房地產(chǎn)：住宅項目定價方法探討（四）

四、住宅項目各單元定價
    上述定價只是制定出一個小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價格，而對具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對購房者來說，就有著不同的效用。|考試大|所以需將各單元分別定價，以不同的價格來體現(xiàn)效用的高低。
    1、項目位置價格調(diào)整系數(shù)
    項目位置價格調(diào)整系數(shù)是指在一個小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來綜合調(diào)整價格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價格就會相對高些，如表4所示。
    表4　項目位置價格調(diào)整系數(shù)表
    注：其中m、k一般在5%以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過15%。
    2、項目樓層價格調(diào)整系數(shù)
    項目樓層價格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、|考試大|樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來調(diào)整的樓宇價格。在我國，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對高層住宅，一般是越高越貴。針對不同樓層其價格調(diào)整系數(shù)見表5。
    表5　項目樓層價格調(diào)整系數(shù)表[5]
    注：①m=k/N，其中k為不同樓層系數(shù)之值，一般取10%～15%。
    ②如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的層處上下，本樓的樓層系數(shù)會有一個較大的跳躍。
    根據(jù)項目位置價格調(diào)整系數(shù)和項目樓層價格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價×（1+項目位置價格調(diào)整系數(shù))×（1+項目樓層價格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價，筆者將此價格稱之為樓層均價。