一、基本思路
注意：房產(chǎn)價值評估的成本法與土地價值評估的成本法計算公式不同。
二、適用范圍（掌握）
1.一般適用于
無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況。
2.成本法在土地評估中應用范圍受到一定限制：
由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。
3.房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象
政府的辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。
應用舉例
[例]某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內有一塊土地面積為15000m 2 ，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。
該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估。
（1）計算土地取得費。
土地取得費 =10萬元/畝=150元/平方米
提示：1畝=667平方米
（2）計算土地開發(fā)費。
土地開發(fā)費 =2億元/平方公里=200元/平方米
提示：1平方公里=106平方米
（3）計算投資利息
土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則，
土地取得費利息 =150×[（1+6%）2－1]
=18.54（元/平方米）
土地開發(fā)費利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1]
=6.39＋3.84
=10.23（元/平方米）
（4）計算開發(fā)利潤。
開發(fā)利潤 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）
（5）計算土地價值。
土地單價 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）
=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
=475.84（元/平方米）
土地總價 =475.84×15000=7137600（元）
該宗地單價為 475.84元/平方米，總價為7137600
三、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟
新建房地產(chǎn)價值
=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤）
四、舊建筑物評估的成本法操作步驟
建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限
1.重置成本
應該是更新重置成本，應當包含利息、利潤和稅費
2.貶值額
（2）貶值額的計算方法
計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法
考試大@提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實體性貶值的計算方法原理基本一樣，不再重述?；蛘邊⒄?75頁最下面的公式。
注意：房產(chǎn)價值評估的成本法與土地價值評估的成本法計算公式不同。
二、適用范圍（掌握）
1.一般適用于
無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況。
2.成本法在土地評估中應用范圍受到一定限制：
由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。
3.房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象
政府的辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。
應用舉例
[例]某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內有一塊土地面積為15000m 2 ，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。
該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估。
（1）計算土地取得費。
土地取得費 =10萬元/畝=150元/平方米
提示：1畝=667平方米
（2）計算土地開發(fā)費。
土地開發(fā)費 =2億元/平方公里=200元/平方米
提示：1平方公里=106平方米
（3）計算投資利息
土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則，
土地取得費利息 =150×[（1+6%）2－1]
=18.54（元/平方米）
土地開發(fā)費利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1]
=6.39＋3.84
=10.23（元/平方米）
（4）計算開發(fā)利潤。
開發(fā)利潤 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）
（5）計算土地價值。
土地單價 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）
=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）
=475.84（元/平方米）
土地總價 =475.84×15000=7137600（元）
該宗地單價為 475.84元/平方米，總價為7137600
三、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟
新建房地產(chǎn)價值
=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤）
四、舊建筑物評估的成本法操作步驟
建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限
1.重置成本
應該是更新重置成本，應當包含利息、利潤和稅費
2.貶值額
（2）貶值額的計算方法
計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法
考試大@提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實體性貶值的計算方法原理基本一樣，不再重述?；蛘邊⒄?75頁最下面的公式。