房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要領(lǐng)域。《物權(quán)法》是保障房地產(chǎn)市場健康運行的重要法律基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的權(quán)屬界定、物權(quán)保護(hù)有了明確的法律依據(jù)。隨著《物權(quán)法》的實施，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)制度規(guī)定需要適應(yīng)《物權(quán)法》的要求，及時進(jìn)行調(diào)整。
一、《物權(quán)法》的立法精神對房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響
1.將私有財產(chǎn)置于與國家、集體財產(chǎn)平等的地位，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護(hù)。
《物權(quán)法》的立法精神在于對國家、集體和私人的物權(quán)給予平等保護(hù)。個人財產(chǎn)體現(xiàn)的是個人利益，公共財產(chǎn)體現(xiàn)的是公共利益，私人財產(chǎn)與公共財產(chǎn)是同等保護(hù)的，則公共物權(quán)利益與個人物權(quán)利益也就同等重要，認(rèn)為公共物權(quán)利益高于個人物權(quán)利益的看法有違《物權(quán)法》的立法精神。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實中征地、拆遷補(bǔ)償不到位等問題突出，侵害了私有財產(chǎn)的利益。因此，《物權(quán)法》對國家、集體和私人財產(chǎn)平等保護(hù)的原則將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護(hù)。
2.明確界定房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，有助于定紛止?fàn)帯?BR> 《物權(quán)法》是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)?！段餀?quán)法》對于市場經(jīng)濟(jì)起著一個基礎(chǔ)法律的作用，《物權(quán)法》對土地房屋的權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行明確界定，房地產(chǎn)市場就能夠在明確清晰的物權(quán)基礎(chǔ)上運行。例如，由于越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利?！段餀?quán)法》從維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！段餀?quán)法》的相關(guān)規(guī)定，使得房屋權(quán)屬關(guān)系的界定有了明確的依據(jù)，有助于定紛止?fàn)帯?BR> 3.從以行政管理為核心轉(zhuǎn)變到對公民私有財產(chǎn)的保護(hù)和促進(jìn)利用。
《物權(quán)法》通過界定“私權(quán)”來限制“公權(quán)”的濫用。我國長期以來的計劃經(jīng)濟(jì)體制和重公產(chǎn)、輕私產(chǎn)的觀念，導(dǎo)致現(xiàn)有房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法和工作思路主要突出國家的行政管理。今后不僅要有行政管理的思維，也要有民事權(quán)利的思維，需突破現(xiàn)有以行政管理為核心的理念，從行政管理轉(zhuǎn)變到對公民私有財產(chǎn)的保護(hù)和促進(jìn)利用上。
二、《物權(quán)法》中關(guān)于房地產(chǎn)的若干新規(guī)定
《物權(quán)法》涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)定主要集中在三個方面：一是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記;二是物業(yè)管理中有關(guān)物權(quán)問題;三是土地征收和房屋拆遷中有關(guān)物權(quán)問題。
1.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面
首先，明確提出建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。目前我國并無統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，主要存在三方面的不統(tǒng)一：一是不同行業(yè)所屬的不動產(chǎn)遵從各行業(yè)規(guī)定。二是土地和房屋登記分離。三是城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)管理的二元結(jié)構(gòu)。城市房屋權(quán)屬登記由《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》進(jìn)行規(guī)范;農(nóng)村房屋權(quán)屬登記則發(fā)展不平衡，有依照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對農(nóng)房實施權(quán)屬管理的，有出臺本地區(qū)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記管理辦法的，也有未開展房屋權(quán)屬登記的。《物權(quán)法》規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，明確了要“統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法”。
其次，增加了三種登記方式。一是預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記后，開發(fā)企業(yè)如果將房產(chǎn)再賣給其他人，都將“不發(fā)生物權(quán)效力”，即后來的買房人不可能優(yōu)先得到該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，這就在一定程度上限制了“一房多賣”等欺詐行為，有效地保護(hù)了購房人的合法權(quán)益。二是更正登記。更正登記可以提高不動產(chǎn)登記的正確性，消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)。三是異議登記?！段餀?quán)法》將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出的異議記入登記簿，并規(guī)定在異議登記15日內(nèi)不起訴則異議登記失效。異議登記為真正權(quán)利人提供臨時性的保護(hù)措施。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
第三，明確區(qū)分了合同效力和登記效力。《物權(quán)法》明確了“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡怯浭俏餀?quán)變動的一種公示方法，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動達(dá)成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。
一、《物權(quán)法》的立法精神對房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響
1.將私有財產(chǎn)置于與國家、集體財產(chǎn)平等的地位，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護(hù)。
《物權(quán)法》的立法精神在于對國家、集體和私人的物權(quán)給予平等保護(hù)。個人財產(chǎn)體現(xiàn)的是個人利益，公共財產(chǎn)體現(xiàn)的是公共利益，私人財產(chǎn)與公共財產(chǎn)是同等保護(hù)的，則公共物權(quán)利益與個人物權(quán)利益也就同等重要，認(rèn)為公共物權(quán)利益高于個人物權(quán)利益的看法有違《物權(quán)法》的立法精神。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實中征地、拆遷補(bǔ)償不到位等問題突出，侵害了私有財產(chǎn)的利益。因此，《物權(quán)法》對國家、集體和私人財產(chǎn)平等保護(hù)的原則將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護(hù)。
2.明確界定房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，有助于定紛止?fàn)帯?BR> 《物權(quán)法》是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)?！段餀?quán)法》對于市場經(jīng)濟(jì)起著一個基礎(chǔ)法律的作用，《物權(quán)法》對土地房屋的權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行明確界定，房地產(chǎn)市場就能夠在明確清晰的物權(quán)基礎(chǔ)上運行。例如，由于越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利?！段餀?quán)法》從維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！段餀?quán)法》的相關(guān)規(guī)定，使得房屋權(quán)屬關(guān)系的界定有了明確的依據(jù)，有助于定紛止?fàn)帯?BR> 3.從以行政管理為核心轉(zhuǎn)變到對公民私有財產(chǎn)的保護(hù)和促進(jìn)利用。
《物權(quán)法》通過界定“私權(quán)”來限制“公權(quán)”的濫用。我國長期以來的計劃經(jīng)濟(jì)體制和重公產(chǎn)、輕私產(chǎn)的觀念，導(dǎo)致現(xiàn)有房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法和工作思路主要突出國家的行政管理。今后不僅要有行政管理的思維，也要有民事權(quán)利的思維，需突破現(xiàn)有以行政管理為核心的理念，從行政管理轉(zhuǎn)變到對公民私有財產(chǎn)的保護(hù)和促進(jìn)利用上。
二、《物權(quán)法》中關(guān)于房地產(chǎn)的若干新規(guī)定
《物權(quán)法》涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)定主要集中在三個方面：一是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記;二是物業(yè)管理中有關(guān)物權(quán)問題;三是土地征收和房屋拆遷中有關(guān)物權(quán)問題。
1.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面
首先，明確提出建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。目前我國并無統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，主要存在三方面的不統(tǒng)一：一是不同行業(yè)所屬的不動產(chǎn)遵從各行業(yè)規(guī)定。二是土地和房屋登記分離。三是城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)管理的二元結(jié)構(gòu)。城市房屋權(quán)屬登記由《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》進(jìn)行規(guī)范;農(nóng)村房屋權(quán)屬登記則發(fā)展不平衡，有依照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對農(nóng)房實施權(quán)屬管理的，有出臺本地區(qū)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記管理辦法的，也有未開展房屋權(quán)屬登記的。《物權(quán)法》規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，明確了要“統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法”。
其次，增加了三種登記方式。一是預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記后，開發(fā)企業(yè)如果將房產(chǎn)再賣給其他人，都將“不發(fā)生物權(quán)效力”，即后來的買房人不可能優(yōu)先得到該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，這就在一定程度上限制了“一房多賣”等欺詐行為，有效地保護(hù)了購房人的合法權(quán)益。二是更正登記。更正登記可以提高不動產(chǎn)登記的正確性，消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)。三是異議登記?！段餀?quán)法》將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出的異議記入登記簿，并規(guī)定在異議登記15日內(nèi)不起訴則異議登記失效。異議登記為真正權(quán)利人提供臨時性的保護(hù)措施。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
第三，明確區(qū)分了合同效力和登記效力。《物權(quán)法》明確了“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡怯浭俏餀?quán)變動的一種公示方法，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動達(dá)成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。