土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目后的余額。
1、收入額的確定
納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經(jīng)濟收益，不允許從中減除任何成本費用。
對取得的實物收入，要按收入時的市場價格折算成貨幣收入；對取得的無形資產(chǎn)收入，要進行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入。
所取得的收入為外國貨幣的，應當以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應納土地增值稅稅額。
2、扣除項目及其金額
(1)六類扣除項目：
①取得土地使用權所支付的金額：指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用之和。
其中“取得土地使用權所支付的金額”包括：a．以出讓方式取得土地使用權所支付的土地出讓金；b．以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補繳的出讓金；c．以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款.
②開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
③開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)：指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
房地產(chǎn)開發(fā)費用不能按實扣除，而應計算扣除。具體辦法是：
④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金：是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅。教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除：
加計扣除金額=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%。
對取得土使使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，只允許扣除取得土地使用權所支付的金額(包括地價款和繳納的有關費用)、以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅金，不得加計扣除。
⑥舊房及建筑物的評估價格。
納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除。但對納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
3、評估價格辦法及有關規(guī)定
(1)出售舊房及建筑物的
根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應按評估價格計算扣除項目的金額。
扣除項目的金額(舊有房地產(chǎn)的價格)=舊房及建筑物的重置成本價×成新度折扣率=舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價值-建筑物折舊
注意：房屋的成新度折扣不同于會計核算中的折舊，是按照專業(yè)機構規(guī)定的房屋新舊等級標準進行對照，并參考房屋的使用時間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新表示。
(2)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的
對隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應由評估機構參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。
市場比較法確定房地產(chǎn)評估價格=交易實例房地產(chǎn)價格×人為因素修正×時間因素修正×地域因素修正×品質因素修正×其他因素修正
(3)提供扣除項目金額不實的
對于納稅人申報扣除項目金額不實的，應由評估機構對該房屋按照評估出的房屋重置成本價，乘以房屋的成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項目金額，并用該房產(chǎn)所坐落土地取得時的基準地價或標定地價來確定土地的扣除項目金額。房產(chǎn)和土地的扣除項目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項目金額。
(4)轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的
對這種情況，應按評估的市場交易價確定其實際成交價，并以此作為轉讓房地產(chǎn)的收入計算征收土地增值稅。
上述四種情形中，(1)、(3)兩種情形是評估確定扣除項目金額的，(2)、(4)兩種情形是評估確定房地產(chǎn)轉讓收入的。
1、收入額的確定
納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經(jīng)濟收益，不允許從中減除任何成本費用。
對取得的實物收入，要按收入時的市場價格折算成貨幣收入；對取得的無形資產(chǎn)收入，要進行專門的評估，在確定其價值后折算成貨幣收入。
所取得的收入為外國貨幣的，應當以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應納土地增值稅稅額。
2、扣除項目及其金額
(1)六類扣除項目：
①取得土地使用權所支付的金額：指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用之和。
其中“取得土地使用權所支付的金額”包括：a．以出讓方式取得土地使用權所支付的土地出讓金；b．以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補繳的出讓金；c．以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款.
②開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
③開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)：指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
房地產(chǎn)開發(fā)費用不能按實扣除，而應計算扣除。具體辦法是：
④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金：是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅。教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除：
加計扣除金額=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%。
對取得土使使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，只允許扣除取得土地使用權所支付的金額(包括地價款和繳納的有關費用)、以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅金，不得加計扣除。
⑥舊房及建筑物的評估價格。
納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除。但對納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
3、評估價格辦法及有關規(guī)定
(1)出售舊房及建筑物的
根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應按評估價格計算扣除項目的金額。
扣除項目的金額(舊有房地產(chǎn)的價格)=舊房及建筑物的重置成本價×成新度折扣率=舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價值-建筑物折舊
注意：房屋的成新度折扣不同于會計核算中的折舊，是按照專業(yè)機構規(guī)定的房屋新舊等級標準進行對照，并參考房屋的使用時間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新表示。
(2)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的
對隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應由評估機構參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。
市場比較法確定房地產(chǎn)評估價格=交易實例房地產(chǎn)價格×人為因素修正×時間因素修正×地域因素修正×品質因素修正×其他因素修正
(3)提供扣除項目金額不實的
對于納稅人申報扣除項目金額不實的，應由評估機構對該房屋按照評估出的房屋重置成本價，乘以房屋的成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項目金額，并用該房產(chǎn)所坐落土地取得時的基準地價或標定地價來確定土地的扣除項目金額。房產(chǎn)和土地的扣除項目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項目金額。
(4)轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的
對這種情況，應按評估的市場交易價確定其實際成交價，并以此作為轉讓房地產(chǎn)的收入計算征收土地增值稅。
上述四種情形中，(1)、(3)兩種情形是評估確定扣除項目金額的，(2)、(4)兩種情形是評估確定房地產(chǎn)轉讓收入的。