一、什么是價(jià)值類(lèi)型
我們過(guò)去對(duì)某處房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，常常只說(shuō)它的評(píng)估價(jià)值是多少數(shù)額，即只有數(shù)量的概念，卻沒(méi)有說(shuō)它是什么性質(zhì)的價(jià)值，即沒(méi)有價(jià)值屬性的概念。
我們舉一個(gè)前幾年報(bào)紙上登載過(guò)的一個(gè)案例。一群農(nóng)村小孩晚上到農(nóng)科院果園里偷葡萄吃，第二天農(nóng)科院發(fā)現(xiàn)后向公安局報(bào)案。假設(shè)這一群小孩偷吃加攜帶共100斤，公安局?jǐn)M委托你對(duì)這100斤葡萄的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，你如何估價(jià)？一種是參照市場(chǎng)價(jià)格采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，即按市場(chǎng)上葡萄的價(jià)格進(jìn)行修正得出。假設(shè)市場(chǎng)上葡萄一斤約三、四塊錢(qián)，由于農(nóng)科院的葡萄更甜、質(zhì)量更好，按每斤五元進(jìn)行估價(jià)，100斤也只有500元。如果說(shuō)這一群小孩偷吃加攜帶的葡萄價(jià)值僅500元，公安局多教育一下，由這一群小孩的家長(zhǎng)分?jǐn)偟?00元賠償款即可。但是農(nóng)科院提出這100斤葡萄是經(jīng)過(guò)科研人員多年潛心研究的優(yōu)良品種，將來(lái)推廣可以帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。這時(shí)如果你按成本法，即按投入的科研人員的有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值來(lái)估價(jià)，或者按收益法，即按該新品種葡萄推廣后可能帶來(lái)的收益的提成來(lái)估價(jià)，可能其價(jià)值就是十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)。如果這一群小孩偷盜的價(jià)值是十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)，公安局對(duì)這一群小孩至少要判勞動(dòng)教養(yǎng)。
上面這個(gè)案例告訴我們，同樣是一個(gè)估價(jià)對(duì)象（100斤葡萄），用不同的價(jià)值屬性，會(huì)得出不同的評(píng)估價(jià)值。這就引出了估價(jià)中一個(gè)很重要的概念——價(jià)值類(lèi)型。什么是價(jià)值類(lèi)型？?jī)r(jià)值類(lèi)型如何定義？下面借用資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)價(jià)值類(lèi)型的定義，對(duì)什么是房地產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型做如下定義：
價(jià)值類(lèi)型是指人們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。不同的價(jià)值類(lèi)型反映出房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的不同價(jià)值屬性，同一房地產(chǎn)的不同價(jià)值類(lèi)型所反映出的評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》對(duì)價(jià)值類(lèi)型做了如下的表述：“同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類(lèi)型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是的，但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類(lèi)型的價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是的，并能使各方當(dāng)事人和公眾相信、認(rèn)可或接受?！卑逊康禺a(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
二、價(jià)值類(lèi)型的分類(lèi)
價(jià)值類(lèi)型總的可以分為兩大類(lèi)，即市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（或非市場(chǎng)價(jià)值）。
1、市場(chǎng)價(jià)值
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》指出：“市場(chǎng)價(jià)值過(guò)去稱(chēng)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目需要評(píng)估的價(jià)值，國(guó)內(nèi)外對(duì)它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同。”
（1）《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
國(guó)際估價(jià)行業(yè)比國(guó)內(nèi)估價(jià)行業(yè)更早了解到價(jià)值類(lèi)型的重要。《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
（2）資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
我們可以看得出來(lái)，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)價(jià)值類(lèi)型的定義基本上是沿用了《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》的定義，只不過(guò)做了文字表述上的小修改。
（3）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》對(duì)市場(chǎng)價(jià)值做了如下的表述：“指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易可能的價(jià)格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——賣(mài)者不是被迫地將房地產(chǎn)賣(mài)給特定的買(mǎi)者，買(mǎi)者不是被迫地從特定的賣(mài)者那里購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)；②交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的——交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自大的利益；③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣(mài)方不是盲目地出售，買(mǎi)方不是盲目地購(gòu)買(mǎi)；④交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易——賣(mài)方不急于出售，買(mǎi)方不是急于購(gòu)買(mǎi)，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示；⑤不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)——例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗狹長(zhǎng)地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。市場(chǎng)價(jià)值還有一些隱含條件，包括：①高佳使用；②繼續(xù)使用（對(duì)于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營(yíng)）；③市場(chǎng)參與者的集體觀念和行為?！?BR> 我們?cè)S多估價(jià)機(jī)構(gòu)既有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，又有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)。撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，建議采用資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義；撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，建議還是采用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)過(guò)去稱(chēng)“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”，現(xiàn)在統(tǒng)一改稱(chēng)“市場(chǎng)價(jià)值”，建議房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告今后也采用“市場(chǎng)價(jià)值”這一國(guó)際統(tǒng)一的稱(chēng)呼。
2、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）
市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值或非市場(chǎng)價(jià)值是指所有不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的價(jià)值類(lèi)型。因此非市場(chǎng)價(jià)值不是個(gè)體概念，而是一個(gè)集合概念，指不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的一系列價(jià)值類(lèi)型的集合。
（1）《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值的分類(lèi)
《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》指出非市場(chǎng)價(jià)值主要包括在用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、納稅價(jià)值、剩余價(jià)值、清算價(jià)值、特殊價(jià)值和合并價(jià)值等八種。
（2）資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值的分類(lèi)及定義
《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等四種。四種非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型的定義如下：
投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱(chēng)特定投資者價(jià)值。
在用價(jià)值是指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
（3）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值的分類(lèi)、定義及解釋
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》指出，凡不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場(chǎng)價(jià)值。因此，非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種類(lèi)型的價(jià)值的一個(gè)概括性稱(chēng)呼。本質(zhì)上的非市場(chǎng)價(jià)值主要有以下5種：①不符合“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”的快速變現(xiàn)價(jià)值；②在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的謹(jǐn)慎價(jià)值；③在現(xiàn)狀使用（不一定符合高佳使用條件）下的在用價(jià)值；④不符合繼續(xù)使用條件下的清算價(jià)值；⑤從某個(gè)特定投資者的角度來(lái)衡量的投資價(jià)值。
快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值可以說(shuō)是五種基本的非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。五種非市場(chǎng)價(jià)值的定義及解釋如下：
快速變現(xiàn)價(jià)值是指不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”下可能的價(jià)格。快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。
謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)格。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。（關(guān)鍵是“指在存在不確定性因素的情況下”，在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹(jǐn)慎的問(wèn)題。如果面臨的是不確定性因素，當(dāng)存在樂(lè)觀、悲觀和折中的判斷，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值相對(duì)偏低的估計(jì)。）
在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值。現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是高佳使用，也可能不是高佳使用。在用價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。但如果現(xiàn)狀使用是高佳使用的，則在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。
清算價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。例如，進(jìn)行了某特定品牌裝飾裝修的商店，當(dāng)不再按該品牌商店繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而出售時(shí)，這種裝飾裝修不但不會(huì)增加該商店的價(jià)值，反而會(huì)減少該商店的價(jià)值。
投資價(jià)值是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購(gòu)買(mǎi)者）基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。
三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告在什么地方表述價(jià)值類(lèi)型
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告至少在兩個(gè)地方要明確表述估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型。其一在“致委托人函”（ 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》稱(chēng)“致委托方函”近幾年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材已改成“致委托人函”）中，其二在“價(jià)值定義”中。
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》在“致委托人函”致函正文中要求說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)結(jié)果。與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相比增加了一條要求說(shuō)明“價(jià)值類(lèi)型”的內(nèi)容。
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)價(jià)值定義的要求是，說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵。2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》要求在“價(jià)值定義”中要說(shuō)明本次估價(jià)所評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型及其內(nèi)涵。
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》指出，針對(duì)一個(gè)具體的估價(jià)項(xiàng)目，不能籠統(tǒng)地說(shuō)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而應(yīng)弄清是評(píng)估哪種類(lèi)型的價(jià)值，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明“評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型及其定義”。因此，“價(jià)值定義”中不僅要明確評(píng)估的是哪種類(lèi)型的價(jià)值，還要對(duì)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行定義。對(duì)價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行定義，可參考本文房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)價(jià)值類(lèi)型的定義。
當(dāng)然，在表述房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果時(shí)，先界定一下是什么類(lèi)型的價(jià)值，再說(shuō)明估價(jià)的結(jié)果是多少，那樣會(huì)更好，尤其估價(jià)的是非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型時(shí)，更顯得必要。
我們過(guò)去對(duì)某處房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，常常只說(shuō)它的評(píng)估價(jià)值是多少數(shù)額，即只有數(shù)量的概念，卻沒(méi)有說(shuō)它是什么性質(zhì)的價(jià)值，即沒(méi)有價(jià)值屬性的概念。
我們舉一個(gè)前幾年報(bào)紙上登載過(guò)的一個(gè)案例。一群農(nóng)村小孩晚上到農(nóng)科院果園里偷葡萄吃，第二天農(nóng)科院發(fā)現(xiàn)后向公安局報(bào)案。假設(shè)這一群小孩偷吃加攜帶共100斤，公安局?jǐn)M委托你對(duì)這100斤葡萄的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，你如何估價(jià)？一種是參照市場(chǎng)價(jià)格采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，即按市場(chǎng)上葡萄的價(jià)格進(jìn)行修正得出。假設(shè)市場(chǎng)上葡萄一斤約三、四塊錢(qián)，由于農(nóng)科院的葡萄更甜、質(zhì)量更好，按每斤五元進(jìn)行估價(jià)，100斤也只有500元。如果說(shuō)這一群小孩偷吃加攜帶的葡萄價(jià)值僅500元，公安局多教育一下，由這一群小孩的家長(zhǎng)分?jǐn)偟?00元賠償款即可。但是農(nóng)科院提出這100斤葡萄是經(jīng)過(guò)科研人員多年潛心研究的優(yōu)良品種，將來(lái)推廣可以帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。這時(shí)如果你按成本法，即按投入的科研人員的有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值來(lái)估價(jià)，或者按收益法，即按該新品種葡萄推廣后可能帶來(lái)的收益的提成來(lái)估價(jià)，可能其價(jià)值就是十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)。如果這一群小孩偷盜的價(jià)值是十幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)，公安局對(duì)這一群小孩至少要判勞動(dòng)教養(yǎng)。
上面這個(gè)案例告訴我們，同樣是一個(gè)估價(jià)對(duì)象（100斤葡萄），用不同的價(jià)值屬性，會(huì)得出不同的評(píng)估價(jià)值。這就引出了估價(jià)中一個(gè)很重要的概念——價(jià)值類(lèi)型。什么是價(jià)值類(lèi)型？?jī)r(jià)值類(lèi)型如何定義？下面借用資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)價(jià)值類(lèi)型的定義，對(duì)什么是房地產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型做如下定義：
價(jià)值類(lèi)型是指人們對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。不同的價(jià)值類(lèi)型反映出房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的不同價(jià)值屬性，同一房地產(chǎn)的不同價(jià)值類(lèi)型所反映出的評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》對(duì)價(jià)值類(lèi)型做了如下的表述：“同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類(lèi)型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是的，但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類(lèi)型的價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是的，并能使各方當(dāng)事人和公眾相信、認(rèn)可或接受?！卑逊康禺a(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
二、價(jià)值類(lèi)型的分類(lèi)
價(jià)值類(lèi)型總的可以分為兩大類(lèi)，即市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（或非市場(chǎng)價(jià)值）。
1、市場(chǎng)價(jià)值
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》指出：“市場(chǎng)價(jià)值過(guò)去稱(chēng)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目需要評(píng)估的價(jià)值，國(guó)內(nèi)外對(duì)它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同。”
（1）《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
國(guó)際估價(jià)行業(yè)比國(guó)內(nèi)估價(jià)行業(yè)更早了解到價(jià)值類(lèi)型的重要。《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
（2）資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
我們可以看得出來(lái)，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)價(jià)值類(lèi)型的定義基本上是沿用了《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》的定義，只不過(guò)做了文字表述上的小修改。
（3）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》對(duì)市場(chǎng)價(jià)值做了如下的表述：“指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易可能的價(jià)格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——賣(mài)者不是被迫地將房地產(chǎn)賣(mài)給特定的買(mǎi)者，買(mǎi)者不是被迫地從特定的賣(mài)者那里購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)；②交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的——交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自大的利益；③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣(mài)方不是盲目地出售，買(mǎi)方不是盲目地購(gòu)買(mǎi)；④交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易——賣(mài)方不急于出售，買(mǎi)方不是急于購(gòu)買(mǎi)，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示；⑤不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)——例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗狹長(zhǎng)地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。市場(chǎng)價(jià)值還有一些隱含條件，包括：①高佳使用；②繼續(xù)使用（對(duì)于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營(yíng)）；③市場(chǎng)參與者的集體觀念和行為?！?BR> 我們?cè)S多估價(jià)機(jī)構(gòu)既有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，又有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)。撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，建議采用資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義；撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，建議還是采用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)過(guò)去稱(chēng)“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”，現(xiàn)在統(tǒng)一改稱(chēng)“市場(chǎng)價(jià)值”，建議房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告今后也采用“市場(chǎng)價(jià)值”這一國(guó)際統(tǒng)一的稱(chēng)呼。
2、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）
市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值或非市場(chǎng)價(jià)值是指所有不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的價(jià)值類(lèi)型。因此非市場(chǎng)價(jià)值不是個(gè)體概念，而是一個(gè)集合概念，指不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的一系列價(jià)值類(lèi)型的集合。
（1）《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值的分類(lèi)
《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》指出非市場(chǎng)價(jià)值主要包括在用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、納稅價(jià)值、剩余價(jià)值、清算價(jià)值、特殊價(jià)值和合并價(jià)值等八種。
（2）資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值的分類(lèi)及定義
《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等四種。四種非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型的定義如下：
投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱(chēng)特定投資者價(jià)值。
在用價(jià)值是指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
（3）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值的分類(lèi)、定義及解釋
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》指出，凡不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場(chǎng)價(jià)值。因此，非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種類(lèi)型的價(jià)值的一個(gè)概括性稱(chēng)呼。本質(zhì)上的非市場(chǎng)價(jià)值主要有以下5種：①不符合“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”的快速變現(xiàn)價(jià)值；②在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的謹(jǐn)慎價(jià)值；③在現(xiàn)狀使用（不一定符合高佳使用條件）下的在用價(jià)值；④不符合繼續(xù)使用條件下的清算價(jià)值；⑤從某個(gè)特定投資者的角度來(lái)衡量的投資價(jià)值。
快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值可以說(shuō)是五種基本的非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。五種非市場(chǎng)價(jià)值的定義及解釋如下：
快速變現(xiàn)價(jià)值是指不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”下可能的價(jià)格。快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。
謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)格。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。（關(guān)鍵是“指在存在不確定性因素的情況下”，在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹(jǐn)慎的問(wèn)題。如果面臨的是不確定性因素，當(dāng)存在樂(lè)觀、悲觀和折中的判斷，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值相對(duì)偏低的估計(jì)。）
在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值。現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是高佳使用，也可能不是高佳使用。在用價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。但如果現(xiàn)狀使用是高佳使用的，則在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。
清算價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。例如，進(jìn)行了某特定品牌裝飾裝修的商店，當(dāng)不再按該品牌商店繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而出售時(shí)，這種裝飾裝修不但不會(huì)增加該商店的價(jià)值，反而會(huì)減少該商店的價(jià)值。
投資價(jià)值是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購(gòu)買(mǎi)者）基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。
三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告在什么地方表述價(jià)值類(lèi)型
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告至少在兩個(gè)地方要明確表述估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型。其一在“致委托人函”（ 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》稱(chēng)“致委托方函”近幾年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材已改成“致委托人函”）中，其二在“價(jià)值定義”中。
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》在“致委托人函”致函正文中要求說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)結(jié)果。與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相比增加了一條要求說(shuō)明“價(jià)值類(lèi)型”的內(nèi)容。
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)價(jià)值定義的要求是，說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵。2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》要求在“價(jià)值定義”中要說(shuō)明本次估價(jià)所評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型及其內(nèi)涵。
2008年版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》指出，針對(duì)一個(gè)具體的估價(jià)項(xiàng)目，不能籠統(tǒng)地說(shuō)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而應(yīng)弄清是評(píng)估哪種類(lèi)型的價(jià)值，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明“評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型及其定義”。因此，“價(jià)值定義”中不僅要明確評(píng)估的是哪種類(lèi)型的價(jià)值，還要對(duì)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行定義。對(duì)價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行定義，可參考本文房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)價(jià)值類(lèi)型的定義。
當(dāng)然，在表述房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果時(shí)，先界定一下是什么類(lèi)型的價(jià)值，再說(shuō)明估價(jià)的結(jié)果是多少，那樣會(huì)更好，尤其估價(jià)的是非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型時(shí)，更顯得必要。