1．企業(yè)發(fā)展的需要
房地產(chǎn)企業(yè)由于成立的時(shí)間短，在行業(yè)的快速發(fā)展期，企業(yè)主要精力都集中在規(guī)模的擴(kuò)張上，而管理則由于沒(méi)有得到足夠重視，始終沿用粗放的模式，即使有部分接受了現(xiàn)代化項(xiàng)目管理知識(shí)教育的優(yōu)秀人才，也因受制于整體的管理意識(shí)而無(wú)法得到充分發(fā)揮，因此不可避免地產(chǎn)生了諸多問(wèn)題，如制度不完善，業(yè)務(wù)流程與組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，管理存在漏洞，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部明顯地缺乏監(jiān)督與約束機(jī)制，從而滋生腐敗現(xiàn)象；職責(zé)接口不合理、不明確產(chǎn)生工作飽和度不均，導(dǎo)致工作效率低下、資源的浪費(fèi)嚴(yán)重、人員流動(dòng)頻繁；信息不對(duì)稱，溝通不暢，變更管理及相互協(xié)調(diào)困難，成本過(guò)高，面對(duì)行業(yè)的快速變化和外部環(huán)境變化反應(yīng)滯后；房地產(chǎn)項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程特殊，相關(guān)的上下游單位眾多，由于缺乏必要的項(xiàng)目管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和控制手段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)受上下游單位影響大，執(zhí)行困難，生產(chǎn)過(guò)程中不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)大。京海公司與行業(yè)內(nèi)的大部分企業(yè)一樣或多或少地存在上述問(wèn)題。
2．消費(fèi)者和社會(huì)價(jià)值的需要
客戶對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等要求越來(lái)越高，需要擁有對(duì)生產(chǎn)過(guò)程的知情權(quán)，所有這些要求的滿足和信息的獲得都必需通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
所有企業(yè)事實(shí)上都認(rèn)識(shí)和重視客戶要求，由于缺乏行之有效的手段，導(dǎo)致很多問(wèn)題不可避免，如缺乏對(duì)客戶需求分析研究的前瞻性、系統(tǒng)性，缺乏有效的項(xiàng)目管理尤其是質(zhì)量安全等管理和控制的手段，導(dǎo)致豆腐渣工程時(shí)有出現(xiàn)，企業(yè)管理水平與社會(huì)期望出現(xiàn)差距。
社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)價(jià)，除了樓盤(pán)的數(shù)量、品牌外，更關(guān)注物業(yè)的質(zhì)量、生態(tài)和環(huán)境、物業(yè)管理質(zhì)量等。這些都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的服務(wù)提出更高的要求。
3．供應(yīng)商的需要
無(wú)論設(shè)計(jì)、施工企業(yè)、材料供應(yīng)商等都是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)了解和滿足終的消費(fèi)者的需求，而物業(yè)管理作為產(chǎn)品售后服務(wù)，也必須通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)提供業(yè)主的需求。
4．競(jìng)爭(zhēng)的需要
隨著WTO緩沖期即將結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，這就需要我們提前采取措施，采用現(xiàn)代化的管理理念和手段，增強(qiáng)內(nèi)功，為國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)做好準(zhǔn)備。
就京海社區(qū)開(kāi)發(fā)本身而言，由于集中了九大知名的房地產(chǎn)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，京海公司意識(shí)到，要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)提出的開(kāi)發(fā)高品質(zhì)樓盤(pán)，創(chuàng)一流管理的目標(biāo)，要體現(xiàn)以人為本的人文環(huán)境，的途徑是管理創(chuàng)新。通過(guò)咨詢、分析和策劃，我們認(rèn)為，采用服務(wù)價(jià)值鏈管理思路進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是行之有效的方法。
（三）服務(wù)價(jià)值鏈管理實(shí)施的內(nèi)涵和做法
1．確立和制定企業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈管理戰(zhàn)略
（1）形成服務(wù)價(jià)值鏈管理的理念
房地產(chǎn)公司本質(zhì)上是服務(wù)型企業(yè)，作為其核心的項(xiàng)目的生產(chǎn)過(guò)程卻涉及到二三產(chǎn)業(yè)的眾多企業(yè)和政府主管部門(mén)等，且生產(chǎn)的時(shí)間、空間跨度大，因而企業(yè)要想在長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)中建立核心競(jìng)爭(zhēng)力，提供具有自身特色的標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)，勢(shì)必要將服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)在整個(gè)價(jià)值鏈上得到貫徹執(zhí)行。
在集團(tuán)支持和指導(dǎo)下，京海公司經(jīng)過(guò)反復(fù)醞釀，充分分析行業(yè)的特殊性和企業(yè)自身的迫切要求，按照“一流企業(yè)，一流品牌，一流服務(wù)”的要求，決定引入服務(wù)價(jià)值鏈的管理理念，并將通過(guò)服務(wù)價(jià)值鏈管理，逐步實(shí)現(xiàn)決策科學(xué)化、工作規(guī)范化、管理高效化，在進(jìn)一步提升京海品牌的同時(shí)，促進(jìn)價(jià)值鏈上的所有企業(yè)共同提高，達(dá)到提升京海公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力的目的。
我們運(yùn)用和實(shí)踐的房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈管理，就是企業(yè)為了提高對(duì)消費(fèi)者/業(yè)主提供滿意的產(chǎn)品和售后服務(wù)質(zhì)量，將圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的上下游相關(guān)單位都納入管理和服務(wù)的對(duì)象，制定和提供與企業(yè)品牌和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略相匹配的相關(guān)的管理、技術(shù)、質(zhì)量、安全等標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目周期內(nèi)任何一個(gè)階段、任何一個(gè)單位都能采用統(tǒng)一的管理、技術(shù)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行并得到有效控制，終滿足消費(fèi)者的需求。服務(wù)價(jià)值鏈管理也就是通過(guò)企業(yè)管理和項(xiàng)目管理的信息化手段，以共同的價(jià)值愿景為設(shè)計(jì)公司、承包商、材料供應(yīng)商、監(jiān)理公司、咨詢服務(wù)公司和其他有關(guān)合作單位提供統(tǒng)一的平臺(tái)，進(jìn)行協(xié)同管理，產(chǎn)生具有獨(dú)立企業(yè)人格魅力的核心競(jìng)爭(zhēng)力。有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的思路，我們把設(shè)計(jì)、施工、材料等供應(yīng)商看作我們的合作伙伴，以項(xiàng)目作為紐帶，實(shí)現(xiàn)雙向服務(wù)，既達(dá)到共贏的目的，既能高質(zhì)量地為消費(fèi)者提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，還提高了開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目各階段的管理和動(dòng)態(tài)控制能力。（2）堅(jiān)持以人為本的理念
服務(wù)的本質(zhì)就是要體現(xiàn)以人為本的理念，創(chuàng)造和滿足消費(fèi)者的需求，提供他們所需要的物業(yè)和服務(wù)；做好企業(yè)管理和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)層次的績(jī)效考評(píng)，為上下游供應(yīng)商，特別是為作業(yè)層提供必要的管理支持和技能培訓(xùn)；實(shí)現(xiàn)合理的信息向相關(guān)人員合理流動(dòng)雙向通道，如提供每道作業(yè)的工藝、工法、成本和責(zé)任說(shuō)明書(shū)，做到凡事都有規(guī)可依；按項(xiàng)目管理要求及時(shí)付款，避免過(guò)去經(jīng)常發(fā)生的因拖欠工程款導(dǎo)致下游企業(yè)的諸多問(wèn)題，包括拖欠勞務(wù)工資現(xiàn)象。
制定合理的培訓(xùn)教育計(jì)劃，通過(guò)不斷的全員培訓(xùn)，逐步提高員工及其參與項(xiàng)目的相關(guān)人員的項(xiàng)目管理能力和技術(shù)、工藝水平，在推動(dòng)企業(yè)管理水平和項(xiàng)目管理水平持續(xù)改進(jìn)的同時(shí)，滿足了全體項(xiàng)目干系人的個(gè)人的發(fā)展要求。
房地產(chǎn)企業(yè)由于成立的時(shí)間短，在行業(yè)的快速發(fā)展期，企業(yè)主要精力都集中在規(guī)模的擴(kuò)張上，而管理則由于沒(méi)有得到足夠重視，始終沿用粗放的模式，即使有部分接受了現(xiàn)代化項(xiàng)目管理知識(shí)教育的優(yōu)秀人才，也因受制于整體的管理意識(shí)而無(wú)法得到充分發(fā)揮，因此不可避免地產(chǎn)生了諸多問(wèn)題，如制度不完善，業(yè)務(wù)流程與組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，管理存在漏洞，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部明顯地缺乏監(jiān)督與約束機(jī)制，從而滋生腐敗現(xiàn)象；職責(zé)接口不合理、不明確產(chǎn)生工作飽和度不均，導(dǎo)致工作效率低下、資源的浪費(fèi)嚴(yán)重、人員流動(dòng)頻繁；信息不對(duì)稱，溝通不暢，變更管理及相互協(xié)調(diào)困難，成本過(guò)高，面對(duì)行業(yè)的快速變化和外部環(huán)境變化反應(yīng)滯后；房地產(chǎn)項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程特殊，相關(guān)的上下游單位眾多，由于缺乏必要的項(xiàng)目管理評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和控制手段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)受上下游單位影響大，執(zhí)行困難，生產(chǎn)過(guò)程中不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)大。京海公司與行業(yè)內(nèi)的大部分企業(yè)一樣或多或少地存在上述問(wèn)題。
2．消費(fèi)者和社會(huì)價(jià)值的需要
客戶對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量、環(huán)境、配套、物業(yè)管理等要求越來(lái)越高，需要擁有對(duì)生產(chǎn)過(guò)程的知情權(quán)，所有這些要求的滿足和信息的獲得都必需通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
所有企業(yè)事實(shí)上都認(rèn)識(shí)和重視客戶要求，由于缺乏行之有效的手段，導(dǎo)致很多問(wèn)題不可避免，如缺乏對(duì)客戶需求分析研究的前瞻性、系統(tǒng)性，缺乏有效的項(xiàng)目管理尤其是質(zhì)量安全等管理和控制的手段，導(dǎo)致豆腐渣工程時(shí)有出現(xiàn)，企業(yè)管理水平與社會(huì)期望出現(xiàn)差距。
社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)價(jià)，除了樓盤(pán)的數(shù)量、品牌外，更關(guān)注物業(yè)的質(zhì)量、生態(tài)和環(huán)境、物業(yè)管理質(zhì)量等。這些都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的服務(wù)提出更高的要求。
3．供應(yīng)商的需要
無(wú)論設(shè)計(jì)、施工企業(yè)、材料供應(yīng)商等都是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)了解和滿足終的消費(fèi)者的需求，而物業(yè)管理作為產(chǎn)品售后服務(wù)，也必須通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)提供業(yè)主的需求。
4．競(jìng)爭(zhēng)的需要
隨著WTO緩沖期即將結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，這就需要我們提前采取措施，采用現(xiàn)代化的管理理念和手段，增強(qiáng)內(nèi)功，為國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)做好準(zhǔn)備。
就京海社區(qū)開(kāi)發(fā)本身而言，由于集中了九大知名的房地產(chǎn)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，京海公司意識(shí)到，要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)提出的開(kāi)發(fā)高品質(zhì)樓盤(pán)，創(chuàng)一流管理的目標(biāo)，要體現(xiàn)以人為本的人文環(huán)境，的途徑是管理創(chuàng)新。通過(guò)咨詢、分析和策劃，我們認(rèn)為，采用服務(wù)價(jià)值鏈管理思路進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是行之有效的方法。
（三）服務(wù)價(jià)值鏈管理實(shí)施的內(nèi)涵和做法
1．確立和制定企業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈管理戰(zhàn)略
（1）形成服務(wù)價(jià)值鏈管理的理念
房地產(chǎn)公司本質(zhì)上是服務(wù)型企業(yè)，作為其核心的項(xiàng)目的生產(chǎn)過(guò)程卻涉及到二三產(chǎn)業(yè)的眾多企業(yè)和政府主管部門(mén)等，且生產(chǎn)的時(shí)間、空間跨度大，因而企業(yè)要想在長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)中建立核心競(jìng)爭(zhēng)力，提供具有自身特色的標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)，勢(shì)必要將服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)在整個(gè)價(jià)值鏈上得到貫徹執(zhí)行。
在集團(tuán)支持和指導(dǎo)下，京海公司經(jīng)過(guò)反復(fù)醞釀，充分分析行業(yè)的特殊性和企業(yè)自身的迫切要求，按照“一流企業(yè)，一流品牌，一流服務(wù)”的要求，決定引入服務(wù)價(jià)值鏈的管理理念，并將通過(guò)服務(wù)價(jià)值鏈管理，逐步實(shí)現(xiàn)決策科學(xué)化、工作規(guī)范化、管理高效化，在進(jìn)一步提升京海品牌的同時(shí)，促進(jìn)價(jià)值鏈上的所有企業(yè)共同提高，達(dá)到提升京海公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力的目的。
我們運(yùn)用和實(shí)踐的房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈管理，就是企業(yè)為了提高對(duì)消費(fèi)者/業(yè)主提供滿意的產(chǎn)品和售后服務(wù)質(zhì)量，將圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的上下游相關(guān)單位都納入管理和服務(wù)的對(duì)象，制定和提供與企業(yè)品牌和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略相匹配的相關(guān)的管理、技術(shù)、質(zhì)量、安全等標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目周期內(nèi)任何一個(gè)階段、任何一個(gè)單位都能采用統(tǒng)一的管理、技術(shù)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行并得到有效控制，終滿足消費(fèi)者的需求。服務(wù)價(jià)值鏈管理也就是通過(guò)企業(yè)管理和項(xiàng)目管理的信息化手段，以共同的價(jià)值愿景為設(shè)計(jì)公司、承包商、材料供應(yīng)商、監(jiān)理公司、咨詢服務(wù)公司和其他有關(guān)合作單位提供統(tǒng)一的平臺(tái)，進(jìn)行協(xié)同管理，產(chǎn)生具有獨(dú)立企業(yè)人格魅力的核心競(jìng)爭(zhēng)力。有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的思路，我們把設(shè)計(jì)、施工、材料等供應(yīng)商看作我們的合作伙伴，以項(xiàng)目作為紐帶，實(shí)現(xiàn)雙向服務(wù)，既達(dá)到共贏的目的，既能高質(zhì)量地為消費(fèi)者提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，還提高了開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目各階段的管理和動(dòng)態(tài)控制能力。（2）堅(jiān)持以人為本的理念
服務(wù)的本質(zhì)就是要體現(xiàn)以人為本的理念，創(chuàng)造和滿足消費(fèi)者的需求，提供他們所需要的物業(yè)和服務(wù)；做好企業(yè)管理和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)層次的績(jī)效考評(píng)，為上下游供應(yīng)商，特別是為作業(yè)層提供必要的管理支持和技能培訓(xùn)；實(shí)現(xiàn)合理的信息向相關(guān)人員合理流動(dòng)雙向通道，如提供每道作業(yè)的工藝、工法、成本和責(zé)任說(shuō)明書(shū)，做到凡事都有規(guī)可依；按項(xiàng)目管理要求及時(shí)付款，避免過(guò)去經(jīng)常發(fā)生的因拖欠工程款導(dǎo)致下游企業(yè)的諸多問(wèn)題，包括拖欠勞務(wù)工資現(xiàn)象。
制定合理的培訓(xùn)教育計(jì)劃，通過(guò)不斷的全員培訓(xùn)，逐步提高員工及其參與項(xiàng)目的相關(guān)人員的項(xiàng)目管理能力和技術(shù)、工藝水平，在推動(dòng)企業(yè)管理水平和項(xiàng)目管理水平持續(xù)改進(jìn)的同時(shí)，滿足了全體項(xiàng)目干系人的個(gè)人的發(fā)展要求。