由于早期我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論引進(jìn)的不完整性，資產(chǎn)價(jià)值類型理論及其在評(píng)估實(shí)踐中的重要性長(zhǎng)期以來在我國(guó)評(píng)估界沒有得到重視。在起草評(píng)估準(zhǔn)則的過程中，國(guó)內(nèi)專家學(xué)者對(duì)價(jià)值類型理論進(jìn)行了深入討論。為正確理解價(jià)值類型在評(píng)估實(shí)踐中的重要作用，我們專門致函相關(guān)國(guó)家評(píng)估協(xié)會(huì)及國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的專家，對(duì)價(jià)值類型及其應(yīng)用進(jìn)行了咨詢，并收集了部分國(guó)家評(píng)估法律、準(zhǔn)則中與價(jià)值類型相關(guān)的規(guī)定?，F(xiàn)將部分國(guó)外專家反饋意見和資料整理如下，供國(guó)內(nèi)評(píng)估界參考。
一、咨詢問題
在征求咨詢意見的函中，我們要求各國(guó)專家回答以下三個(gè)問題：
1、價(jià)值類型或價(jià)值基礎(chǔ)的概念、理論在您的國(guó)家或評(píng)估協(xié)會(huì)中是否被普遍接受？2、市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值概念在您的國(guó)家或評(píng)估協(xié)會(huì)是否被普遍接受？市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值概念是否構(gòu)成評(píng)估準(zhǔn)則、指南的基礎(chǔ)？3、在您的國(guó)家或評(píng)估協(xié)會(huì)，市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值是如何定義的？
二、意見反饋
以下是十位國(guó)外評(píng)估專家就上述三個(gè)咨詢問題的反饋意見：（一）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員前主席、美國(guó)評(píng)估學(xué)會(huì)（AI）資深會(huì)員、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估專家DonDorchester先生認(rèn)為：價(jià)值類型的概念是美國(guó)經(jīng)濟(jì)體系非常重要的組成部分。在美國(guó)，市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)極其重要的概念。我們也承認(rèn)存在許多其他價(jià)值類型，如投資價(jià)值（investmentvalue）、在用價(jià)值(value-in-use)、課稅價(jià)值(Assessedvalue)、保險(xiǎn)價(jià)值(insuredvalue)、公允價(jià)值(fairvalue)等，這些價(jià)值類型的重要性在于以下兩方面：（1）有助于將這些價(jià)值類型與常用的市場(chǎng)價(jià)值區(qū)分開；（2）根據(jù)特定條件或法律規(guī)定使用非市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，每一種價(jià)值類型都應(yīng)當(dāng)有其定義和目的。根據(jù)我們的準(zhǔn)則，每一項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中所使用的價(jià)值類型都必須：（1）正確地披露；（2）給出定義，清楚地予以確定；（3）對(duì)于評(píng)估業(yè)務(wù)的期望用途是適當(dāng)?shù)?。?duì)于市場(chǎng)價(jià)值沒有統(tǒng)一的定義，但如果不考慮特定用詞，市場(chǎng)價(jià)值的多數(shù)定義中都具有相同的組成因素。被廣泛認(rèn)可的定義是：“在符合公平交易所要求的必要條件的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)上，在買方和賣方雙方都行為謹(jǐn)慎、精明、以自身利益大化為目標(biāo)且不受非正常強(qiáng)迫的情況下，經(jīng)過一段合理的展示期，特定資產(chǎn)權(quán)利在特定日期以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物或其他經(jīng)準(zhǔn)確說明的條款表示的可能的價(jià)格?！边@一定義被用于幾乎所有類型的用途，包括訴訟、購銷、借貸、稅收等。在美國(guó)，市場(chǎng)價(jià)值概念和定義早在1930年就已被廣為認(rèn)同。我們歷發(fā)生的多次經(jīng)濟(jì)困難，都可部分地歸咎于對(duì)市場(chǎng)價(jià)值概念的不嚴(yán)格和不適當(dāng)運(yùn)用。通過把市場(chǎng)價(jià)值作為各種市場(chǎng)的價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)(standardofvalueforallmarket)，我們認(rèn)為消費(fèi)者和投資者的信心有所增強(qiáng)，市場(chǎng)秩序更加穩(wěn)定，避免了市場(chǎng)價(jià)值體系建立之前的對(duì)價(jià)值的濫用、錯(cuò)誤闡述和誤解。市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)非常重要的自由市場(chǎng)概念。（二）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)常務(wù)理事、美國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)（ASA）資深會(huì)員、企業(yè)價(jià)值評(píng)估專家GregGibert先生認(rèn)為：
價(jià)值類型概念和理論在美國(guó)都是很重要的。我們的憲法規(guī)定未經(jīng)合理補(bǔ)償，政府不得征用公民財(cái)產(chǎn)。從這開始，（市場(chǎng)價(jià)值）等就成為很重要的概念。在許多類型的評(píng)估中，我們不像國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)那樣劃分“市場(chǎng)法”和“非市場(chǎng)法”。我們注意到，一些評(píng)估方法來自于特定類型的市場(chǎng)（銷售相同類型的資產(chǎn)），而有些評(píng)估方法運(yùn)用不同市場(chǎng)的數(shù)據(jù)完成價(jià)值估算。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)把“市場(chǎng)”定義為銷售相同類型資產(chǎn)的市場(chǎng)，因此，它把有些方法稱為“非市場(chǎng)法”是正確的。我的經(jīng)驗(yàn)來自于企業(yè)價(jià)值評(píng)估。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，我們利用同類資產(chǎn)所處的“市場(chǎng)”，包括購并市場(chǎng)和股票市場(chǎng)，通過多種方法估算市場(chǎng)價(jià)值。我們把這些方法統(tǒng)稱為市場(chǎng)途徑，以表明所用數(shù)據(jù)來源于市場(chǎng)。但我們使用整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（也稱“自由市場(chǎng)”）下的利息率來確定收益途徑中所用的資本化率和折現(xiàn)率。當(dāng)我們運(yùn)用成本途徑時(shí)，我們以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)估算折舊（損耗）和市場(chǎng)價(jià)值。物理性損耗根據(jù)設(shè)備的狀況確定，功能方面的減損根據(jù)被評(píng)估設(shè)備與市場(chǎng)上待售全新設(shè)備的狀況進(jìn)行比較后確定。而經(jīng)濟(jì)性損耗（外部損耗）則通過市場(chǎng)觀察，對(duì)此種設(shè)備獲取收益的能力進(jìn)行研究后確定。嚴(yán)格地說，各種途徑都是以市場(chǎng)數(shù)據(jù)作為價(jià)值估算的終基礎(chǔ)?？傊?，在美國(guó)我們不像國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)那樣對(duì)市場(chǎng)與非市場(chǎng)作嚴(yán)格區(qū)分。在美國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估中以及含有價(jià)值定義的各種法律文本中，都有許多不同的定義。雖然用詞上有細(xì)微差別，但大多數(shù)定義都具有相同的內(nèi)涵。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，我們不稱“市場(chǎng)價(jià)值”，而是稱公允市場(chǎng)價(jià)值（FairMarketValue）。這兩個(gè)定義實(shí)際上是同義詞。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，我們沒有非市場(chǎng)價(jià)值的定義?！睹绹?guó)專業(yè)統(tǒng)一評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》（USPAP）中給出了公允市場(chǎng)價(jià)值的定義，在美國(guó)還使用其他的定義。雖然用詞有些細(xì)微差別，但這些定義都包括相同的要素，其中較重要的要素有：1．自愿買方（假定的買方，并非實(shí)際的買方）2．自愿賣方（假定的賣方，并非實(shí)際的賣方）3．精明的買方和賣方4．買方和賣方均不受強(qiáng)制5．現(xiàn)金表示的價(jià)格6．正常條件下簽署正常的協(xié)議7．買方和賣方都有能力進(jìn)行交易（賣方有明確的產(chǎn)權(quán)，買方有足夠的現(xiàn)金）8．在市場(chǎng)上有合理時(shí)間的展示9．能反映許多獨(dú)立買方和賣方觀點(diǎn)的活躍市場(chǎng)（幾乎所有定義中都沒有包含，但這一點(diǎn)卻是重要的）以下是摘自我們報(bào)告的定義，該定義來自美國(guó)政府納稅管理部門——國(guó)內(nèi)稅務(wù)署（IRS）：公允市場(chǎng)價(jià)值是指滿足下列條件時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值：自愿買方和自愿賣方，在獲知有關(guān)交易信息的情況下，進(jìn)行合理的交易，任何一方都未受到強(qiáng)迫。（三）美國(guó)資深無形資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評(píng)估專家GordonSmith先生認(rèn)為：
我們的價(jià)值定義(valuedefinition)基本上與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則1和國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2相同，不過我們不使用非市場(chǎng)價(jià)值一詞。我對(duì)價(jià)值定義的理解是：市場(chǎng)價(jià)值：自愿買方和自愿賣方，沒有強(qiáng)迫因素，雙方對(duì)相關(guān)情況都了解。市場(chǎng)價(jià)值還衍生出一些其他價(jià)值：正常清算價(jià)值(OrderlyLiquidationValue)：非自愿賣方，存在強(qiáng)迫因素，有交易所需的足夠時(shí)間。強(qiáng)制清算價(jià)值(ForcedLiquidationValue)：非自愿賣方，存在強(qiáng)迫因素，沒有交易所需的足夠時(shí)間。在清算情況下，購買者可能將資產(chǎn)用于不同于原始用途的其他用途（改變資產(chǎn)用途的銷售）。雖然我們沒有使用非市場(chǎng)價(jià)值一詞，但我們使用了其他一些價(jià)值前提：更新重置成本(ReproductionCost)：生產(chǎn)同樣資產(chǎn)所需的成本。復(fù)原重置成本(ReplacementCost)：生產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同功效的資產(chǎn)所需的成本（即可以完成相同任務(wù)）。一般的情況下，我們使用價(jià)值前提(PremiseofValue)的說法。這表明我們認(rèn)為存在不同的價(jià)值定義，可適用于不同的評(píng)估目的。我們把選取適當(dāng)價(jià)值前提的權(quán)力留給評(píng)估師，并要求評(píng)估師說明并定義所用的價(jià)值前提，以便評(píng)估報(bào)告使用者能夠清楚地理解。（四）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)現(xiàn)任主席、澳大利亞資產(chǎn)協(xié)會(huì)資深會(huì)員、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師GregMcnamara先生認(rèn)為：價(jià)值基礎(chǔ)和價(jià)值類型的理論在澳大利亞是被廣泛接受的。市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值概念是澳大利亞資產(chǎn)協(xié)會(huì)制定的《專業(yè)實(shí)務(wù)2000》的基礎(chǔ)。市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的定義與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2001中的定義相似，只是在非市場(chǎng)價(jià)值方面有細(xì)微的差別，主要體現(xiàn)在土地附加價(jià)值方面。（五）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)常務(wù)理事、馬來西亞不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師ElvinFernandez先生認(rèn)為：市場(chǎng)價(jià)值一個(gè)非常重要的概念，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)其做出了正確評(píng)價(jià)。會(huì)計(jì)師現(xiàn)在已認(rèn)識(shí)到這一概念的重要性和核心作用，并逐漸傾向于使用這一概念，即傾向于使用公允價(jià)值記賬。市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)同市場(chǎng)并為市場(chǎng)所驅(qū)動(dòng)。圍繞這一價(jià)值概念已建立了許多用于確定價(jià)值的方法體系，如成本途徑、收益途徑和比較途徑。非市場(chǎng)價(jià)值只是在沒有確定的市場(chǎng)，或特定目的下需要非市場(chǎng)價(jià)值時(shí)才被使用。市場(chǎng)價(jià)值是所有評(píng)估業(yè)務(wù)的核心基礎(chǔ)。馬來西亞市場(chǎng)價(jià)值定義引自國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。（六）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)準(zhǔn)則分會(huì)主席、新西蘭不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師JohnDunckley先生認(rèn)為：1995年以來我們已經(jīng)采納了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，許多“前殖民地國(guó)家”都是這樣做的。美國(guó)人接受了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的基本原則，但仍采用《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）。大多數(shù)國(guó)家正傾向于引用國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，只作細(xì)微的修改，但“現(xiàn)有用途下的市場(chǎng)價(jià)值”和“業(yè)主自用資產(chǎn)”除外。由于對(duì)報(bào)告的要求越來越復(fù)雜，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則將會(huì)作進(jìn)一步的修訂。
值得提醒的是國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則主要用于滿足國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，你們應(yīng)當(dāng)向中國(guó)評(píng)估同行提示這一點(diǎn)。（七）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)前主席、法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估專家PhilipMalaquin先生認(rèn)為：價(jià)值基礎(chǔ)的概念在法國(guó)已被普遍接受。市場(chǎng)價(jià)值的概念在法國(guó)已被廣泛接受，但非市場(chǎng)價(jià)值有時(shí)有些混亂。法國(guó)大多數(shù)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，非市場(chǎng)價(jià)值僅用于特殊資產(chǎn)。法國(guó)市場(chǎng)價(jià)值的定義是譯自國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的定義。（八）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)候任主席、英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)資深不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師JohnEdge先生認(rèn)為：市場(chǎng)價(jià)值在英國(guó)已被接受。英國(guó)所稱的公開市場(chǎng)價(jià)值(OpenMarketValue)與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的市場(chǎng)價(jià)值定義是相同的。英國(guó)目前傾向于舍棄公開市場(chǎng)價(jià)值，而使用市場(chǎng)價(jià)值。
在英國(guó)市場(chǎng)價(jià)值是被接受的，沒有將非市場(chǎng)價(jià)值作為一類進(jìn)行劃分，但可以這么做，非市場(chǎng)價(jià)值的含義是隱含的（可以被理解）。各主要評(píng)估準(zhǔn)則制定組織在估價(jià)基礎(chǔ)方面沒有實(shí)質(zhì)的差別。英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)評(píng)估指南、歐洲評(píng)估準(zhǔn)則、美國(guó)專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則和國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則基本是相似的，大的區(qū)別在于表述方式，而不是估價(jià)基礎(chǔ)。在業(yè)主自用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義（來源于公允價(jià)值，用于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估中）方面，只有澳大利亞和新西蘭的準(zhǔn)則制定者與其他準(zhǔn)則制定者存在不同。澳大利亞假定不動(dòng)產(chǎn)處于使用狀態(tài)，將租金進(jìn)行資本化，得出資本價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)值），這一過程中不對(duì)租賃費(fèi)用進(jìn)行抵減。其他國(guó)家評(píng)估中則假定不動(dòng)產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。這兩種評(píng)估途徑產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果，這是不正確的，只能有一種途徑正確。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)正與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASB）一起研究正確的會(huì)計(jì)概念，以便國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則可以確定正確的估價(jià)途徑。英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)的紅皮書（評(píng)估指南）中給出了市場(chǎng)價(jià)值的定義，這一定義與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的定義相同。紅皮書中沒有非市場(chǎng)價(jià)值的定義，但與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)并沒有不同意見。紅皮書中包括了一些定義，如折余重置成本，這是一種非市場(chǎng)價(jià)值且并不與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則沖突。（九）波蘭評(píng)估協(xié)會(huì)主席Kalus認(rèn)為：波蘭評(píng)估協(xié)會(huì)制定了評(píng)估專業(yè)準(zhǔn)則，形成了評(píng)估的基礎(chǔ)。我們?cè)诜桑ā顿Y產(chǎn)管理法》，1997年8月生效）中定義了市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值，資產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)準(zhǔn)則也以此法為基礎(chǔ)。該法中的定義為：市場(chǎng)價(jià)值：在以下條件下，自由市場(chǎng)上的預(yù)期價(jià)格。1.協(xié)議雙方各自獨(dú)立，行為不受強(qiáng)制，有意達(dá)成協(xié)議。2.已在市場(chǎng)上經(jīng)歷了必要的資產(chǎn)展示期，且有足夠時(shí)間協(xié)商協(xié)議中的條件。
我們?cè)诿枋鍪袌?chǎng)價(jià)值時(shí)，一般關(guān)注以下內(nèi)容：1.不動(dòng)產(chǎn)類型；2.地點(diǎn)；3.使用方式；4.評(píng)估目的（根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊螅?.技術(shù)手段；6.開發(fā)條件及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際價(jià)格。（十）拉脫維亞資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)主席SteponasDeveikis認(rèn)為：在我們國(guó)家，無論實(shí)務(wù)中還是理論資料中，都沒有專門明確價(jià)值基礎(chǔ)或價(jià)值類型的概念。然而，我們區(qū)分以下三種類型并給出定義：市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值和在用價(jià)值。我們?cè)谑袌?chǎng)價(jià)值的概念和定義方面與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則相同。
一、咨詢問題
在征求咨詢意見的函中，我們要求各國(guó)專家回答以下三個(gè)問題：
1、價(jià)值類型或價(jià)值基礎(chǔ)的概念、理論在您的國(guó)家或評(píng)估協(xié)會(huì)中是否被普遍接受？2、市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值概念在您的國(guó)家或評(píng)估協(xié)會(huì)是否被普遍接受？市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值概念是否構(gòu)成評(píng)估準(zhǔn)則、指南的基礎(chǔ)？3、在您的國(guó)家或評(píng)估協(xié)會(huì)，市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值是如何定義的？
二、意見反饋
以下是十位國(guó)外評(píng)估專家就上述三個(gè)咨詢問題的反饋意見：（一）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員前主席、美國(guó)評(píng)估學(xué)會(huì)（AI）資深會(huì)員、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估專家DonDorchester先生認(rèn)為：價(jià)值類型的概念是美國(guó)經(jīng)濟(jì)體系非常重要的組成部分。在美國(guó)，市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)極其重要的概念。我們也承認(rèn)存在許多其他價(jià)值類型，如投資價(jià)值（investmentvalue）、在用價(jià)值(value-in-use)、課稅價(jià)值(Assessedvalue)、保險(xiǎn)價(jià)值(insuredvalue)、公允價(jià)值(fairvalue)等，這些價(jià)值類型的重要性在于以下兩方面：（1）有助于將這些價(jià)值類型與常用的市場(chǎng)價(jià)值區(qū)分開；（2）根據(jù)特定條件或法律規(guī)定使用非市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，每一種價(jià)值類型都應(yīng)當(dāng)有其定義和目的。根據(jù)我們的準(zhǔn)則，每一項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中所使用的價(jià)值類型都必須：（1）正確地披露；（2）給出定義，清楚地予以確定；（3）對(duì)于評(píng)估業(yè)務(wù)的期望用途是適當(dāng)?shù)?。?duì)于市場(chǎng)價(jià)值沒有統(tǒng)一的定義，但如果不考慮特定用詞，市場(chǎng)價(jià)值的多數(shù)定義中都具有相同的組成因素。被廣泛認(rèn)可的定義是：“在符合公平交易所要求的必要條件的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)上，在買方和賣方雙方都行為謹(jǐn)慎、精明、以自身利益大化為目標(biāo)且不受非正常強(qiáng)迫的情況下，經(jīng)過一段合理的展示期，特定資產(chǎn)權(quán)利在特定日期以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物或其他經(jīng)準(zhǔn)確說明的條款表示的可能的價(jià)格?！边@一定義被用于幾乎所有類型的用途，包括訴訟、購銷、借貸、稅收等。在美國(guó)，市場(chǎng)價(jià)值概念和定義早在1930年就已被廣為認(rèn)同。我們歷發(fā)生的多次經(jīng)濟(jì)困難，都可部分地歸咎于對(duì)市場(chǎng)價(jià)值概念的不嚴(yán)格和不適當(dāng)運(yùn)用。通過把市場(chǎng)價(jià)值作為各種市場(chǎng)的價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)(standardofvalueforallmarket)，我們認(rèn)為消費(fèi)者和投資者的信心有所增強(qiáng)，市場(chǎng)秩序更加穩(wěn)定，避免了市場(chǎng)價(jià)值體系建立之前的對(duì)價(jià)值的濫用、錯(cuò)誤闡述和誤解。市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)非常重要的自由市場(chǎng)概念。（二）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)常務(wù)理事、美國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)（ASA）資深會(huì)員、企業(yè)價(jià)值評(píng)估專家GregGibert先生認(rèn)為：
價(jià)值類型概念和理論在美國(guó)都是很重要的。我們的憲法規(guī)定未經(jīng)合理補(bǔ)償，政府不得征用公民財(cái)產(chǎn)。從這開始，（市場(chǎng)價(jià)值）等就成為很重要的概念。在許多類型的評(píng)估中，我們不像國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)那樣劃分“市場(chǎng)法”和“非市場(chǎng)法”。我們注意到，一些評(píng)估方法來自于特定類型的市場(chǎng)（銷售相同類型的資產(chǎn)），而有些評(píng)估方法運(yùn)用不同市場(chǎng)的數(shù)據(jù)完成價(jià)值估算。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)把“市場(chǎng)”定義為銷售相同類型資產(chǎn)的市場(chǎng)，因此，它把有些方法稱為“非市場(chǎng)法”是正確的。我的經(jīng)驗(yàn)來自于企業(yè)價(jià)值評(píng)估。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，我們利用同類資產(chǎn)所處的“市場(chǎng)”，包括購并市場(chǎng)和股票市場(chǎng)，通過多種方法估算市場(chǎng)價(jià)值。我們把這些方法統(tǒng)稱為市場(chǎng)途徑，以表明所用數(shù)據(jù)來源于市場(chǎng)。但我們使用整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（也稱“自由市場(chǎng)”）下的利息率來確定收益途徑中所用的資本化率和折現(xiàn)率。當(dāng)我們運(yùn)用成本途徑時(shí)，我們以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)估算折舊（損耗）和市場(chǎng)價(jià)值。物理性損耗根據(jù)設(shè)備的狀況確定，功能方面的減損根據(jù)被評(píng)估設(shè)備與市場(chǎng)上待售全新設(shè)備的狀況進(jìn)行比較后確定。而經(jīng)濟(jì)性損耗（外部損耗）則通過市場(chǎng)觀察，對(duì)此種設(shè)備獲取收益的能力進(jìn)行研究后確定。嚴(yán)格地說，各種途徑都是以市場(chǎng)數(shù)據(jù)作為價(jià)值估算的終基礎(chǔ)?？傊?，在美國(guó)我們不像國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)那樣對(duì)市場(chǎng)與非市場(chǎng)作嚴(yán)格區(qū)分。在美國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估中以及含有價(jià)值定義的各種法律文本中，都有許多不同的定義。雖然用詞上有細(xì)微差別，但大多數(shù)定義都具有相同的內(nèi)涵。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，我們不稱“市場(chǎng)價(jià)值”，而是稱公允市場(chǎng)價(jià)值（FairMarketValue）。這兩個(gè)定義實(shí)際上是同義詞。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，我們沒有非市場(chǎng)價(jià)值的定義?！睹绹?guó)專業(yè)統(tǒng)一評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》（USPAP）中給出了公允市場(chǎng)價(jià)值的定義，在美國(guó)還使用其他的定義。雖然用詞有些細(xì)微差別，但這些定義都包括相同的要素，其中較重要的要素有：1．自愿買方（假定的買方，并非實(shí)際的買方）2．自愿賣方（假定的賣方，并非實(shí)際的賣方）3．精明的買方和賣方4．買方和賣方均不受強(qiáng)制5．現(xiàn)金表示的價(jià)格6．正常條件下簽署正常的協(xié)議7．買方和賣方都有能力進(jìn)行交易（賣方有明確的產(chǎn)權(quán)，買方有足夠的現(xiàn)金）8．在市場(chǎng)上有合理時(shí)間的展示9．能反映許多獨(dú)立買方和賣方觀點(diǎn)的活躍市場(chǎng)（幾乎所有定義中都沒有包含，但這一點(diǎn)卻是重要的）以下是摘自我們報(bào)告的定義，該定義來自美國(guó)政府納稅管理部門——國(guó)內(nèi)稅務(wù)署（IRS）：公允市場(chǎng)價(jià)值是指滿足下列條件時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值：自愿買方和自愿賣方，在獲知有關(guān)交易信息的情況下，進(jìn)行合理的交易，任何一方都未受到強(qiáng)迫。（三）美國(guó)資深無形資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評(píng)估專家GordonSmith先生認(rèn)為：
我們的價(jià)值定義(valuedefinition)基本上與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則1和國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2相同，不過我們不使用非市場(chǎng)價(jià)值一詞。我對(duì)價(jià)值定義的理解是：市場(chǎng)價(jià)值：自愿買方和自愿賣方，沒有強(qiáng)迫因素，雙方對(duì)相關(guān)情況都了解。市場(chǎng)價(jià)值還衍生出一些其他價(jià)值：正常清算價(jià)值(OrderlyLiquidationValue)：非自愿賣方，存在強(qiáng)迫因素，有交易所需的足夠時(shí)間。強(qiáng)制清算價(jià)值(ForcedLiquidationValue)：非自愿賣方，存在強(qiáng)迫因素，沒有交易所需的足夠時(shí)間。在清算情況下，購買者可能將資產(chǎn)用于不同于原始用途的其他用途（改變資產(chǎn)用途的銷售）。雖然我們沒有使用非市場(chǎng)價(jià)值一詞，但我們使用了其他一些價(jià)值前提：更新重置成本(ReproductionCost)：生產(chǎn)同樣資產(chǎn)所需的成本。復(fù)原重置成本(ReplacementCost)：生產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同功效的資產(chǎn)所需的成本（即可以完成相同任務(wù)）。一般的情況下，我們使用價(jià)值前提(PremiseofValue)的說法。這表明我們認(rèn)為存在不同的價(jià)值定義，可適用于不同的評(píng)估目的。我們把選取適當(dāng)價(jià)值前提的權(quán)力留給評(píng)估師，并要求評(píng)估師說明并定義所用的價(jià)值前提，以便評(píng)估報(bào)告使用者能夠清楚地理解。（四）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)現(xiàn)任主席、澳大利亞資產(chǎn)協(xié)會(huì)資深會(huì)員、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師GregMcnamara先生認(rèn)為：價(jià)值基礎(chǔ)和價(jià)值類型的理論在澳大利亞是被廣泛接受的。市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值概念是澳大利亞資產(chǎn)協(xié)會(huì)制定的《專業(yè)實(shí)務(wù)2000》的基礎(chǔ)。市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的定義與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2001中的定義相似，只是在非市場(chǎng)價(jià)值方面有細(xì)微的差別，主要體現(xiàn)在土地附加價(jià)值方面。（五）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)常務(wù)理事、馬來西亞不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師ElvinFernandez先生認(rèn)為：市場(chǎng)價(jià)值一個(gè)非常重要的概念，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)其做出了正確評(píng)價(jià)。會(huì)計(jì)師現(xiàn)在已認(rèn)識(shí)到這一概念的重要性和核心作用，并逐漸傾向于使用這一概念，即傾向于使用公允價(jià)值記賬。市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)同市場(chǎng)并為市場(chǎng)所驅(qū)動(dòng)。圍繞這一價(jià)值概念已建立了許多用于確定價(jià)值的方法體系，如成本途徑、收益途徑和比較途徑。非市場(chǎng)價(jià)值只是在沒有確定的市場(chǎng)，或特定目的下需要非市場(chǎng)價(jià)值時(shí)才被使用。市場(chǎng)價(jià)值是所有評(píng)估業(yè)務(wù)的核心基礎(chǔ)。馬來西亞市場(chǎng)價(jià)值定義引自國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。（六）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)準(zhǔn)則分會(huì)主席、新西蘭不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師JohnDunckley先生認(rèn)為：1995年以來我們已經(jīng)采納了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，許多“前殖民地國(guó)家”都是這樣做的。美國(guó)人接受了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的基本原則，但仍采用《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）。大多數(shù)國(guó)家正傾向于引用國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，只作細(xì)微的修改，但“現(xiàn)有用途下的市場(chǎng)價(jià)值”和“業(yè)主自用資產(chǎn)”除外。由于對(duì)報(bào)告的要求越來越復(fù)雜，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則將會(huì)作進(jìn)一步的修訂。
值得提醒的是國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則主要用于滿足國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，你們應(yīng)當(dāng)向中國(guó)評(píng)估同行提示這一點(diǎn)。（七）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)前主席、法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估專家PhilipMalaquin先生認(rèn)為：價(jià)值基礎(chǔ)的概念在法國(guó)已被普遍接受。市場(chǎng)價(jià)值的概念在法國(guó)已被廣泛接受，但非市場(chǎng)價(jià)值有時(shí)有些混亂。法國(guó)大多數(shù)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，非市場(chǎng)價(jià)值僅用于特殊資產(chǎn)。法國(guó)市場(chǎng)價(jià)值的定義是譯自國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的定義。（八）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)候任主席、英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)資深不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師JohnEdge先生認(rèn)為：市場(chǎng)價(jià)值在英國(guó)已被接受。英國(guó)所稱的公開市場(chǎng)價(jià)值(OpenMarketValue)與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的市場(chǎng)價(jià)值定義是相同的。英國(guó)目前傾向于舍棄公開市場(chǎng)價(jià)值，而使用市場(chǎng)價(jià)值。
在英國(guó)市場(chǎng)價(jià)值是被接受的，沒有將非市場(chǎng)價(jià)值作為一類進(jìn)行劃分，但可以這么做，非市場(chǎng)價(jià)值的含義是隱含的（可以被理解）。各主要評(píng)估準(zhǔn)則制定組織在估價(jià)基礎(chǔ)方面沒有實(shí)質(zhì)的差別。英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)評(píng)估指南、歐洲評(píng)估準(zhǔn)則、美國(guó)專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則和國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則基本是相似的，大的區(qū)別在于表述方式，而不是估價(jià)基礎(chǔ)。在業(yè)主自用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義（來源于公允價(jià)值，用于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估中）方面，只有澳大利亞和新西蘭的準(zhǔn)則制定者與其他準(zhǔn)則制定者存在不同。澳大利亞假定不動(dòng)產(chǎn)處于使用狀態(tài)，將租金進(jìn)行資本化，得出資本價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)值），這一過程中不對(duì)租賃費(fèi)用進(jìn)行抵減。其他國(guó)家評(píng)估中則假定不動(dòng)產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。這兩種評(píng)估途徑產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果，這是不正確的，只能有一種途徑正確。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)正與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASB）一起研究正確的會(huì)計(jì)概念，以便國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則可以確定正確的估價(jià)途徑。英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)的紅皮書（評(píng)估指南）中給出了市場(chǎng)價(jià)值的定義，這一定義與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的定義相同。紅皮書中沒有非市場(chǎng)價(jià)值的定義，但與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)并沒有不同意見。紅皮書中包括了一些定義，如折余重置成本，這是一種非市場(chǎng)價(jià)值且并不與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則沖突。（九）波蘭評(píng)估協(xié)會(huì)主席Kalus認(rèn)為：波蘭評(píng)估協(xié)會(huì)制定了評(píng)估專業(yè)準(zhǔn)則，形成了評(píng)估的基礎(chǔ)。我們?cè)诜桑ā顿Y產(chǎn)管理法》，1997年8月生效）中定義了市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值，資產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)準(zhǔn)則也以此法為基礎(chǔ)。該法中的定義為：市場(chǎng)價(jià)值：在以下條件下，自由市場(chǎng)上的預(yù)期價(jià)格。1.協(xié)議雙方各自獨(dú)立，行為不受強(qiáng)制，有意達(dá)成協(xié)議。2.已在市場(chǎng)上經(jīng)歷了必要的資產(chǎn)展示期，且有足夠時(shí)間協(xié)商協(xié)議中的條件。
我們?cè)诿枋鍪袌?chǎng)價(jià)值時(shí)，一般關(guān)注以下內(nèi)容：1.不動(dòng)產(chǎn)類型；2.地點(diǎn)；3.使用方式；4.評(píng)估目的（根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊螅?.技術(shù)手段；6.開發(fā)條件及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際價(jià)格。（十）拉脫維亞資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)主席SteponasDeveikis認(rèn)為：在我們國(guó)家，無論實(shí)務(wù)中還是理論資料中，都沒有專門明確價(jià)值基礎(chǔ)或價(jià)值類型的概念。然而，我們區(qū)分以下三種類型并給出定義：市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值和在用價(jià)值。我們?cè)谑袌?chǎng)價(jià)值的概念和定義方面與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則相同。