3、項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)
(1)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)
區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、|考試大|過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，一般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過1%。
(2)戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)
戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過3%。
(3)單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)
單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見表6。
表6 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)表
(4)景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)
景觀對(duì)于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。故景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15%，對(duì)多面景觀也最多不要超過20%。
綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、|考試大|單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)。
然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià)×（1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價(jià)格。
五、各單元價(jià)格的微調(diào)
上述各單元的初步價(jià)格×相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。
1、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低|考試大|，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。
2、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件好的單元價(jià)格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。
(1)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)
區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、|考試大|過道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，一般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過1%。
(2)戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)
戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過3%。
(3)單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)
單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見表6。
表6 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)表
(4)景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)
景觀對(duì)于住宅購買者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。故景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過15%，對(duì)多面景觀也最多不要超過20%。
綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、|考試大|單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)。
然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià)×（1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價(jià)格。
五、各單元價(jià)格的微調(diào)
上述各單元的初步價(jià)格×相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。
1、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低|考試大|，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。
2、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件好的單元價(jià)格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。