某企業(yè)擬進(jìn)行貸款，委托評估機(jī)構(gòu)對所涉及的一宗工業(yè)用地進(jìn)行評估，為委托方提供貸款提供客觀、公正的價格依據(jù)。
請依據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：
(1)抵押價格評估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，評估過程中應(yīng)注意哪些問題?
(2)若待估宗地為集體土地，進(jìn)行抵押時應(yīng)注意的問題。
(3)對宗地進(jìn)行評估時，可選擇哪兩種方法，簡述所用方法的基本程序。
(4)若待估宗地為劃撥用地，請簡述評估的技術(shù)路線。
(5)抵押失敗后，抵押權(quán)人依法對抵押的土地進(jìn)行拍賣，拍賣評估的特點有哪些，簡述技術(shù)路線。
答案：
1.答題要點
(1)注重預(yù)期風(fēng)險;
(2)分析市場變現(xiàn)能力;
(3)考慮抵押期間的耗損;
(4)測算成本構(gòu)成。
2.答題要點
(1)年期的設(shè)定：本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用地法定出讓年限50年;
(2)地價內(nèi)涵對應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán);
(3)特殊說明中應(yīng)注明：某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明
在實現(xiàn)抵押權(quán)時同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補償后轉(zhuǎn)為國有。
3.答題要點
可選擇市場比較法和成本逼近法
(1)市場比較法的估價程序：
搜集交易資料;選取比較交易實例;建立價格可比基礎(chǔ);進(jìn)行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個別因素、土地使用年期、容積率修正;求取比準(zhǔn)價格。
(2)成本法估價程序
①搜集征地或拆遷取得土地的一般費用資料，計算土地取得費A。
②搜集土地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)費率或標(biāo)準(zhǔn)，計算相關(guān)稅費B。
③搜集待估宗地所處區(qū)域土地開發(fā)費一般資料，計算土地開發(fā)費用C。
④搜集利息率，計算投資利息D;
⑤搜集投資利潤率，計算投資利潤E;
⑥搜集當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛?，計算土地增值收益F;
⑦搜集當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率，按土地價格=(A+B+C+D+E)×[1-1/(1+土地還原率)土地使用權(quán)]計算土地價格。
4.可采用市場比較法和成本逼近法，評估計算出市場價格后，從得到的估價額中減去出讓金。
5.特點是：強(qiáng)制處分;快速變現(xiàn);消費者心理因素;購買者的額外支出等造成的價格變化。
技術(shù)路線：估價時采用市場比較法和成本逼近法等。對同類土地在正常市場價格水平和拍賣市場價格水平作出比較，確定拍賣市場的成交價格
比正常市場成交價格偏底的幅度，按正常市場價格對估價對象進(jìn)行估價，再按照這個偏底的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。
請依據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：
(1)抵押價格評估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，評估過程中應(yīng)注意哪些問題?
(2)若待估宗地為集體土地，進(jìn)行抵押時應(yīng)注意的問題。
(3)對宗地進(jìn)行評估時，可選擇哪兩種方法，簡述所用方法的基本程序。
(4)若待估宗地為劃撥用地，請簡述評估的技術(shù)路線。
(5)抵押失敗后，抵押權(quán)人依法對抵押的土地進(jìn)行拍賣，拍賣評估的特點有哪些，簡述技術(shù)路線。
答案：
1.答題要點
(1)注重預(yù)期風(fēng)險;
(2)分析市場變現(xiàn)能力;
(3)考慮抵押期間的耗損;
(4)測算成本構(gòu)成。
2.答題要點
(1)年期的設(shè)定：本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用地法定出讓年限50年;
(2)地價內(nèi)涵對應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán);
(3)特殊說明中應(yīng)注明：某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明
在實現(xiàn)抵押權(quán)時同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補償后轉(zhuǎn)為國有。
3.答題要點
可選擇市場比較法和成本逼近法
(1)市場比較法的估價程序：
搜集交易資料;選取比較交易實例;建立價格可比基礎(chǔ);進(jìn)行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個別因素、土地使用年期、容積率修正;求取比準(zhǔn)價格。
(2)成本法估價程序
①搜集征地或拆遷取得土地的一般費用資料，計算土地取得費A。
②搜集土地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)費率或標(biāo)準(zhǔn)，計算相關(guān)稅費B。
③搜集待估宗地所處區(qū)域土地開發(fā)費一般資料，計算土地開發(fā)費用C。
④搜集利息率，計算投資利息D;
⑤搜集投資利潤率，計算投資利潤E;
⑥搜集當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛?，計算土地增值收益F;
⑦搜集當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率，按土地價格=(A+B+C+D+E)×[1-1/(1+土地還原率)土地使用權(quán)]計算土地價格。
4.可采用市場比較法和成本逼近法，評估計算出市場價格后，從得到的估價額中減去出讓金。
5.特點是：強(qiáng)制處分;快速變現(xiàn);消費者心理因素;購買者的額外支出等造成的價格變化。
技術(shù)路線：估價時采用市場比較法和成本逼近法等。對同類土地在正常市場價格水平和拍賣市場價格水平作出比較，確定拍賣市場的成交價格
比正常市場成交價格偏底的幅度，按正常市場價格對估價對象進(jìn)行估價，再按照這個偏底的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。