[案情]
2006年5月8日甲公司與乙公司簽訂“河東經濟開發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓買賣協議”，約定轉讓總價款380萬元，乙公司付清首批250萬元后，可以對房屋進行內部裝修；余款130萬元待產權證等過戶手續(xù)辦理完后，20天內付清。甲公司收到乙公司交來首付款250萬元，雙方在河東溫莊路商業(yè)樓買賣移交表簽字，并進行了交接，甲公司將該房屋交付乙公司占有。
協議還約定被告負責向原告提供原始合法的土地使用證、房產證、規(guī)劃證、竣工驗收合格證、建筑設計施工圖紙等相關證件；甲公司向乙公司提交了國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、開工許可證及對該工程的工程竣工驗收證明書等有關證件的復印件。
甲公司以雙方所簽協議違反《中華人民共和國城市房地產管理法》的第37條未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的規(guī)定為由，向乙公司發(fā)出了要求停止對河東經濟開發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓的裝修并退回房屋的通知。乙公司向法院提起訴訟，訴請判令確認商業(yè)綜合樓買賣協議有效，甲公司繼續(xù)履行商業(yè)綜合樓買賣協議。
[裁判]
本案中房屋轉讓合同僅為房屋轉移的原因行為，不受《中華人民共和國城市房地產管理法》的第37條未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的規(guī)定的約束。依據《中華人民共和國合同法》第六條、第四十四條第一款，第六十條、第一百三十五條。判決：一、甲公司與乙公司于2006年5月8日簽訂的《河東經濟開發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓買賣協議》有效；二、甲公司和乙公司繼續(xù)履行《河東經濟開發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓買賣協議》。案件受理費29010元，由甲公司負擔。
[評析]
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的規(guī)定，是防止房地產不辦理權屬證書就私自交易，從而損害了國家對房地產管理以及非法逃避稅收的情況。房屋只要最終辦理了權屬登記并過戶，就符合了房地產管理法的立法目的。房屋轉讓是物權變動的一種情況，應該遵守物權變動的一般規(guī)則。
物權變動包括物權變動行為和物權變動原因行為兩個層面。從物權變動行為的角度來講，物權變動分兩種情況：一種是不經權屬登記，只要交付即引起物權的變動；一種情況是房地產經權屬登記，才發(fā)生過戶這一物權變動行為，第二種情況中過戶和物權變動行為是一致的。就本案所爭議的房屋而言，沒有辦理權屬登記的房屋是沒有辦法過戶的，因為國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、開工許可證及對該工程的工程竣工驗收證明書等有關證件申請人均為甲公司，如果不辦理權屬登記，也就無法過戶給乙公司。
本案顯然屬于第二種情況。而從物權變動原因行為來看，是否辦理權屬登記，并不影響轉讓合同的成立和效力，但是該原因行為并不具有對抗第三人的效力，而且如果要最終發(fā)生物權變動的效果，就必須辦理權屬登記并依法過戶。本案中，房屋轉讓合同只是房屋轉讓的原因行為，該項轉讓行為的有效與否，最終要看是否辦理了過戶手續(xù)，而過戶又以權屬登記為前提。因此，房屋轉讓合同本身作為物權變動原因行為并非是整個的物權轉讓行為，也就不能以沒有辦理權屬登記，而否認房屋轉讓合同的有效性，是否有效應該從整個轉讓行為來看?；诒景钢羞^戶和物權變動行為的一致性，又由于過戶以權屬登記為前提，因此，本案中不存在不經權屬登記而過戶的可能，同時也就不存在未經權屬登記而發(fā)生房屋轉讓的可能，換言之，就整個房屋轉讓行為而言，不可能違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條的規(guī)定進行房屋轉讓。在轉讓合同有效，且房屋具備辦理房產登記條件的情況下，受讓人依據合同享有申請轉讓人辦理房產證并依法過戶的權利。本案中，房屋轉讓合同沒有違背強制性規(guī)定，應為有效合同；基于此，乙公司可以依據該合同要求甲公司繼續(xù)履行合同。
2006年5月8日甲公司與乙公司簽訂“河東經濟開發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓買賣協議”，約定轉讓總價款380萬元，乙公司付清首批250萬元后，可以對房屋進行內部裝修；余款130萬元待產權證等過戶手續(xù)辦理完后，20天內付清。甲公司收到乙公司交來首付款250萬元，雙方在河東溫莊路商業(yè)樓買賣移交表簽字，并進行了交接，甲公司將該房屋交付乙公司占有。
協議還約定被告負責向原告提供原始合法的土地使用證、房產證、規(guī)劃證、竣工驗收合格證、建筑設計施工圖紙等相關證件；甲公司向乙公司提交了國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、開工許可證及對該工程的工程竣工驗收證明書等有關證件的復印件。
甲公司以雙方所簽協議違反《中華人民共和國城市房地產管理法》的第37條未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的規(guī)定為由，向乙公司發(fā)出了要求停止對河東經濟開發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓的裝修并退回房屋的通知。乙公司向法院提起訴訟，訴請判令確認商業(yè)綜合樓買賣協議有效，甲公司繼續(xù)履行商業(yè)綜合樓買賣協議。
[裁判]
本案中房屋轉讓合同僅為房屋轉移的原因行為，不受《中華人民共和國城市房地產管理法》的第37條未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的規(guī)定的約束。依據《中華人民共和國合同法》第六條、第四十四條第一款，第六十條、第一百三十五條。判決：一、甲公司與乙公司于2006年5月8日簽訂的《河東經濟開發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓買賣協議》有效；二、甲公司和乙公司繼續(xù)履行《河東經濟開發(fā)區(qū)商業(yè)綜合樓買賣協議》。案件受理費29010元，由甲公司負擔。
[評析]
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的規(guī)定，是防止房地產不辦理權屬證書就私自交易，從而損害了國家對房地產管理以及非法逃避稅收的情況。房屋只要最終辦理了權屬登記并過戶，就符合了房地產管理法的立法目的。房屋轉讓是物權變動的一種情況，應該遵守物權變動的一般規(guī)則。
物權變動包括物權變動行為和物權變動原因行為兩個層面。從物權變動行為的角度來講，物權變動分兩種情況：一種是不經權屬登記，只要交付即引起物權的變動；一種情況是房地產經權屬登記，才發(fā)生過戶這一物權變動行為，第二種情況中過戶和物權變動行為是一致的。就本案所爭議的房屋而言，沒有辦理權屬登記的房屋是沒有辦法過戶的，因為國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、開工許可證及對該工程的工程竣工驗收證明書等有關證件申請人均為甲公司，如果不辦理權屬登記，也就無法過戶給乙公司。
本案顯然屬于第二種情況。而從物權變動原因行為來看，是否辦理權屬登記，并不影響轉讓合同的成立和效力，但是該原因行為并不具有對抗第三人的效力，而且如果要最終發(fā)生物權變動的效果，就必須辦理權屬登記并依法過戶。本案中，房屋轉讓合同只是房屋轉讓的原因行為，該項轉讓行為的有效與否，最終要看是否辦理了過戶手續(xù)，而過戶又以權屬登記為前提。因此，房屋轉讓合同本身作為物權變動原因行為并非是整個的物權轉讓行為，也就不能以沒有辦理權屬登記，而否認房屋轉讓合同的有效性，是否有效應該從整個轉讓行為來看?；诒景钢羞^戶和物權變動行為的一致性，又由于過戶以權屬登記為前提，因此，本案中不存在不經權屬登記而過戶的可能，同時也就不存在未經權屬登記而發(fā)生房屋轉讓的可能，換言之，就整個房屋轉讓行為而言，不可能違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條的規(guī)定進行房屋轉讓。在轉讓合同有效，且房屋具備辦理房產登記條件的情況下，受讓人依據合同享有申請轉讓人辦理房產證并依法過戶的權利。本案中，房屋轉讓合同沒有違背強制性規(guī)定，應為有效合同；基于此，乙公司可以依據該合同要求甲公司繼續(xù)履行合同。