房地產(chǎn)評估師考試頻道為大家整理的歷年真題，供大家學(xué)習(xí)參考。
答案及解新
參考答案
一、單項選擇題
1.B 2.D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A 10. C
11.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C
21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A 29.C 30.B
31.A 32.B 33.A 34.C 35.C
二、多項選擇題
1.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE
6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD
11.ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC
三、判斷題
1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×
6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√
11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√
四、計算題
1.解：
1）總有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％） ×40×12=1075.2（萬元）
2）總運營費用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（萬元）
3）年凈收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（萬元），
或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（萬元）；
4）土地總價L=40000/4×2100=2100（萬元）；
5）年土地凈收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（萬元）；
6）年建筑物凈收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（萬元）；
7）建筑物總價B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）
8）房地產(chǎn)價值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）
2.解：
（1）重新購建價格C總
方法一：
1）單價計算（每平方米重新購建價格為C）
①建筑安裝成本=1200元/㎡；
②專業(yè)費用=1200×8%＝96（元/㎡）；
③管理費用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；
④銷售費用=C×3%；
⑤投資利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；
⑥銷售稅費=C×6.5%；
⑦投資利潤=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%＝467.208+ C×1.05%；
⑧每平方米重新購建價格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），
2）總價計算
①建筑安裝成本=1200×30000=3600（萬元）；
②專業(yè)費用=3600×8％=288（萬元）；
③管理費用=（3600+288）×3％=116.64（萬元）；
④銷售費用=C總×3％；
⑤投資利息=（3600+288+116.64+C總×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C總×3％） ×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C總×0.2％；
⑥銷售稅費=C總× 6.5％；
⑦投資利潤=（3600+288+116.64+C總×3％） ×35％=1401.624+C總×l.05％；
⑧重新購建價格C總=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C總×3％+266.79+C總×0.2％+C總×6.5％+1401.624+C總×1.05％，
解得C總=6356.394萬元。
方法二：
每平方米重新購建價格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）1.5+ [1200×（1+8％）×（1+3％）+C × 3％× 40％×（1+6％）0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，
解得C=2118.798（元／㎡），
則重新購價格=2118.798×30000=6356.394（萬元）。
（2）折舊計算
1）可修復(fù)費用=35萬元；
2）裝修折舊費=500 × 1/5 × 3=300（萬元）；
3）設(shè)備折舊費=200×1/10×3=60（萬元）；
4）長壽命項目折舊費=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（萬元）；
5）缺乏電梯的功能折舊費=（32×85％-30 × 80％）×12×3／8％×[1-1／（1+8％）57]-（180+60）=1182.085（萬元）；
6）功能過剩引起的折舊費=1/8％×[1-1/（1+8％）57]=12.344（萬元）。
（3）建筑物現(xiàn)值計算
V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（萬元）。