(yè)發(fā)展具有支持作用。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合對(duì)金融業(yè)的支持作用主要表現(xiàn)在調(diào)整銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)質(zhì)量等方面。個(gè)人住房消費(fèi)貸款是銀行質(zhì)量較高、效益較好的信貸品種之一。從國(guó)外商業(yè)銀行發(fā)展來(lái)看，商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)通常放在流動(dòng)性較強(qiáng)的中短期企業(yè)貸款上。但隨著金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)逐步向包括個(gè)人住房貸款在內(nèi)的非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸，并逐步成為住房金融市場(chǎng)上的主要資金提供者。個(gè)人住房貸款使商業(yè)銀行從長(zhǎng)期以中短期貸款為主的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，向短、中、長(zhǎng)期貸款共同發(fā)展的方向轉(zhuǎn)移，使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于合理。同時(shí)，個(gè)人住房貸款以資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、效益良好成為各家銀行競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行總資產(chǎn)的比重通常在20％左右，有的甚至更高。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
其次，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合能夠有力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的融資支持，而房地產(chǎn)市場(chǎng)是金融業(yè)借貸資本的出路。與其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)也具有生產(chǎn)、交換、消費(fèi)等過(guò)程。貫穿這個(gè)過(guò)程的資本運(yùn)動(dòng)，客觀上需要銀行這樣的金融機(jī)構(gòu)為其提供資本融通服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)又具有與其他行業(yè)不同的特點(diǎn)，包括生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資本占用量大、地域性強(qiáng)等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴(lài)性要強(qiáng)于其他行業(yè)。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動(dòng)了金融業(yè)的發(fā)展。很多國(guó)家的金融機(jī)構(gòu)都把投資房地產(chǎn)作為提高經(jīng)濟(jì)效益、減少投資風(fēng)險(xiǎn)和增強(qiáng)信貸能力的重要手段。產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)，需要金融資本的相應(yīng)增長(zhǎng)，這是資本結(jié)合的一個(gè)重要特征。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入，支持了房地產(chǎn)商品供應(yīng)的增加，增加了房地產(chǎn)消費(fèi)基金信貸，帶動(dòng)了房地產(chǎn)有效需求的增加。
二、推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展的主要措施
首先，建立和完善有關(guān)產(chǎn)融結(jié)合的法律法規(guī)體系。制定產(chǎn)業(yè)與金融結(jié)合的有關(guān)法律法規(guī)，有利于產(chǎn)融結(jié)合的監(jiān)管走上法制化軌道。我國(guó)產(chǎn)融結(jié)合的法律法規(guī)分布在有關(guān)金融與企業(yè)的法律法規(guī)中，如《中華人民共和國(guó)銀行法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《證券法》、《信貸資金管理辦法》等。這些立法和有關(guān)政策主要是按照所有制性質(zhì)來(lái)制定的，不同所有制的企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)受到法律法規(guī)的制約與要求是不同的，這顯然不利于各類(lèi)企業(yè)的公平發(fā)展。因此，在制定有關(guān)法律法規(guī)時(shí)，應(yīng)考慮取消所有制區(qū)別，制定統(tǒng)一的法規(guī)法律，創(chuàng)造一個(gè)公平、公正、公開(kāi)的產(chǎn)融結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境。
其次，將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸?shí)意義上的房地產(chǎn)信托。未來(lái)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。
再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變。有效地界定和規(guī)范政府行為，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)定密切相關(guān)的土地儲(chǔ)備制度、土地交易制度和土地開(kāi)發(fā)制度。
第四，發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在著發(fā)達(dá)的證券二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過(guò)各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自住購(gòu)買(mǎi)，二級(jí)市場(chǎng)把本來(lái)集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散于整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者。
第五，探討產(chǎn)融結(jié)合的其他有效途徑。產(chǎn)業(yè)資本和金融資本是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中兩類(lèi)具有不同性質(zhì)的要素，二者之間是一種相互依存，互為促進(jìn)的關(guān)系。產(chǎn)業(yè)資本是金融資本增值的源泉與依托，金融資本是產(chǎn)業(yè)資本增值與擴(kuò)張的助推器。隨著時(shí)代的發(fā)展，產(chǎn)融結(jié)合已經(jīng)不僅僅限于銀行資本與工業(yè)資本的結(jié)合，而是賦予了更加廣泛的意義。
第六，防止房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合過(guò)程中的錯(cuò)誤傾向。產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的有效結(jié)合，是我國(guó)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，但是在產(chǎn)融結(jié)合的過(guò)程中我們一定要注意以下幾個(gè)問(wèn)題。一是要防止產(chǎn)業(yè)資本在產(chǎn)融結(jié)合中，失去對(duì)實(shí)業(yè)的興趣而圖短期金融獲利的傾向。從前幾年國(guó)外的金融危機(jī)可以看出，離開(kāi)實(shí)業(yè)發(fā)展金融，會(huì)造成泡沫經(jīng)濟(jì)，最后會(huì)帶來(lái)危機(jī)。二是要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。金融行業(yè)有高收益的同時(shí)，也與生俱來(lái)地伴隨有高風(fēng)險(xiǎn)。金融行業(yè)的高資產(chǎn)負(fù)債率以及高財(cái)務(wù)杠桿，都會(huì)帶來(lái)放大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是要有足夠的人才儲(chǔ)備。資本運(yùn)作的過(guò)程與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律是完全不同的，因此，當(dāng)產(chǎn)業(yè)資本向金融資本滲透時(shí)，一定要吸納一批既懂資本運(yùn)作，又有產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。
一、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合的重要作用
無(wú)論是基于理論分析，還是基于經(jīng)驗(yàn)判斷，未來(lái)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質(zhì)多元化的局面，而走產(chǎn)融結(jié)合的道路將是未來(lái)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最顯著的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)融結(jié)合無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，還是對(duì)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健運(yùn)行都具有十分重要的意義。
首先，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合對(duì)金融業(yè)發(fā)展具有支持作用。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合對(duì)金融業(yè)的支持作用主要表現(xiàn)在調(diào)整銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)質(zhì)量等方面。個(gè)人住房消費(fèi)貸款是銀行質(zhì)量較高、效益較好的信貸品種之一。從國(guó)外商業(yè)銀行發(fā)展來(lái)看，商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)通常放在流動(dòng)性較強(qiáng)的中短期企業(yè)貸款上。但隨著金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)逐步向包括個(gè)人住房貸款在內(nèi)的非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸，并逐步成為住房金融市場(chǎng)上的主要資金提供者。個(gè)人住房貸款使商業(yè)銀行從長(zhǎng)期以中短期貸款為主的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，向短、中、長(zhǎng)期貸款共同發(fā)展的方向轉(zhuǎn)移，使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于合理。同時(shí)，個(gè)人住房貸款以資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、效益良好成為各家銀行競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行總資產(chǎn)的比重通常在20％左右，有的甚至更高。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
其次，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合能夠有力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的融資支持，而房地產(chǎn)市場(chǎng)是金融業(yè)借貸資本的出路。與其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)也具有生產(chǎn)、交換、消費(fèi)等過(guò)程。貫穿這個(gè)過(guò)程的資本運(yùn)動(dòng)，客觀上需要銀行這樣的金融機(jī)構(gòu)為其提供資本融通服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)又具有與其他行業(yè)不同的特點(diǎn)，包括生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資本占用量大、地域性強(qiáng)等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴(lài)性要強(qiáng)于其他行業(yè)。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動(dòng)了金融業(yè)的發(fā)展。很多國(guó)家的金融機(jī)構(gòu)都把投資房地產(chǎn)作為提高經(jīng)濟(jì)效益、減少投資風(fēng)險(xiǎn)和增強(qiáng)信貸能力的重要手段。產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)，需要金融資本的相應(yīng)增長(zhǎng)，這是資本結(jié)合的一個(gè)重要特征。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入，支持了房地產(chǎn)商品供應(yīng)的增加，增加了房地產(chǎn)消費(fèi)基金信貸，帶動(dòng)了房地產(chǎn)有效需求的增加。
二、推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展的主要措施
首先，建立和完善有關(guān)產(chǎn)融結(jié)合的法律法規(guī)體系。制定產(chǎn)業(yè)與金融結(jié)合的有關(guān)法律法規(guī)，有利于產(chǎn)融結(jié)合的監(jiān)管走上法制化軌道。我國(guó)產(chǎn)融結(jié)合的法律法規(guī)分布在有關(guān)金融與企業(yè)的法律法規(guī)中，如《中華人民共和國(guó)銀行法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《證券法》、《信貸資金管理辦法》等。這些立法和有關(guān)政策主要是按照所有制性質(zhì)來(lái)制定的，不同所有制的企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)受到法律法規(guī)的制約與要求是不同的，這顯然不利于各類(lèi)企業(yè)的公平發(fā)展。因此，在制定有關(guān)法律法規(guī)時(shí)，應(yīng)考慮取消所有制區(qū)別，制定統(tǒng)一的法規(guī)法律，創(chuàng)造一個(gè)公平、公正、公開(kāi)的產(chǎn)融結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境。
其次，將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸?shí)意義上的房地產(chǎn)信托。未來(lái)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。
再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變。有效地界定和規(guī)范政府行為，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)定密切相關(guān)的土地儲(chǔ)備制度、土地交易制度和土地開(kāi)發(fā)制度。
第四，發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在著發(fā)達(dá)的證券二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過(guò)各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自住購(gòu)買(mǎi)，二級(jí)市場(chǎng)把本來(lái)集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散于整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者。
第五，探討產(chǎn)融結(jié)合的其他有效途徑。產(chǎn)業(yè)資本和金融資本是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中兩類(lèi)具有不同性質(zhì)的要素，二者之間是一種相互依存，互為促進(jìn)的關(guān)系。產(chǎn)業(yè)資本是金融資本增值的源泉與依托，金融資本是產(chǎn)業(yè)資本增值與擴(kuò)張的助推器。隨著時(shí)代的發(fā)展，產(chǎn)融結(jié)合已經(jīng)不僅僅限于銀行資本與工業(yè)資本的結(jié)合，而是賦予了更加廣泛的意義。
第六，防止房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合過(guò)程中的錯(cuò)誤傾向。產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的有效結(jié)合，是我國(guó)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，但是在產(chǎn)融結(jié)合的過(guò)程中我們一定要注意以下幾個(gè)問(wèn)題。一是要防止產(chǎn)業(yè)資本在產(chǎn)融結(jié)合中，失去對(duì)實(shí)業(yè)的興趣而圖短期金融獲利的傾向。從前幾年國(guó)外的金融危機(jī)可以看出，離開(kāi)實(shí)業(yè)發(fā)展金融，會(huì)造成泡沫經(jīng)濟(jì)，最后會(huì)帶來(lái)危機(jī)。二是要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。金融行業(yè)有高收益的同時(shí)，也與生俱來(lái)地伴隨有高風(fēng)險(xiǎn)。金融行業(yè)的高資產(chǎn)負(fù)債率以及高財(cái)務(wù)杠桿，都會(huì)帶來(lái)放大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是要有足夠的人才儲(chǔ)備。資本運(yùn)作的過(guò)程與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律是完全不同的，因此，當(dāng)產(chǎn)業(yè)資本向金融資本滲透時(shí)，一定要吸納一批既懂資本運(yùn)作，又有產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。