最近，有職能部門(mén)的官員指出，政府將研究制訂《住宅法》?？梢哉f(shuō)，制定一部決定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展根本大法《住宅法》當(dāng)然是好事。但是，有人認(rèn)為《住宅法》將對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、管理機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)主體和市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場(chǎng)的基礎(chǔ)法律。如果按照這樣提議的內(nèi)容，《住宅法》并非是一部房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展根本大法，而且是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展的管理性條例。如果《住宅法》確立是這個(gè)樣子，那么可能與我們民眾所需要的《住宅法》差距較遠(yuǎn)，這樣的《住宅法》也可能不能夠真正起到保護(hù)絕大多數(shù)民眾的居住權(quán)的根本作用。
在這里，我們要問(wèn)的是，中國(guó)民眾需要一部什么樣的《住宅法》?在本文看來(lái)，制定中國(guó)《住宅法》應(yīng)該在以下三個(gè)理論前提基礎(chǔ)上進(jìn)行。一是，在現(xiàn)代文明社會(huì)，每一個(gè)公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先性。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展不證自明的公理。因?yàn)?，每一個(gè)公民的基本居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會(huì)基本標(biāo)志，也是每一個(gè)公民的基本權(quán)利。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面只能是在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。
二是中國(guó)是中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的社會(huì)主義國(guó)家。中國(guó)共產(chǎn)黨的根本宗旨就是全心全意為人民服務(wù)，就是以廣大人民的根本利益作為黨和國(guó)家一切工件的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的存在與發(fā)展，并非是追求GDP高低、房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值，而是改善絕大多數(shù)人的基本居住條件為目的。
三是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在土地公有的基礎(chǔ)上的。土地公有是什么?不僅在于中國(guó)土地為中國(guó)所有的公民所有，而且中國(guó)土地所有的權(quán)能為全國(guó)人民所有。人民有權(quán)利來(lái)轉(zhuǎn)讓或收回國(guó)有的土地，也有權(quán)利來(lái)共同分享土地的增值，有權(quán)利來(lái)分享土地附上物的溢價(jià)。因此，國(guó)有土地資源既不可成為少數(shù)人謀利的工具，也不可成為少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人利益的重要方式。正是上述意義上說(shuō)，《住宅法》的基本前提條件是公民居住權(quán)的天賦性、中國(guó)社會(huì)主義國(guó)家的人民性、中國(guó)土地的公有性，離開(kāi)這三個(gè)基本前提，既沒(méi)有理論上依據(jù)，也容易制定損害廣大民眾的利益法律制度。
在美國(guó)，《住宅法》的基本宗旨是要求房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)安全、舒適、絕大多數(shù)居民都有支付能力的住宅。而美國(guó)的《住宅法》是建立在土地私有制、政黨對(duì)人民服務(wù)有選擇性的基本上的。因此，中國(guó)《住宅法》的宗旨應(yīng)該優(yōu)越于美國(guó)而不是遜色于美國(guó)。
因此，中國(guó)民眾所需要的《住宅法》同樣是根據(jù)上述的前提條件確立中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展的宗旨，該法的最低限度的宗旨同樣是要求房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)完全、舒適、絕大多數(shù)居民都有支付能力的住宅。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)宗旨確立的基礎(chǔ)上，要重新中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及中國(guó)的住房保障體系。在本文章看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式應(yīng)該三部分組成：一是20%完全商品房市場(chǎng)，市場(chǎng)主體為中高收入者，這個(gè)市場(chǎng)既是投資品也是消費(fèi)品，完全由市場(chǎng)來(lái)選擇;二是10%廉租屋，其主要目的是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。這個(gè)市場(chǎng)完全由政府制度準(zhǔn)入規(guī)則來(lái)分配;三是70%居民有支付能力的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)完全界定為消費(fèi)品市場(chǎng)。政府通過(guò)信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規(guī)劃政策來(lái)保證絕大多數(shù)居民有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。只有用法律方式把房地產(chǎn)發(fā)展模式制度化，才能找到房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展之路。
《住宅法》還應(yīng)該把房地產(chǎn)問(wèn)題納入到完全的公共決策程序。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的政策可說(shuō)是多之又多，但是不少房地產(chǎn)政策不僅內(nèi)容不具有的公共性，而且在政策議程設(shè)置上不具有公共性，從而使許多重大的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，特別是涉及廣大民眾切身利益的重大問(wèn)題不能夠進(jìn)入房地產(chǎn)公共政策議程設(shè)置。如果一些重大的房地產(chǎn)問(wèn)題連公共政策議程設(shè)置都無(wú)法進(jìn)入，那么這些問(wèn)題要解決更是不可能。
總之，中國(guó)《住宅法》應(yīng)該在三個(gè)基礎(chǔ)前提上來(lái)設(shè)定房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展的基本宗旨、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及住房保障體系模式、明確房地產(chǎn)問(wèn)題及政策議程設(shè)置的公共性，并在完全公共性基礎(chǔ)上來(lái)確定中國(guó)的《住宅法》。
在這里，我們要問(wèn)的是，中國(guó)民眾需要一部什么樣的《住宅法》?在本文看來(lái)，制定中國(guó)《住宅法》應(yīng)該在以下三個(gè)理論前提基礎(chǔ)上進(jìn)行。一是，在現(xiàn)代文明社會(huì)，每一個(gè)公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先性。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展不證自明的公理。因?yàn)?，每一個(gè)公民的基本居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會(huì)基本標(biāo)志，也是每一個(gè)公民的基本權(quán)利。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面只能是在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。
二是中國(guó)是中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的社會(huì)主義國(guó)家。中國(guó)共產(chǎn)黨的根本宗旨就是全心全意為人民服務(wù)，就是以廣大人民的根本利益作為黨和國(guó)家一切工件的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的存在與發(fā)展，并非是追求GDP高低、房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值，而是改善絕大多數(shù)人的基本居住條件為目的。
三是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在土地公有的基礎(chǔ)上的。土地公有是什么?不僅在于中國(guó)土地為中國(guó)所有的公民所有，而且中國(guó)土地所有的權(quán)能為全國(guó)人民所有。人民有權(quán)利來(lái)轉(zhuǎn)讓或收回國(guó)有的土地，也有權(quán)利來(lái)共同分享土地的增值，有權(quán)利來(lái)分享土地附上物的溢價(jià)。因此，國(guó)有土地資源既不可成為少數(shù)人謀利的工具，也不可成為少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人利益的重要方式。正是上述意義上說(shuō)，《住宅法》的基本前提條件是公民居住權(quán)的天賦性、中國(guó)社會(huì)主義國(guó)家的人民性、中國(guó)土地的公有性，離開(kāi)這三個(gè)基本前提，既沒(méi)有理論上依據(jù)，也容易制定損害廣大民眾的利益法律制度。
在美國(guó)，《住宅法》的基本宗旨是要求房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)安全、舒適、絕大多數(shù)居民都有支付能力的住宅。而美國(guó)的《住宅法》是建立在土地私有制、政黨對(duì)人民服務(wù)有選擇性的基本上的。因此，中國(guó)《住宅法》的宗旨應(yīng)該優(yōu)越于美國(guó)而不是遜色于美國(guó)。
因此，中國(guó)民眾所需要的《住宅法》同樣是根據(jù)上述的前提條件確立中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展的宗旨，該法的最低限度的宗旨同樣是要求房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)完全、舒適、絕大多數(shù)居民都有支付能力的住宅。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)宗旨確立的基礎(chǔ)上，要重新中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及中國(guó)的住房保障體系。在本文章看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式應(yīng)該三部分組成：一是20%完全商品房市場(chǎng)，市場(chǎng)主體為中高收入者，這個(gè)市場(chǎng)既是投資品也是消費(fèi)品，完全由市場(chǎng)來(lái)選擇;二是10%廉租屋，其主要目的是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。這個(gè)市場(chǎng)完全由政府制度準(zhǔn)入規(guī)則來(lái)分配;三是70%居民有支付能力的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)完全界定為消費(fèi)品市場(chǎng)。政府通過(guò)信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規(guī)劃政策來(lái)保證絕大多數(shù)居民有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。只有用法律方式把房地產(chǎn)發(fā)展模式制度化，才能找到房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展之路。
《住宅法》還應(yīng)該把房地產(chǎn)問(wèn)題納入到完全的公共決策程序。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的政策可說(shuō)是多之又多，但是不少房地產(chǎn)政策不僅內(nèi)容不具有的公共性，而且在政策議程設(shè)置上不具有公共性，從而使許多重大的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，特別是涉及廣大民眾切身利益的重大問(wèn)題不能夠進(jìn)入房地產(chǎn)公共政策議程設(shè)置。如果一些重大的房地產(chǎn)問(wèn)題連公共政策議程設(shè)置都無(wú)法進(jìn)入，那么這些問(wèn)題要解決更是不可能。
總之，中國(guó)《住宅法》應(yīng)該在三個(gè)基礎(chǔ)前提上來(lái)設(shè)定房地產(chǎn)市場(chǎng)存在與發(fā)展的基本宗旨、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式及住房保障體系模式、明確房地產(chǎn)問(wèn)題及政策議程設(shè)置的公共性，并在完全公共性基礎(chǔ)上來(lái)確定中國(guó)的《住宅法》。