四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)和方法很多，如靜態(tài)投資回收期、投資利潤(rùn)率等。而且不同類(lèi)型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所適用的評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法可能不同。但這里僅對(duì)其中最主要、最常用的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期作一簡(jiǎn)要介紹。
(一)凈現(xiàn)值
凈現(xiàn)值(NPV)又稱(chēng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指按投資者可接受的最低收益率，將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式見(jiàn)教材133頁(yè).
計(jì)算凈現(xiàn)值具體有兩種方式：一是先分別計(jì)算現(xiàn)金流入量的觀值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，然后由現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值減去現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。二是先計(jì)算凈現(xiàn)金流量，然后計(jì)算凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。一般來(lái)說(shuō)，第二種方式要簡(jiǎn)便一些。
投資者可接受的最低收益率，也稱(chēng)為投資者所要求的最低收益率、投資者的最低滿意收益率、投資者的最低期望收益率，或投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率，一般取行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，通常應(yīng)高于銀行貸款利率。
計(jì)算出了凈現(xiàn)值NPV后，判斷項(xiàng)目是否可行如下：
如果NPV≥0，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過(guò)了所要求的收益率，因而是可以接受的。
如果NPV<0，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應(yīng)被淘汰。
例1—10見(jiàn)教材134頁(yè).
(二)內(nèi)部收益率
內(nèi)部收益率(IRR)又稱(chēng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。計(jì)算公式見(jiàn)教材135頁(yè)
為了求取IRR，是先采用試錯(cuò)法，計(jì)算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法，即IRR是通過(guò)試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來(lái)求取。
IRR通過(guò)線性內(nèi)插法求取的計(jì)算公式見(jiàn)教材135頁(yè).
求出內(nèi)部收益率IRR后，將其與基準(zhǔn)收益率iC 相比較，判斷項(xiàng)是否可行如下：
如果IRR≥iC，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過(guò)了所要求的收益率，因而是可以接受的。
如果IRR 例1—11見(jiàn)教材136頁(yè).
題目：（A/P，I,n）稱(chēng)為( )系數(shù)。
A．等額支付終值系數(shù)
B．等額支付現(xiàn)值系數(shù)
C．償債基金系數(shù)
D．資金回收系數(shù)
答案：（D ）
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)和方法很多，如靜態(tài)投資回收期、投資利潤(rùn)率等。而且不同類(lèi)型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所適用的評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法可能不同。但這里僅對(duì)其中最主要、最常用的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期作一簡(jiǎn)要介紹。
(一)凈現(xiàn)值
凈現(xiàn)值(NPV)又稱(chēng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指按投資者可接受的最低收益率，將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式見(jiàn)教材133頁(yè).
計(jì)算凈現(xiàn)值具體有兩種方式：一是先分別計(jì)算現(xiàn)金流入量的觀值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，然后由現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值減去現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。二是先計(jì)算凈現(xiàn)金流量，然后計(jì)算凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。一般來(lái)說(shuō)，第二種方式要簡(jiǎn)便一些。
投資者可接受的最低收益率，也稱(chēng)為投資者所要求的最低收益率、投資者的最低滿意收益率、投資者的最低期望收益率，或投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率，一般取行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，通常應(yīng)高于銀行貸款利率。
計(jì)算出了凈現(xiàn)值NPV后，判斷項(xiàng)目是否可行如下：
如果NPV≥0，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過(guò)了所要求的收益率，因而是可以接受的。
如果NPV<0，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應(yīng)被淘汰。
例1—10見(jiàn)教材134頁(yè).
(二)內(nèi)部收益率
內(nèi)部收益率(IRR)又稱(chēng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。計(jì)算公式見(jiàn)教材135頁(yè)
為了求取IRR，是先采用試錯(cuò)法，計(jì)算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法，即IRR是通過(guò)試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來(lái)求取。
IRR通過(guò)線性內(nèi)插法求取的計(jì)算公式見(jiàn)教材135頁(yè).
求出內(nèi)部收益率IRR后，將其與基準(zhǔn)收益率iC 相比較，判斷項(xiàng)是否可行如下：
如果IRR≥iC，則說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過(guò)了所要求的收益率，因而是可以接受的。
如果IRR
題目：（A/P，I,n）稱(chēng)為( )系數(shù)。
A．等額支付終值系數(shù)
B．等額支付現(xiàn)值系數(shù)
C．償債基金系數(shù)
D．資金回收系數(shù)
答案：（D ）