第二章 房地產(chǎn)的價格和估價知識
▲房地產(chǎn)之所以有價格，需要具備3個條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
▲房地產(chǎn)價格的特征主要有：
①房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大；
②房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；
③房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的價格；
④房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的；
⑤房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素的影響。
▲某宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該宗房地產(chǎn)的與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。除了其地理坐標位置，還包括他與重要場所的距離，從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性，該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，該宗房地產(chǎn)周圍環(huán)境、景觀。
▲最簡單和最常見的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。
※以下為2003年第二章重點復(fù)習內(nèi)容。
▲在經(jīng)濟學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值。 使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關(guān)系或比例；通常用貨幣來衡量；（即：交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品）
▲沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。
▲某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。
▲市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。 市場價值是客觀的、非個人的價值。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。
▲大于或等于該房地產(chǎn)的市場價值，是投資者投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
▲成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。
▲成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。成交價格可分為：正常成交價格和非正常成交價格。
在賣方市場下，成交價格往往是偏高的；在買方市場下，成交價格往往是偏低的。
▲市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。市場價格是短期均衡價格。
▲理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。理論價格是長期均衡價格。
▲原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本。是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支 出。原始價值是始終不變的。
▲帳面價值又稱帳面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已計提會計折舊后的余額。帳面價值是隨著時間的推移而減少的。
▲從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有：1、市場調(diào)節(jié)價；2、政府指導(dǎo)價；3、政府定價。
▲市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。（如：商品房出售價）
▲政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。（如：經(jīng)濟適用房出售價。經(jīng)濟適用房的利潤控制在3％以下。）
▲政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。（如：出售公房標準價格、成本價）。
▲政府對房地產(chǎn)價格的干預(yù)有：限價；最低限價；規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率。
▲經(jīng)濟適用房的成本包括：①征地和拆遷補償費；②勘察設(shè)計和前期工程費；③建筑安裝工程費；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；⑤管理費；⑥貸款利息；⑦稅金。
▲基準地價、標定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價格。
▲總價格間稱總價，是指某一宗或某一地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。
▲單位價格間稱單價，是指一個計量單位的價格。
▲10.764平方英尺=1平方米。0.303坪=1平方米。
▲樓面地價又稱單位建筑面積地價：是平均到每個單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價與土地總價的關(guān)系為： 樓面地價=土地總價/總建筑面積
由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系。
即：樓面地價=土地單價/容積率
▲中國大陸目前的房租有：市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。
▲實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。
▲名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。
▲在實際交易中的幾種付款方式：
1、要求在成交日期是一次付清；
2、如果在成交日期時一次付清，則給予折扣；
3、從成交日期時起分期付清；
4、約定在未來某個日期一次付清；
5、以抵押方式支付。
▲房地產(chǎn)之所以有價格，需要具備3個條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
▲房地產(chǎn)價格的特征主要有：
①房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大；
②房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；
③房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的價格；
④房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的；
⑤房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素的影響。
▲某宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該宗房地產(chǎn)的與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。除了其地理坐標位置，還包括他與重要場所的距離，從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性，該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，該宗房地產(chǎn)周圍環(huán)境、景觀。
▲最簡單和最常見的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。
※以下為2003年第二章重點復(fù)習內(nèi)容。
▲在經(jīng)濟學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值。 使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關(guān)系或比例；通常用貨幣來衡量；（即：交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品）
▲沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。
▲某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。
▲市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。 市場價值是客觀的、非個人的價值。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。
▲大于或等于該房地產(chǎn)的市場價值，是投資者投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
▲成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。
▲成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。成交價格可分為：正常成交價格和非正常成交價格。
在賣方市場下，成交價格往往是偏高的；在買方市場下，成交價格往往是偏低的。
▲市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。市場價格是短期均衡價格。
▲理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。理論價格是長期均衡價格。
▲原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本。是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支 出。原始價值是始終不變的。
▲帳面價值又稱帳面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已計提會計折舊后的余額。帳面價值是隨著時間的推移而減少的。
▲從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有：1、市場調(diào)節(jié)價；2、政府指導(dǎo)價；3、政府定價。
▲市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。（如：商品房出售價）
▲政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。（如：經(jīng)濟適用房出售價。經(jīng)濟適用房的利潤控制在3％以下。）
▲政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。（如：出售公房標準價格、成本價）。
▲政府對房地產(chǎn)價格的干預(yù)有：限價；最低限價；規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率。
▲經(jīng)濟適用房的成本包括：①征地和拆遷補償費；②勘察設(shè)計和前期工程費；③建筑安裝工程費；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；⑤管理費；⑥貸款利息；⑦稅金。
▲基準地價、標定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價格。
▲總價格間稱總價，是指某一宗或某一地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。
▲單位價格間稱單價，是指一個計量單位的價格。
▲10.764平方英尺=1平方米。0.303坪=1平方米。
▲樓面地價又稱單位建筑面積地價：是平均到每個單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價與土地總價的關(guān)系為： 樓面地價=土地總價/總建筑面積
由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系。
即：樓面地價=土地單價/容積率
▲中國大陸目前的房租有：市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。
▲實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。
▲名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。
▲在實際交易中的幾種付款方式：
1、要求在成交日期是一次付清；
2、如果在成交日期時一次付清，則給予折扣；
3、從成交日期時起分期付清；
4、約定在未來某個日期一次付清；
5、以抵押方式支付。