1. 實(shí)習(xí)目的
畢業(yè)實(shí)習(xí)是大學(xué)重要的實(shí)踐性學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)。由于我本人對(duì)房地產(chǎn)類的相關(guān)工作有比較濃厚的興趣,而且以后也很有意向回到北方從事房地產(chǎn)類的相關(guān)工作,因此通過(guò)介紹有幸可以在金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)習(xí)。公司的規(guī)模不是很大,在省內(nèi)300多家注冊(cè)的房地產(chǎn)公司中也不是行業(yè)龍頭,但是對(duì)于想要學(xué)習(xí)一些入門知識(shí)的我,有機(jī)會(huì)我已經(jīng)覺(jué)得很幸運(yùn)。
房地產(chǎn)是一個(gè)熱門行業(yè)也是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的行業(yè),一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動(dòng)許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)工作與外界社會(huì)有著很密切、很廣泛的聯(lián)系,本身的實(shí)踐性很強(qiáng)。我希望通過(guò)此次實(shí)習(xí)可以使我對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域有初步的了解,同時(shí),也能讓我對(duì)物業(yè)人員這一職位的崗位職責(zé)以及所需的工作技能有一些認(rèn)識(shí),培養(yǎng)自己的語(yǔ)言交際能力,了解業(yè)主投訴的處理方法,熟悉辦公流程,在正式入職之前體驗(yàn)一下作為公司的一份子所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,為自己以后的職業(yè)生涯拓寬選擇。
當(dāng)然更重要的是,對(duì)公司的組織架構(gòu)以及運(yùn)營(yíng)模式等概念有更為深刻的認(rèn)識(shí)。以前在《管理學(xué)原理與方法》一書中對(duì)此方面的知識(shí)有所涉及,我個(gè)人也比較感興趣,但是一直沒(méi)有機(jī)會(huì)深入一個(gè)公司內(nèi)部去進(jìn)行體驗(yàn)。“學(xué)以致用”,終的落腳點(diǎn)當(dāng)然還是應(yīng)用,借由這次實(shí)習(xí)的機(jī)會(huì),我希望自己可以對(duì)日常所學(xué)的知識(shí)有所應(yīng)用,對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)可以不僅僅停留在書本中的案例上。
2.實(shí)習(xí)時(shí)間
2014.2.27-2014.4.1
3. 實(shí)習(xí)單位和部門
新疆金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)部門
4. 實(shí)習(xí)內(nèi)容
4.1 實(shí)習(xí)單位簡(jiǎn)介
新疆金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1994年8月19日在烏魯木齊工商注冊(cè)成立,主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、委托代建、建筑材料銷售、裝飾裝修及材料銷售、小額貸款等,注冊(cè)資本520萬(wàn)元。公司位于新疆維吾爾族自治區(qū)烏魯木齊市克拉瑪依西路16號(hào),共有在職員工80余名,實(shí)習(xí)人員及兼職員工若干名。
公司總經(jīng)理具有企業(yè)管理專業(yè)水平、研究生學(xué)歷,管理層多數(shù)具有較高學(xué)歷。在管理層的引領(lǐng)下,公司全體員工團(tuán)結(jié)向上、拼搏進(jìn)取、愛(ài)崗敬業(yè)、無(wú)私奉獻(xiàn),使公司業(yè)績(jī)蒸蒸日上,推動(dòng)了企業(yè)穩(wěn)健快速發(fā)展。在機(jī)構(gòu)設(shè)置上,共設(shè)置六部四室,即銷售部、市場(chǎng)部、人力資源部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、物業(yè)部、綜合辦公室、法律辦公室、拆遷辦公室和采購(gòu)招標(biāo)辦公室。部門之間互相學(xué)習(xí),互相促進(jìn),協(xié)調(diào)配合,使公司形成了團(tuán)結(jié)高效、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。金陽(yáng)房地產(chǎn)堅(jiān)持以人為本,重視人才的培養(yǎng)、積累與沉淀,逐步完善的管理制度,不斷提升品牌美譽(yù)度和員工專業(yè)素樣。強(qiáng)烈的歸屬感與自豪感,讓家人們團(tuán)結(jié)拼搏、用自己的辛勤與成績(jī),鑄就了金陽(yáng)的輝煌,也沉積了深厚的文化底蘊(yùn)。金陽(yáng)一直保持著勤奮學(xué)習(xí)的優(yōu)良傳統(tǒng),始終堅(jiān)持著“學(xué)歷代表過(guò)去,能力代表現(xiàn)在,學(xué)習(xí)力代表未來(lái)”的宗旨,公司上下通過(guò)各種形式的培訓(xùn),不斷在提升業(yè)務(wù)水平,不斷在提高綜合實(shí)力,不斷在創(chuàng)新發(fā)展。通過(guò)提煉、傳承,金陽(yáng)逐步形成具有自己特色和豐富內(nèi)涵的企業(yè)文化。
企業(yè)文化作為企業(yè)之魂,有效地發(fā)揮著號(hào)召力、凝聚力和向心力作用。公司為員工建設(shè)好的服務(wù)平臺(tái)和好的成長(zhǎng)環(huán)境,員工為客戶提供永遠(yuǎn)于對(duì)手的服務(wù),從而使客戶選擇和忠誠(chéng)于金陽(yáng),終以感恩的心態(tài)、博愛(ài)的服務(wù)意識(shí)、團(tuán)結(jié)的服務(wù)氛圍和創(chuàng)新的服務(wù)理念實(shí)現(xiàn)公司與員工的共贏目標(biāo)。規(guī)范化的培訓(xùn)體系和人性化的管理制度,讓金陽(yáng)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天,憑借著自己的實(shí)力、信譽(yù)和公司的知名度、美譽(yù)度,企業(yè)形象不斷提升,為金陽(yáng)今后的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
4.2 實(shí)習(xí)過(guò)程
4.2.1 實(shí)習(xí)內(nèi)容
金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)部門主要負(fù)責(zé)公司所開(kāi)發(fā)的各個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù),包括金陽(yáng)小區(qū),金陽(yáng)衛(wèi)星花園以及金城小區(qū)和其他房地產(chǎn)公司委托的幾個(gè)小區(qū),我主要的工作范圍是金陽(yáng)小區(qū)。跟隨公司的物業(yè)部門的員工做好日常的物業(yè)管理工作。包括以下各項(xiàng)內(nèi)容:
1、做好環(huán)境衛(wèi)生保潔的監(jiān)督工作。
環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項(xiàng)至關(guān)重要的工作,環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理直觀環(huán)節(jié),也是業(yè)戶評(píng)價(jià)物業(yè)管理能力高低的要素。公司將金陽(yáng)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作交給聘請(qǐng)專業(yè)的清潔公司負(fù)責(zé),物業(yè)管理人員帶領(lǐng)實(shí)習(xí)人員做好日常的監(jiān)督工作。監(jiān)督內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)垃圾的清理;對(duì)玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除;對(duì)公用部位(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等)、辦公房以及設(shè)施的清掃等。加強(qiáng)宣傳教育和督查力度,采取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習(xí)慣,使其知道,只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,才能將小區(qū)營(yíng)造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
2、妥善協(xié)調(diào)業(yè)主與公司之間的各種矛盾。
物業(yè)部門既要承擔(dān)起公司賦予的管理服務(wù)職責(zé),為公司排憂解難,又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與公司之間處理好二者的關(guān)系,物業(yè)部門起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題,如房屋質(zhì)量問(wèn)題,首先要分清性質(zhì),弄清情況,做好解釋工作,及時(shí)快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問(wèn)題傳遞給公司,積極協(xié)調(diào)各方妥善解決,在短的時(shí)間解決業(yè)主反映的問(wèn)題。
3、抓好小區(qū)公共秩序管理工作。
小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位,它是物業(yè)部門為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實(shí)施的一系列安全措施,公共秩序管理工作主要包括:
(1)健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制。如小區(qū)大門崗,嚴(yán)格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān),對(duì)來(lái)訪人員實(shí)行“來(lái)訪登記”制度,裝飾裝修人員憑證進(jìn)出,杜絕閑散人員進(jìn)入小區(qū);大件物品持《物品放行條》放出等;
(2)建立“預(yù)防為主,防治結(jié)合”以及“群防群治”的機(jī)制,維護(hù)片區(qū)治安。與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當(dāng)?shù)仄3至己玫年P(guān)系,及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。遇到特殊緊急情況時(shí),如住用戶家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時(shí),要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時(shí),尋求第三方(派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見(jiàn)證,以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),減少損失;
(3)是要充分利用好已有的安全設(shè)施,如電子門禁、可視對(duì)講、監(jiān)控?cái)z像機(jī)等設(shè)備,減少失竊案件發(fā)生機(jī)率;
(4)抓好小區(qū)進(jìn)出車輛的管制和疏導(dǎo),有利于維護(hù)小區(qū)交通秩序,避免車輛亂停亂放。特別是各種運(yùn)送裝修材料的車輛,要及時(shí)裝卸,避免長(zhǎng)時(shí)間停留,以減少小區(qū)交通壓力。通過(guò)嚴(yán)格的訓(xùn)練,加強(qiáng)管理,在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),認(rèn)真落實(shí)制度,堅(jiān)決做到對(duì)車、對(duì)人、對(duì)卡。建全技術(shù)防范設(shè)備,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施,比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車場(chǎng)安全運(yùn)行。
4、做好當(dāng)日各項(xiàng)事件的回訪工作。并完成主管領(lǐng)導(dǎo)交付的其他工作。
5、每日上班后應(yīng)查看前日值班日志,做好前班遺留問(wèn)題的交接處理工作,協(xié)調(diào)相關(guān)人員做出相應(yīng)的處理。做好協(xié)助相關(guān)部門、突發(fā)事件的及時(shí)處理解決和匯報(bào)工作。確保顧客投訴與建議、維修申報(bào)、各項(xiàng)登記等記錄100%準(zhǔn)確;緊急情況、顧客投訴等處理和信息傳遞及時(shí)率為100%;管理費(fèi)、水電費(fèi)等資料錄入填寫、文書資料撰寫、資料歸檔。
6、做好當(dāng)日的咨詢、保修、投訴的解釋及協(xié)調(diào)處理工作;對(duì)于權(quán)限范圍內(nèi)不能解決或決策的時(shí)間應(yīng)及時(shí)匯報(bào)給主管領(lǐng)導(dǎo)。按一定的時(shí)間段制定做好工作計(jì)劃,并組織實(shí)施;確保每天對(duì)于園區(qū)及所轄樓宇做好現(xiàn)場(chǎng)巡視工作。
7、按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)向業(yè)主張貼及派發(fā)各種通知各種費(fèi)用的交費(fèi)通知單,及時(shí)收繳各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用,做好統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳率及分析工作,并適時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整。通過(guò)以上工作的落實(shí)提高業(yè)主(住戶)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的總體綜合滿意率。
及時(shí)處理嚴(yán)重的投訴、突發(fā)事件,理順業(yè)戶與公司的關(guān)系,樹(shù)立公司良好形象;
8、全面掌握小區(qū)各項(xiàng)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過(guò)程,對(duì)已損壞的設(shè)施做好記錄工作,匯報(bào)給相關(guān)人員進(jìn)行處理。
9、接收部門的快遞,快件等。
10、參加部門每周一舉行的例會(huì),對(duì)當(dāng)月工作進(jìn)行回顧反思,聽(tīng)取部門領(lǐng)導(dǎo)的訓(xùn)示。
11、按接待來(lái)訪規(guī)定,做好來(lái)訪登記,對(duì)電話預(yù)約的來(lái)訪要及時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門,對(duì)突然來(lái)訪者,要報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后,再約時(shí)間接待。
12、完成辦公室臨時(shí)交辦的其他各項(xiàng)工作。
4.2.2 實(shí)習(xí)過(guò)程的收獲
由于我自己的專業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)聯(lián)不是十分大,所以對(duì)專業(yè)課知識(shí),諸如生產(chǎn)線平衡,人因工程,設(shè)施規(guī)劃等的應(yīng)用十分有限。但是,通過(guò)此次實(shí)習(xí),我對(duì)公司的組織架構(gòu)以及運(yùn)營(yíng)模式等概念有更為深刻的認(rèn)識(shí),同時(shí)也使我對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域有初步的了解,讓我對(duì)物業(yè)人員這一職位的崗位職責(zé)以及所需的工作技能有了更為深刻的認(rèn)識(shí),物業(yè)人員不僅僅是打掃衛(wèi)生,收取水電費(fèi)等我們?nèi)粘K吹降哪敲春?jiǎn)單。自己的語(yǔ)言交際能力也得到了一定程度上的提升,在處理業(yè)主投訴的各類問(wèn)題的過(guò)程中也讓我受益匪淺。
當(dāng)收到業(yè)主投訴時(shí),盡量不要與其發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或者沖突,首先要安撫客戶,可以先請(qǐng)客戶坐一下,倒杯水,緩和緩和情緒等。遇到問(wèn)題不要退縮,多處理幾次,反思幾次,多向有經(jīng)驗(yàn)的員工學(xué)習(xí),就會(huì)處理好此類問(wèn)題的。
待人接物行為要舉止大方得體,善于幫助不方便及需要幫助的業(yè)主。對(duì)業(yè)主投訴問(wèn)題的記錄以及小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備損壞情況的記錄也讓我處理事情時(shí),變得更加細(xì)心。部門的例會(huì)讓我明確了作為一名正式的員工要有嚴(yán)格的時(shí)間觀念。在學(xué)校里,班級(jí)或者學(xué)院的各項(xiàng)會(huì)議,大家一般都會(huì)延遲一段時(shí)間,但是,成為一名正式員工以后,即使是守時(shí)這樣的小事都會(huì)讓別人對(duì)你的印象有所改觀。
雖然每一天所做的事情都是一些比較瑣碎的小事。但是,所有的學(xué)問(wèn)都蘊(yùn)含在這一件件的小事里。正所謂“懷抱之木,生于毫末;九層之臺(tái),起于累土”,所有的成績(jī)都是一件件的小事累積的結(jié)果。
經(jīng)過(guò)這一個(gè)月的實(shí)習(xí),也增加了我的自信。因?yàn)樽约罕容^有意向回到北方從事房地產(chǎn)類的相關(guān)工作。但是苦于自己的專業(yè)與房地產(chǎn)類的工作關(guān)聯(lián)不是十分密切,而且自己在大學(xué)期間也沒(méi)有特別花時(shí)間和精力進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)。經(jīng)過(guò)這一個(gè)月的實(shí)習(xí),我對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)有了初步的認(rèn)識(shí),同時(shí)也明確了自己在此領(lǐng)域內(nèi)可以從事的相關(guān)工作。
4.3 存在的問(wèn)題及建議解決方案
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的后續(xù)服務(wù),是其綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)公司具有不可替代的重要意義。通過(guò)這一個(gè)多月的實(shí)習(xí),我總結(jié)出物業(yè)管理行業(yè)在管理服務(wù)方面還存在著從業(yè)人員素質(zhì)不高等問(wèn)題,但是解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵還是要靠規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)和制定嚴(yán)格的企業(yè)制度來(lái)落實(shí)。
根據(jù)物業(yè)管理所涉及的范圍和所包含的內(nèi)容物業(yè)管理中的服務(wù)可以分為以下三類:
(1)常規(guī)性服務(wù):主要指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)房屋及環(huán)境的美化、整潔和人們?cè)谏钪械谋憷峁┑姆?wù),如道路和公共場(chǎng)所的清掃、垃圾清運(yùn)等;
(2)委托性服務(wù):指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)住戶要求,受委托提供的有關(guān)服務(wù),如代修房屋及有關(guān)設(shè)施,代送牛奶、報(bào)紙、雜志、小孩入學(xué),代請(qǐng)家教、醫(yī)生等等;
(3)經(jīng)營(yíng)性服務(wù):指為方便住戶并以營(yíng)利為目的的服務(wù),如室內(nèi)裝修、電器修理、苗木出售等(如下圖1所示)。除此,還有兩種服務(wù),即一是無(wú)償服務(wù),如為業(yè)主或使用人修電燈、裝門鎖、提供雨傘出借和自行車打氣等;二是精神服務(wù),如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常組織棋賽、球賽、音樂(lè)會(huì)、晚會(huì)以及組織合唱等豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。
圖1 物業(yè)管理中的服務(wù)分類
4.3.1 目前公司物業(yè)管理服務(wù)中存在的主要問(wèn)題
1、物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)有待提高。
目前,公司物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低。由于平時(shí)物業(yè)管理主要工作內(nèi)容不過(guò)是清掃衛(wèi)生和公共設(shè)備的基本維修,對(duì)從業(yè)人員進(jìn)入門檻設(shè)置偏低。所以,物業(yè)管理部門承擔(dān)著為公司安置富余人員的任務(wù)。但是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)要求物管人員掌握規(guī)劃、建筑、園林、經(jīng)營(yíng)、管理、公關(guān)、財(cái)務(wù)等專業(yè)知識(shí),素質(zhì)要求較高。此外,物業(yè)管理是以提供勞務(wù)為產(chǎn)品的行業(yè),其服務(wù)質(zhì)量的好壞直接影響物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)生存能力。由于從業(yè)人員的素質(zhì)偏低,其管理服務(wù)的質(zhì)量也不能得到保障。這也是目前我國(guó)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題之一。
另外,從學(xué)校教育角度來(lái)講,我國(guó)物業(yè)管理人才的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計(jì)劃,物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的崗位培訓(xùn)制度,在人員數(shù)量上都不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要,這導(dǎo)致物業(yè)管理的專門人才來(lái)源不足,嚴(yán)重制約了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)能力、管理水平、服務(wù)質(zhì)量的提高。同時(shí),有些地方物業(yè)管理協(xié)會(huì)沒(méi)有成立或雖已成立但未發(fā)揮其應(yīng)有的作用,對(duì)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)和內(nèi)部管理缺乏必要的行業(yè)指導(dǎo),不規(guī)范的行為難以得到有效監(jiān)督和糾正,同業(yè)之間的交流、溝通和相互學(xué)習(xí)很少,使得物業(yè)管理中一些較好的經(jīng)驗(yàn)和做法得不到迅速推廣,也阻礙了物業(yè)管理服務(wù)水平的提高。
2、管理制度混亂,服務(wù)容易變形。
物業(yè)管理公司是受聘于業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理并提供服務(wù)的。但現(xiàn)實(shí)中有些物業(yè)管理公司在沒(méi)有得到廣大業(yè)主委托下,強(qiáng)行對(duì)某一物業(yè)進(jìn)行管理,有的物業(yè)管理公司則單方制訂業(yè)主公約,強(qiáng)行要求業(yè)主簽字,有的單方制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并且無(wú)理阻撓業(yè)主成立權(quán)利機(jī)構(gòu) — 業(yè)主委員會(huì)。凡此種種現(xiàn)象,與管理公司作為受托人的地位與職責(zé)是不相稱的,相應(yīng)地,由于服務(wù)在諸多方面變形,使業(yè)主或使用人深感物業(yè)管理名不副實(shí),導(dǎo)致許多糾紛不斷發(fā)生。
3、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)困難。
導(dǎo)致收費(fèi)難的主要原因有二:一是政府和物價(jià)部門較多地考慮了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力,使物業(yè)管理人員工資、獎(jiǎng)金福利來(lái)源的服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)困難,正常收費(fèi)無(wú)法可依,而一些業(yè)主思想還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下福利型的管理模式上,錯(cuò)誤認(rèn)為服務(wù)是應(yīng)該的、必須的,是一種不計(jì)報(bào)酬的義務(wù)勞動(dòng);二是有的物業(yè)管理公司忘了或不明白物業(yè)管理的宗旨是服務(wù),或者只收費(fèi)不服務(wù)。業(yè)主是以其管理水平、服務(wù)質(zhì)量作為定位標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考慮其費(fèi)用水平的,它必須覺(jué)得“費(fèi)有所值”才會(huì)樂(lè)于繳費(fèi)。所以這兩種現(xiàn)象實(shí)際上都是不正常的。
4、物業(yè)管理職能單一。
重視物業(yè)的常規(guī)服務(wù),而忽視良好人文環(huán)境的培育。目前我國(guó)的許多物業(yè)僅僅停留在物業(yè)的裝修、供暖、清掃衛(wèi)生、抄收水電費(fèi)等常規(guī)性的原始服務(wù)上,而委托性服務(wù)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)面太窄,不僅不能滿足業(yè)主或使用人多層次的需求,也使公司失去很大一塊利潤(rùn)。物業(yè)管理公司作為一個(gè)企業(yè),在盈利項(xiàng)目上花的精力較多,而很少加強(qiáng)社區(qū)良好、融洽的生活環(huán)境建設(shè),由于忽視社區(qū)的文化建設(shè),致使業(yè)主在社區(qū)居住中感到孤獨(dú)、缺少溝通、缺乏歸屬感和愉悅感。
5、全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)欠缺
花錢買房無(wú)非有兩種原因:一是消費(fèi),二是投資??赡壳拔覈?guó)有很多人認(rèn)為房產(chǎn)交易行為的結(jié)束,就是房產(chǎn)投資的開(kāi)始和消費(fèi)行為的結(jié)束。既“房子是我的,還交什么管理費(fèi)?”就連當(dāng)前在政策理論當(dāng)中把住宅建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和把住宅商品化作為消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)“兩點(diǎn)論”中,也只是把住房消費(fèi)歸結(jié)到住房交易的環(huán)節(jié)上。其實(shí)房屋購(gòu)買后,其消費(fèi)過(guò)程并沒(méi)有結(jié)束,它不象一般耐用消費(fèi)品購(gòu)買后經(jīng)過(guò)一定的消費(fèi)過(guò)程逐漸消亡。住房作為不動(dòng)產(chǎn)其使用周期是所有消費(fèi)商品中壽命長(zhǎng)的一種。由于它在長(zhǎng)期使用過(guò)程中自身需要維修、保養(yǎng)的特點(diǎn),又有它的產(chǎn)權(quán)人不斷接受服務(wù)的需求,同時(shí)它還具有美化環(huán)境和裝點(diǎn)城市的功能,這就決定了消費(fèi)的長(zhǎng)期性。這個(gè)過(guò)程就構(gòu)成一種特殊的消費(fèi)形式,即物業(yè)管理消費(fèi)。
這種看似簡(jiǎn)單的道理,但在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下走過(guò)來(lái)的我國(guó)消費(fèi)者在心理上和認(rèn)識(shí)上是難一下轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的。
6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》可操作性差
至今為止,我國(guó)都還沒(méi)有一部真正適合國(guó)情的“物業(yè)管理法”。2003年6月國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)并頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但是該條例還是比較籠統(tǒng),可操作性差。總體來(lái)看,物業(yè)管理法規(guī)的制定大大滯后于物業(yè)管理的發(fā)展速度,制約了物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展
除了以上幾點(diǎn)外,物業(yè)管理工作政府重視力度不夠、行政部門與物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)關(guān)系沒(méi)有理順等等。
4.3.2 建議解決方案
基于上述存在的問(wèn)題,要進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展,必須盡快建立、健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運(yùn)行規(guī)范,形成與社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和全面推行住房商品化、社會(huì)化相適應(yīng)的新的物業(yè)管理運(yùn)作模式。
1、建立健全物業(yè)管理法規(guī),完善物業(yè)管理法規(guī)體系,規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)作。
物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展,離不開(kāi)一個(gè)既有競(jìng)爭(zhēng)、又有秩序的物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng),而市場(chǎng)健康運(yùn)作的前提是市場(chǎng)規(guī)則的完善。目前,物業(yè)管理法律法規(guī)還未形成完整的體系,有些甚至存在著不協(xié)調(diào)的狀況,因此,應(yīng)制定和完善物業(yè)管理法律法規(guī)及實(shí)施細(xì)則,以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理公司、業(yè)主和使用人的行為,協(xié)調(diào)他們之間的各種關(guān)系,將物業(yè)管理服務(wù)納入法制化、規(guī)范化的良性運(yùn)作軌道。
2、培育市場(chǎng)主體,建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)行機(jī)制。
根據(jù)市場(chǎng)需求,組建各類規(guī)范化的物業(yè)管理公司是培育和發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的基礎(chǔ)工作,具體包括:首先,政府應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行各物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查,積極支持組建規(guī)范化的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)經(jīng)政府主管部門的資質(zhì)審查,取得物業(yè)管理服務(wù)許可證并經(jīng)工商部門登記后方可營(yíng)業(yè),各物業(yè)管理公司以及專業(yè)化的服務(wù)公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系應(yīng)是雙向選擇的合同關(guān)系,從而形成一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì),以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平;其次,制定完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度,提倡競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。物業(yè)管理服務(wù)作為一項(xiàng)社會(huì)化的經(jīng)濟(jì)行為,應(yīng)該由物業(yè)管理公司以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和合理的收費(fèi)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),通過(guò)競(jìng)標(biāo)來(lái)獲得物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán),形成一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,促進(jìn)物業(yè)管理公司進(jìn)入市場(chǎng)循環(huán),降低物業(yè)管理成本,提高物業(yè)管理的整體水平,淘汰那些管理手段落后、服務(wù)質(zhì)量差、管理水平不高的物業(yè)管理企業(yè),促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。
3、建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì),發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有的作用。
對(duì)于沒(méi)有建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的地區(qū)應(yīng)盡快建立,同時(shí),應(yīng)通過(guò)政府法規(guī)規(guī)范行業(yè)協(xié)會(huì)的行為,明確其職責(zé)和作用,避免出現(xiàn)行業(yè)協(xié)會(huì)只收費(fèi)、不發(fā)揮作用的局面。通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì),一方面,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理;另一方面,加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)部的交流、學(xué)習(xí)和提高,以推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)行為整體水平的提高和運(yùn)行的規(guī)范化。
4、規(guī)范投資開(kāi)發(fā)建設(shè)行為,形成良好的物業(yè)管理氛圍。
當(dāng)前,開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)追求短期經(jīng)濟(jì)效益和輕視環(huán)境、社會(huì)效益的現(xiàn)象比較普遍,由此造成的問(wèn)題和后果是物業(yè)管理中不可彌補(bǔ)的。物業(yè)管理前期介入盡管可以起到一定的彌補(bǔ)作用,但要從根本上解決問(wèn)題,還必須從開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手。為此,一方面開(kāi)發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念,樹(shù)立正確的認(rèn)識(shí),開(kāi)發(fā)建設(shè)良好的物業(yè)是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)生存、發(fā)展的條件;另一方面,政府在物業(yè)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)審批、施工階段的監(jiān)督管理應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)。通過(guò)內(nèi)外兩方面的作用,推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理的共同發(fā)展。
5、提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí),保障物業(yè)管理費(fèi)的良性循環(huán)
物業(yè)管理,尤其是住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)源渠道不暢,資金周轉(zhuǎn)不靈,已是物業(yè)管理中普遍存在的問(wèn)題。究其原因,除了政府和開(kāi)發(fā)單位的問(wèn)題外,主要還是市民的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)沒(méi)有上去。政府應(yīng)充分利用宣傳媒體加大宣傳物業(yè)管理的力度,使市民都認(rèn)識(shí)到自己作為物業(yè)消費(fèi)者應(yīng)具有的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù),保障物業(yè)管理費(fèi)的良性循環(huán),避免由于意識(shí)落后所造成的城市發(fā)展快,管理水平低;住房發(fā)展快,房屋損壞也快;城市、街道綠化好,住宅區(qū)死角多和發(fā)展與管理不協(xié)調(diào)的弊端,使物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)在法律上、制度上、政府行為上、社會(huì)需求上以及消費(fèi)者個(gè)人需要上都有組織制度的保證。
6、在現(xiàn)有《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上,盡快完善和出臺(tái)《物業(yè)管理法》。
目前國(guó)務(wù)院已出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,還要進(jìn)一步完善物業(yè)管理制度。物業(yè)管理制度應(yīng)該包括兩個(gè)層次:一是由政府按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定的物業(yè)管理辦法。主要應(yīng)規(guī)定物業(yè)管理的目的、內(nèi)容、原則、體制、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)責(zé)任等。用以調(diào)整和規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理單位、社會(huì)各方面以及業(yè)主委員會(huì)相互問(wèn)的權(quán)利和義務(wù);二是管理單位制定的維修養(yǎng)護(hù)和收支規(guī)定等。
5. 結(jié)束語(yǔ)
我是一個(gè)中性性格的人,時(shí)而開(kāi)朗,時(shí)而內(nèi)斂,優(yōu)點(diǎn)是做事認(rèn)真、細(xì)心、有責(zé)任、不管是什么事情,我都會(huì)認(rèn)真的去對(duì)待。缺點(diǎn)是在人際關(guān)系的處理上還欠缺一定的技巧。工業(yè)工程專業(yè)對(duì)從業(yè)人員的要求是:管理與工程知識(shí)的專精廣博、良好的人際關(guān)系、整體的系統(tǒng)理念以及追求無(wú)止境的合理化。審視自己,與這些要求還有很大的差距。但是,四年的大學(xué)生活和專業(yè)學(xué)習(xí)已經(jīng)教會(huì)了我用專業(yè)的眼光去審視自己遇到的一系列問(wèn)題。此次實(shí)習(xí)是一個(gè)很好的契機(jī),既讓我明確了自己的優(yōu)缺點(diǎn),也讓我對(duì)自己的專業(yè)有了更多的熱愛(ài),同時(shí)也讓我對(duì)自己以后的發(fā)展方向有了較為清晰的認(rèn)識(shí)。
致謝
感謝金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給我提供的這次畢業(yè)前實(shí)習(xí)機(jī)會(huì),讓我學(xué)到很多在學(xué)校里學(xué)不到的知識(shí),感謝我的部門經(jīng)理劉經(jīng)理,在我工作和生活上所給予的照顧和幫助,讓我在以后的道路上越走越遠(yuǎn);感謝我的同學(xué)為我提供了此次實(shí)習(xí)機(jī)會(huì);感謝學(xué)校對(duì)我的培養(yǎng),領(lǐng)導(dǎo)和老師們的關(guān)心和教育。感謝所有陪伴我的人,是你們讓我學(xué)會(huì)了如何做人,如何做事。未來(lái)的路很遙遠(yuǎn),但這四年將是我一生的財(cái)富。
愿母校的明天更美好!
畢業(yè)實(shí)習(xí)是大學(xué)重要的實(shí)踐性學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)。由于我本人對(duì)房地產(chǎn)類的相關(guān)工作有比較濃厚的興趣,而且以后也很有意向回到北方從事房地產(chǎn)類的相關(guān)工作,因此通過(guò)介紹有幸可以在金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司實(shí)習(xí)。公司的規(guī)模不是很大,在省內(nèi)300多家注冊(cè)的房地產(chǎn)公司中也不是行業(yè)龍頭,但是對(duì)于想要學(xué)習(xí)一些入門知識(shí)的我,有機(jī)會(huì)我已經(jīng)覺(jué)得很幸運(yùn)。
房地產(chǎn)是一個(gè)熱門行業(yè)也是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的行業(yè),一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動(dòng)許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)工作與外界社會(huì)有著很密切、很廣泛的聯(lián)系,本身的實(shí)踐性很強(qiáng)。我希望通過(guò)此次實(shí)習(xí)可以使我對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域有初步的了解,同時(shí),也能讓我對(duì)物業(yè)人員這一職位的崗位職責(zé)以及所需的工作技能有一些認(rèn)識(shí),培養(yǎng)自己的語(yǔ)言交際能力,了解業(yè)主投訴的處理方法,熟悉辦公流程,在正式入職之前體驗(yàn)一下作為公司的一份子所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,為自己以后的職業(yè)生涯拓寬選擇。
當(dāng)然更重要的是,對(duì)公司的組織架構(gòu)以及運(yùn)營(yíng)模式等概念有更為深刻的認(rèn)識(shí)。以前在《管理學(xué)原理與方法》一書中對(duì)此方面的知識(shí)有所涉及,我個(gè)人也比較感興趣,但是一直沒(méi)有機(jī)會(huì)深入一個(gè)公司內(nèi)部去進(jìn)行體驗(yàn)。“學(xué)以致用”,終的落腳點(diǎn)當(dāng)然還是應(yīng)用,借由這次實(shí)習(xí)的機(jī)會(huì),我希望自己可以對(duì)日常所學(xué)的知識(shí)有所應(yīng)用,對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)可以不僅僅停留在書本中的案例上。
2.實(shí)習(xí)時(shí)間
2014.2.27-2014.4.1
3. 實(shí)習(xí)單位和部門
新疆金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)部門
4. 實(shí)習(xí)內(nèi)容
4.1 實(shí)習(xí)單位簡(jiǎn)介
新疆金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1994年8月19日在烏魯木齊工商注冊(cè)成立,主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、委托代建、建筑材料銷售、裝飾裝修及材料銷售、小額貸款等,注冊(cè)資本520萬(wàn)元。公司位于新疆維吾爾族自治區(qū)烏魯木齊市克拉瑪依西路16號(hào),共有在職員工80余名,實(shí)習(xí)人員及兼職員工若干名。
公司總經(jīng)理具有企業(yè)管理專業(yè)水平、研究生學(xué)歷,管理層多數(shù)具有較高學(xué)歷。在管理層的引領(lǐng)下,公司全體員工團(tuán)結(jié)向上、拼搏進(jìn)取、愛(ài)崗敬業(yè)、無(wú)私奉獻(xiàn),使公司業(yè)績(jī)蒸蒸日上,推動(dòng)了企業(yè)穩(wěn)健快速發(fā)展。在機(jī)構(gòu)設(shè)置上,共設(shè)置六部四室,即銷售部、市場(chǎng)部、人力資源部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、物業(yè)部、綜合辦公室、法律辦公室、拆遷辦公室和采購(gòu)招標(biāo)辦公室。部門之間互相學(xué)習(xí),互相促進(jìn),協(xié)調(diào)配合,使公司形成了團(tuán)結(jié)高效、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。金陽(yáng)房地產(chǎn)堅(jiān)持以人為本,重視人才的培養(yǎng)、積累與沉淀,逐步完善的管理制度,不斷提升品牌美譽(yù)度和員工專業(yè)素樣。強(qiáng)烈的歸屬感與自豪感,讓家人們團(tuán)結(jié)拼搏、用自己的辛勤與成績(jī),鑄就了金陽(yáng)的輝煌,也沉積了深厚的文化底蘊(yùn)。金陽(yáng)一直保持著勤奮學(xué)習(xí)的優(yōu)良傳統(tǒng),始終堅(jiān)持著“學(xué)歷代表過(guò)去,能力代表現(xiàn)在,學(xué)習(xí)力代表未來(lái)”的宗旨,公司上下通過(guò)各種形式的培訓(xùn),不斷在提升業(yè)務(wù)水平,不斷在提高綜合實(shí)力,不斷在創(chuàng)新發(fā)展。通過(guò)提煉、傳承,金陽(yáng)逐步形成具有自己特色和豐富內(nèi)涵的企業(yè)文化。
企業(yè)文化作為企業(yè)之魂,有效地發(fā)揮著號(hào)召力、凝聚力和向心力作用。公司為員工建設(shè)好的服務(wù)平臺(tái)和好的成長(zhǎng)環(huán)境,員工為客戶提供永遠(yuǎn)于對(duì)手的服務(wù),從而使客戶選擇和忠誠(chéng)于金陽(yáng),終以感恩的心態(tài)、博愛(ài)的服務(wù)意識(shí)、團(tuán)結(jié)的服務(wù)氛圍和創(chuàng)新的服務(wù)理念實(shí)現(xiàn)公司與員工的共贏目標(biāo)。規(guī)范化的培訓(xùn)體系和人性化的管理制度,讓金陽(yáng)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天,憑借著自己的實(shí)力、信譽(yù)和公司的知名度、美譽(yù)度,企業(yè)形象不斷提升,為金陽(yáng)今后的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
4.2 實(shí)習(xí)過(guò)程
4.2.1 實(shí)習(xí)內(nèi)容
金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)部門主要負(fù)責(zé)公司所開(kāi)發(fā)的各個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù),包括金陽(yáng)小區(qū),金陽(yáng)衛(wèi)星花園以及金城小區(qū)和其他房地產(chǎn)公司委托的幾個(gè)小區(qū),我主要的工作范圍是金陽(yáng)小區(qū)。跟隨公司的物業(yè)部門的員工做好日常的物業(yè)管理工作。包括以下各項(xiàng)內(nèi)容:
1、做好環(huán)境衛(wèi)生保潔的監(jiān)督工作。
環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項(xiàng)至關(guān)重要的工作,環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理直觀環(huán)節(jié),也是業(yè)戶評(píng)價(jià)物業(yè)管理能力高低的要素。公司將金陽(yáng)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作交給聘請(qǐng)專業(yè)的清潔公司負(fù)責(zé),物業(yè)管理人員帶領(lǐng)實(shí)習(xí)人員做好日常的監(jiān)督工作。監(jiān)督內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)垃圾的清理;對(duì)玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除;對(duì)公用部位(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等)、辦公房以及設(shè)施的清掃等。加強(qiáng)宣傳教育和督查力度,采取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習(xí)慣,使其知道,只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,才能將小區(qū)營(yíng)造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
2、妥善協(xié)調(diào)業(yè)主與公司之間的各種矛盾。
物業(yè)部門既要承擔(dān)起公司賦予的管理服務(wù)職責(zé),為公司排憂解難,又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與公司之間處理好二者的關(guān)系,物業(yè)部門起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題,如房屋質(zhì)量問(wèn)題,首先要分清性質(zhì),弄清情況,做好解釋工作,及時(shí)快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問(wèn)題傳遞給公司,積極協(xié)調(diào)各方妥善解決,在短的時(shí)間解決業(yè)主反映的問(wèn)題。
3、抓好小區(qū)公共秩序管理工作。
小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位,它是物業(yè)部門為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實(shí)施的一系列安全措施,公共秩序管理工作主要包括:
(1)健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制。如小區(qū)大門崗,嚴(yán)格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān),對(duì)來(lái)訪人員實(shí)行“來(lái)訪登記”制度,裝飾裝修人員憑證進(jìn)出,杜絕閑散人員進(jìn)入小區(qū);大件物品持《物品放行條》放出等;
(2)建立“預(yù)防為主,防治結(jié)合”以及“群防群治”的機(jī)制,維護(hù)片區(qū)治安。與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當(dāng)?shù)仄3至己玫年P(guān)系,及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。遇到特殊緊急情況時(shí),如住用戶家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時(shí),要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時(shí),尋求第三方(派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見(jiàn)證,以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),減少損失;
(3)是要充分利用好已有的安全設(shè)施,如電子門禁、可視對(duì)講、監(jiān)控?cái)z像機(jī)等設(shè)備,減少失竊案件發(fā)生機(jī)率;
(4)抓好小區(qū)進(jìn)出車輛的管制和疏導(dǎo),有利于維護(hù)小區(qū)交通秩序,避免車輛亂停亂放。特別是各種運(yùn)送裝修材料的車輛,要及時(shí)裝卸,避免長(zhǎng)時(shí)間停留,以減少小區(qū)交通壓力。通過(guò)嚴(yán)格的訓(xùn)練,加強(qiáng)管理,在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),認(rèn)真落實(shí)制度,堅(jiān)決做到對(duì)車、對(duì)人、對(duì)卡。建全技術(shù)防范設(shè)備,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施,比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車場(chǎng)安全運(yùn)行。
4、做好當(dāng)日各項(xiàng)事件的回訪工作。并完成主管領(lǐng)導(dǎo)交付的其他工作。
5、每日上班后應(yīng)查看前日值班日志,做好前班遺留問(wèn)題的交接處理工作,協(xié)調(diào)相關(guān)人員做出相應(yīng)的處理。做好協(xié)助相關(guān)部門、突發(fā)事件的及時(shí)處理解決和匯報(bào)工作。確保顧客投訴與建議、維修申報(bào)、各項(xiàng)登記等記錄100%準(zhǔn)確;緊急情況、顧客投訴等處理和信息傳遞及時(shí)率為100%;管理費(fèi)、水電費(fèi)等資料錄入填寫、文書資料撰寫、資料歸檔。
6、做好當(dāng)日的咨詢、保修、投訴的解釋及協(xié)調(diào)處理工作;對(duì)于權(quán)限范圍內(nèi)不能解決或決策的時(shí)間應(yīng)及時(shí)匯報(bào)給主管領(lǐng)導(dǎo)。按一定的時(shí)間段制定做好工作計(jì)劃,并組織實(shí)施;確保每天對(duì)于園區(qū)及所轄樓宇做好現(xiàn)場(chǎng)巡視工作。
7、按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)向業(yè)主張貼及派發(fā)各種通知各種費(fèi)用的交費(fèi)通知單,及時(shí)收繳各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用,做好統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳率及分析工作,并適時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整。通過(guò)以上工作的落實(shí)提高業(yè)主(住戶)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的總體綜合滿意率。
及時(shí)處理嚴(yán)重的投訴、突發(fā)事件,理順業(yè)戶與公司的關(guān)系,樹(shù)立公司良好形象;
8、全面掌握小區(qū)各項(xiàng)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過(guò)程,對(duì)已損壞的設(shè)施做好記錄工作,匯報(bào)給相關(guān)人員進(jìn)行處理。
9、接收部門的快遞,快件等。
10、參加部門每周一舉行的例會(huì),對(duì)當(dāng)月工作進(jìn)行回顧反思,聽(tīng)取部門領(lǐng)導(dǎo)的訓(xùn)示。
11、按接待來(lái)訪規(guī)定,做好來(lái)訪登記,對(duì)電話預(yù)約的來(lái)訪要及時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門,對(duì)突然來(lái)訪者,要報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后,再約時(shí)間接待。
12、完成辦公室臨時(shí)交辦的其他各項(xiàng)工作。
4.2.2 實(shí)習(xí)過(guò)程的收獲
由于我自己的專業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)聯(lián)不是十分大,所以對(duì)專業(yè)課知識(shí),諸如生產(chǎn)線平衡,人因工程,設(shè)施規(guī)劃等的應(yīng)用十分有限。但是,通過(guò)此次實(shí)習(xí),我對(duì)公司的組織架構(gòu)以及運(yùn)營(yíng)模式等概念有更為深刻的認(rèn)識(shí),同時(shí)也使我對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域有初步的了解,讓我對(duì)物業(yè)人員這一職位的崗位職責(zé)以及所需的工作技能有了更為深刻的認(rèn)識(shí),物業(yè)人員不僅僅是打掃衛(wèi)生,收取水電費(fèi)等我們?nèi)粘K吹降哪敲春?jiǎn)單。自己的語(yǔ)言交際能力也得到了一定程度上的提升,在處理業(yè)主投訴的各類問(wèn)題的過(guò)程中也讓我受益匪淺。
當(dāng)收到業(yè)主投訴時(shí),盡量不要與其發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或者沖突,首先要安撫客戶,可以先請(qǐng)客戶坐一下,倒杯水,緩和緩和情緒等。遇到問(wèn)題不要退縮,多處理幾次,反思幾次,多向有經(jīng)驗(yàn)的員工學(xué)習(xí),就會(huì)處理好此類問(wèn)題的。
待人接物行為要舉止大方得體,善于幫助不方便及需要幫助的業(yè)主。對(duì)業(yè)主投訴問(wèn)題的記錄以及小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備損壞情況的記錄也讓我處理事情時(shí),變得更加細(xì)心。部門的例會(huì)讓我明確了作為一名正式的員工要有嚴(yán)格的時(shí)間觀念。在學(xué)校里,班級(jí)或者學(xué)院的各項(xiàng)會(huì)議,大家一般都會(huì)延遲一段時(shí)間,但是,成為一名正式員工以后,即使是守時(shí)這樣的小事都會(huì)讓別人對(duì)你的印象有所改觀。
雖然每一天所做的事情都是一些比較瑣碎的小事。但是,所有的學(xué)問(wèn)都蘊(yùn)含在這一件件的小事里。正所謂“懷抱之木,生于毫末;九層之臺(tái),起于累土”,所有的成績(jī)都是一件件的小事累積的結(jié)果。
經(jīng)過(guò)這一個(gè)月的實(shí)習(xí),也增加了我的自信。因?yàn)樽约罕容^有意向回到北方從事房地產(chǎn)類的相關(guān)工作。但是苦于自己的專業(yè)與房地產(chǎn)類的工作關(guān)聯(lián)不是十分密切,而且自己在大學(xué)期間也沒(méi)有特別花時(shí)間和精力進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)。經(jīng)過(guò)這一個(gè)月的實(shí)習(xí),我對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)有了初步的認(rèn)識(shí),同時(shí)也明確了自己在此領(lǐng)域內(nèi)可以從事的相關(guān)工作。
4.3 存在的問(wèn)題及建議解決方案
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的后續(xù)服務(wù),是其綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)公司具有不可替代的重要意義。通過(guò)這一個(gè)多月的實(shí)習(xí),我總結(jié)出物業(yè)管理行業(yè)在管理服務(wù)方面還存在著從業(yè)人員素質(zhì)不高等問(wèn)題,但是解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵還是要靠規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)和制定嚴(yán)格的企業(yè)制度來(lái)落實(shí)。
根據(jù)物業(yè)管理所涉及的范圍和所包含的內(nèi)容物業(yè)管理中的服務(wù)可以分為以下三類:
(1)常規(guī)性服務(wù):主要指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)房屋及環(huán)境的美化、整潔和人們?cè)谏钪械谋憷峁┑姆?wù),如道路和公共場(chǎng)所的清掃、垃圾清運(yùn)等;
(2)委托性服務(wù):指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)住戶要求,受委托提供的有關(guān)服務(wù),如代修房屋及有關(guān)設(shè)施,代送牛奶、報(bào)紙、雜志、小孩入學(xué),代請(qǐng)家教、醫(yī)生等等;
(3)經(jīng)營(yíng)性服務(wù):指為方便住戶并以營(yíng)利為目的的服務(wù),如室內(nèi)裝修、電器修理、苗木出售等(如下圖1所示)。除此,還有兩種服務(wù),即一是無(wú)償服務(wù),如為業(yè)主或使用人修電燈、裝門鎖、提供雨傘出借和自行車打氣等;二是精神服務(wù),如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常組織棋賽、球賽、音樂(lè)會(huì)、晚會(huì)以及組織合唱等豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。
圖1 物業(yè)管理中的服務(wù)分類
4.3.1 目前公司物業(yè)管理服務(wù)中存在的主要問(wèn)題
1、物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)有待提高。
目前,公司物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低。由于平時(shí)物業(yè)管理主要工作內(nèi)容不過(guò)是清掃衛(wèi)生和公共設(shè)備的基本維修,對(duì)從業(yè)人員進(jìn)入門檻設(shè)置偏低。所以,物業(yè)管理部門承擔(dān)著為公司安置富余人員的任務(wù)。但是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)要求物管人員掌握規(guī)劃、建筑、園林、經(jīng)營(yíng)、管理、公關(guān)、財(cái)務(wù)等專業(yè)知識(shí),素質(zhì)要求較高。此外,物業(yè)管理是以提供勞務(wù)為產(chǎn)品的行業(yè),其服務(wù)質(zhì)量的好壞直接影響物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)生存能力。由于從業(yè)人員的素質(zhì)偏低,其管理服務(wù)的質(zhì)量也不能得到保障。這也是目前我國(guó)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題之一。
另外,從學(xué)校教育角度來(lái)講,我國(guó)物業(yè)管理人才的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計(jì)劃,物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的崗位培訓(xùn)制度,在人員數(shù)量上都不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要,這導(dǎo)致物業(yè)管理的專門人才來(lái)源不足,嚴(yán)重制約了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)能力、管理水平、服務(wù)質(zhì)量的提高。同時(shí),有些地方物業(yè)管理協(xié)會(huì)沒(méi)有成立或雖已成立但未發(fā)揮其應(yīng)有的作用,對(duì)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)和內(nèi)部管理缺乏必要的行業(yè)指導(dǎo),不規(guī)范的行為難以得到有效監(jiān)督和糾正,同業(yè)之間的交流、溝通和相互學(xué)習(xí)很少,使得物業(yè)管理中一些較好的經(jīng)驗(yàn)和做法得不到迅速推廣,也阻礙了物業(yè)管理服務(wù)水平的提高。
2、管理制度混亂,服務(wù)容易變形。
物業(yè)管理公司是受聘于業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理并提供服務(wù)的。但現(xiàn)實(shí)中有些物業(yè)管理公司在沒(méi)有得到廣大業(yè)主委托下,強(qiáng)行對(duì)某一物業(yè)進(jìn)行管理,有的物業(yè)管理公司則單方制訂業(yè)主公約,強(qiáng)行要求業(yè)主簽字,有的單方制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并且無(wú)理阻撓業(yè)主成立權(quán)利機(jī)構(gòu) — 業(yè)主委員會(huì)。凡此種種現(xiàn)象,與管理公司作為受托人的地位與職責(zé)是不相稱的,相應(yīng)地,由于服務(wù)在諸多方面變形,使業(yè)主或使用人深感物業(yè)管理名不副實(shí),導(dǎo)致許多糾紛不斷發(fā)生。
3、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)困難。
導(dǎo)致收費(fèi)難的主要原因有二:一是政府和物價(jià)部門較多地考慮了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力,使物業(yè)管理人員工資、獎(jiǎng)金福利來(lái)源的服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)困難,正常收費(fèi)無(wú)法可依,而一些業(yè)主思想還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下福利型的管理模式上,錯(cuò)誤認(rèn)為服務(wù)是應(yīng)該的、必須的,是一種不計(jì)報(bào)酬的義務(wù)勞動(dòng);二是有的物業(yè)管理公司忘了或不明白物業(yè)管理的宗旨是服務(wù),或者只收費(fèi)不服務(wù)。業(yè)主是以其管理水平、服務(wù)質(zhì)量作為定位標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考慮其費(fèi)用水平的,它必須覺(jué)得“費(fèi)有所值”才會(huì)樂(lè)于繳費(fèi)。所以這兩種現(xiàn)象實(shí)際上都是不正常的。
4、物業(yè)管理職能單一。
重視物業(yè)的常規(guī)服務(wù),而忽視良好人文環(huán)境的培育。目前我國(guó)的許多物業(yè)僅僅停留在物業(yè)的裝修、供暖、清掃衛(wèi)生、抄收水電費(fèi)等常規(guī)性的原始服務(wù)上,而委托性服務(wù)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)面太窄,不僅不能滿足業(yè)主或使用人多層次的需求,也使公司失去很大一塊利潤(rùn)。物業(yè)管理公司作為一個(gè)企業(yè),在盈利項(xiàng)目上花的精力較多,而很少加強(qiáng)社區(qū)良好、融洽的生活環(huán)境建設(shè),由于忽視社區(qū)的文化建設(shè),致使業(yè)主在社區(qū)居住中感到孤獨(dú)、缺少溝通、缺乏歸屬感和愉悅感。
5、全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)欠缺
花錢買房無(wú)非有兩種原因:一是消費(fèi),二是投資??赡壳拔覈?guó)有很多人認(rèn)為房產(chǎn)交易行為的結(jié)束,就是房產(chǎn)投資的開(kāi)始和消費(fèi)行為的結(jié)束。既“房子是我的,還交什么管理費(fèi)?”就連當(dāng)前在政策理論當(dāng)中把住宅建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和把住宅商品化作為消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)“兩點(diǎn)論”中,也只是把住房消費(fèi)歸結(jié)到住房交易的環(huán)節(jié)上。其實(shí)房屋購(gòu)買后,其消費(fèi)過(guò)程并沒(méi)有結(jié)束,它不象一般耐用消費(fèi)品購(gòu)買后經(jīng)過(guò)一定的消費(fèi)過(guò)程逐漸消亡。住房作為不動(dòng)產(chǎn)其使用周期是所有消費(fèi)商品中壽命長(zhǎng)的一種。由于它在長(zhǎng)期使用過(guò)程中自身需要維修、保養(yǎng)的特點(diǎn),又有它的產(chǎn)權(quán)人不斷接受服務(wù)的需求,同時(shí)它還具有美化環(huán)境和裝點(diǎn)城市的功能,這就決定了消費(fèi)的長(zhǎng)期性。這個(gè)過(guò)程就構(gòu)成一種特殊的消費(fèi)形式,即物業(yè)管理消費(fèi)。
這種看似簡(jiǎn)單的道理,但在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下走過(guò)來(lái)的我國(guó)消費(fèi)者在心理上和認(rèn)識(shí)上是難一下轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的。
6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》可操作性差
至今為止,我國(guó)都還沒(méi)有一部真正適合國(guó)情的“物業(yè)管理法”。2003年6月國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)并頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但是該條例還是比較籠統(tǒng),可操作性差。總體來(lái)看,物業(yè)管理法規(guī)的制定大大滯后于物業(yè)管理的發(fā)展速度,制約了物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展
除了以上幾點(diǎn)外,物業(yè)管理工作政府重視力度不夠、行政部門與物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)關(guān)系沒(méi)有理順等等。
4.3.2 建議解決方案
基于上述存在的問(wèn)題,要進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展,必須盡快建立、健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運(yùn)行規(guī)范,形成與社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和全面推行住房商品化、社會(huì)化相適應(yīng)的新的物業(yè)管理運(yùn)作模式。
1、建立健全物業(yè)管理法規(guī),完善物業(yè)管理法規(guī)體系,規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)作。
物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展,離不開(kāi)一個(gè)既有競(jìng)爭(zhēng)、又有秩序的物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng),而市場(chǎng)健康運(yùn)作的前提是市場(chǎng)規(guī)則的完善。目前,物業(yè)管理法律法規(guī)還未形成完整的體系,有些甚至存在著不協(xié)調(diào)的狀況,因此,應(yīng)制定和完善物業(yè)管理法律法規(guī)及實(shí)施細(xì)則,以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理公司、業(yè)主和使用人的行為,協(xié)調(diào)他們之間的各種關(guān)系,將物業(yè)管理服務(wù)納入法制化、規(guī)范化的良性運(yùn)作軌道。
2、培育市場(chǎng)主體,建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)行機(jī)制。
根據(jù)市場(chǎng)需求,組建各類規(guī)范化的物業(yè)管理公司是培育和發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的基礎(chǔ)工作,具體包括:首先,政府應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行各物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查,積極支持組建規(guī)范化的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)經(jīng)政府主管部門的資質(zhì)審查,取得物業(yè)管理服務(wù)許可證并經(jīng)工商部門登記后方可營(yíng)業(yè),各物業(yè)管理公司以及專業(yè)化的服務(wù)公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系應(yīng)是雙向選擇的合同關(guān)系,從而形成一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì),以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平;其次,制定完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度,提倡競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。物業(yè)管理服務(wù)作為一項(xiàng)社會(huì)化的經(jīng)濟(jì)行為,應(yīng)該由物業(yè)管理公司以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和合理的收費(fèi)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),通過(guò)競(jìng)標(biāo)來(lái)獲得物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán),形成一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,促進(jìn)物業(yè)管理公司進(jìn)入市場(chǎng)循環(huán),降低物業(yè)管理成本,提高物業(yè)管理的整體水平,淘汰那些管理手段落后、服務(wù)質(zhì)量差、管理水平不高的物業(yè)管理企業(yè),促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。
3、建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì),發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有的作用。
對(duì)于沒(méi)有建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的地區(qū)應(yīng)盡快建立,同時(shí),應(yīng)通過(guò)政府法規(guī)規(guī)范行業(yè)協(xié)會(huì)的行為,明確其職責(zé)和作用,避免出現(xiàn)行業(yè)協(xié)會(huì)只收費(fèi)、不發(fā)揮作用的局面。通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì),一方面,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理;另一方面,加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)部的交流、學(xué)習(xí)和提高,以推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)行為整體水平的提高和運(yùn)行的規(guī)范化。
4、規(guī)范投資開(kāi)發(fā)建設(shè)行為,形成良好的物業(yè)管理氛圍。
當(dāng)前,開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)追求短期經(jīng)濟(jì)效益和輕視環(huán)境、社會(huì)效益的現(xiàn)象比較普遍,由此造成的問(wèn)題和后果是物業(yè)管理中不可彌補(bǔ)的。物業(yè)管理前期介入盡管可以起到一定的彌補(bǔ)作用,但要從根本上解決問(wèn)題,還必須從開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手。為此,一方面開(kāi)發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念,樹(shù)立正確的認(rèn)識(shí),開(kāi)發(fā)建設(shè)良好的物業(yè)是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)生存、發(fā)展的條件;另一方面,政府在物業(yè)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)審批、施工階段的監(jiān)督管理應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)。通過(guò)內(nèi)外兩方面的作用,推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理的共同發(fā)展。
5、提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí),保障物業(yè)管理費(fèi)的良性循環(huán)
物業(yè)管理,尤其是住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)源渠道不暢,資金周轉(zhuǎn)不靈,已是物業(yè)管理中普遍存在的問(wèn)題。究其原因,除了政府和開(kāi)發(fā)單位的問(wèn)題外,主要還是市民的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)沒(méi)有上去。政府應(yīng)充分利用宣傳媒體加大宣傳物業(yè)管理的力度,使市民都認(rèn)識(shí)到自己作為物業(yè)消費(fèi)者應(yīng)具有的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù),保障物業(yè)管理費(fèi)的良性循環(huán),避免由于意識(shí)落后所造成的城市發(fā)展快,管理水平低;住房發(fā)展快,房屋損壞也快;城市、街道綠化好,住宅區(qū)死角多和發(fā)展與管理不協(xié)調(diào)的弊端,使物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)在法律上、制度上、政府行為上、社會(huì)需求上以及消費(fèi)者個(gè)人需要上都有組織制度的保證。
6、在現(xiàn)有《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上,盡快完善和出臺(tái)《物業(yè)管理法》。
目前國(guó)務(wù)院已出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,還要進(jìn)一步完善物業(yè)管理制度。物業(yè)管理制度應(yīng)該包括兩個(gè)層次:一是由政府按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定的物業(yè)管理辦法。主要應(yīng)規(guī)定物業(yè)管理的目的、內(nèi)容、原則、體制、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)責(zé)任等。用以調(diào)整和規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理單位、社會(huì)各方面以及業(yè)主委員會(huì)相互問(wèn)的權(quán)利和義務(wù);二是管理單位制定的維修養(yǎng)護(hù)和收支規(guī)定等。
5. 結(jié)束語(yǔ)
我是一個(gè)中性性格的人,時(shí)而開(kāi)朗,時(shí)而內(nèi)斂,優(yōu)點(diǎn)是做事認(rèn)真、細(xì)心、有責(zé)任、不管是什么事情,我都會(huì)認(rèn)真的去對(duì)待。缺點(diǎn)是在人際關(guān)系的處理上還欠缺一定的技巧。工業(yè)工程專業(yè)對(duì)從業(yè)人員的要求是:管理與工程知識(shí)的專精廣博、良好的人際關(guān)系、整體的系統(tǒng)理念以及追求無(wú)止境的合理化。審視自己,與這些要求還有很大的差距。但是,四年的大學(xué)生活和專業(yè)學(xué)習(xí)已經(jīng)教會(huì)了我用專業(yè)的眼光去審視自己遇到的一系列問(wèn)題。此次實(shí)習(xí)是一個(gè)很好的契機(jī),既讓我明確了自己的優(yōu)缺點(diǎn),也讓我對(duì)自己的專業(yè)有了更多的熱愛(ài),同時(shí)也讓我對(duì)自己以后的發(fā)展方向有了較為清晰的認(rèn)識(shí)。
致謝
感謝金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給我提供的這次畢業(yè)前實(shí)習(xí)機(jī)會(huì),讓我學(xué)到很多在學(xué)校里學(xué)不到的知識(shí),感謝我的部門經(jīng)理劉經(jīng)理,在我工作和生活上所給予的照顧和幫助,讓我在以后的道路上越走越遠(yuǎn);感謝我的同學(xué)為我提供了此次實(shí)習(xí)機(jī)會(huì);感謝學(xué)校對(duì)我的培養(yǎng),領(lǐng)導(dǎo)和老師們的關(guān)心和教育。感謝所有陪伴我的人,是你們讓我學(xué)會(huì)了如何做人,如何做事。未來(lái)的路很遙遠(yuǎn),但這四年將是我一生的財(cái)富。
愿母校的明天更美好!