住房按揭貸款證券化是一項(xiàng)結(jié)構(gòu)精巧，環(huán)節(jié)復(fù)雜，參與人眾多的一項(xiàng)金融創(chuàng)新，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生問(wèn)題，就有可能影響整個(gè)住房抵押貸款證券化的開(kāi)展。而且在我國(guó)，由于抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)育不完善、法律環(huán)境不健全、資產(chǎn)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不規(guī)范以及人們的消費(fèi)觀念較保守等種種因素的存在，住房抵押貸款證券化存在著更大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在大規(guī)模發(fā)展住房抵押貸款證券化之前，有必要冷靜討論一下其風(fēng)險(xiǎn)，做到未雨綢繆，防患于未然。
一、住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)分析
住房抵押貸款證券化最主要的特點(diǎn)是將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)現(xiàn)金流的抵押貸款，轉(zhuǎn)換為可以在市場(chǎng)上流通、容易被投資者接受的有價(jià)證券，從而增強(qiáng)了資金的流動(dòng)性，優(yōu)化了金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。盡管存在諸多優(yōu)越性，但由于住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)涉及到發(fā)起機(jī)構(gòu)、特定目的機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)提供機(jī)構(gòu)、投資者等眾多交易主體，交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)隱蔽性強(qiáng)，處理不當(dāng)，也會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性造成潛在風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化主要具有利率風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)、再投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)以及交易結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)中，在我國(guó)表現(xiàn)最突出的就是提前還款風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)。
1.提前還款風(fēng)險(xiǎn)。提前還款是指借款人隨時(shí)支付部分或全部抵押貸款的余額，這種行為會(huì)對(duì)住房抵押貸款證券化中的現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響，給貸款銀行帶來(lái)利息損失，甚至是改變證券的償還期限，給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，美國(guó)在大規(guī)模發(fā)展住房抵押貸款證券化之前，住房抵押貸款的提前償付行為已取得豐富的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，通過(guò)準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，有效地規(guī)避與轉(zhuǎn)移提前還款風(fēng)險(xiǎn)。而我國(guó)在這方面的工作幾乎為空白，提前償付率根本無(wú)法預(yù)測(cè)。據(jù)本人觀察，我國(guó)居民的提前還款行為具有兩大特點(diǎn)，一是對(duì)利率的變動(dòng)極其敏感，主要原因是我國(guó)目前的住房抵押貸款絕大多數(shù)是浮動(dòng)利率貸款，而且商業(yè)銀行對(duì)提前還款行為僅收取象征性違約金或罰款，每當(dāng)利率升高，提前還款行為即成倍增加；二是提前還款行為具有普遍性。這是“無(wú)債一身輕”的傳統(tǒng)觀念造成的，幾乎沒(méi)有人真的打算老老實(shí)實(shí)還上幾十年的貸款，而是一有余錢(qián)馬上就還。貸款利率偏高是另一個(gè)原因，就目前我國(guó)的個(gè)人投資渠道而言，保證具有6.84%無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的投資幾乎沒(méi)有，資金的機(jī)會(huì)成本如此之高，人們的選擇就是提前還貸。正因?yàn)槲覈?guó)的提前還款行為呈現(xiàn)出較高比例，償付時(shí)期與金額又缺乏共性，提前償付的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)又不足，這就使提前償付率的預(yù)測(cè)非常困難。而住房抵押貸款證券化關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是對(duì)住房抵押貸款未來(lái)的現(xiàn)金流量進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而進(jìn)行恰當(dāng)?shù)亩▋r(jià)。提前償付率不確定，則不能簡(jiǎn)單套用國(guó)外有關(guān)提前還款行為的計(jì)量模型。如果無(wú)法建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流量，抵押支持證券的定價(jià)只得采取現(xiàn)金流現(xiàn)值定價(jià)法與再投資收益分析法，用這兩種方法定價(jià)的資產(chǎn)支持證券蘊(yùn)含較大風(fēng)險(xiǎn)，不宜大規(guī)模發(fā)行，否則將給發(fā)起人，SPV、投資人甚至整個(gè)金融市場(chǎng)帶來(lái)致命風(fēng)險(xiǎn)。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
2.違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款人無(wú)法按時(shí)支付債券利息和償還本金的風(fēng)險(xiǎn)。一旦借款人發(fā)生延遲支付或早償行為，都會(huì)改變未來(lái)的現(xiàn)金流，會(huì)給投資人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。盡管目前個(gè)人住房抵押貸款是各家銀行資產(chǎn)質(zhì)量的貸款品種之一，但實(shí)際上由于期限長(zhǎng)、數(shù)額大、客戶分散、地域固定、流動(dòng)性差等特點(diǎn)，發(fā)放住房抵押貸款實(shí)際具有高風(fēng)險(xiǎn)性。我國(guó)近年來(lái)處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行良好，民眾普遍對(duì)未來(lái)收入充滿信心，同時(shí)由于住房制度的改革，自2000年以來(lái)，住房抵押貸款呈現(xiàn)出井噴式增長(zhǎng)，各家銀行不遺余力地開(kāi)發(fā)，主要原因之一是看中住房抵押貸款的低違約率，據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年我國(guó)四大國(guó)有銀行個(gè)人購(gòu)房貸款不良貸款率僅為1.5%左右。但這并不說(shuō)明住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)不值得一提，宏觀環(huán)境稍有變化，住房抵押貸款的違約率就會(huì)成倍上升。據(jù)新聞媒體報(bào)道，今年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮，上海市的住房抵押貸款違約率上升了一倍多，從0.30%飆升至0.67%，這更充分說(shuō)明住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。
二、目前我國(guó)大規(guī)模推行住房抵押貸款證券化的障礙
1.住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展迅速但規(guī)模尚小。住宅抵押貸款證券化必須以住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的充分發(fā)展為前提。盡管自2002年以來(lái)，我國(guó)居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額漲幅驚人（30%左右），但與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比規(guī)模仍偏小。2005年底我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到1.84 萬(wàn)億元，占GDP的比率僅為10%，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的比率約為9.4%。而歐盟國(guó)家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均就達(dá)到39%，美國(guó)的儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)和美國(guó)房屋互助協(xié)會(huì)的信貸業(yè)務(wù)量都占到全社會(huì)信貸總量的50%以上。我們知道，創(chuàng)立MBS需要將抵押貸款債權(quán)構(gòu)建成標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)池，如果沒(méi)有相當(dāng)規(guī)模的住房抵押貸款的積累，便難以形成足夠數(shù)量的具有相同利率、期限、違約率及提前消償率的抵押貸款組群，當(dāng)然就無(wú)法實(shí)施“打包”、“重組”等標(biāo)準(zhǔn)化操作，發(fā)行MBS 的資產(chǎn)池也就無(wú)法建立。
2.商業(yè)銀行的積極性不高。國(guó)有大銀行對(duì)推行住房抵押貸款證券化表現(xiàn)并不積極，主要原因是我國(guó)住房抵押貸款質(zhì)量?jī)?yōu)良，證券化未必有益。前面數(shù)據(jù)已經(jīng)說(shuō)明，與其他種類的貸款相比，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款的質(zhì)量可謂極其優(yōu)良。現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)銀行工作重點(diǎn)之一仍然是調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)首先要增加低風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重業(yè)務(wù)的占比，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重僅為50%，銀行還想通過(guò)加大其比重來(lái)創(chuàng)造效益、優(yōu)化結(jié)構(gòu)及提高資本充足率，所以對(duì)轉(zhuǎn)讓這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的債權(quán)自然不那么積極。此外，由于目前利率政策的活動(dòng)空間不大，證券化的成本和收益的矛盾十分明顯。目前，國(guó)內(nèi)住房按揭貸款的凈收益率可達(dá)到3%左右，而且國(guó)內(nèi)貸款利息已超過(guò)6%，再加上融資費(fèi)用、出售價(jià)格、稅收等等費(fèi)用，銀行實(shí)行證券化的獲利空間實(shí)在有限，這直接影響了銀行參與房地產(chǎn)抵押貸款證券化的積極性。建行原打算首次發(fā)行50億元的MBS，實(shí)際發(fā)行時(shí)銳減至30億，其瞻前顧后之決心可見(jiàn)一斑。
3.法律配套環(huán)境不完善。在住房抵押貸款證券化過(guò)程中，各國(guó)都是通過(guò)立法的形式來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實(shí)行。美國(guó)雖然沒(méi)有專門(mén)的證券化法案，但在其證券法、稅法等法律中對(duì)證券化的相關(guān)問(wèn)題做出了完備的規(guī)定，使證券化有法可依。盡管我國(guó)的相關(guān)部門(mén)為了證券化的實(shí)行相繼推出了一系列規(guī)定和辦法為資產(chǎn)證券化鋪平了道路，但仔細(xì)分析這些規(guī)定，當(dāng)中甚至有與當(dāng)前法律沖突的地方。比如《民法通則》的規(guī)定，“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。”在證券化過(guò)程中，一般是存在利差的，銀行即原始權(quán)益人將因此獲利，這也就違背了《民法通則》中的原則規(guī)定。因此應(yīng)盡快制定出直接針對(duì)資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架。
4.機(jī)構(gòu)投資者缺位。由于住房抵押貸款證券化市場(chǎng)比一般證券市場(chǎng)要復(fù)雜，普通的投資者通常難以介入，機(jī)構(gòu)投資者才是主要買家。比如，從住房抵押證券持有人構(gòu)成情況來(lái)看，美國(guó)共同基金經(jīng)理持有39%，商業(yè)銀行持有18%，中央銀行持有13%，州和地方政府持有9%，保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金各持有8%，其他機(jī)構(gòu)持有10%，而零售只占3%。英國(guó)的商業(yè)銀行持有本國(guó)發(fā)行的住房抵押證券的50%，住宅建筑公會(huì)持有約20%，一般企業(yè)、保險(xiǎn)基金、退休基金各持有約10%。而我國(guó)目前類似于國(guó)外典型的機(jī)構(gòu)投資者的數(shù)量十分有限，有的法律條文還明確界定了機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入資格，機(jī)構(gòu)投資者占開(kāi)戶總數(shù)的比例可以說(shuō)是微不足道的，其中有些甚至是假機(jī)構(gòu)，并且我國(guó)各種機(jī)構(gòu)投資者能夠真正用于投資的資金規(guī)模也很有限。
三、對(duì)發(fā)展我國(guó)住房抵押貸款證券化的思考
由于尚存在以上制約因素，短期內(nèi)又難以全面突破，近期在我國(guó)大規(guī)模推廣住房抵押貸款證券化是不現(xiàn)實(shí)也不理智的。在推行住房抵押貸款證券化的過(guò)程中，首先在態(tài)度上要慎重，因?yàn)樽C券化一旦開(kāi)展便不能輕易叫停，上千億的資產(chǎn)要從表外再轉(zhuǎn)回表內(nèi)，不但成本太高，還會(huì)嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)信心。對(duì)住房抵押貸款證券化這一新生事物的打擊將是致命的；其次，在具體實(shí)施時(shí)可以循序漸進(jìn)的進(jìn)行，先試點(diǎn)、后推廣。先在住房抵押貨款具有一定規(guī)模的大城市如上海、北京、深圳等地先行試點(diǎn)，同時(shí)進(jìn)行制度和政策環(huán)境的建設(shè)，試點(diǎn)成功后再推廣到其他地區(qū)；最后，在證券品種的選擇上，可以分階段推出不同類型的住房抵押貸款證券。在試行之初，可全部發(fā)行較簡(jiǎn)單的過(guò)手證券，然后再發(fā)行更為復(fù)雜的擔(dān)保抵押債券或剝離式抵押擔(dān)保支持證券?？傊覈?guó)目前大規(guī)模開(kāi)展住房抵押貸款證券化為時(shí)尚早。
一、住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)分析
住房抵押貸款證券化最主要的特點(diǎn)是將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)現(xiàn)金流的抵押貸款，轉(zhuǎn)換為可以在市場(chǎng)上流通、容易被投資者接受的有價(jià)證券，從而增強(qiáng)了資金的流動(dòng)性，優(yōu)化了金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。盡管存在諸多優(yōu)越性，但由于住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)涉及到發(fā)起機(jī)構(gòu)、特定目的機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)提供機(jī)構(gòu)、投資者等眾多交易主體，交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)隱蔽性強(qiáng)，處理不當(dāng)，也會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性造成潛在風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化主要具有利率風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)、再投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)以及交易結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)中，在我國(guó)表現(xiàn)最突出的就是提前還款風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)。
1.提前還款風(fēng)險(xiǎn)。提前還款是指借款人隨時(shí)支付部分或全部抵押貸款的余額，這種行為會(huì)對(duì)住房抵押貸款證券化中的現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響，給貸款銀行帶來(lái)利息損失，甚至是改變證券的償還期限，給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，美國(guó)在大規(guī)模發(fā)展住房抵押貸款證券化之前，住房抵押貸款的提前償付行為已取得豐富的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，通過(guò)準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，有效地規(guī)避與轉(zhuǎn)移提前還款風(fēng)險(xiǎn)。而我國(guó)在這方面的工作幾乎為空白，提前償付率根本無(wú)法預(yù)測(cè)。據(jù)本人觀察，我國(guó)居民的提前還款行為具有兩大特點(diǎn)，一是對(duì)利率的變動(dòng)極其敏感，主要原因是我國(guó)目前的住房抵押貸款絕大多數(shù)是浮動(dòng)利率貸款，而且商業(yè)銀行對(duì)提前還款行為僅收取象征性違約金或罰款，每當(dāng)利率升高，提前還款行為即成倍增加；二是提前還款行為具有普遍性。這是“無(wú)債一身輕”的傳統(tǒng)觀念造成的，幾乎沒(méi)有人真的打算老老實(shí)實(shí)還上幾十年的貸款，而是一有余錢(qián)馬上就還。貸款利率偏高是另一個(gè)原因，就目前我國(guó)的個(gè)人投資渠道而言，保證具有6.84%無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的投資幾乎沒(méi)有，資金的機(jī)會(huì)成本如此之高，人們的選擇就是提前還貸。正因?yàn)槲覈?guó)的提前還款行為呈現(xiàn)出較高比例，償付時(shí)期與金額又缺乏共性，提前償付的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)又不足，這就使提前償付率的預(yù)測(cè)非常困難。而住房抵押貸款證券化關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是對(duì)住房抵押貸款未來(lái)的現(xiàn)金流量進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而進(jìn)行恰當(dāng)?shù)亩▋r(jià)。提前償付率不確定，則不能簡(jiǎn)單套用國(guó)外有關(guān)提前還款行為的計(jì)量模型。如果無(wú)法建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流量，抵押支持證券的定價(jià)只得采取現(xiàn)金流現(xiàn)值定價(jià)法與再投資收益分析法，用這兩種方法定價(jià)的資產(chǎn)支持證券蘊(yùn)含較大風(fēng)險(xiǎn)，不宜大規(guī)模發(fā)行，否則將給發(fā)起人，SPV、投資人甚至整個(gè)金融市場(chǎng)帶來(lái)致命風(fēng)險(xiǎn)。把房地產(chǎn)估價(jià)師站點(diǎn)加入收藏夾
2.違約風(fēng)險(xiǎn)。違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款人無(wú)法按時(shí)支付債券利息和償還本金的風(fēng)險(xiǎn)。一旦借款人發(fā)生延遲支付或早償行為，都會(huì)改變未來(lái)的現(xiàn)金流，會(huì)給投資人帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。盡管目前個(gè)人住房抵押貸款是各家銀行資產(chǎn)質(zhì)量的貸款品種之一，但實(shí)際上由于期限長(zhǎng)、數(shù)額大、客戶分散、地域固定、流動(dòng)性差等特點(diǎn)，發(fā)放住房抵押貸款實(shí)際具有高風(fēng)險(xiǎn)性。我國(guó)近年來(lái)處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行良好，民眾普遍對(duì)未來(lái)收入充滿信心，同時(shí)由于住房制度的改革，自2000年以來(lái)，住房抵押貸款呈現(xiàn)出井噴式增長(zhǎng)，各家銀行不遺余力地開(kāi)發(fā)，主要原因之一是看中住房抵押貸款的低違約率，據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年我國(guó)四大國(guó)有銀行個(gè)人購(gòu)房貸款不良貸款率僅為1.5%左右。但這并不說(shuō)明住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)不值得一提，宏觀環(huán)境稍有變化，住房抵押貸款的違約率就會(huì)成倍上升。據(jù)新聞媒體報(bào)道，今年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮，上海市的住房抵押貸款違約率上升了一倍多，從0.30%飆升至0.67%，這更充分說(shuō)明住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。
二、目前我國(guó)大規(guī)模推行住房抵押貸款證券化的障礙
1.住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展迅速但規(guī)模尚小。住宅抵押貸款證券化必須以住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的充分發(fā)展為前提。盡管自2002年以來(lái)，我國(guó)居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額漲幅驚人（30%左右），但與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比規(guī)模仍偏小。2005年底我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到1.84 萬(wàn)億元，占GDP的比率僅為10%，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的比率約為9.4%。而歐盟國(guó)家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均就達(dá)到39%，美國(guó)的儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)和美國(guó)房屋互助協(xié)會(huì)的信貸業(yè)務(wù)量都占到全社會(huì)信貸總量的50%以上。我們知道，創(chuàng)立MBS需要將抵押貸款債權(quán)構(gòu)建成標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)池，如果沒(méi)有相當(dāng)規(guī)模的住房抵押貸款的積累，便難以形成足夠數(shù)量的具有相同利率、期限、違約率及提前消償率的抵押貸款組群，當(dāng)然就無(wú)法實(shí)施“打包”、“重組”等標(biāo)準(zhǔn)化操作，發(fā)行MBS 的資產(chǎn)池也就無(wú)法建立。
2.商業(yè)銀行的積極性不高。國(guó)有大銀行對(duì)推行住房抵押貸款證券化表現(xiàn)并不積極，主要原因是我國(guó)住房抵押貸款質(zhì)量?jī)?yōu)良，證券化未必有益。前面數(shù)據(jù)已經(jīng)說(shuō)明，與其他種類的貸款相比，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款的質(zhì)量可謂極其優(yōu)良。現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)銀行工作重點(diǎn)之一仍然是調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)首先要增加低風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重業(yè)務(wù)的占比，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重僅為50%，銀行還想通過(guò)加大其比重來(lái)創(chuàng)造效益、優(yōu)化結(jié)構(gòu)及提高資本充足率，所以對(duì)轉(zhuǎn)讓這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的債權(quán)自然不那么積極。此外，由于目前利率政策的活動(dòng)空間不大，證券化的成本和收益的矛盾十分明顯。目前，國(guó)內(nèi)住房按揭貸款的凈收益率可達(dá)到3%左右，而且國(guó)內(nèi)貸款利息已超過(guò)6%，再加上融資費(fèi)用、出售價(jià)格、稅收等等費(fèi)用，銀行實(shí)行證券化的獲利空間實(shí)在有限，這直接影響了銀行參與房地產(chǎn)抵押貸款證券化的積極性。建行原打算首次發(fā)行50億元的MBS，實(shí)際發(fā)行時(shí)銳減至30億，其瞻前顧后之決心可見(jiàn)一斑。
3.法律配套環(huán)境不完善。在住房抵押貸款證券化過(guò)程中，各國(guó)都是通過(guò)立法的形式來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實(shí)行。美國(guó)雖然沒(méi)有專門(mén)的證券化法案，但在其證券法、稅法等法律中對(duì)證券化的相關(guān)問(wèn)題做出了完備的規(guī)定，使證券化有法可依。盡管我國(guó)的相關(guān)部門(mén)為了證券化的實(shí)行相繼推出了一系列規(guī)定和辦法為資產(chǎn)證券化鋪平了道路，但仔細(xì)分析這些規(guī)定，當(dāng)中甚至有與當(dāng)前法律沖突的地方。比如《民法通則》的規(guī)定，“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。”在證券化過(guò)程中，一般是存在利差的，銀行即原始權(quán)益人將因此獲利，這也就違背了《民法通則》中的原則規(guī)定。因此應(yīng)盡快制定出直接針對(duì)資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架。
4.機(jī)構(gòu)投資者缺位。由于住房抵押貸款證券化市場(chǎng)比一般證券市場(chǎng)要復(fù)雜，普通的投資者通常難以介入，機(jī)構(gòu)投資者才是主要買家。比如，從住房抵押證券持有人構(gòu)成情況來(lái)看，美國(guó)共同基金經(jīng)理持有39%，商業(yè)銀行持有18%，中央銀行持有13%，州和地方政府持有9%，保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金各持有8%，其他機(jī)構(gòu)持有10%，而零售只占3%。英國(guó)的商業(yè)銀行持有本國(guó)發(fā)行的住房抵押證券的50%，住宅建筑公會(huì)持有約20%，一般企業(yè)、保險(xiǎn)基金、退休基金各持有約10%。而我國(guó)目前類似于國(guó)外典型的機(jī)構(gòu)投資者的數(shù)量十分有限，有的法律條文還明確界定了機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入資格，機(jī)構(gòu)投資者占開(kāi)戶總數(shù)的比例可以說(shuō)是微不足道的，其中有些甚至是假機(jī)構(gòu)，并且我國(guó)各種機(jī)構(gòu)投資者能夠真正用于投資的資金規(guī)模也很有限。
三、對(duì)發(fā)展我國(guó)住房抵押貸款證券化的思考
由于尚存在以上制約因素，短期內(nèi)又難以全面突破，近期在我國(guó)大規(guī)模推廣住房抵押貸款證券化是不現(xiàn)實(shí)也不理智的。在推行住房抵押貸款證券化的過(guò)程中，首先在態(tài)度上要慎重，因?yàn)樽C券化一旦開(kāi)展便不能輕易叫停，上千億的資產(chǎn)要從表外再轉(zhuǎn)回表內(nèi)，不但成本太高，還會(huì)嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)信心。對(duì)住房抵押貸款證券化這一新生事物的打擊將是致命的；其次，在具體實(shí)施時(shí)可以循序漸進(jìn)的進(jìn)行，先試點(diǎn)、后推廣。先在住房抵押貨款具有一定規(guī)模的大城市如上海、北京、深圳等地先行試點(diǎn)，同時(shí)進(jìn)行制度和政策環(huán)境的建設(shè)，試點(diǎn)成功后再推廣到其他地區(qū)；最后，在證券品種的選擇上，可以分階段推出不同類型的住房抵押貸款證券。在試行之初，可全部發(fā)行較簡(jiǎn)單的過(guò)手證券，然后再發(fā)行更為復(fù)雜的擔(dān)保抵押債券或剝離式抵押擔(dān)保支持證券?？傊覈?guó)目前大規(guī)模開(kāi)展住房抵押貸款證券化為時(shí)尚早。