第十一章非流動(dòng)資產(chǎn)（二）重點(diǎn)導(dǎo)讀
第一節(jié)持有到期投資的核算
一、持有到期投資及其劃分
持有到期投資是指到期日固定、回收金額固定或可確定，且企業(yè)有明確意圖和能力持有至到期的非衍生金融資產(chǎn)
特征：
1、到期日固定、回收額固定或可確定
2、企業(yè)有明確意圖和能力持有至到期
存在下列情況之一的，表明企業(yè)沒(méi)有明確意圖將金融資產(chǎn)投資持有至到期：
（1）持有該金融資產(chǎn)的期限不確定；
（2）發(fā)生市場(chǎng)利率變化、流動(dòng)性需要變化、替代投資機(jī)會(huì)及其投資收益率變化、融資來(lái)源和條件變化、外匯風(fēng)險(xiǎn)變化等情況時(shí)，將出售該金融資產(chǎn)。但是，無(wú)法控制、預(yù)期不會(huì)重復(fù)發(fā)生且難以合理預(yù)計(jì)的獨(dú)立事項(xiàng)引起的金融資產(chǎn)出售除外；
（3）該金融資產(chǎn)的發(fā)行方可以按照明顯低于其攤余成本的金額清償；
（4）其他表明企業(yè)沒(méi)有明確意圖將該金融資產(chǎn)持有至到期的情況。
3、屬于非衍生金融資產(chǎn)
如果處置或重分類為其他類金融資產(chǎn)的金額相對(duì)于該類投資（即企業(yè)全部持有至到期投資）在出售或重分類前的總額較大，則企業(yè)在處置或重分類后應(yīng)立即將其剩余的持有至到期投資（即全部持有至到期投資扣除已處置或重分類的部分）重分類為可供出售金融資產(chǎn)。
需要說(shuō)明的是，遇到以下情況時(shí)可以例外：
（1）出售日或重分類日距離該項(xiàng)投資到期日或贖回日較近（如到期前三個(gè)月內(nèi)），且市場(chǎng)利率變化對(duì)該項(xiàng)投資的公允價(jià)值沒(méi)有顯著影響；
（2）根據(jù)合同約定的定期償付或提前還款方式收回該投資幾乎所有初始本金后，將剩余部分予以出售或重分類。
（3）出售或重分類是由于企業(yè)無(wú)法控制、預(yù)期不會(huì)重復(fù)發(fā)生且難以合理預(yù)計(jì)的獨(dú)立事件所引起。
二、持有到期投資的計(jì)量
應(yīng)按取得時(shí)的面值作為初始確認(rèn)金額，支付的價(jià)款中包含已宣告發(fā)放債券利息的，應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)為應(yīng)收項(xiàng)目。持有到期投資持有期間應(yīng)按照攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算確認(rèn)利息收入計(jì)入投資收益。在資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)該按攤余成本計(jì)量。
三、持有至到期投資的核算
（一）取得：
借：持有至到期投資－成本
應(yīng)收利息
貸：銀行存款
持有至到期投資－利息調(diào)整（或在借方）
（二）持有到期投資的投資收益
當(dāng)期的票面應(yīng)計(jì)利息減去當(dāng)期應(yīng)分?jǐn)偟囊鐑r(jià)額或加上當(dāng)期應(yīng)分?jǐn)偟恼蹆r(jià)額作為當(dāng)期利息收入。折溢價(jià)的攤銷應(yīng)采用實(shí)際利率法。計(jì)算公式是：
溢折價(jià)的攤銷額＝每期按票面利率計(jì)算應(yīng)計(jì)利息-債券的每期期初賬面價(jià)值*實(shí)際利率
1、分期付息、一次還本債券投資
借：應(yīng)收利息
貸：投資收益
持有至到期投資－利息調(diào)整（或在借方）
2、一次還本付息債券投資
借：持有至到期投資－應(yīng)計(jì)利息
貸：投資收益
持有至到期投資－利息調(diào)整（或在借方）
（三）持有至到期投資的處置
處置時(shí)，將所取得對(duì)價(jià)的公允價(jià)值與該投資賬面價(jià)值之間的差額確認(rèn)為投資收益
借：銀行存款
貸：持有至到期投資－成本、利息調(diào)整、應(yīng)計(jì)利息
投資收益（或在借方）
（四）持有至到期投資的減值
有客觀證據(jù)表明所擁有的持有至到期投資發(fā)生減值的，應(yīng)該計(jì)提減值準(zhǔn)備
借：資產(chǎn)減值損失
貸：持有至到期投資減值準(zhǔn)備
價(jià)值以后恢復(fù)的做相反的會(huì)計(jì)分錄。
第二節(jié)可供出售金融資產(chǎn)的核算
一、可供出售金融資產(chǎn)及其確認(rèn)
可供出售金融資產(chǎn)，是指初始確認(rèn)時(shí)即被指定為可供出售，而且沒(méi)有劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益金融資產(chǎn)、持有至到期投資、貸款和應(yīng)收款項(xiàng)的金融資產(chǎn)。
二、可供出售金融資產(chǎn)的計(jì)量
應(yīng)當(dāng)按取得該金融資產(chǎn)的公允價(jià)值和相關(guān)交易費(fèi)用之和作為初始確認(rèn)金額，支付的價(jià)款中包含了已宣告發(fā)放的債券利息或現(xiàn)金股利的，應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)為應(yīng)收項(xiàng)目。
資產(chǎn)負(fù)債表日有客觀證據(jù)表明金融資產(chǎn)發(fā)生減值的，應(yīng)確認(rèn)減值損失，計(jì)提減值準(zhǔn)備。
三、可供出售金融資產(chǎn)的核算
（一）企業(yè)取得可供出售的金融資產(chǎn)
1、股票投資
借：可供出售金融資產(chǎn)－成本
應(yīng)收股利
貸：銀行存款
2、債券投資
借：可供出售金融資產(chǎn)－成本
應(yīng)收利息
貸：銀行存款
可供出售金融資產(chǎn)－利息調(diào)整
（二）資產(chǎn)負(fù)債表日計(jì)算利息
1、分期付息、一次還本債券投資
借：應(yīng)收利息
貸：投資收益
可供出售金融資產(chǎn)－利息調(diào)整（或在借方）
2、一次還本付息債券投資
借：可供出售金融資產(chǎn)－應(yīng)計(jì)利息
貸：投資收益
可供出售金融資產(chǎn)－利息調(diào)整（或在借方）
（三）資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值變動(dòng)
借：可供出售金融資產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)
貸：資本公積－其他資本公積（或做相反的分錄）
可供出售金融資產(chǎn)發(fā)生減值的：
借：資產(chǎn)減值損失
貸：資本公積－其他資本公積
可供出售金融資產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)
減值損失轉(zhuǎn)回：
借：可供出售金融資產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)
貸：資產(chǎn)減值損失
若可供出售金融資產(chǎn)為股票等權(quán)益工具投資：
借：可供出售金融資產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)
貸：資本公積－其他資本公積
（四）將持有至到期投資重分類為可供出售金融資產(chǎn)
借：可供出售金融資產(chǎn)
貸：持有至到期投資
資本公積－其他資本公積（或在借方）
（五）出售可供出售的金融資產(chǎn)
借：銀行存款
貸：可供出售金融資產(chǎn)－成本、公允價(jià)值變動(dòng)、利息調(diào)整、應(yīng)計(jì)利息
資本公積－其他資本公積（或在借方）
投資收益（或在借方）
第三節(jié)長(zhǎng)期股權(quán)投資的核算
一、長(zhǎng)期股權(quán)投資取得的核算
（一）企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資
企業(yè)合并，是指將兩個(gè)或者兩個(gè)以上單獨(dú)的企業(yè)合并形成一個(gè)報(bào)告主體的交易或事項(xiàng)。分為同一控制下的企業(yè)合并或非同一企業(yè)控制下的企業(yè)合并
企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定確定其初始投資成本：
1．同一控制下的企業(yè)合并，合并方以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對(duì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。
合并方以發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對(duì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。按照發(fā)行股份的面值總額作為股本，長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本與所發(fā)行股份面值總額之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。
2．非同一控制下的企業(yè)合并，購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)日應(yīng)當(dāng)區(qū)別下列情況確定合并成本，并將其作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。
(1)一次交換交易實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，合并成本為購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)日為取得對(duì)被購(gòu)買(mǎi)方的控制權(quán)而付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價(jià)值。
(2)通過(guò)多次交換交易分步實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，合并成本為每一單項(xiàng)交易成本之和。
(3)購(gòu)買(mǎi)方為進(jìn)行企業(yè)合并發(fā)生的各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)計(jì)入企業(yè)合并成本。
(4)在合并合同或協(xié)議中對(duì)可能影響合并成本的未來(lái)事項(xiàng)作出約定的，購(gòu)買(mǎi)日如果估計(jì)未來(lái)事項(xiàng)很可能發(fā)生并且對(duì)合并成本的影響金額能夠可靠計(jì)量的，購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入合并成本。
無(wú)論是同一控制下的企業(yè)合并還是非同一控制下的企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，實(shí)際支付的價(jià)款或?qū)r(jià)中包含的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)，應(yīng)作為應(yīng)收項(xiàng)目處理。
（二）其他方式取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資
除企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資以外，其他方式取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定確定其初始投資成本：
1.以支付現(xiàn)金取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款作為初始投資成本。初始投資成本包括與取得長(zhǎng)期股權(quán)投資直接相關(guān)的費(fèi)用、稅金及其他必要支出。
2.以發(fā)行權(quán)益性證券取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照發(fā)行權(quán)益性證券的公允價(jià)值作為初始投資成本。
3.投資者投入的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。
4.通過(guò)非貨幣性資產(chǎn)交換取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，其初始投資成本應(yīng)當(dāng)參照“非貨幣性資產(chǎn)交換”有關(guān)規(guī)定處理。
5.通過(guò)債務(wù)重組取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，其初始投資成本應(yīng)當(dāng)按照債務(wù)重組會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定確定。
二、長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本法核算
（一）成本法的適用范圍
下列情況下，企業(yè)應(yīng)運(yùn)用成本法核算長(zhǎng)期股權(quán)投資：
1．投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的長(zhǎng)期股權(quán)投資。
控制，是指有權(quán)決定一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策，并能據(jù)以從該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取利益。
投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y企業(yè)實(shí)施控制的具體情形見(jiàn)教材203頁(yè)
投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的，被投資單位為其子公司，投資企業(yè)應(yīng)當(dāng)將子公司納入合并財(cái)務(wù)報(bào)表的合并范圍。
投資企業(yè)對(duì)子公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)采用成本法核算，編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)按照權(quán)益法進(jìn)行調(diào)整。
2．投資企業(yè)對(duì)被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場(chǎng)中沒(méi)有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的長(zhǎng)期股權(quán)投資。
共同控制，是指按照合同約定對(duì)某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所共有的控制，僅在與該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)的重要財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)決策需要分享控制權(quán)的投資方一致同意時(shí)存在。投資企業(yè)與其他方對(duì)被投資單位實(shí)施共同控制的，被投資單位為其合營(yíng)企業(yè)。
重大影響，是指對(duì)一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策有參與決策的權(quán)力，但并不能夠控制或者與其他方一起共同控制這些政策的制定。投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大影響的，被投資單位為其聯(lián)營(yíng)企業(yè)。
企業(yè)在確定能否對(duì)被投資單位實(shí)施控制或施加重大影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮投資企業(yè)和其他方持有的被投資單位當(dāng)期可轉(zhuǎn)換公司債券、當(dāng)期可執(zhí)行認(rèn)股權(quán)證等潛在表決權(quán)因素。
（二）成本法下的賬務(wù)處理
被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)，確認(rèn)為當(dāng)期投資收益。投資企業(yè)確認(rèn)投資收益，僅限于被投資單位接受投資后產(chǎn)生的累積凈利潤(rùn)的分配額，所獲得的利潤(rùn)或現(xiàn)金股利超過(guò)上述數(shù)額的部分作為初始投資成本的收回。
通常情況下，投資企業(yè)在取得投資當(dāng)年自被投資單位分得的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)應(yīng)作為投資成本的收回；以后年度，被投資單位累計(jì)分派的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)超過(guò)投資以后至上年末止被投資單位累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的，投資企業(yè)按照持股比例計(jì)算應(yīng)享有的部分應(yīng)作為投資成本的收回。
具體計(jì)算公式見(jiàn)教材204頁(yè)
三、長(zhǎng)期股權(quán)投資的權(quán)益法核算
（一）適用范圍
投資企業(yè)對(duì)被投資單位具有共同控制或重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算。通常情況下投資企業(yè)對(duì)被投資企業(yè)的投資占該單位有表決權(quán)資本總額20%或20%以上但不超過(guò)50%或雖投資不足20%但具有重大影響的應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算。
（二）權(quán)益法下的賬務(wù)處理
1．長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本大于投資時(shí)應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，不調(diào)整已確認(rèn)的初始投資成本；長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本小于投資時(shí)應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，其差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本。
2．投資企業(yè)取得長(zhǎng)期股權(quán)投資后，應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)享有或應(yīng)分擔(dān)的被投資單位實(shí)現(xiàn)的凈損益的份額，確認(rèn)投資損益并調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。投資企業(yè)按照被投資單位宣告分派的利潤(rùn)或現(xiàn)金股利計(jì)算應(yīng)分得的部分，相應(yīng)減少長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。
被投資企業(yè)采用的會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)期間與投資企業(yè)不一致的，應(yīng)當(dāng)按照投資企業(yè)的會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)期間對(duì)被投資單位的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，并據(jù)以確認(rèn)投資損益。
可按賬面凈損益與持股比例計(jì)算確認(rèn)投資損益的情形見(jiàn)教材206頁(yè)。
3．投資企業(yè)確認(rèn)被投資單位發(fā)生的凈虧損，應(yīng)當(dāng)以長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值以及其他實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對(duì)被投資單位凈投資的長(zhǎng)期權(quán)益減記至零為限，投資企業(yè)負(fù)有承擔(dān)額外損失義務(wù)的除外。
其他實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對(duì)被投資單位凈投資的長(zhǎng)期權(quán)益，通常是指長(zhǎng)期性的應(yīng)收項(xiàng)目，如企業(yè)對(duì)被投資單位的長(zhǎng)期債權(quán)，該債權(quán)沒(méi)有明確的清收計(jì)劃且在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)期間不準(zhǔn)備收回的，實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對(duì)被投資單位的凈投資。
在確認(rèn)應(yīng)分擔(dān)被投資單位發(fā)生的虧損時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照以下順序進(jìn)行處理：
(1)沖減長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。
(2)如果長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值不足以沖減的，應(yīng)當(dāng)以其他實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對(duì)被投資單位凈投資的長(zhǎng)期權(quán)益賬面價(jià)值為限繼續(xù)確認(rèn)投資損失。
(3)在進(jìn)行上述處理后，按照投資合同或協(xié)議約定企業(yè)仍承擔(dān)額外義務(wù)的，應(yīng)按預(yù)計(jì)承擔(dān)的義務(wù)確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債，計(jì)入當(dāng)期投資損失。
被投資單位以后期間實(shí)現(xiàn)盈利的，扣除未確認(rèn)的虧損分擔(dān)額后，應(yīng)按與上述順序相反的順序處理，減記已確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債的賬面余額、恢復(fù)長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值，同時(shí)確認(rèn)投資收益。
4．投資企業(yè)對(duì)于被投資單位除凈損益以外所有者權(quán)益的其他變動(dòng)，在持股比例不變的情況下，企業(yè)按照持股比例計(jì)算應(yīng)享有或承擔(dān)的部分，調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。同時(shí)增加或減少資本公積(其他資本公積)。
四、成本法與權(quán)益法的轉(zhuǎn)換
（一）權(quán)益法改為成本法
投資企業(yè)因減少投資等原因?qū)Ρ煌顿Y單位不再具有共同控制或重大影響的，并且在活躍市場(chǎng)中沒(méi)有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)改為成本法核算，除構(gòu)成企業(yè)合并的以外，應(yīng)按中止采用權(quán)益法時(shí)投資的賬面價(jià)值作為成本法核算的初始投資成本。
（二）成本法改為權(quán)益法
因追加投資等原因能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施共同控制或重大影響但不構(gòu)成控制的，應(yīng)當(dāng)改按權(quán)益法核算，應(yīng)按轉(zhuǎn)換時(shí)該項(xiàng)以成本法下長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值或按照金融工具確認(rèn)和計(jì)量會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確定的投資賬面價(jià)值作為按照權(quán)益法核算的初始投資成本，初始投資成本小于占被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，借記“長(zhǎng)期股權(quán)投資—投資成本“科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。
五、長(zhǎng)期股權(quán)投資的處置
處置時(shí)賬面價(jià)值與實(shí)際取得價(jià)款的差額計(jì)入當(dāng)期損益。采用權(quán)益法核算的因被投資企業(yè)除凈損益以外所有者的其他變動(dòng)而計(jì)入所在者權(quán)益的，處置時(shí)要將原計(jì)入所有者權(quán)益的部分按相應(yīng)比例轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。
六、長(zhǎng)期股權(quán)投資的減值
企業(yè)應(yīng)該在資產(chǎn)負(fù)債表日，根據(jù)資產(chǎn)減值或金融工具確認(rèn)和計(jì)量準(zhǔn)則確定長(zhǎng)期股權(quán)投資發(fā)生減值的，按應(yīng)減記的金額借記“資產(chǎn)減值損失”，貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備”。處置長(zhǎng)期股權(quán)投資時(shí)，應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已計(jì)提的長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備。
第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的核算
一、投資性房地產(chǎn)的范圍
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)
兩個(gè)確認(rèn)條件：
（一）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)
（二）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量
三、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量
（一）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
1、外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)
其成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
2、自行建造的投資性房地產(chǎn)
由建造該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
3、以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定
4、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，不滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
1、成本模式
在成本模式下應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。存在減值跡象的還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
2、公允價(jià)值模式
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：
（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)
（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。
企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式
四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的條件
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
1、投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用。
2、作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。
3、自用土地使用權(quán)停止自用改用賺取租金或資本增值。
4、自用建筑物停止自用改為出租。
（二）轉(zhuǎn)換日的確定
（三）轉(zhuǎn)換時(shí)的計(jì)量
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（本規(guī)定是對(duì)教材的一點(diǎn)補(bǔ)充）
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益或資本公積。處置時(shí)原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期的收益。
五、投資性房地產(chǎn)的處置
應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。
六、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理
見(jiàn)教材的有關(guān)內(nèi)容
第一節(jié)持有到期投資的核算
一、持有到期投資及其劃分
持有到期投資是指到期日固定、回收金額固定或可確定，且企業(yè)有明確意圖和能力持有至到期的非衍生金融資產(chǎn)
特征：
1、到期日固定、回收額固定或可確定
2、企業(yè)有明確意圖和能力持有至到期
存在下列情況之一的，表明企業(yè)沒(méi)有明確意圖將金融資產(chǎn)投資持有至到期：
（1）持有該金融資產(chǎn)的期限不確定；
（2）發(fā)生市場(chǎng)利率變化、流動(dòng)性需要變化、替代投資機(jī)會(huì)及其投資收益率變化、融資來(lái)源和條件變化、外匯風(fēng)險(xiǎn)變化等情況時(shí)，將出售該金融資產(chǎn)。但是，無(wú)法控制、預(yù)期不會(huì)重復(fù)發(fā)生且難以合理預(yù)計(jì)的獨(dú)立事項(xiàng)引起的金融資產(chǎn)出售除外；
（3）該金融資產(chǎn)的發(fā)行方可以按照明顯低于其攤余成本的金額清償；
（4）其他表明企業(yè)沒(méi)有明確意圖將該金融資產(chǎn)持有至到期的情況。
3、屬于非衍生金融資產(chǎn)
如果處置或重分類為其他類金融資產(chǎn)的金額相對(duì)于該類投資（即企業(yè)全部持有至到期投資）在出售或重分類前的總額較大，則企業(yè)在處置或重分類后應(yīng)立即將其剩余的持有至到期投資（即全部持有至到期投資扣除已處置或重分類的部分）重分類為可供出售金融資產(chǎn)。
需要說(shuō)明的是，遇到以下情況時(shí)可以例外：
（1）出售日或重分類日距離該項(xiàng)投資到期日或贖回日較近（如到期前三個(gè)月內(nèi)），且市場(chǎng)利率變化對(duì)該項(xiàng)投資的公允價(jià)值沒(méi)有顯著影響；
（2）根據(jù)合同約定的定期償付或提前還款方式收回該投資幾乎所有初始本金后，將剩余部分予以出售或重分類。
（3）出售或重分類是由于企業(yè)無(wú)法控制、預(yù)期不會(huì)重復(fù)發(fā)生且難以合理預(yù)計(jì)的獨(dú)立事件所引起。
二、持有到期投資的計(jì)量
應(yīng)按取得時(shí)的面值作為初始確認(rèn)金額，支付的價(jià)款中包含已宣告發(fā)放債券利息的，應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)為應(yīng)收項(xiàng)目。持有到期投資持有期間應(yīng)按照攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算確認(rèn)利息收入計(jì)入投資收益。在資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)該按攤余成本計(jì)量。
三、持有至到期投資的核算
（一）取得：
借：持有至到期投資－成本
應(yīng)收利息
貸：銀行存款
持有至到期投資－利息調(diào)整（或在借方）
（二）持有到期投資的投資收益
當(dāng)期的票面應(yīng)計(jì)利息減去當(dāng)期應(yīng)分?jǐn)偟囊鐑r(jià)額或加上當(dāng)期應(yīng)分?jǐn)偟恼蹆r(jià)額作為當(dāng)期利息收入。折溢價(jià)的攤銷應(yīng)采用實(shí)際利率法。計(jì)算公式是：
溢折價(jià)的攤銷額＝每期按票面利率計(jì)算應(yīng)計(jì)利息-債券的每期期初賬面價(jià)值*實(shí)際利率
1、分期付息、一次還本債券投資
借：應(yīng)收利息
貸：投資收益
持有至到期投資－利息調(diào)整（或在借方）
2、一次還本付息債券投資
借：持有至到期投資－應(yīng)計(jì)利息
貸：投資收益
持有至到期投資－利息調(diào)整（或在借方）
（三）持有至到期投資的處置
處置時(shí)，將所取得對(duì)價(jià)的公允價(jià)值與該投資賬面價(jià)值之間的差額確認(rèn)為投資收益
借：銀行存款
貸：持有至到期投資－成本、利息調(diào)整、應(yīng)計(jì)利息
投資收益（或在借方）
（四）持有至到期投資的減值
有客觀證據(jù)表明所擁有的持有至到期投資發(fā)生減值的，應(yīng)該計(jì)提減值準(zhǔn)備
借：資產(chǎn)減值損失
貸：持有至到期投資減值準(zhǔn)備
價(jià)值以后恢復(fù)的做相反的會(huì)計(jì)分錄。
第二節(jié)可供出售金融資產(chǎn)的核算
一、可供出售金融資產(chǎn)及其確認(rèn)
可供出售金融資產(chǎn)，是指初始確認(rèn)時(shí)即被指定為可供出售，而且沒(méi)有劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益金融資產(chǎn)、持有至到期投資、貸款和應(yīng)收款項(xiàng)的金融資產(chǎn)。
二、可供出售金融資產(chǎn)的計(jì)量
應(yīng)當(dāng)按取得該金融資產(chǎn)的公允價(jià)值和相關(guān)交易費(fèi)用之和作為初始確認(rèn)金額，支付的價(jià)款中包含了已宣告發(fā)放的債券利息或現(xiàn)金股利的，應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)為應(yīng)收項(xiàng)目。
資產(chǎn)負(fù)債表日有客觀證據(jù)表明金融資產(chǎn)發(fā)生減值的，應(yīng)確認(rèn)減值損失，計(jì)提減值準(zhǔn)備。
三、可供出售金融資產(chǎn)的核算
（一）企業(yè)取得可供出售的金融資產(chǎn)
1、股票投資
借：可供出售金融資產(chǎn)－成本
應(yīng)收股利
貸：銀行存款
2、債券投資
借：可供出售金融資產(chǎn)－成本
應(yīng)收利息
貸：銀行存款
可供出售金融資產(chǎn)－利息調(diào)整
（二）資產(chǎn)負(fù)債表日計(jì)算利息
1、分期付息、一次還本債券投資
借：應(yīng)收利息
貸：投資收益
可供出售金融資產(chǎn)－利息調(diào)整（或在借方）
2、一次還本付息債券投資
借：可供出售金融資產(chǎn)－應(yīng)計(jì)利息
貸：投資收益
可供出售金融資產(chǎn)－利息調(diào)整（或在借方）
（三）資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值變動(dòng)
借：可供出售金融資產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)
貸：資本公積－其他資本公積（或做相反的分錄）
可供出售金融資產(chǎn)發(fā)生減值的：
借：資產(chǎn)減值損失
貸：資本公積－其他資本公積
可供出售金融資產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)
減值損失轉(zhuǎn)回：
借：可供出售金融資產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)
貸：資產(chǎn)減值損失
若可供出售金融資產(chǎn)為股票等權(quán)益工具投資：
借：可供出售金融資產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)
貸：資本公積－其他資本公積
（四）將持有至到期投資重分類為可供出售金融資產(chǎn)
借：可供出售金融資產(chǎn)
貸：持有至到期投資
資本公積－其他資本公積（或在借方）
（五）出售可供出售的金融資產(chǎn)
借：銀行存款
貸：可供出售金融資產(chǎn)－成本、公允價(jià)值變動(dòng)、利息調(diào)整、應(yīng)計(jì)利息
資本公積－其他資本公積（或在借方）
投資收益（或在借方）
第三節(jié)長(zhǎng)期股權(quán)投資的核算
一、長(zhǎng)期股權(quán)投資取得的核算
（一）企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資
企業(yè)合并，是指將兩個(gè)或者兩個(gè)以上單獨(dú)的企業(yè)合并形成一個(gè)報(bào)告主體的交易或事項(xiàng)。分為同一控制下的企業(yè)合并或非同一企業(yè)控制下的企業(yè)合并
企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定確定其初始投資成本：
1．同一控制下的企業(yè)合并，合并方以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對(duì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。
合并方以發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對(duì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。按照發(fā)行股份的面值總額作為股本，長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本與所發(fā)行股份面值總額之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。
2．非同一控制下的企業(yè)合并，購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)日應(yīng)當(dāng)區(qū)別下列情況確定合并成本，并將其作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。
(1)一次交換交易實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，合并成本為購(gòu)買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)日為取得對(duì)被購(gòu)買(mǎi)方的控制權(quán)而付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價(jià)值。
(2)通過(guò)多次交換交易分步實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，合并成本為每一單項(xiàng)交易成本之和。
(3)購(gòu)買(mǎi)方為進(jìn)行企業(yè)合并發(fā)生的各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)計(jì)入企業(yè)合并成本。
(4)在合并合同或協(xié)議中對(duì)可能影響合并成本的未來(lái)事項(xiàng)作出約定的，購(gòu)買(mǎi)日如果估計(jì)未來(lái)事項(xiàng)很可能發(fā)生并且對(duì)合并成本的影響金額能夠可靠計(jì)量的，購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入合并成本。
無(wú)論是同一控制下的企業(yè)合并還是非同一控制下的企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，實(shí)際支付的價(jià)款或?qū)r(jià)中包含的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)，應(yīng)作為應(yīng)收項(xiàng)目處理。
（二）其他方式取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資
除企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資以外，其他方式取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定確定其初始投資成本：
1.以支付現(xiàn)金取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款作為初始投資成本。初始投資成本包括與取得長(zhǎng)期股權(quán)投資直接相關(guān)的費(fèi)用、稅金及其他必要支出。
2.以發(fā)行權(quán)益性證券取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照發(fā)行權(quán)益性證券的公允價(jià)值作為初始投資成本。
3.投資者投入的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。
4.通過(guò)非貨幣性資產(chǎn)交換取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，其初始投資成本應(yīng)當(dāng)參照“非貨幣性資產(chǎn)交換”有關(guān)規(guī)定處理。
5.通過(guò)債務(wù)重組取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，其初始投資成本應(yīng)當(dāng)按照債務(wù)重組會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定確定。
二、長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本法核算
（一）成本法的適用范圍
下列情況下，企業(yè)應(yīng)運(yùn)用成本法核算長(zhǎng)期股權(quán)投資：
1．投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的長(zhǎng)期股權(quán)投資。
控制，是指有權(quán)決定一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策，并能據(jù)以從該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取利益。
投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y企業(yè)實(shí)施控制的具體情形見(jiàn)教材203頁(yè)
投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的，被投資單位為其子公司，投資企業(yè)應(yīng)當(dāng)將子公司納入合并財(cái)務(wù)報(bào)表的合并范圍。
投資企業(yè)對(duì)子公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)采用成本法核算，編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)按照權(quán)益法進(jìn)行調(diào)整。
2．投資企業(yè)對(duì)被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場(chǎng)中沒(méi)有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的長(zhǎng)期股權(quán)投資。
共同控制，是指按照合同約定對(duì)某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所共有的控制，僅在與該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)的重要財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)決策需要分享控制權(quán)的投資方一致同意時(shí)存在。投資企業(yè)與其他方對(duì)被投資單位實(shí)施共同控制的，被投資單位為其合營(yíng)企業(yè)。
重大影響，是指對(duì)一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策有參與決策的權(quán)力，但并不能夠控制或者與其他方一起共同控制這些政策的制定。投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大影響的，被投資單位為其聯(lián)營(yíng)企業(yè)。
企業(yè)在確定能否對(duì)被投資單位實(shí)施控制或施加重大影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮投資企業(yè)和其他方持有的被投資單位當(dāng)期可轉(zhuǎn)換公司債券、當(dāng)期可執(zhí)行認(rèn)股權(quán)證等潛在表決權(quán)因素。
（二）成本法下的賬務(wù)處理
被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)，確認(rèn)為當(dāng)期投資收益。投資企業(yè)確認(rèn)投資收益，僅限于被投資單位接受投資后產(chǎn)生的累積凈利潤(rùn)的分配額，所獲得的利潤(rùn)或現(xiàn)金股利超過(guò)上述數(shù)額的部分作為初始投資成本的收回。
通常情況下，投資企業(yè)在取得投資當(dāng)年自被投資單位分得的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)應(yīng)作為投資成本的收回；以后年度，被投資單位累計(jì)分派的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)超過(guò)投資以后至上年末止被投資單位累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的，投資企業(yè)按照持股比例計(jì)算應(yīng)享有的部分應(yīng)作為投資成本的收回。
具體計(jì)算公式見(jiàn)教材204頁(yè)
三、長(zhǎng)期股權(quán)投資的權(quán)益法核算
（一）適用范圍
投資企業(yè)對(duì)被投資單位具有共同控制或重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算。通常情況下投資企業(yè)對(duì)被投資企業(yè)的投資占該單位有表決權(quán)資本總額20%或20%以上但不超過(guò)50%或雖投資不足20%但具有重大影響的應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算。
（二）權(quán)益法下的賬務(wù)處理
1．長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本大于投資時(shí)應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，不調(diào)整已確認(rèn)的初始投資成本；長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本小于投資時(shí)應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，其差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本。
2．投資企業(yè)取得長(zhǎng)期股權(quán)投資后，應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)享有或應(yīng)分擔(dān)的被投資單位實(shí)現(xiàn)的凈損益的份額，確認(rèn)投資損益并調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。投資企業(yè)按照被投資單位宣告分派的利潤(rùn)或現(xiàn)金股利計(jì)算應(yīng)分得的部分，相應(yīng)減少長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。
被投資企業(yè)采用的會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)期間與投資企業(yè)不一致的，應(yīng)當(dāng)按照投資企業(yè)的會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)期間對(duì)被投資單位的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，并據(jù)以確認(rèn)投資損益。
可按賬面凈損益與持股比例計(jì)算確認(rèn)投資損益的情形見(jiàn)教材206頁(yè)。
3．投資企業(yè)確認(rèn)被投資單位發(fā)生的凈虧損，應(yīng)當(dāng)以長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值以及其他實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對(duì)被投資單位凈投資的長(zhǎng)期權(quán)益減記至零為限，投資企業(yè)負(fù)有承擔(dān)額外損失義務(wù)的除外。
其他實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對(duì)被投資單位凈投資的長(zhǎng)期權(quán)益，通常是指長(zhǎng)期性的應(yīng)收項(xiàng)目，如企業(yè)對(duì)被投資單位的長(zhǎng)期債權(quán)，該債權(quán)沒(méi)有明確的清收計(jì)劃且在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)期間不準(zhǔn)備收回的，實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對(duì)被投資單位的凈投資。
在確認(rèn)應(yīng)分擔(dān)被投資單位發(fā)生的虧損時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照以下順序進(jìn)行處理：
(1)沖減長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。
(2)如果長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值不足以沖減的，應(yīng)當(dāng)以其他實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對(duì)被投資單位凈投資的長(zhǎng)期權(quán)益賬面價(jià)值為限繼續(xù)確認(rèn)投資損失。
(3)在進(jìn)行上述處理后，按照投資合同或協(xié)議約定企業(yè)仍承擔(dān)額外義務(wù)的，應(yīng)按預(yù)計(jì)承擔(dān)的義務(wù)確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債，計(jì)入當(dāng)期投資損失。
被投資單位以后期間實(shí)現(xiàn)盈利的，扣除未確認(rèn)的虧損分擔(dān)額后，應(yīng)按與上述順序相反的順序處理，減記已確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債的賬面余額、恢復(fù)長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值，同時(shí)確認(rèn)投資收益。
4．投資企業(yè)對(duì)于被投資單位除凈損益以外所有者權(quán)益的其他變動(dòng)，在持股比例不變的情況下，企業(yè)按照持股比例計(jì)算應(yīng)享有或承擔(dān)的部分，調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。同時(shí)增加或減少資本公積(其他資本公積)。
四、成本法與權(quán)益法的轉(zhuǎn)換
（一）權(quán)益法改為成本法
投資企業(yè)因減少投資等原因?qū)Ρ煌顿Y單位不再具有共同控制或重大影響的，并且在活躍市場(chǎng)中沒(méi)有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)改為成本法核算，除構(gòu)成企業(yè)合并的以外，應(yīng)按中止采用權(quán)益法時(shí)投資的賬面價(jià)值作為成本法核算的初始投資成本。
（二）成本法改為權(quán)益法
因追加投資等原因能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施共同控制或重大影響但不構(gòu)成控制的，應(yīng)當(dāng)改按權(quán)益法核算，應(yīng)按轉(zhuǎn)換時(shí)該項(xiàng)以成本法下長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值或按照金融工具確認(rèn)和計(jì)量會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確定的投資賬面價(jià)值作為按照權(quán)益法核算的初始投資成本，初始投資成本小于占被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，借記“長(zhǎng)期股權(quán)投資—投資成本“科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。
五、長(zhǎng)期股權(quán)投資的處置
處置時(shí)賬面價(jià)值與實(shí)際取得價(jià)款的差額計(jì)入當(dāng)期損益。采用權(quán)益法核算的因被投資企業(yè)除凈損益以外所有者的其他變動(dòng)而計(jì)入所在者權(quán)益的，處置時(shí)要將原計(jì)入所有者權(quán)益的部分按相應(yīng)比例轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。
六、長(zhǎng)期股權(quán)投資的減值
企業(yè)應(yīng)該在資產(chǎn)負(fù)債表日，根據(jù)資產(chǎn)減值或金融工具確認(rèn)和計(jì)量準(zhǔn)則確定長(zhǎng)期股權(quán)投資發(fā)生減值的，按應(yīng)減記的金額借記“資產(chǎn)減值損失”，貸記“長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備”。處置長(zhǎng)期股權(quán)投資時(shí)，應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已計(jì)提的長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備。
第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的核算
一、投資性房地產(chǎn)的范圍
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)
兩個(gè)確認(rèn)條件：
（一）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)
（二）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量
三、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量
（一）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量
1、外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)
其成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
2、自行建造的投資性房地產(chǎn)
由建造該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
3、以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定
4、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，不滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
1、成本模式
在成本模式下應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。存在減值跡象的還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
2、公允價(jià)值模式
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：
（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)
（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。
企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式
四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的條件
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
1、投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用。
2、作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。
3、自用土地使用權(quán)停止自用改用賺取租金或資本增值。
4、自用建筑物停止自用改為出租。
（二）轉(zhuǎn)換日的確定
（三）轉(zhuǎn)換時(shí)的計(jì)量
在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（本規(guī)定是對(duì)教材的一點(diǎn)補(bǔ)充）
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益或資本公積。處置時(shí)原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期的收益。
五、投資性房地產(chǎn)的處置
應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。
六、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理
見(jiàn)教材的有關(guān)內(nèi)容