所 有 權(quán) 他 項(xiàng) 權(quán)
國(guó) 鄉(xiāng) 私 抵 地 地
有 村 有 押 役 上
公 權(quán) 權(quán) 權(quán)
有
2、城市土地基本國(guó)有化時(shí)期 我國(guó)城市土地的國(guó)有化是在一系列政治運(yùn)動(dòng)中逐步實(shí)現(xiàn)的。從1953年至1966年，通過對(duì)農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、資本主義工商業(yè)的三大改造和對(duì)出租私有房屋的社會(huì)主義改造，逐步使城市土地基本國(guó)有化。
“三大改造”和“私房改造”不僅使我國(guó)城市國(guó)有土地從數(shù)量上轉(zhuǎn)化為絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而且使人們的社會(huì)觀念發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變?！熬圬?cái)購地，添置房產(chǎn)”已不再是廣大市民追逐奮斗的目標(biāo)。以房產(chǎn)或地產(chǎn)謀取收益的活動(dòng)也逐漸收斂匿跡。房地產(chǎn)市場(chǎng)行為從公開轉(zhuǎn)向隱蔽。城市土地的所有制處在分崩離析之中。
這時(shí)地權(quán)結(jié)構(gòu)漸趨模糊，反映出土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系不夠明朗的客觀狀況。土地國(guó)有所有權(quán)迅速上升為主要權(quán)種。這是一個(gè)具有重大意義卻又沒有任何明確界定的權(quán)利。這種權(quán)利雖然名義上屬于國(guó)家，但沒有固定、明確的產(chǎn)權(quán)代表，權(quán)利的行使實(shí)際掌握在各有關(guān)部門及其行政領(lǐng)導(dǎo)手中。
這時(shí)的土地私有者不再向地上權(quán)人提出地租要求，國(guó)有土地所有者對(duì)地上權(quán)人也僅收取時(shí)斷時(shí)續(xù)僅具象征意義的使用費(fèi)。因此，這時(shí)的地上權(quán)逐漸消失或?yàn)橥恋厥褂脵?quán)所吸收。土地典權(quán)和土地抵押權(quán)除在歷史形成的舊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中維系外，不再有這類經(jīng)濟(jì)行為出現(xiàn)?！暗貦?quán)”觀念在社會(huì)上被沖洗淡化了。
3、城市土地國(guó)有化完成時(shí)期 從1966年文化*開始到1982年《憲法》第十條證式宣布的“城市的土地屬于國(guó)家所有”，城市土地國(guó)有化經(jīng)歷了事實(shí)完成和法律固定兩個(gè)階段。
1967年11月4日《國(guó)家房管局、財(cái)政部、稅務(wù)總局答復(fù)關(guān)于城鎮(zhèn)土地國(guó)有化請(qǐng)示提綱的記錄》中曾明確指出：“對(duì)土地國(guó)有化問題，中央在1956年已有原則指示，到十年后的今天提出要把土地收歸國(guó)有不是太早而是太晚了”，“以無論什么空地(包括旗地)，無論什么人的土地(包括剝削者、勞動(dòng)人民)都要收歸國(guó)有”?！皩?duì)宣布土地國(guó)有化前的私人間有關(guān)的債權(quán)、債務(wù)規(guī)定原則制止自行處理，如有特殊問題可根據(jù)具體情況酌情處理”。
在文化*期間，各地相繼實(shí)現(xiàn)了城市土地的國(guó)有。直到1982年12月4日，才在五屆人大五次會(huì)議通過的《憲法》中將其固定下來。
這一時(shí)期，由于受“一大二公”思想的支配，城市土地的經(jīng)濟(jì)行為幾乎消失殆盡。此時(shí)的地權(quán)內(nèi)容中只剩下土地所有權(quán)和使用權(quán)，而且權(quán)能邊界變得十分模糊。少量的地役權(quán)在民法中以相鄰關(guān)系受到調(diào)節(jié)。土地經(jīng)濟(jì)屬性、土地問題的嚴(yán)重性被掩蓋，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到了嚴(yán)重制約。
4、城市土地制度改革期 1982年至今，是我國(guó)城市土地管理體制和使用制度的重要改革期。土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值被重新認(rèn)識(shí)。地產(chǎn)市場(chǎng)行為公開化、合法化。在市場(chǎng)機(jī)制作用下。土地使用者迫切需要更多的權(quán)利以促進(jìn)土地的流動(dòng)。從而獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。作為國(guó)有土地所有者代表的政府也深刻地認(rèn)識(shí)到不能從窒息的土地經(jīng)濟(jì)中獲得經(jīng)濟(jì)利益，而且也看到了萎縮的土地經(jīng)濟(jì)結(jié)社會(huì)帶來的嚴(yán)重影響，從而逐步解除了對(duì)土地流動(dòng)的禁錮。
適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的一些權(quán)種不斷從土地所有權(quán)、土地使用權(quán)中進(jìn)一步分離出來，使地權(quán)的內(nèi)容更豐富、詳細(xì)。1988年七屆人大在通過的《憲法》修正案中確定了“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的制度。改革基本目標(biāo)是在維護(hù)社會(huì)主義公有制和“兩權(quán)”分離的條件下，實(shí)行依法轉(zhuǎn)讓的制度。改變土地?zé)o償無限期使用為有償有限期使用，并逐步建立土地使用權(quán)交易市場(chǎng)，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，促進(jìn)土地的合理配置和充分、合理、有效的利用。1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確提出了土地使用權(quán)可以“出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。這一條例使地權(quán)內(nèi)容迅速豐富起來，土地所有權(quán)和使用權(quán)開始分離(即兩權(quán)分離);“轉(zhuǎn)讓權(quán)”、“出租權(quán)”、“抵押權(quán)”也紛紛從“使用權(quán)”中分離出來。它們既是使用權(quán)權(quán)能的延展，又是對(duì)使用權(quán)的一種制約。該條例在第三條規(guī)定了境內(nèi)外依規(guī)定取得土地使用權(quán)的人可以進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。這里的“開發(fā)權(quán)”、“經(jīng)營(yíng)權(quán)”的提出，又突破了使用和流通領(lǐng)域，進(jìn)入了土地的生產(chǎn)領(lǐng)域。至此，土地的完整經(jīng)濟(jì)屬性首次以法律形式表現(xiàn)出來，法律上作了土地有償使用的規(guī)定。但是，諸多權(quán)種的提法還缺乏明確的界定，各權(quán)種的權(quán)能還有待進(jìn)一步做出具體規(guī)范。
第四節(jié) 我國(guó)土地權(quán)利登記制度及其完善
一、土地權(quán)利登記制度概況
土地權(quán)利登記，又簡(jiǎn)稱為土地登記，是為了確定土地權(quán)利的歸屬、變更以及土地權(quán)利狀態(tài)有無負(fù)擔(dān)等，對(duì)土地上權(quán)利的確立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅所作的記錄。土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的基本公示方式，是判斷土地權(quán)利變動(dòng)生效的主要根據(jù)。
現(xiàn)代的土地登記來源于傳統(tǒng)大陸法系民法所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)。因?yàn)樽鳛閷?shí)體法的民法典所關(guān)注的主要是登記這種事實(shí)狀態(tài)對(duì)實(shí)體權(quán)利的影響，而登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法進(jìn)行的記錄與涂銷活動(dòng)是一項(xiàng)公法行為，并非私法所涉及的范圍。由于不動(dòng)產(chǎn)是關(guān)系到人類生存利益的重要財(cái)產(chǎn)，為保護(hù)市場(chǎng)交易的安全和善意第三人的合法權(quán)益，對(duì)其進(jìn)行登記是重要的保護(hù)手段，由此，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度的重要組成部分。
國(guó) 鄉(xiāng) 私 抵 地 地
有 村 有 押 役 上
公 權(quán) 權(quán) 權(quán)
有
2、城市土地基本國(guó)有化時(shí)期 我國(guó)城市土地的國(guó)有化是在一系列政治運(yùn)動(dòng)中逐步實(shí)現(xiàn)的。從1953年至1966年，通過對(duì)農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、資本主義工商業(yè)的三大改造和對(duì)出租私有房屋的社會(huì)主義改造，逐步使城市土地基本國(guó)有化。
“三大改造”和“私房改造”不僅使我國(guó)城市國(guó)有土地從數(shù)量上轉(zhuǎn)化為絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而且使人們的社會(huì)觀念發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變?！熬圬?cái)購地，添置房產(chǎn)”已不再是廣大市民追逐奮斗的目標(biāo)。以房產(chǎn)或地產(chǎn)謀取收益的活動(dòng)也逐漸收斂匿跡。房地產(chǎn)市場(chǎng)行為從公開轉(zhuǎn)向隱蔽。城市土地的所有制處在分崩離析之中。
這時(shí)地權(quán)結(jié)構(gòu)漸趨模糊，反映出土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系不夠明朗的客觀狀況。土地國(guó)有所有權(quán)迅速上升為主要權(quán)種。這是一個(gè)具有重大意義卻又沒有任何明確界定的權(quán)利。這種權(quán)利雖然名義上屬于國(guó)家，但沒有固定、明確的產(chǎn)權(quán)代表，權(quán)利的行使實(shí)際掌握在各有關(guān)部門及其行政領(lǐng)導(dǎo)手中。
這時(shí)的土地私有者不再向地上權(quán)人提出地租要求，國(guó)有土地所有者對(duì)地上權(quán)人也僅收取時(shí)斷時(shí)續(xù)僅具象征意義的使用費(fèi)。因此，這時(shí)的地上權(quán)逐漸消失或?yàn)橥恋厥褂脵?quán)所吸收。土地典權(quán)和土地抵押權(quán)除在歷史形成的舊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中維系外，不再有這類經(jīng)濟(jì)行為出現(xiàn)?！暗貦?quán)”觀念在社會(huì)上被沖洗淡化了。
3、城市土地國(guó)有化完成時(shí)期 從1966年文化*開始到1982年《憲法》第十條證式宣布的“城市的土地屬于國(guó)家所有”，城市土地國(guó)有化經(jīng)歷了事實(shí)完成和法律固定兩個(gè)階段。
1967年11月4日《國(guó)家房管局、財(cái)政部、稅務(wù)總局答復(fù)關(guān)于城鎮(zhèn)土地國(guó)有化請(qǐng)示提綱的記錄》中曾明確指出：“對(duì)土地國(guó)有化問題，中央在1956年已有原則指示，到十年后的今天提出要把土地收歸國(guó)有不是太早而是太晚了”，“以無論什么空地(包括旗地)，無論什么人的土地(包括剝削者、勞動(dòng)人民)都要收歸國(guó)有”?！皩?duì)宣布土地國(guó)有化前的私人間有關(guān)的債權(quán)、債務(wù)規(guī)定原則制止自行處理，如有特殊問題可根據(jù)具體情況酌情處理”。
在文化*期間，各地相繼實(shí)現(xiàn)了城市土地的國(guó)有。直到1982年12月4日，才在五屆人大五次會(huì)議通過的《憲法》中將其固定下來。
這一時(shí)期，由于受“一大二公”思想的支配，城市土地的經(jīng)濟(jì)行為幾乎消失殆盡。此時(shí)的地權(quán)內(nèi)容中只剩下土地所有權(quán)和使用權(quán)，而且權(quán)能邊界變得十分模糊。少量的地役權(quán)在民法中以相鄰關(guān)系受到調(diào)節(jié)。土地經(jīng)濟(jì)屬性、土地問題的嚴(yán)重性被掩蓋，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到了嚴(yán)重制約。
4、城市土地制度改革期 1982年至今，是我國(guó)城市土地管理體制和使用制度的重要改革期。土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值被重新認(rèn)識(shí)。地產(chǎn)市場(chǎng)行為公開化、合法化。在市場(chǎng)機(jī)制作用下。土地使用者迫切需要更多的權(quán)利以促進(jìn)土地的流動(dòng)。從而獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。作為國(guó)有土地所有者代表的政府也深刻地認(rèn)識(shí)到不能從窒息的土地經(jīng)濟(jì)中獲得經(jīng)濟(jì)利益，而且也看到了萎縮的土地經(jīng)濟(jì)結(jié)社會(huì)帶來的嚴(yán)重影響，從而逐步解除了對(duì)土地流動(dòng)的禁錮。
適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的一些權(quán)種不斷從土地所有權(quán)、土地使用權(quán)中進(jìn)一步分離出來，使地權(quán)的內(nèi)容更豐富、詳細(xì)。1988年七屆人大在通過的《憲法》修正案中確定了“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的制度。改革基本目標(biāo)是在維護(hù)社會(huì)主義公有制和“兩權(quán)”分離的條件下，實(shí)行依法轉(zhuǎn)讓的制度。改變土地?zé)o償無限期使用為有償有限期使用，并逐步建立土地使用權(quán)交易市場(chǎng)，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，促進(jìn)土地的合理配置和充分、合理、有效的利用。1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確提出了土地使用權(quán)可以“出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。這一條例使地權(quán)內(nèi)容迅速豐富起來，土地所有權(quán)和使用權(quán)開始分離(即兩權(quán)分離);“轉(zhuǎn)讓權(quán)”、“出租權(quán)”、“抵押權(quán)”也紛紛從“使用權(quán)”中分離出來。它們既是使用權(quán)權(quán)能的延展，又是對(duì)使用權(quán)的一種制約。該條例在第三條規(guī)定了境內(nèi)外依規(guī)定取得土地使用權(quán)的人可以進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。這里的“開發(fā)權(quán)”、“經(jīng)營(yíng)權(quán)”的提出，又突破了使用和流通領(lǐng)域，進(jìn)入了土地的生產(chǎn)領(lǐng)域。至此，土地的完整經(jīng)濟(jì)屬性首次以法律形式表現(xiàn)出來，法律上作了土地有償使用的規(guī)定。但是，諸多權(quán)種的提法還缺乏明確的界定，各權(quán)種的權(quán)能還有待進(jìn)一步做出具體規(guī)范。
第四節(jié) 我國(guó)土地權(quán)利登記制度及其完善
一、土地權(quán)利登記制度概況
土地權(quán)利登記，又簡(jiǎn)稱為土地登記，是為了確定土地權(quán)利的歸屬、變更以及土地權(quán)利狀態(tài)有無負(fù)擔(dān)等，對(duì)土地上權(quán)利的確立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅所作的記錄。土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的基本公示方式，是判斷土地權(quán)利變動(dòng)生效的主要根據(jù)。
現(xiàn)代的土地登記來源于傳統(tǒng)大陸法系民法所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)。因?yàn)樽鳛閷?shí)體法的民法典所關(guān)注的主要是登記這種事實(shí)狀態(tài)對(duì)實(shí)體權(quán)利的影響，而登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法進(jìn)行的記錄與涂銷活動(dòng)是一項(xiàng)公法行為，并非私法所涉及的范圍。由于不動(dòng)產(chǎn)是關(guān)系到人類生存利益的重要財(cái)產(chǎn)，為保護(hù)市場(chǎng)交易的安全和善意第三人的合法權(quán)益，對(duì)其進(jìn)行登記是重要的保護(hù)手段，由此，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度的重要組成部分。