1. 實習(xí)目的
畢業(yè)實習(xí)是大學(xué)重要的實踐性學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)。由于我本人對房地產(chǎn)類的相關(guān)工作有比較濃厚的興趣，而且以后也很有意向回到北方從事房地產(chǎn)類的相關(guān)工作，因此通過介紹有幸可以在金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實習(xí)。公司的規(guī)模不是很大，在省內(nèi)300多家注冊的房地產(chǎn)公司中也不是行業(yè)龍頭，但是對于想要學(xué)習(xí)一些入門知識的我，有機會我已經(jīng)覺得很幸運。
房地產(chǎn)是一個熱門行業(yè)也是一個綜合性很強的行業(yè)，一個房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)工作與外界社會有著很密切、很廣泛的聯(lián)系，本身的實踐性很強。我希望通過此次實習(xí)可以使我對房地產(chǎn)這個領(lǐng)域有初步的了解,同時，也能讓我對物業(yè)人員這一職位的崗位職責(zé)以及所需的工作技能有一些認識，培養(yǎng)自己的語言交際能力，了解業(yè)主投訴的處理方法，熟悉辦公流程，在正式入職之前體驗一下作為公司的一份子所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，為自己以后的職業(yè)生涯拓寬選擇。
當(dāng)然更重要的是，對公司的組織架構(gòu)以及運營模式等概念有更為深刻的認識。以前在《管理學(xué)原理與方法》一書中對此方面的知識有所涉及，我個人也比較感興趣，但是一直沒有機會深入一個公司內(nèi)部去進行體驗?！皩W(xué)以致用”，終的落腳點當(dāng)然還是應(yīng)用，借由這次實習(xí)的機會，我希望自己可以對日常所學(xué)的知識有所應(yīng)用，對企業(yè)的認識可以不僅僅停留在書本中的案例上。
2.實習(xí)時間
2014.2.27-2014.4.1
3. 實習(xí)單位和部門
新疆金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)部門
4. 實習(xí)內(nèi)容
4.1 實習(xí)單位簡介
新疆金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1994年8月19日在烏魯木齊工商注冊成立，主營房地產(chǎn)開發(fā)、委托代建、建筑材料銷售、裝飾裝修及材料銷售、小額貸款等，注冊資本520萬元。公司位于新疆維吾爾族自治區(qū)烏魯木齊市克拉瑪依西路１６號，共有在職員工80余名，實習(xí)人員及兼職員工若干名。
公司總經(jīng)理具有企業(yè)管理專業(yè)水平、研究生學(xué)歷，管理層多數(shù)具有較高學(xué)歷。在管理層的引領(lǐng)下，公司全體員工團結(jié)向上、拼搏進取、愛崗敬業(yè)、無私奉獻，使公司業(yè)績蒸蒸日上，推動了企業(yè)穩(wěn)健快速發(fā)展。在機構(gòu)設(shè)置上，共設(shè)置六部四室，即銷售部、市場部、人力資源部、財務(wù)部、項目部、物業(yè)部、綜合辦公室、法律辦公室、拆遷辦公室和采購招標辦公室。部門之間互相學(xué)習(xí)，互相促進，協(xié)調(diào)配合，使公司形成了團結(jié)高效、協(xié)調(diào)聯(lián)動。金陽房地產(chǎn)堅持以人為本，重視人才的培養(yǎng)、積累與沉淀，逐步完善的管理制度，不斷提升品牌美譽度和員工專業(yè)素樣。強烈的歸屬感與自豪感，讓家人們團結(jié)拼搏、用自己的辛勤與成績，鑄就了金陽的輝煌，也沉積了深厚的文化底蘊。金陽一直保持著勤奮學(xué)習(xí)的優(yōu)良傳統(tǒng)，始終堅持著“學(xué)歷代表過去，能力代表現(xiàn)在，學(xué)習(xí)力代表未來”的宗旨，公司上下通過各種形式的培訓(xùn)，不斷在提升業(yè)務(wù)水平，不斷在提高綜合實力，不斷在創(chuàng)新發(fā)展。通過提煉、傳承，金陽逐步形成具有自己特色和豐富內(nèi)涵的企業(yè)文化。
企業(yè)文化作為企業(yè)之魂，有效地發(fā)揮著號召力、凝聚力和向心力作用。公司為員工建設(shè)好的服務(wù)平臺和好的成長環(huán)境，員工為客戶提供永遠于對手的服務(wù)，從而使客戶選擇和忠誠于金陽，終以感恩的心態(tài)、博愛的服務(wù)意識、團結(jié)的服務(wù)氛圍和創(chuàng)新的服務(wù)理念實現(xiàn)公司與員工的共贏目標。規(guī)范化的培訓(xùn)體系和人性化的管理制度，讓金陽在競爭激烈的今天，憑借著自己的實力、信譽和公司的知名度、美譽度，企業(yè)形象不斷提升，為金陽今后的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。
4.2 實習(xí)過程
4.2.1 實習(xí)內(nèi)容
金陽房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)部門主要負責(zé)公司所開發(fā)的各個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，包括金陽小區(qū)，金陽衛(wèi)星花園以及金城小區(qū)和其他房地產(chǎn)公司委托的幾個小區(qū)，我主要的工作范圍是金陽小區(qū)。跟隨公司的物業(yè)部門的員工做好日常的物業(yè)管理工作。包括以下各項內(nèi)容：
1、做好環(huán)境衛(wèi)生保潔的監(jiān)督工作。
環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項至關(guān)重要的工作，環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理直觀環(huán)節(jié)，也是業(yè)戶評價物業(yè)管理能力高低的要素。公司將金陽小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作交給聘請專業(yè)的清潔公司負責(zé)，物業(yè)管理人員帶領(lǐng)實習(xí)人員做好日常的監(jiān)督工作。監(jiān)督內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)垃圾的清理；對玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除；對公用部位（消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等）、辦公房以及設(shè)施的清掃等。加強宣傳教育和督查力度，采取各種有效的辦法手段，多管齊下，培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習(xí)慣，使其知道，只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，才能將小區(qū)營造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
2、妥善協(xié)調(diào)業(yè)主與公司之間的各種矛盾。
物業(yè)部門既要承擔(dān)起公司賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為公司排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與公司之間處理好二者的關(guān)系，物業(yè)部門起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對業(yè)主反映的問題，如房屋質(zhì)量問題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，及時快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問題傳遞給公司，積極協(xié)調(diào)各方妥善解決，在短的時間解決業(yè)主反映的問題。
3、抓好小區(qū)公共秩序管理工作。
小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位，它是物業(yè)部門為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實施的一系列安全措施，公共秩序管理工作主要包括：
（1）健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制。如小區(qū)大門崗，嚴格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān)，對來訪人員實行“來訪登記”制度，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區(qū)；大件物品持《物品放行條》放出等；
（2）建立“預(yù)防為主，防治結(jié)合”以及“群防群治”的機制，維護片區(qū)治安。與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系，緊密合作，與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系，及時了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等）見證，以規(guī)避風(fēng)險，減少損失；
（3）是要充分利用好已有的安全設(shè)施，如電子門禁、可視對講、監(jiān)控攝像機等設(shè)備，減少失竊案件發(fā)生機率；
（4）抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導(dǎo)，有利于維護小區(qū)交通秩序，避免車輛亂停亂放。特別是各種運送裝修材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區(qū)交通壓力。通過嚴格的訓(xùn)練，加強管理，在車輛進入小區(qū)時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運行。
4、做好當(dāng)日各項事件的回訪工作。并完成主管領(lǐng)導(dǎo)交付的其他工作。
5、每日上班后應(yīng)查看前日值班日志,做好前班遺留問題的交接處理工作,協(xié)調(diào)相關(guān)人員做出相應(yīng)的處理。做好協(xié)助相關(guān)部門、突發(fā)事件的及時處理解決和匯報工作。確保顧客投訴與建議、維修申報、各項登記等記錄100%準確；緊急情況、顧客投訴等處理和信息傳遞及時率為100%；管理費、水電費等資料錄入填寫、文書資料撰寫、資料歸檔。
6、做好當(dāng)日的咨詢、保修、投訴的解釋及協(xié)調(diào)處理工作；對于權(quán)限范圍內(nèi)不能解決或決策的時間應(yīng)及時匯報給主管領(lǐng)導(dǎo)。按一定的時間段制定做好工作計劃,并組織實施；確保每天對于園區(qū)及所轄樓宇做好現(xiàn)場巡視工作。
7、按計劃準時向業(yè)主張貼及派發(fā)各種通知各種費用的交費通知單,及時收繳各項物業(yè)管理費及其他費用,做好統(tǒng)計各項費用的收繳率及分析工作,并適時做出相應(yīng)的調(diào)整。通過以上工作的落實提高業(yè)主(住戶)對物業(yè)服務(wù)工作的總體綜合滿意率。
及時處理嚴重的投訴、突發(fā)事件，理順業(yè)戶與公司的關(guān)系，樹立公司良好形象；
8、全面掌握小區(qū)各項公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程，對已損壞的設(shè)施做好記錄工作，匯報給相關(guān)人員進行處理。
9、接收部門的快遞，快件等。
10、參加部門每周一舉行的例會,對當(dāng)月工作進行回顧反思，聽取部門領(lǐng)導(dǎo)的訓(xùn)示。
11、按接待來訪規(guī)定,做好來訪登記,對電話預(yù)約的來訪要及時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門,對突然來訪者,要報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后,再約時間接待。
12、完成辦公室臨時交辦的其他各項工作。
4.2.2 實習(xí)過程的收獲
由于我自己的專業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)聯(lián)不是十分大，所以對專業(yè)課知識，諸如生產(chǎn)線平衡，人因工程，設(shè)施規(guī)劃等的應(yīng)用十分有限。但是，通過此次實習(xí)，我對公司的組織架構(gòu)以及運營模式等概念有更為深刻的認識，同時也使我對房地產(chǎn)這個領(lǐng)域有初步的了解,讓我對物業(yè)人員這一職位的崗位職責(zé)以及所需的工作技能有了更為深刻的認識，物業(yè)人員不僅僅是打掃衛(wèi)生，收取水電費等我們?nèi)粘Ｋ吹降哪敲春唵?。自己的語言交際能力也得到了一定程度上的提升，在處理業(yè)主投訴的各類問題的過程中也讓我受益匪淺。
當(dāng)收到業(yè)主投訴時，盡量不要與其發(fā)生爭執(zhí)或者沖突，首先要安撫客戶，可以先請客戶坐一下，倒杯水，緩和緩和情緒等。遇到問題不要退縮，多處理幾次，反思幾次，多向有經(jīng)驗的員工學(xué)習(xí)，就會處理好此類問題的。
待人接物行為要舉止大方得體,善于幫助不方便及需要幫助的業(yè)主。對業(yè)主投訴問題的記錄以及小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備損壞情況的記錄也讓我處理事情時，變得更加細心。部門的例會讓我明確了作為一名正式的員工要有嚴格的時間觀念。在學(xué)校里，班級或者學(xué)院的各項會議，大家一般都會延遲一段時間，但是，成為一名正式員工以后，即使是守時這樣的小事都會讓別人對你的印象有所改觀。
雖然每一天所做的事情都是一些比較瑣碎的小事。但是，所有的學(xué)問都蘊含在這一件件的小事里。正所謂“懷抱之木，生于毫末；九層之臺，起于累土”，所有的成績都是一件件的小事累積的結(jié)果。
經(jīng)過這一個月的實習(xí)，也增加了我的自信。因為自己比較有意向回到北方從事房地產(chǎn)類的相關(guān)工作。但是苦于自己的專業(yè)與房地產(chǎn)類的工作關(guān)聯(lián)不是十分密切，而且自己在大學(xué)期間也沒有特別花時間和精力進行相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。經(jīng)過這一個月的實習(xí)，我對房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)有了初步的認識，同時也明確了自己在此領(lǐng)域內(nèi)可以從事的相關(guān)工作。
4.3 存在的問題及建議解決方案
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營的后續(xù)服務(wù)，是其綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)對于房地產(chǎn)公司具有不可替代的重要意義。通過這一個多月的實習(xí)，我總結(jié)出物業(yè)管理行業(yè)在管理服務(wù)方面還存在著從業(yè)人員素質(zhì)不高等問題，但是解決這些問題的關(guān)鍵還是要靠規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)和制定嚴格的企業(yè)制度來落實。
根據(jù)物業(yè)管理所涉及的范圍和所包含的內(nèi)容物業(yè)管理中的服務(wù)可以分為以下三類：
（1）常規(guī)性服務(wù)：主要指物業(yè)管理企業(yè)為維護房屋及環(huán)境的美化、整潔和人們在生活中的便利而提供的服務(wù)，如道路和公共場所的清掃、垃圾清運等；
（2）委托性服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)住戶要求，受委托提供的有關(guān)服務(wù)，如代修房屋及有關(guān)設(shè)施，代送牛奶、報紙、雜志、小孩入學(xué)，代請家教、醫(yī)生等等；
（3）經(jīng)營性服務(wù)：指為方便住戶并以營利為目的的服務(wù)，如室內(nèi)裝修、電器修理、苗木出售等（如下圖1所示）。除此，還有兩種服務(wù)，即一是無償服務(wù)，如為業(yè)主或使用人修電燈、裝門鎖、提供雨傘出借和自行車打氣等；二是精神服務(wù)，如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常組織棋賽、球賽、音樂會、晚會以及組織合唱等豐富多彩的社區(qū)文化活動。
圖1 物業(yè)管理中的服務(wù)分類
4.3.1 目前公司物業(yè)管理服務(wù)中存在的主要問題
1、物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)有待提高。
目前，公司物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低。由于平時物業(yè)管理主要工作內(nèi)容不過是清掃衛(wèi)生和公共設(shè)備的基本維修，對從業(yè)人員進入門檻設(shè)置偏低。所以，物業(yè)管理部門承擔(dān)著為公司安置富余人員的任務(wù)。但是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)要求物管人員掌握規(guī)劃、建筑、園林、經(jīng)營、管理、公關(guān)、財務(wù)等專業(yè)知識，素質(zhì)要求較高。此外，物業(yè)管理是以提供勞務(wù)為產(chǎn)品的行業(yè)，其服務(wù)質(zhì)量的好壞直接影響物業(yè)管理企業(yè)的競爭生存能力。由于從業(yè)人員的素質(zhì)偏低，其管理服務(wù)的質(zhì)量也不能得到保障。這也是目前我國物業(yè)管理中存在的問題之一。
另外，從學(xué)校教育角度來講，我國物業(yè)管理人才的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計劃，物業(yè)管理企業(yè)實行的崗位培訓(xùn)制度，在人員數(shù)量上都不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要，這導(dǎo)致物業(yè)管理的專門人才來源不足，嚴重制約了物業(yè)管理公司的經(jīng)營能力、管理水平、服務(wù)質(zhì)量的提高。同時，有些地方物業(yè)管理協(xié)會沒有成立或雖已成立但未發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)和內(nèi)部管理缺乏必要的行業(yè)指導(dǎo)，不規(guī)范的行為難以得到有效監(jiān)督和糾正，同業(yè)之間的交流、溝通和相互學(xué)習(xí)很少，使得物業(yè)管理中一些較好的經(jīng)驗和做法得不到迅速推廣，也阻礙了物業(yè)管理服務(wù)水平的提高。
2、管理制度混亂，服務(wù)容易變形。
物業(yè)管理公司是受聘于業(yè)主或使用人對物業(yè)管理進行經(jīng)營、管理并提供服務(wù)的。但現(xiàn)實中有些物業(yè)管理公司在沒有得到廣大業(yè)主委托下，強行對某一物業(yè)進行管理，有的物業(yè)管理公司則單方制訂業(yè)主公約，強行要求業(yè)主簽字，有的單方制訂收費標準，并且無理阻撓業(yè)主成立權(quán)利機構(gòu) — 業(yè)主委員會。凡此種種現(xiàn)象，與管理公司作為受托人的地位與職責(zé)是不相稱的，相應(yīng)地，由于服務(wù)在諸多方面變形，使業(yè)主或使用人深感物業(yè)管理名不副實，導(dǎo)致許多糾紛不斷發(fā)生。
3、物業(yè)管理服務(wù)收費困難。
導(dǎo)致收費難的主要原因有二：一是政府和物價部門較多地考慮了居民的經(jīng)濟承受能力，使物業(yè)管理人員工資、獎金福利來源的服務(wù)性收費標準出臺困難，正常收費無法可依，而一些業(yè)主思想還停留在計劃經(jīng)濟下福利型的管理模式上，錯誤認為服務(wù)是應(yīng)該的、必須的，是一種不計報酬的義務(wù)勞動；二是有的物業(yè)管理公司忘了或不明白物業(yè)管理的宗旨是服務(wù)，或者只收費不服務(wù)。業(yè)主是以其管理水平、服務(wù)質(zhì)量作為定位標準來考慮其費用水平的，它必須覺得“費有所值”才會樂于繳費。所以這兩種現(xiàn)象實際上都是不正常的。
4、物業(yè)管理職能單一。
重視物業(yè)的常規(guī)服務(wù)，而忽視良好人文環(huán)境的培育。目前我國的許多物業(yè)僅僅停留在物業(yè)的裝修、供暖、清掃衛(wèi)生、抄收水電費等常規(guī)性的原始服務(wù)上，而委托性服務(wù)和經(jīng)營性服務(wù)面太窄，不僅不能滿足業(yè)主或使用人多層次的需求，也使公司失去很大一塊利潤。物業(yè)管理公司作為一個企業(yè)，在盈利項目上花的精力較多，而很少加強社區(qū)良好、融洽的生活環(huán)境建設(shè)，由于忽視社區(qū)的文化建設(shè)，致使業(yè)主在社區(qū)居住中感到孤獨、缺少溝通、缺乏歸屬感和愉悅感。
5、全民物業(yè)管理消費意識欠缺
花錢買房無非有兩種原因：一是消費，二是投資?？赡壳拔覈泻芏嗳苏J為房產(chǎn)交易行為的結(jié)束，就是房產(chǎn)投資的開始和消費行為的結(jié)束。既“房子是我的，還交什么管理費?”就連當(dāng)前在政策理論當(dāng)中把住宅建設(shè)作為經(jīng)濟增長點和把住宅商品化作為消費增長點“兩點論”中，也只是把住房消費歸結(jié)到住房交易的環(huán)節(jié)上。其實房屋購買后，其消費過程并沒有結(jié)束，它不象一般耐用消費品購買后經(jīng)過一定的消費過程逐漸消亡。住房作為不動產(chǎn)其使用周期是所有消費商品中壽命長的一種。由于它在長期使用過程中自身需要維修、保養(yǎng)的特點，又有它的產(chǎn)權(quán)人不斷接受服務(wù)的需求，同時它還具有美化環(huán)境和裝點城市的功能，這就決定了消費的長期性。這個過程就構(gòu)成一種特殊的消費形式，即物業(yè)管理消費。
這種看似簡單的道理，但在從計劃經(jīng)濟體制下走過來的我國消費者在心理上和認識上是難一下轉(zhuǎn)變過來的。
6、《物業(yè)管理條例》可操作性差
至今為止，我國都還沒有一部真正適合國情的“物業(yè)管理法”。2003年6月國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過并頒布了《物業(yè)管理條例》，但是該條例還是比較籠統(tǒng)，可操作性差?？傮w來看，物業(yè)管理法規(guī)的制定大大滯后于物業(yè)管理的發(fā)展速度，制約了物業(yè)管理市場化的發(fā)展
除了以上幾點外，物業(yè)管理工作政府重視力度不夠、行政部門與物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會關(guān)系沒有理順等等。
4.3.2 建議解決方案
基于上述存在的問題，要進一步推進物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展，必須盡快建立、健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運行規(guī)范，形成與社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟和全面推行住房商品化、社會化相適應(yīng)的新的物業(yè)管理運作模式。
1、建立健全物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)管理市場的運作。
物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展，離不開一個既有競爭、又有秩序的物業(yè)管理服務(wù)市場，而市場健康運作的前提是市場規(guī)則的完善。目前，物業(yè)管理法律法規(guī)還未形成完整的體系，有些甚至存在著不協(xié)調(diào)的狀況，因此，應(yīng)制定和完善物業(yè)管理法律法規(guī)及實施細則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理公司、業(yè)主和使用人的行為，協(xié)調(diào)他們之間的各種關(guān)系，將物業(yè)管理服務(wù)納入法制化、規(guī)范化的良性運作軌道。
2、培育市場主體，建立適應(yīng)市場經(jīng)濟的物業(yè)管理服務(wù)運行機制。
根據(jù)市場需求，組建各類規(guī)范化的物業(yè)管理公司是培育和發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的基礎(chǔ)工作，具體包括：首先，政府應(yīng)嚴格進行各物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查，積極支持組建規(guī)范化的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)經(jīng)政府主管部門的資質(zhì)審查，取得物業(yè)管理服務(wù)許可證并經(jīng)工商部門登記后方可營業(yè)，各物業(yè)管理公司以及專業(yè)化的服務(wù)公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系應(yīng)是雙向選擇的合同關(guān)系，從而形成一個競爭的趨勢，以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平；其次，制定完善物業(yè)管理招投標制度，提倡競爭機制。物業(yè)管理服務(wù)作為一項社會化的經(jīng)濟行為，應(yīng)該由物業(yè)管理公司以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和合理的收費與市場競爭，通過競標來獲得物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)，形成一個物業(yè)管理服務(wù)市場的競爭機制，促進物業(yè)管理公司進入市場循環(huán)，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理的整體水平，淘汰那些管理手段落后、服務(wù)質(zhì)量差、管理水平不高的物業(yè)管理企業(yè)，促進物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。
3、建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)有的作用。
對于沒有建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的地區(qū)應(yīng)盡快建立，同時，應(yīng)通過政府法規(guī)規(guī)范行業(yè)協(xié)會的行為，明確其職責(zé)和作用，避免出現(xiàn)行業(yè)協(xié)會只收費、不發(fā)揮作用的局面。通過行業(yè)協(xié)會，一方面，加強對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理；另一方面，加強行業(yè)內(nèi)部的交流、學(xué)習(xí)和提高，以推動物業(yè)管理服務(wù)行為整體水平的提高和運行的規(guī)范化。
4、規(guī)范投資開發(fā)建設(shè)行為，形成良好的物業(yè)管理氛圍。
當(dāng)前，開發(fā)建設(shè)活動追求短期經(jīng)濟效益和輕視環(huán)境、社會效益的現(xiàn)象比較普遍，由此造成的問題和后果是物業(yè)管理中不可彌補的。物業(yè)管理前期介入盡管可以起到一定的彌補作用，但要從根本上解決問題，還必須從開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手。為此，一方面開發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，樹立正確的認識，開發(fā)建設(shè)良好的物業(yè)是企業(yè)長遠生存、發(fā)展的條件；另一方面，政府在物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計審批、施工階段的監(jiān)督管理應(yīng)進一步規(guī)范和加強。通過內(nèi)外兩方面的作用，推動房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的共同發(fā)展。
5、提高全民物業(yè)管理消費意識，保障物業(yè)管理費的良性循環(huán)
物業(yè)管理，尤其是住宅小區(qū)的物業(yè)管理費來源渠道不暢，資金周轉(zhuǎn)不靈，已是物業(yè)管理中普遍存在的問題。究其原因，除了政府和開發(fā)單位的問題外，主要還是市民的物業(yè)管理消費意識沒有上去。政府應(yīng)充分利用宣傳媒體加大宣傳物業(yè)管理的力度，使市民都認識到自己作為物業(yè)消費者應(yīng)具有的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，保障物業(yè)管理費的良性循環(huán)，避免由于意識落后所造成的城市發(fā)展快，管理水平低；住房發(fā)展快，房屋損壞也快；城市、街道綠化好，住宅區(qū)死角多和發(fā)展與管理不協(xié)調(diào)的弊端，使物業(yè)管理消費意識在法律上、制度上、政府行為上、社會需求上以及消費者個人需要上都有組織制度的保證。
6、在現(xiàn)有《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上，盡快完善和出臺《物業(yè)管理法》。
目前國務(wù)院已出臺了《物業(yè)管理條例》，還要進一步完善物業(yè)管理制度。物業(yè)管理制度應(yīng)該包括兩個層次：一是由政府按照《物業(yè)管理條例》制定的物業(yè)管理辦法。主要應(yīng)規(guī)定物業(yè)管理的目的、內(nèi)容、原則、體制、收費標準和法規(guī)責(zé)任等。用以調(diào)整和規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理單位、社會各方面以及業(yè)主委員會相互問的權(quán)利和義務(wù)；二是管理單位制定的維修養(yǎng)護和收支規(guī)定等。
5. 結(jié)束語
我是一個中性性格的人，時而開朗，時而內(nèi)斂，優(yōu)點是做事認真、細心、有責(zé)任、不管是什么事情，我都會認真的去對待。缺點是在人際關(guān)系的處理上還欠缺一定的技巧。工業(yè)工程專業(yè)對從業(yè)人員的要求是：管理與工程知識的專精廣博、良好的人際關(guān)系、整體的系統(tǒng)理念以及追求無止境的合理化。審視自己，與這些要求還有很大的差距。但是，四年的大學(xué)生活和專業(yè)學(xué)習(xí)已經(jīng)教會了我用專業(yè)的眼光去審視自己遇到的一系列問題。此次實習(xí)是一個很好的契機，既讓我明確了自己的優(yōu)缺點，也讓我對自己的專業(yè)有了更多的熱愛，同時也讓我對自己以后的發(fā)展方向有了較為清晰的認識。
致謝
感謝金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給我提供的這次畢業(yè)前實習(xí)機會，讓我學(xué)到很多在學(xué)校里學(xué)不到的知識，感謝我的部門經(jīng)理劉經(jīng)理，在我工作和生活上所給予的照顧和幫助，讓我在以后的道路上越走越遠；感謝我的同學(xué)為我提供了此次實習(xí)機會；感謝學(xué)校對我的培養(yǎng)，領(lǐng)導(dǎo)和老師們的關(guān)心和教育。感謝所有陪伴我的人，是你們讓我學(xué)會了如何做人，如何做事。未來的路很遙遠，但這四年將是我一生的財富。
愿母校的明天更美好！
畢業(yè)實習(xí)是大學(xué)重要的實踐性學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)。由于我本人對房地產(chǎn)類的相關(guān)工作有比較濃厚的興趣，而且以后也很有意向回到北方從事房地產(chǎn)類的相關(guān)工作，因此通過介紹有幸可以在金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實習(xí)。公司的規(guī)模不是很大，在省內(nèi)300多家注冊的房地產(chǎn)公司中也不是行業(yè)龍頭，但是對于想要學(xué)習(xí)一些入門知識的我，有機會我已經(jīng)覺得很幸運。
房地產(chǎn)是一個熱門行業(yè)也是一個綜合性很強的行業(yè)，一個房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)工作與外界社會有著很密切、很廣泛的聯(lián)系，本身的實踐性很強。我希望通過此次實習(xí)可以使我對房地產(chǎn)這個領(lǐng)域有初步的了解,同時，也能讓我對物業(yè)人員這一職位的崗位職責(zé)以及所需的工作技能有一些認識，培養(yǎng)自己的語言交際能力，了解業(yè)主投訴的處理方法，熟悉辦公流程，在正式入職之前體驗一下作為公司的一份子所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，為自己以后的職業(yè)生涯拓寬選擇。
當(dāng)然更重要的是，對公司的組織架構(gòu)以及運營模式等概念有更為深刻的認識。以前在《管理學(xué)原理與方法》一書中對此方面的知識有所涉及，我個人也比較感興趣，但是一直沒有機會深入一個公司內(nèi)部去進行體驗?！皩W(xué)以致用”，終的落腳點當(dāng)然還是應(yīng)用，借由這次實習(xí)的機會，我希望自己可以對日常所學(xué)的知識有所應(yīng)用，對企業(yè)的認識可以不僅僅停留在書本中的案例上。
2.實習(xí)時間
2014.2.27-2014.4.1
3. 實習(xí)單位和部門
新疆金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)部門
4. 實習(xí)內(nèi)容
4.1 實習(xí)單位簡介
新疆金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1994年8月19日在烏魯木齊工商注冊成立，主營房地產(chǎn)開發(fā)、委托代建、建筑材料銷售、裝飾裝修及材料銷售、小額貸款等，注冊資本520萬元。公司位于新疆維吾爾族自治區(qū)烏魯木齊市克拉瑪依西路１６號，共有在職員工80余名，實習(xí)人員及兼職員工若干名。
公司總經(jīng)理具有企業(yè)管理專業(yè)水平、研究生學(xué)歷，管理層多數(shù)具有較高學(xué)歷。在管理層的引領(lǐng)下，公司全體員工團結(jié)向上、拼搏進取、愛崗敬業(yè)、無私奉獻，使公司業(yè)績蒸蒸日上，推動了企業(yè)穩(wěn)健快速發(fā)展。在機構(gòu)設(shè)置上，共設(shè)置六部四室，即銷售部、市場部、人力資源部、財務(wù)部、項目部、物業(yè)部、綜合辦公室、法律辦公室、拆遷辦公室和采購招標辦公室。部門之間互相學(xué)習(xí)，互相促進，協(xié)調(diào)配合，使公司形成了團結(jié)高效、協(xié)調(diào)聯(lián)動。金陽房地產(chǎn)堅持以人為本，重視人才的培養(yǎng)、積累與沉淀，逐步完善的管理制度，不斷提升品牌美譽度和員工專業(yè)素樣。強烈的歸屬感與自豪感，讓家人們團結(jié)拼搏、用自己的辛勤與成績，鑄就了金陽的輝煌，也沉積了深厚的文化底蘊。金陽一直保持著勤奮學(xué)習(xí)的優(yōu)良傳統(tǒng)，始終堅持著“學(xué)歷代表過去，能力代表現(xiàn)在，學(xué)習(xí)力代表未來”的宗旨，公司上下通過各種形式的培訓(xùn)，不斷在提升業(yè)務(wù)水平，不斷在提高綜合實力，不斷在創(chuàng)新發(fā)展。通過提煉、傳承，金陽逐步形成具有自己特色和豐富內(nèi)涵的企業(yè)文化。
企業(yè)文化作為企業(yè)之魂，有效地發(fā)揮著號召力、凝聚力和向心力作用。公司為員工建設(shè)好的服務(wù)平臺和好的成長環(huán)境，員工為客戶提供永遠于對手的服務(wù)，從而使客戶選擇和忠誠于金陽，終以感恩的心態(tài)、博愛的服務(wù)意識、團結(jié)的服務(wù)氛圍和創(chuàng)新的服務(wù)理念實現(xiàn)公司與員工的共贏目標。規(guī)范化的培訓(xùn)體系和人性化的管理制度，讓金陽在競爭激烈的今天，憑借著自己的實力、信譽和公司的知名度、美譽度，企業(yè)形象不斷提升，為金陽今后的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。
4.2 實習(xí)過程
4.2.1 實習(xí)內(nèi)容
金陽房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)部門主要負責(zé)公司所開發(fā)的各個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，包括金陽小區(qū)，金陽衛(wèi)星花園以及金城小區(qū)和其他房地產(chǎn)公司委托的幾個小區(qū)，我主要的工作范圍是金陽小區(qū)。跟隨公司的物業(yè)部門的員工做好日常的物業(yè)管理工作。包括以下各項內(nèi)容：
1、做好環(huán)境衛(wèi)生保潔的監(jiān)督工作。
環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項至關(guān)重要的工作，環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理直觀環(huán)節(jié)，也是業(yè)戶評價物業(yè)管理能力高低的要素。公司將金陽小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作交給聘請專業(yè)的清潔公司負責(zé)，物業(yè)管理人員帶領(lǐng)實習(xí)人員做好日常的監(jiān)督工作。監(jiān)督內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)垃圾的清理；對玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除；對公用部位（消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等）、辦公房以及設(shè)施的清掃等。加強宣傳教育和督查力度，采取各種有效的辦法手段，多管齊下，培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習(xí)慣，使其知道，只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，才能將小區(qū)營造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
2、妥善協(xié)調(diào)業(yè)主與公司之間的各種矛盾。
物業(yè)部門既要承擔(dān)起公司賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為公司排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與公司之間處理好二者的關(guān)系，物業(yè)部門起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對業(yè)主反映的問題，如房屋質(zhì)量問題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，及時快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問題傳遞給公司，積極協(xié)調(diào)各方妥善解決，在短的時間解決業(yè)主反映的問題。
3、抓好小區(qū)公共秩序管理工作。
小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位，它是物業(yè)部門為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實施的一系列安全措施，公共秩序管理工作主要包括：
（1）健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制。如小區(qū)大門崗，嚴格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān)，對來訪人員實行“來訪登記”制度，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區(qū)；大件物品持《物品放行條》放出等；
（2）建立“預(yù)防為主，防治結(jié)合”以及“群防群治”的機制，維護片區(qū)治安。與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系，緊密合作，與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系，及時了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等）見證，以規(guī)避風(fēng)險，減少損失；
（3）是要充分利用好已有的安全設(shè)施，如電子門禁、可視對講、監(jiān)控攝像機等設(shè)備，減少失竊案件發(fā)生機率；
（4）抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導(dǎo)，有利于維護小區(qū)交通秩序，避免車輛亂停亂放。特別是各種運送裝修材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區(qū)交通壓力。通過嚴格的訓(xùn)練，加強管理，在車輛進入小區(qū)時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運行。
4、做好當(dāng)日各項事件的回訪工作。并完成主管領(lǐng)導(dǎo)交付的其他工作。
5、每日上班后應(yīng)查看前日值班日志,做好前班遺留問題的交接處理工作,協(xié)調(diào)相關(guān)人員做出相應(yīng)的處理。做好協(xié)助相關(guān)部門、突發(fā)事件的及時處理解決和匯報工作。確保顧客投訴與建議、維修申報、各項登記等記錄100%準確；緊急情況、顧客投訴等處理和信息傳遞及時率為100%；管理費、水電費等資料錄入填寫、文書資料撰寫、資料歸檔。
6、做好當(dāng)日的咨詢、保修、投訴的解釋及協(xié)調(diào)處理工作；對于權(quán)限范圍內(nèi)不能解決或決策的時間應(yīng)及時匯報給主管領(lǐng)導(dǎo)。按一定的時間段制定做好工作計劃,并組織實施；確保每天對于園區(qū)及所轄樓宇做好現(xiàn)場巡視工作。
7、按計劃準時向業(yè)主張貼及派發(fā)各種通知各種費用的交費通知單,及時收繳各項物業(yè)管理費及其他費用,做好統(tǒng)計各項費用的收繳率及分析工作,并適時做出相應(yīng)的調(diào)整。通過以上工作的落實提高業(yè)主(住戶)對物業(yè)服務(wù)工作的總體綜合滿意率。
及時處理嚴重的投訴、突發(fā)事件，理順業(yè)戶與公司的關(guān)系，樹立公司良好形象；
8、全面掌握小區(qū)各項公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程，對已損壞的設(shè)施做好記錄工作，匯報給相關(guān)人員進行處理。
9、接收部門的快遞，快件等。
10、參加部門每周一舉行的例會,對當(dāng)月工作進行回顧反思，聽取部門領(lǐng)導(dǎo)的訓(xùn)示。
11、按接待來訪規(guī)定,做好來訪登記,對電話預(yù)約的來訪要及時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門,對突然來訪者,要報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后,再約時間接待。
12、完成辦公室臨時交辦的其他各項工作。
4.2.2 實習(xí)過程的收獲
由于我自己的專業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)聯(lián)不是十分大，所以對專業(yè)課知識，諸如生產(chǎn)線平衡，人因工程，設(shè)施規(guī)劃等的應(yīng)用十分有限。但是，通過此次實習(xí)，我對公司的組織架構(gòu)以及運營模式等概念有更為深刻的認識，同時也使我對房地產(chǎn)這個領(lǐng)域有初步的了解,讓我對物業(yè)人員這一職位的崗位職責(zé)以及所需的工作技能有了更為深刻的認識，物業(yè)人員不僅僅是打掃衛(wèi)生，收取水電費等我們?nèi)粘Ｋ吹降哪敲春唵?。自己的語言交際能力也得到了一定程度上的提升，在處理業(yè)主投訴的各類問題的過程中也讓我受益匪淺。
當(dāng)收到業(yè)主投訴時，盡量不要與其發(fā)生爭執(zhí)或者沖突，首先要安撫客戶，可以先請客戶坐一下，倒杯水，緩和緩和情緒等。遇到問題不要退縮，多處理幾次，反思幾次，多向有經(jīng)驗的員工學(xué)習(xí)，就會處理好此類問題的。
待人接物行為要舉止大方得體,善于幫助不方便及需要幫助的業(yè)主。對業(yè)主投訴問題的記錄以及小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備損壞情況的記錄也讓我處理事情時，變得更加細心。部門的例會讓我明確了作為一名正式的員工要有嚴格的時間觀念。在學(xué)校里，班級或者學(xué)院的各項會議，大家一般都會延遲一段時間，但是，成為一名正式員工以后，即使是守時這樣的小事都會讓別人對你的印象有所改觀。
雖然每一天所做的事情都是一些比較瑣碎的小事。但是，所有的學(xué)問都蘊含在這一件件的小事里。正所謂“懷抱之木，生于毫末；九層之臺，起于累土”，所有的成績都是一件件的小事累積的結(jié)果。
經(jīng)過這一個月的實習(xí)，也增加了我的自信。因為自己比較有意向回到北方從事房地產(chǎn)類的相關(guān)工作。但是苦于自己的專業(yè)與房地產(chǎn)類的工作關(guān)聯(lián)不是十分密切，而且自己在大學(xué)期間也沒有特別花時間和精力進行相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。經(jīng)過這一個月的實習(xí)，我對房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)有了初步的認識，同時也明確了自己在此領(lǐng)域內(nèi)可以從事的相關(guān)工作。
4.3 存在的問題及建議解決方案
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營的后續(xù)服務(wù)，是其綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)對于房地產(chǎn)公司具有不可替代的重要意義。通過這一個多月的實習(xí)，我總結(jié)出物業(yè)管理行業(yè)在管理服務(wù)方面還存在著從業(yè)人員素質(zhì)不高等問題，但是解決這些問題的關(guān)鍵還是要靠規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)和制定嚴格的企業(yè)制度來落實。
根據(jù)物業(yè)管理所涉及的范圍和所包含的內(nèi)容物業(yè)管理中的服務(wù)可以分為以下三類：
（1）常規(guī)性服務(wù)：主要指物業(yè)管理企業(yè)為維護房屋及環(huán)境的美化、整潔和人們在生活中的便利而提供的服務(wù)，如道路和公共場所的清掃、垃圾清運等；
（2）委托性服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)住戶要求，受委托提供的有關(guān)服務(wù)，如代修房屋及有關(guān)設(shè)施，代送牛奶、報紙、雜志、小孩入學(xué)，代請家教、醫(yī)生等等；
（3）經(jīng)營性服務(wù)：指為方便住戶并以營利為目的的服務(wù)，如室內(nèi)裝修、電器修理、苗木出售等（如下圖1所示）。除此，還有兩種服務(wù)，即一是無償服務(wù)，如為業(yè)主或使用人修電燈、裝門鎖、提供雨傘出借和自行車打氣等；二是精神服務(wù)，如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常組織棋賽、球賽、音樂會、晚會以及組織合唱等豐富多彩的社區(qū)文化活動。
圖1 物業(yè)管理中的服務(wù)分類
4.3.1 目前公司物業(yè)管理服務(wù)中存在的主要問題
1、物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)有待提高。
目前，公司物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低。由于平時物業(yè)管理主要工作內(nèi)容不過是清掃衛(wèi)生和公共設(shè)備的基本維修，對從業(yè)人員進入門檻設(shè)置偏低。所以，物業(yè)管理部門承擔(dān)著為公司安置富余人員的任務(wù)。但是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)要求物管人員掌握規(guī)劃、建筑、園林、經(jīng)營、管理、公關(guān)、財務(wù)等專業(yè)知識，素質(zhì)要求較高。此外，物業(yè)管理是以提供勞務(wù)為產(chǎn)品的行業(yè)，其服務(wù)質(zhì)量的好壞直接影響物業(yè)管理企業(yè)的競爭生存能力。由于從業(yè)人員的素質(zhì)偏低，其管理服務(wù)的質(zhì)量也不能得到保障。這也是目前我國物業(yè)管理中存在的問題之一。
另外，從學(xué)校教育角度來講，我國物業(yè)管理人才的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計劃，物業(yè)管理企業(yè)實行的崗位培訓(xùn)制度，在人員數(shù)量上都不能滿足飛速發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要，這導(dǎo)致物業(yè)管理的專門人才來源不足，嚴重制約了物業(yè)管理公司的經(jīng)營能力、管理水平、服務(wù)質(zhì)量的提高。同時，有些地方物業(yè)管理協(xié)會沒有成立或雖已成立但未發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)和內(nèi)部管理缺乏必要的行業(yè)指導(dǎo)，不規(guī)范的行為難以得到有效監(jiān)督和糾正，同業(yè)之間的交流、溝通和相互學(xué)習(xí)很少，使得物業(yè)管理中一些較好的經(jīng)驗和做法得不到迅速推廣，也阻礙了物業(yè)管理服務(wù)水平的提高。
2、管理制度混亂，服務(wù)容易變形。
物業(yè)管理公司是受聘于業(yè)主或使用人對物業(yè)管理進行經(jīng)營、管理并提供服務(wù)的。但現(xiàn)實中有些物業(yè)管理公司在沒有得到廣大業(yè)主委托下，強行對某一物業(yè)進行管理，有的物業(yè)管理公司則單方制訂業(yè)主公約，強行要求業(yè)主簽字，有的單方制訂收費標準，并且無理阻撓業(yè)主成立權(quán)利機構(gòu) — 業(yè)主委員會。凡此種種現(xiàn)象，與管理公司作為受托人的地位與職責(zé)是不相稱的，相應(yīng)地，由于服務(wù)在諸多方面變形，使業(yè)主或使用人深感物業(yè)管理名不副實，導(dǎo)致許多糾紛不斷發(fā)生。
3、物業(yè)管理服務(wù)收費困難。
導(dǎo)致收費難的主要原因有二：一是政府和物價部門較多地考慮了居民的經(jīng)濟承受能力，使物業(yè)管理人員工資、獎金福利來源的服務(wù)性收費標準出臺困難，正常收費無法可依，而一些業(yè)主思想還停留在計劃經(jīng)濟下福利型的管理模式上，錯誤認為服務(wù)是應(yīng)該的、必須的，是一種不計報酬的義務(wù)勞動；二是有的物業(yè)管理公司忘了或不明白物業(yè)管理的宗旨是服務(wù)，或者只收費不服務(wù)。業(yè)主是以其管理水平、服務(wù)質(zhì)量作為定位標準來考慮其費用水平的，它必須覺得“費有所值”才會樂于繳費。所以這兩種現(xiàn)象實際上都是不正常的。
4、物業(yè)管理職能單一。
重視物業(yè)的常規(guī)服務(wù)，而忽視良好人文環(huán)境的培育。目前我國的許多物業(yè)僅僅停留在物業(yè)的裝修、供暖、清掃衛(wèi)生、抄收水電費等常規(guī)性的原始服務(wù)上，而委托性服務(wù)和經(jīng)營性服務(wù)面太窄，不僅不能滿足業(yè)主或使用人多層次的需求，也使公司失去很大一塊利潤。物業(yè)管理公司作為一個企業(yè)，在盈利項目上花的精力較多，而很少加強社區(qū)良好、融洽的生活環(huán)境建設(shè)，由于忽視社區(qū)的文化建設(shè)，致使業(yè)主在社區(qū)居住中感到孤獨、缺少溝通、缺乏歸屬感和愉悅感。
5、全民物業(yè)管理消費意識欠缺
花錢買房無非有兩種原因：一是消費，二是投資?？赡壳拔覈泻芏嗳苏J為房產(chǎn)交易行為的結(jié)束，就是房產(chǎn)投資的開始和消費行為的結(jié)束。既“房子是我的，還交什么管理費?”就連當(dāng)前在政策理論當(dāng)中把住宅建設(shè)作為經(jīng)濟增長點和把住宅商品化作為消費增長點“兩點論”中，也只是把住房消費歸結(jié)到住房交易的環(huán)節(jié)上。其實房屋購買后，其消費過程并沒有結(jié)束，它不象一般耐用消費品購買后經(jīng)過一定的消費過程逐漸消亡。住房作為不動產(chǎn)其使用周期是所有消費商品中壽命長的一種。由于它在長期使用過程中自身需要維修、保養(yǎng)的特點，又有它的產(chǎn)權(quán)人不斷接受服務(wù)的需求，同時它還具有美化環(huán)境和裝點城市的功能，這就決定了消費的長期性。這個過程就構(gòu)成一種特殊的消費形式，即物業(yè)管理消費。
這種看似簡單的道理，但在從計劃經(jīng)濟體制下走過來的我國消費者在心理上和認識上是難一下轉(zhuǎn)變過來的。
6、《物業(yè)管理條例》可操作性差
至今為止，我國都還沒有一部真正適合國情的“物業(yè)管理法”。2003年6月國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過并頒布了《物業(yè)管理條例》，但是該條例還是比較籠統(tǒng)，可操作性差?？傮w來看，物業(yè)管理法規(guī)的制定大大滯后于物業(yè)管理的發(fā)展速度，制約了物業(yè)管理市場化的發(fā)展
除了以上幾點外，物業(yè)管理工作政府重視力度不夠、行政部門與物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會關(guān)系沒有理順等等。
4.3.2 建議解決方案
基于上述存在的問題，要進一步推進物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展，必須盡快建立、健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運行規(guī)范，形成與社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟和全面推行住房商品化、社會化相適應(yīng)的新的物業(yè)管理運作模式。
1、建立健全物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理法規(guī)體系，規(guī)范物業(yè)管理市場的運作。
物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展，離不開一個既有競爭、又有秩序的物業(yè)管理服務(wù)市場，而市場健康運作的前提是市場規(guī)則的完善。目前，物業(yè)管理法律法規(guī)還未形成完整的體系，有些甚至存在著不協(xié)調(diào)的狀況，因此，應(yīng)制定和完善物業(yè)管理法律法規(guī)及實施細則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理公司、業(yè)主和使用人的行為，協(xié)調(diào)他們之間的各種關(guān)系，將物業(yè)管理服務(wù)納入法制化、規(guī)范化的良性運作軌道。
2、培育市場主體，建立適應(yīng)市場經(jīng)濟的物業(yè)管理服務(wù)運行機制。
根據(jù)市場需求，組建各類規(guī)范化的物業(yè)管理公司是培育和發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的基礎(chǔ)工作，具體包括：首先，政府應(yīng)嚴格進行各物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查，積極支持組建規(guī)范化的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)經(jīng)政府主管部門的資質(zhì)審查，取得物業(yè)管理服務(wù)許可證并經(jīng)工商部門登記后方可營業(yè)，各物業(yè)管理公司以及專業(yè)化的服務(wù)公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系應(yīng)是雙向選擇的合同關(guān)系，從而形成一個競爭的趨勢，以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平；其次，制定完善物業(yè)管理招投標制度，提倡競爭機制。物業(yè)管理服務(wù)作為一項社會化的經(jīng)濟行為，應(yīng)該由物業(yè)管理公司以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和合理的收費與市場競爭，通過競標來獲得物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)，形成一個物業(yè)管理服務(wù)市場的競爭機制，促進物業(yè)管理公司進入市場循環(huán)，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理的整體水平，淘汰那些管理手段落后、服務(wù)質(zhì)量差、管理水平不高的物業(yè)管理企業(yè)，促進物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。
3、建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)有的作用。
對于沒有建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的地區(qū)應(yīng)盡快建立，同時，應(yīng)通過政府法規(guī)規(guī)范行業(yè)協(xié)會的行為，明確其職責(zé)和作用，避免出現(xiàn)行業(yè)協(xié)會只收費、不發(fā)揮作用的局面。通過行業(yè)協(xié)會，一方面，加強對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理；另一方面，加強行業(yè)內(nèi)部的交流、學(xué)習(xí)和提高，以推動物業(yè)管理服務(wù)行為整體水平的提高和運行的規(guī)范化。
4、規(guī)范投資開發(fā)建設(shè)行為，形成良好的物業(yè)管理氛圍。
當(dāng)前，開發(fā)建設(shè)活動追求短期經(jīng)濟效益和輕視環(huán)境、社會效益的現(xiàn)象比較普遍，由此造成的問題和后果是物業(yè)管理中不可彌補的。物業(yè)管理前期介入盡管可以起到一定的彌補作用，但要從根本上解決問題，還必須從開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手。為此，一方面開發(fā)商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，樹立正確的認識，開發(fā)建設(shè)良好的物業(yè)是企業(yè)長遠生存、發(fā)展的條件；另一方面，政府在物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計審批、施工階段的監(jiān)督管理應(yīng)進一步規(guī)范和加強。通過內(nèi)外兩方面的作用，推動房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的共同發(fā)展。
5、提高全民物業(yè)管理消費意識，保障物業(yè)管理費的良性循環(huán)
物業(yè)管理，尤其是住宅小區(qū)的物業(yè)管理費來源渠道不暢，資金周轉(zhuǎn)不靈，已是物業(yè)管理中普遍存在的問題。究其原因，除了政府和開發(fā)單位的問題外，主要還是市民的物業(yè)管理消費意識沒有上去。政府應(yīng)充分利用宣傳媒體加大宣傳物業(yè)管理的力度，使市民都認識到自己作為物業(yè)消費者應(yīng)具有的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，保障物業(yè)管理費的良性循環(huán)，避免由于意識落后所造成的城市發(fā)展快，管理水平低；住房發(fā)展快，房屋損壞也快；城市、街道綠化好，住宅區(qū)死角多和發(fā)展與管理不協(xié)調(diào)的弊端，使物業(yè)管理消費意識在法律上、制度上、政府行為上、社會需求上以及消費者個人需要上都有組織制度的保證。
6、在現(xiàn)有《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上，盡快完善和出臺《物業(yè)管理法》。
目前國務(wù)院已出臺了《物業(yè)管理條例》，還要進一步完善物業(yè)管理制度。物業(yè)管理制度應(yīng)該包括兩個層次：一是由政府按照《物業(yè)管理條例》制定的物業(yè)管理辦法。主要應(yīng)規(guī)定物業(yè)管理的目的、內(nèi)容、原則、體制、收費標準和法規(guī)責(zé)任等。用以調(diào)整和規(guī)范政府主管部門、物業(yè)管理單位、社會各方面以及業(yè)主委員會相互問的權(quán)利和義務(wù)；二是管理單位制定的維修養(yǎng)護和收支規(guī)定等。
5. 結(jié)束語
我是一個中性性格的人，時而開朗，時而內(nèi)斂，優(yōu)點是做事認真、細心、有責(zé)任、不管是什么事情，我都會認真的去對待。缺點是在人際關(guān)系的處理上還欠缺一定的技巧。工業(yè)工程專業(yè)對從業(yè)人員的要求是：管理與工程知識的專精廣博、良好的人際關(guān)系、整體的系統(tǒng)理念以及追求無止境的合理化。審視自己，與這些要求還有很大的差距。但是，四年的大學(xué)生活和專業(yè)學(xué)習(xí)已經(jīng)教會了我用專業(yè)的眼光去審視自己遇到的一系列問題。此次實習(xí)是一個很好的契機，既讓我明確了自己的優(yōu)缺點，也讓我對自己的專業(yè)有了更多的熱愛，同時也讓我對自己以后的發(fā)展方向有了較為清晰的認識。
致謝
感謝金陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給我提供的這次畢業(yè)前實習(xí)機會，讓我學(xué)到很多在學(xué)校里學(xué)不到的知識，感謝我的部門經(jīng)理劉經(jīng)理，在我工作和生活上所給予的照顧和幫助，讓我在以后的道路上越走越遠；感謝我的同學(xué)為我提供了此次實習(xí)機會；感謝學(xué)校對我的培養(yǎng)，領(lǐng)導(dǎo)和老師們的關(guān)心和教育。感謝所有陪伴我的人，是你們讓我學(xué)會了如何做人，如何做事。未來的路很遙遠，但這四年將是我一生的財富。
愿母校的明天更美好！