《房地產(chǎn)抵押估價報告》中應(yīng)當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析，這是建設(shè)部《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》中所規(guī)定的。但是，目前我省房地產(chǎn)估價行業(yè)內(nèi)對估價對象的變現(xiàn)能力分析的撰寫還是比較薄弱，甚至相當多的估價人員干脆就“拷貝”一些“范本”。筆者認為變現(xiàn)能力的分析以及向估價報告使用者所作的提示，應(yīng)該符合重要性、針對性、指向性這三大要素，是對某個特定的估價對象而言，這部分的撰寫不僅要恰到好處，而且還必須留有一定的余地。因此，這是對估價師能力的又一種挑戰(zhàn)和考驗。筆者旨在這方面作拋磚引玉，談點個人看法，供業(yè)內(nèi)人士參考。
一、變現(xiàn)能力的概念
變現(xiàn)能力，是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
二、影響變現(xiàn)能力的主要因素
（一）房地產(chǎn)的通用性
所謂通用性，是指該房地產(chǎn)是否常見、是否被普遍使用，也就是有效需求數(shù)量的多與少。 把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
1、用途的專業(yè)化
用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買家，變現(xiàn)能力越弱。例如：廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱；特殊廠房比標準廠房的變現(xiàn)能力弱；商場（柜臺）比店面的變現(xiàn)能力弱。
2、結(jié)構(gòu)質(zhì)式與房屋質(zhì)量
從結(jié)構(gòu)上說，磚混結(jié)構(gòu)的變現(xiàn)能力不如鋼混結(jié)構(gòu)；以住宅而言，點狀布置的不如條狀布置的，一梯多戶的不如一梯兩戶的；從質(zhì)量上說，房屋質(zhì)量差的不如質(zhì)量好的，成新率差的不如成新率好的。
房屋質(zhì)量從廣義上說，除了本體的質(zhì)量外還包括小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。
3、房地產(chǎn)的價值大小
一般說，價值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現(xiàn)能力就越弱。
例如：大型商場比小店鋪變現(xiàn)能力弱，別墅、復式住宅比一般單元住宅變現(xiàn)能力弱。
4、房地產(chǎn)的開發(fā)程度
一般說，開發(fā)程度低的房地產(chǎn)，其不確定因素多，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房變現(xiàn)能力弱。
5、區(qū)位條件
所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的區(qū)域房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。
例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
6、該類房地產(chǎn)市場狀況
房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：市場蕭條時期比市場繁榮時期的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。
（二）獨立使用性
所謂獨立使用性，通俗的說就是能否單獨地使用而不受限制。一般說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：位于某大院內(nèi)或工廠內(nèi)的一棟房屋，其獨立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，就難以出入。
例如：商場的柜臺受制于整個商場的管理，不如店面獨立使用性好。
（三）房地產(chǎn)可分割轉(zhuǎn)讓性
所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用的房地產(chǎn)。
例如：賓館的某個套房、餐廳，住宅底層的入戶花園或頂層贈送的部分，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個洞，一般在物理上、經(jīng)濟上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于房地產(chǎn)價值大的其變現(xiàn)能力弱，如果容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其變現(xiàn)能力相對較強。
例如：復式住宅，如果條件許可能分成上下層2套單元房使用，在出租時就方便；如果法律上允許分割為2個單元，則因分割后總價減少而便于轉(zhuǎn)讓，其變現(xiàn)能力就比不可分割的復式住宅較強。
三、變現(xiàn)能力分析的撰寫
（一）變現(xiàn)能力分析的撰寫主要內(nèi)容
總體來說，《房地產(chǎn)抵押估價報告》中變現(xiàn)能力分析應(yīng)該包括以下主要內(nèi)容：
1、抵押房地產(chǎn)的通用性；
2、抵押房地產(chǎn)獨立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性；
（以上可結(jié)合本文“二”的相關(guān)內(nèi)容進行分析撰寫）
3、估價對象的市場狀況；
4、預測可實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度；
首先必須明確這種可實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度是指在“估價時點”，而且是“拍賣或變賣”的情形。這種差異程度主要取決于：市場狀況、短期強制處分、購買群體的心理排斥等因素的影響，其最可能實現(xiàn)的價格肯定比評估的市場價值（當然是指合理的市場價值）要低。至于低多少這就要區(qū)別對待，關(guān)鍵取決于估價師對“市場價值”、“法定優(yōu)先授償款”、變現(xiàn)時間長短及可比實例、估價參數(shù)以及“謹慎原則”等等把握的分寸尺度。
5、 清償順序。
一般認為清償順序為：①支付處置費用和傭金，②償還法定優(yōu)先授償款，③償還抵押權(quán)人（或債權(quán)人）的債權(quán)本息及違約金，④余款交委托人（或抵押人） 把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
（二）變現(xiàn)能力分析的撰寫注意事項
1、要根據(jù)估價對象個性，針對性、指向性一定要強；
2、要客觀，要正確把握估價人員自己的專業(yè)能力；
3、要恰到好處，并要為自我保護留有余地；
4、要結(jié)合“向估價報告使用者所作的提示”有關(guān)內(nèi)容來撰寫，不應(yīng)出現(xiàn)估價報告撰寫中的邏輯錯誤（尤其是前后矛盾）；
5、“變現(xiàn)能力分析”建議放在房地產(chǎn)估價技術(shù)報告中撰寫。
四、“估價報告使用方應(yīng)特別注意事項”的撰寫
為了更方便說清楚這方面，以下作了一定的展開論述，但在《房地產(chǎn)抵押估價報告》 中這部分的撰寫應(yīng)該要提綱摯領(lǐng)，內(nèi)容應(yīng)符合針對性和重要性。
（一）估價對象和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響本估價結(jié)果是估價對象在特定的估價時點和特定的估價目的之前提下的市場價值，隨著時間的推移，估價對象房地產(chǎn)狀況會發(fā)生變化（尤其是房屋折舊，土地使用年限縮短等等），房地產(chǎn)市場也會發(fā)生變化。因此隨著時間的推移，估價對象的價值也會發(fā)生變化而與本估價結(jié)果產(chǎn)生偏差，這是屬于正常的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象，作為抵押貸款之目的，抵押權(quán)人尤其要注意估價對象價值的減損，這也符合抵押的謹慎原則。另外，若短期內(nèi)估價對象被強制處分，估價對象的變現(xiàn)價值通常會低于估價時點的正常市場價格。因此報告使用人要關(guān)注未來的市場風險和短期強制的處分風險。
（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點
1、抵押房地產(chǎn)本身的風險：
（1）適應(yīng)性風險。并不是所有的房地產(chǎn)都適合作為抵押物，它受到與抵押相關(guān)法律法規(guī)限制。作為擔保物的房地產(chǎn)必須具有合法性，房地產(chǎn)權(quán)利人可享有的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風險是根本性的。
（2）預期風險。房地產(chǎn)抵押價值評估是特定估價時點的市場價值扣減法定優(yōu)先受償款項，但抵押期限都較長，在這期間房地產(chǎn)市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預期風險。
（3）變現(xiàn)風險。抵押人不能履行債務(wù)時，抵押權(quán)人是要將其抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時會出現(xiàn)因處置抵押物的短期性、強制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費形成價值減損甚至資不抵債的風險。
（4）損耗風險。由于房地產(chǎn)抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會造成抵押物的一般損耗；不當使用或空置，質(zhì)量隱患，管理維護不妥，甚至火災等意外都會造成其價值嚴重減損甚至消失。
2、系統(tǒng)風險：
（1）市場供求風險。市場供求風險是指抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化所帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)抵押物價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入和房地產(chǎn)價值的變化，當市場結(jié)構(gòu)性過剩、購買力降低達到一定程度時，這種風險極大影響抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)。
（2）政策、政治風險。政府有關(guān)房地產(chǎn)的稅收、住房、價格、金融、環(huán)境保護等政策都會對房地產(chǎn)收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給抵押權(quán)人帶來風險。政治風險（戰(zhàn)爭、政變、經(jīng)濟制裁、罷工、*等）一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險，這也是對房地產(chǎn)危害的一種風險。
（3）信用、道德、經(jīng)營、管理等風險。抵押人（貸款人）信用、道德影響著還貸計劃，其企業(yè)的經(jīng)營、管理決定著還貸能力的實現(xiàn)。
（4）或然損失風險。或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。一旦發(fā)生這些災害，房屋不能再出租（或自營）使用，盡管建筑物進行了投保，但是其經(jīng)營（或出租）被迫停止，房屋內(nèi)的動產(chǎn)隨不動產(chǎn)損毀而損毀，因資金缺乏而無法對不動產(chǎn)重建，其損失和創(chuàng)傷是無法彌補的。
3、估價報告中所做出的某些“假設(shè)”對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的風險披露：
應(yīng)具體針對估價報告中對估價結(jié)果產(chǎn)生影響的某些“假設(shè)”，予以披露而告知報告使用者。
如：估價報告中假設(shè)估價對象土地使用權(quán)為出讓（未提供《國有土地使用證》），如果真實情況是國有劃撥，那就必須扣除應(yīng)補交的土地出讓金。因此應(yīng)予以披露，而提請關(guān)注。
4、估價報告中忽略考慮或無法考慮的某些因素（條件）對估價結(jié)果可能產(chǎn)生風險的披露：
這部分主要是針對估價報告忽略考慮或無法考慮的某些因素、條件的披露，
如：委托人告之“沒有存在法定優(yōu)先受償款”可能存在的瑕疵等等。應(yīng)具有針對性、實用性。
（三）合理使用評估價值
請充分注意市場風險及估價對象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押價值。貸款成數(shù)請放貸方慎重把握。
（四）在房地產(chǎn)市場價格變化較大時（尤其是下跌較快時），應(yīng)對估價對象的抵押價值進行再評估。
一、變現(xiàn)能力的概念
變現(xiàn)能力，是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
二、影響變現(xiàn)能力的主要因素
（一）房地產(chǎn)的通用性
所謂通用性，是指該房地產(chǎn)是否常見、是否被普遍使用，也就是有效需求數(shù)量的多與少。 把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
1、用途的專業(yè)化
用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買家，變現(xiàn)能力越弱。例如：廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱；特殊廠房比標準廠房的變現(xiàn)能力弱；商場（柜臺）比店面的變現(xiàn)能力弱。
2、結(jié)構(gòu)質(zhì)式與房屋質(zhì)量
從結(jié)構(gòu)上說，磚混結(jié)構(gòu)的變現(xiàn)能力不如鋼混結(jié)構(gòu)；以住宅而言，點狀布置的不如條狀布置的，一梯多戶的不如一梯兩戶的；從質(zhì)量上說，房屋質(zhì)量差的不如質(zhì)量好的，成新率差的不如成新率好的。
房屋質(zhì)量從廣義上說，除了本體的質(zhì)量外還包括小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。
3、房地產(chǎn)的價值大小
一般說，價值越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現(xiàn)能力就越弱。
例如：大型商場比小店鋪變現(xiàn)能力弱，別墅、復式住宅比一般單元住宅變現(xiàn)能力弱。
4、房地產(chǎn)的開發(fā)程度
一般說，開發(fā)程度低的房地產(chǎn)，其不確定因素多，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房變現(xiàn)能力弱。
5、區(qū)位條件
所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的區(qū)域房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。
例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
6、該類房地產(chǎn)市場狀況
房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：市場蕭條時期比市場繁榮時期的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。
（二）獨立使用性
所謂獨立使用性，通俗的說就是能否單獨地使用而不受限制。一般說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力也就越弱。
例如：位于某大院內(nèi)或工廠內(nèi)的一棟房屋，其獨立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，就難以出入。
例如：商場的柜臺受制于整個商場的管理，不如店面獨立使用性好。
（三）房地產(chǎn)可分割轉(zhuǎn)讓性
所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用的房地產(chǎn)。
例如：賓館的某個套房、餐廳，住宅底層的入戶花園或頂層贈送的部分，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個洞，一般在物理上、經(jīng)濟上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于房地產(chǎn)價值大的其變現(xiàn)能力弱，如果容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其變現(xiàn)能力相對較強。
例如：復式住宅，如果條件許可能分成上下層2套單元房使用，在出租時就方便；如果法律上允許分割為2個單元，則因分割后總價減少而便于轉(zhuǎn)讓，其變現(xiàn)能力就比不可分割的復式住宅較強。
三、變現(xiàn)能力分析的撰寫
（一）變現(xiàn)能力分析的撰寫主要內(nèi)容
總體來說，《房地產(chǎn)抵押估價報告》中變現(xiàn)能力分析應(yīng)該包括以下主要內(nèi)容：
1、抵押房地產(chǎn)的通用性；
2、抵押房地產(chǎn)獨立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性；
（以上可結(jié)合本文“二”的相關(guān)內(nèi)容進行分析撰寫）
3、估價對象的市場狀況；
4、預測可實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度；
首先必須明確這種可實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度是指在“估價時點”，而且是“拍賣或變賣”的情形。這種差異程度主要取決于：市場狀況、短期強制處分、購買群體的心理排斥等因素的影響，其最可能實現(xiàn)的價格肯定比評估的市場價值（當然是指合理的市場價值）要低。至于低多少這就要區(qū)別對待，關(guān)鍵取決于估價師對“市場價值”、“法定優(yōu)先授償款”、變現(xiàn)時間長短及可比實例、估價參數(shù)以及“謹慎原則”等等把握的分寸尺度。
5、 清償順序。
一般認為清償順序為：①支付處置費用和傭金，②償還法定優(yōu)先授償款，③償還抵押權(quán)人（或債權(quán)人）的債權(quán)本息及違約金，④余款交委托人（或抵押人） 把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
（二）變現(xiàn)能力分析的撰寫注意事項
1、要根據(jù)估價對象個性，針對性、指向性一定要強；
2、要客觀，要正確把握估價人員自己的專業(yè)能力；
3、要恰到好處，并要為自我保護留有余地；
4、要結(jié)合“向估價報告使用者所作的提示”有關(guān)內(nèi)容來撰寫，不應(yīng)出現(xiàn)估價報告撰寫中的邏輯錯誤（尤其是前后矛盾）；
5、“變現(xiàn)能力分析”建議放在房地產(chǎn)估價技術(shù)報告中撰寫。
四、“估價報告使用方應(yīng)特別注意事項”的撰寫
為了更方便說清楚這方面，以下作了一定的展開論述，但在《房地產(chǎn)抵押估價報告》 中這部分的撰寫應(yīng)該要提綱摯領(lǐng)，內(nèi)容應(yīng)符合針對性和重要性。
（一）估價對象和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響本估價結(jié)果是估價對象在特定的估價時點和特定的估價目的之前提下的市場價值，隨著時間的推移，估價對象房地產(chǎn)狀況會發(fā)生變化（尤其是房屋折舊，土地使用年限縮短等等），房地產(chǎn)市場也會發(fā)生變化。因此隨著時間的推移，估價對象的價值也會發(fā)生變化而與本估價結(jié)果產(chǎn)生偏差，這是屬于正常的房地產(chǎn)市場現(xiàn)象，作為抵押貸款之目的，抵押權(quán)人尤其要注意估價對象價值的減損，這也符合抵押的謹慎原則。另外，若短期內(nèi)估價對象被強制處分，估價對象的變現(xiàn)價值通常會低于估價時點的正常市場價格。因此報告使用人要關(guān)注未來的市場風險和短期強制的處分風險。
（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點
1、抵押房地產(chǎn)本身的風險：
（1）適應(yīng)性風險。并不是所有的房地產(chǎn)都適合作為抵押物，它受到與抵押相關(guān)法律法規(guī)限制。作為擔保物的房地產(chǎn)必須具有合法性，房地產(chǎn)權(quán)利人可享有的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風險是根本性的。
（2）預期風險。房地產(chǎn)抵押價值評估是特定估價時點的市場價值扣減法定優(yōu)先受償款項，但抵押期限都較長，在這期間房地產(chǎn)市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預期風險。
（3）變現(xiàn)風險。抵押人不能履行債務(wù)時，抵押權(quán)人是要將其抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時會出現(xiàn)因處置抵押物的短期性、強制性、變現(xiàn)能力差和處置發(fā)生的稅和費形成價值減損甚至資不抵債的風險。
（4）損耗風險。由于房地產(chǎn)抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期間正常使用房地產(chǎn)也會造成抵押物的一般損耗；不當使用或空置，質(zhì)量隱患，管理維護不妥，甚至火災等意外都會造成其價值嚴重減損甚至消失。
2、系統(tǒng)風險：
（1）市場供求風險。市場供求風險是指抵押房地產(chǎn)所在的地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化所帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)抵押物價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入和房地產(chǎn)價值的變化，當市場結(jié)構(gòu)性過剩、購買力降低達到一定程度時，這種風險極大影響抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)。
（2）政策、政治風險。政府有關(guān)房地產(chǎn)的稅收、住房、價格、金融、環(huán)境保護等政策都會對房地產(chǎn)收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給抵押權(quán)人帶來風險。政治風險（戰(zhàn)爭、政變、經(jīng)濟制裁、罷工、*等）一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險，這也是對房地產(chǎn)危害的一種風險。
（3）信用、道德、經(jīng)營、管理等風險。抵押人（貸款人）信用、道德影響著還貸計劃，其企業(yè)的經(jīng)營、管理決定著還貸能力的實現(xiàn)。
（4）或然損失風險。或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的抵押房地產(chǎn)的損失。一旦發(fā)生這些災害，房屋不能再出租（或自營）使用，盡管建筑物進行了投保，但是其經(jīng)營（或出租）被迫停止，房屋內(nèi)的動產(chǎn)隨不動產(chǎn)損毀而損毀，因資金缺乏而無法對不動產(chǎn)重建，其損失和創(chuàng)傷是無法彌補的。
3、估價報告中所做出的某些“假設(shè)”對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的風險披露：
應(yīng)具體針對估價報告中對估價結(jié)果產(chǎn)生影響的某些“假設(shè)”，予以披露而告知報告使用者。
如：估價報告中假設(shè)估價對象土地使用權(quán)為出讓（未提供《國有土地使用證》），如果真實情況是國有劃撥，那就必須扣除應(yīng)補交的土地出讓金。因此應(yīng)予以披露，而提請關(guān)注。
4、估價報告中忽略考慮或無法考慮的某些因素（條件）對估價結(jié)果可能產(chǎn)生風險的披露：
這部分主要是針對估價報告忽略考慮或無法考慮的某些因素、條件的披露，
如：委托人告之“沒有存在法定優(yōu)先受償款”可能存在的瑕疵等等。應(yīng)具有針對性、實用性。
（三）合理使用評估價值
請充分注意市場風險及估價對象的變現(xiàn)能力，合理使用本抵押價值。貸款成數(shù)請放貸方慎重把握。
（四）在房地產(chǎn)市場價格變化較大時（尤其是下跌較快時），應(yīng)對估價對象的抵押價值進行再評估。