自王石拋出“房地產(chǎn)拐點已經(jīng)來到”的論點后，全國媒體大篇幅報道了關(guān)于“拐點論”的討論，業(yè)內(nèi)專家也紛紛提出各自的見解，一時間房地產(chǎn)界紛紛擾擾，贊同的與不贊同的都提出一大堆理由來支撐自己的論點，筆者也想就此談?wù)勔还苤姟?BR> 房地產(chǎn)拐點是否到來不能僅憑房屋銷售量和價格的短期性和區(qū)域性下降就草率得出結(jié)論。房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，受宏觀政策、行業(yè)景氣、投資者預(yù)期、市場狀況等眾多因素的限制和影響，它的發(fā)展會因行業(yè)情形和周邊因素的變化而出現(xiàn)周期性的起伏跌宕，時而高漲時而收縮，呈現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律。房地產(chǎn)所呈現(xiàn)出來的周期特性，才是我們判斷樓市拐點是否到來的根本依據(jù)。
一、我國房地產(chǎn)周期的具體表現(xiàn)
對于房地產(chǎn)周期的定義素來沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但比較一致的就是認(rèn)為它是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律，是多種因素影響導(dǎo)致的結(jié)果，意味著房地產(chǎn)市場必然會經(jīng)歷成長、高峰、衰退、波谷等階段。不同文獻(xiàn)都有自己關(guān)于房地產(chǎn)周期的定義和衡量指標(biāo)，如銀行利率、房地產(chǎn)開發(fā)面積、商品房銷售面積、房屋空置率、房地產(chǎn)銷售價格、房地產(chǎn)投資回報率、房地產(chǎn)景氣指數(shù)等等。
筆者通過分析認(rèn)為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)各個指標(biāo)絕大多數(shù)呈上升狀態(tài)，只有指標(biāo)的增長率呈現(xiàn)上升、下降相互交替的周期波動形態(tài)，因此，我國的房地產(chǎn)周期主要表現(xiàn)為增長率波動。本文僅以房地產(chǎn)年投資額增長率為衡量指標(biāo)來劃分我國的房地產(chǎn)周期，因為只有實際的房地產(chǎn)年投資額才能比較真實的反映每年的房地產(chǎn)市場狀況。下表和下圖分別顯示了我國從1986年至2006年21年間的房地產(chǎn)年投資完成額及其增長率。
一、我國房地產(chǎn)周期的具體表現(xiàn)
對于房地產(chǎn)周期的定義素來沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但比較一致的就是認(rèn)為它是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律，是多種因素影響導(dǎo)致的結(jié)果，意味著房地產(chǎn)市場必然會經(jīng)歷成長、高峰、衰退、波谷等階段。不同文獻(xiàn)都有自己關(guān)于房地產(chǎn)周期的定義和衡量指標(biāo)，如銀行利率、房地產(chǎn)開發(fā)面積、商品房銷售面積、房屋空置率、房地產(chǎn)銷售價格、房地產(chǎn)投資回報率、房地產(chǎn)景氣指數(shù)等等。
筆者通過分析認(rèn)為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)各個指標(biāo)絕大多數(shù)呈上升狀態(tài)，只有指標(biāo)的增長率呈現(xiàn)上升、下降相互交替的周期波動形態(tài)，因此，我國的房地產(chǎn)周期主要表現(xiàn)為增長率波動。本文僅以房地產(chǎn)年投資額增長率為衡量指標(biāo)來劃分我國的房地產(chǎn)周期，因為只有實際的房地產(chǎn)年投資額才能比較真實的反映每年的房地產(chǎn)市場狀況。下表和下圖分別顯示了我國從1986年至2006年21年間的房地產(chǎn)年投資完成額及其增長率。