第二章 房地產(chǎn)的價(jià)格和估價(jià)知識(shí)
▲房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，需要具備3個(gè)條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
▲房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有：
①房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；
②房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；
③房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的價(jià)格；
④房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的；
⑤房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者個(gè)別因素的影響。
▲某宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該宗房地產(chǎn)的與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。除了其地理坐標(biāo)位置，還包括他與重要場(chǎng)所的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，該宗房地產(chǎn)周圍環(huán)境、景觀。
▲最簡(jiǎn)單和最常見(jiàn)的是用距離來(lái)衡量區(qū)位的好壞。
※以下為2003年第二章重點(diǎn)復(fù)習(xí)內(nèi)容。
▲在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值。 使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價(jià)值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關(guān)系或比例；通常用貨幣來(lái)衡量；（即：交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品）
▲沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值，但是反過(guò)來(lái)卻不一定成立，即沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。
▲某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。
▲市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。
▲大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是投資者投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
▲成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。
▲成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。成交價(jià)格可分為：正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。
在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏高的；在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。
▲市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格。
▲理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。
▲原始價(jià)值，也稱原值、原價(jià)、歷史成本、原始購(gòu)置成本。是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支 出。原始價(jià)值是始終不變的。
▲帳面價(jià)值又稱帳面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提會(huì)計(jì)折舊后的余額。帳面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的。
▲從政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來(lái)看，價(jià)格有：1、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；2、政府指導(dǎo)價(jià)；3、政府定價(jià)。
▲市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。（如：商品房出售價(jià)）
▲政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。（如：經(jīng)濟(jì)適用房出售價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)控制在3％以下。）
▲政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。（如：出售公房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格、成本價(jià)）。
▲政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)有：限價(jià)；最低限價(jià)；規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率。
▲經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括：①征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；③建筑安裝工程費(fèi)；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；⑤管理費(fèi)；⑥貸款利息；⑦稅金。
▲基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價(jià)格。
▲總價(jià)格間稱總價(jià)，是指某一宗或某一地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。
▲單位價(jià)格間稱單價(jià)，是指一個(gè)計(jì)量單位的價(jià)格。
▲10.764平方英尺=1平方米。0.303坪=1平方米。
▲樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)：是平均到每個(gè)單位建筑面積上的土地價(jià)格。
樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為： 樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積
由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系。
即：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率
▲中國(guó)大陸目前的房租有：市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。
▲實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。
▲名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。
▲在實(shí)際交易中的幾種付款方式：
1、要求在成交日期是一次付清；
2、如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣；
3、從成交日期時(shí)起分期付清；
4、約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清；
5、以抵押方式支付。
▲房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，需要具備3個(gè)條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
▲房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有：
①房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；
②房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；
③房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的價(jià)格；
④房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的；
⑤房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者個(gè)別因素的影響。
▲某宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該宗房地產(chǎn)的與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。除了其地理坐標(biāo)位置，還包括他與重要場(chǎng)所的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，該宗房地產(chǎn)周圍環(huán)境、景觀。
▲最簡(jiǎn)單和最常見(jiàn)的是用距離來(lái)衡量區(qū)位的好壞。
※以下為2003年第二章重點(diǎn)復(fù)習(xí)內(nèi)容。
▲在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值。 使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價(jià)值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關(guān)系或比例；通常用貨幣來(lái)衡量；（即：交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品）
▲沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值，但是反過(guò)來(lái)卻不一定成立，即沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。
▲某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。
▲市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。
▲大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是投資者投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。
▲成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。
▲成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。成交價(jià)格可分為：正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。
在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏高的；在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。
▲市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格。
▲理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。
▲原始價(jià)值，也稱原值、原價(jià)、歷史成本、原始購(gòu)置成本。是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支 出。原始價(jià)值是始終不變的。
▲帳面價(jià)值又稱帳面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提會(huì)計(jì)折舊后的余額。帳面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的。
▲從政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來(lái)看，價(jià)格有：1、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；2、政府指導(dǎo)價(jià)；3、政府定價(jià)。
▲市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。（如：商品房出售價(jià)）
▲政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。（如：經(jīng)濟(jì)適用房出售價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)控制在3％以下。）
▲政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。（如：出售公房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格、成本價(jià)）。
▲政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)有：限價(jià)；最低限價(jià)；規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率。
▲經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括：①征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；③建筑安裝工程費(fèi)；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；⑤管理費(fèi)；⑥貸款利息；⑦稅金。
▲基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價(jià)格。
▲總價(jià)格間稱總價(jià)，是指某一宗或某一地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。
▲單位價(jià)格間稱單價(jià)，是指一個(gè)計(jì)量單位的價(jià)格。
▲10.764平方英尺=1平方米。0.303坪=1平方米。
▲樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)：是平均到每個(gè)單位建筑面積上的土地價(jià)格。
樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為： 樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積
由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系。
即：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率
▲中國(guó)大陸目前的房租有：市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。
▲實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。
▲名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。
▲在實(shí)際交易中的幾種付款方式：
1、要求在成交日期是一次付清；
2、如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣；
3、從成交日期時(shí)起分期付清；
4、約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清；
5、以抵押方式支付。