▲房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。
▲房地產(chǎn)期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)交易標(biāo)的的價格，其中最常見的是期房價格。期房價格通常低于現(xiàn)房價格。
▲期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：期房價格＝現(xiàn)房價格—預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險補(bǔ)償。
▲現(xiàn)貨交易，現(xiàn)在交貨，現(xiàn)在一次付清，此為典型的現(xiàn)貨交易。
▲現(xiàn)貨交易，未來交貨，未來一次付清，此為典型的期貨交易。
▲起價、標(biāo)價、成交價和均價是商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。
▲保留價、起拍價、應(yīng)價、成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格。
▲起價是指所銷售的商品房的。起價不能反映所售商品房的真實價格水平。
▲成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。 提供
▲標(biāo)價是指商品房出售者在其價目表上表注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。
▲均價是所銷售商品房的平均價格。它一般可以反映所銷售商品房的價格。
▲土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即是指該塊土地的價格；
土地的“生熟”程度主要有下列5種：（1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋?“三通一平”或以上開發(fā)的土地（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地，（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。
▲建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。
▲補(bǔ)地價指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價。
需要補(bǔ)地價的情形主要有4種：
（1）更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途；
（2）增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率；
（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；
（4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。提供
▲影響房地產(chǎn)價格的因素有以下8類：①自身因素；②環(huán)境因素；③人口因素；④經(jīng)濟(jì)因素；⑤社會因素；⑥行政因素；⑦心理因素；⑧國際因素。
▲直接關(guān)系到房地產(chǎn)價格高低的自身因素有：建筑物的新舊、質(zhì)量、功能、平面布置、外觀形象等。
▲影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要有：聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。
▲影響房地產(chǎn)價格的因素有：日照、風(fēng)向、降水量、地勢和天然周期性災(zāi)害等。
▲影響房地產(chǎn)價格的人口因素有：人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模。
▲影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，物價、建筑人工費，居民收入。
▲影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要有：政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。
▲房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)下列3種情況：①房地產(chǎn)價格上漲；②房地產(chǎn)價格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。
▲影響房地產(chǎn)價格的行政因素主要有：房地產(chǎn)制度（房地產(chǎn)制度對房地產(chǎn)價格的影響也許）、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。
▲影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有：購買或出售心態(tài)、個人偏好、時尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究風(fēng)水或吉祥號碼。
▲影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有：世界經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況、國際競爭狀況。
▲房地產(chǎn)估價的基本方法：比較法（重點復(fù)習(xí)）、收益法、成本法。
▲比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。即：房地產(chǎn)開發(fā)用地、住宅、寫字樓、商場和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。
▲比較法適用的條件：同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。
▲先取可比實例應(yīng)符合以下要求：1、是估價對象的類似房地產(chǎn)；2、成交日期與估價時點接近；3、成交價格是正常價格或可修正為正常價格。
▲建立價格可比基礎(chǔ)包括：1、統(tǒng)一付款方式；2、統(tǒng)一采用單位；3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵；5、統(tǒng)一面積單位。
▲房地產(chǎn)狀況影響修正分為區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和實體狀況影響修正。
▲區(qū)位狀況影響修正包括：繁華程度、交通便捷程度環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等。
▲再可比實例的成交日期至估價時點期間，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生變化的三種情況：1、上漲；2、平穩(wěn)；3、下跌。
▲成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
▲成本法適用的對象：
1、無收益且很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；（如：學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府大樓、廠礦、碼頭、機(jī)場等）
2、市場不完善或狹小市場無法選用比較法估價的房地產(chǎn)。
▲價格等于成本加平均利潤是在長期內(nèi)平均來看的，而且需要具備兩個條件：一是自由競爭；二是該種商品可以大量生產(chǎn)。
▲運用成本法估價一般分為以下四個步驟：1、收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；2、估算重新購建價格；3、估算折舊；4、求取積算價格。
▲房地產(chǎn)價格通常由下列7項組成：1、土地取得成本2、開發(fā)成本3、管理費用4、投資利息5、銷售費用6、銷售稅費7、開發(fā)利潤。
▲成本法最基本的公式：積算價格=重新購建價格-折舊
▲在實際估價中建筑物折舊包括：物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
▲求取建筑物折舊的方法有：年限法、實際觀察法、成新折扣法。
▲從收益法的觀點看，房地產(chǎn)價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。其高低取決于3個因素：1、可獲收益的大??；2、可獲收益的長短；3、獲得該凈收益的可靠性。
▲收益法適用的對象：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。（如：商店、寫字樓、住宅、旅館、餐館、游樂場、影劇院等）
▲收益法最簡單的公式：V=a/r (v表示收益價格；a表示凈收益；r表示資本化率或折現(xiàn)率)。
▲房地產(chǎn)的收益可分為：實際收益和客觀收益。
▲求取資本化率有：1、市場提取法2、累加法兩種。
▲市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似的價格，凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法公式，求取資本化率。
▲收益乘數(shù)有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。
▲收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
▲毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估價。
▲房地產(chǎn)期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)交易標(biāo)的的價格，其中最常見的是期房價格。期房價格通常低于現(xiàn)房價格。
▲期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：期房價格＝現(xiàn)房價格—預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險補(bǔ)償。
▲現(xiàn)貨交易，現(xiàn)在交貨，現(xiàn)在一次付清，此為典型的現(xiàn)貨交易。
▲現(xiàn)貨交易，未來交貨，未來一次付清，此為典型的期貨交易。
▲起價、標(biāo)價、成交價和均價是商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。
▲保留價、起拍價、應(yīng)價、成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格。
▲起價是指所銷售的商品房的。起價不能反映所售商品房的真實價格水平。
▲成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。 提供
▲標(biāo)價是指商品房出售者在其價目表上表注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。
▲均價是所銷售商品房的平均價格。它一般可以反映所銷售商品房的價格。
▲土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即是指該塊土地的價格；
土地的“生熟”程度主要有下列5種：（1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋?“三通一平”或以上開發(fā)的土地（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地，（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。
▲建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。
▲補(bǔ)地價指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價。
需要補(bǔ)地價的情形主要有4種：
（1）更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途；
（2）增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率；
（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；
（4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。提供
▲影響房地產(chǎn)價格的因素有以下8類：①自身因素；②環(huán)境因素；③人口因素；④經(jīng)濟(jì)因素；⑤社會因素；⑥行政因素；⑦心理因素；⑧國際因素。
▲直接關(guān)系到房地產(chǎn)價格高低的自身因素有：建筑物的新舊、質(zhì)量、功能、平面布置、外觀形象等。
▲影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要有：聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。
▲影響房地產(chǎn)價格的因素有：日照、風(fēng)向、降水量、地勢和天然周期性災(zāi)害等。
▲影響房地產(chǎn)價格的人口因素有：人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模。
▲影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，物價、建筑人工費，居民收入。
▲影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要有：政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。
▲房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)下列3種情況：①房地產(chǎn)價格上漲；②房地產(chǎn)價格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。
▲影響房地產(chǎn)價格的行政因素主要有：房地產(chǎn)制度（房地產(chǎn)制度對房地產(chǎn)價格的影響也許）、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。
▲影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有：購買或出售心態(tài)、個人偏好、時尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究風(fēng)水或吉祥號碼。
▲影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有：世界經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況、國際競爭狀況。
▲房地產(chǎn)估價的基本方法：比較法（重點復(fù)習(xí)）、收益法、成本法。
▲比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。即：房地產(chǎn)開發(fā)用地、住宅、寫字樓、商場和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。
▲比較法適用的條件：同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。
▲先取可比實例應(yīng)符合以下要求：1、是估價對象的類似房地產(chǎn)；2、成交日期與估價時點接近；3、成交價格是正常價格或可修正為正常價格。
▲建立價格可比基礎(chǔ)包括：1、統(tǒng)一付款方式；2、統(tǒng)一采用單位；3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵；5、統(tǒng)一面積單位。
▲房地產(chǎn)狀況影響修正分為區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和實體狀況影響修正。
▲區(qū)位狀況影響修正包括：繁華程度、交通便捷程度環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等。
▲再可比實例的成交日期至估價時點期間，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生變化的三種情況：1、上漲；2、平穩(wěn)；3、下跌。
▲成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
▲成本法適用的對象：
1、無收益且很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；（如：學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府大樓、廠礦、碼頭、機(jī)場等）
2、市場不完善或狹小市場無法選用比較法估價的房地產(chǎn)。
▲價格等于成本加平均利潤是在長期內(nèi)平均來看的，而且需要具備兩個條件：一是自由競爭；二是該種商品可以大量生產(chǎn)。
▲運用成本法估價一般分為以下四個步驟：1、收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；2、估算重新購建價格；3、估算折舊；4、求取積算價格。
▲房地產(chǎn)價格通常由下列7項組成：1、土地取得成本2、開發(fā)成本3、管理費用4、投資利息5、銷售費用6、銷售稅費7、開發(fā)利潤。
▲成本法最基本的公式：積算價格=重新購建價格-折舊
▲在實際估價中建筑物折舊包括：物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
▲求取建筑物折舊的方法有：年限法、實際觀察法、成新折扣法。
▲從收益法的觀點看，房地產(chǎn)價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。其高低取決于3個因素：1、可獲收益的大??；2、可獲收益的長短；3、獲得該凈收益的可靠性。
▲收益法適用的對象：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。（如：商店、寫字樓、住宅、旅館、餐館、游樂場、影劇院等）
▲收益法最簡單的公式：V=a/r (v表示收益價格；a表示凈收益；r表示資本化率或折現(xiàn)率)。
▲房地產(chǎn)的收益可分為：實際收益和客觀收益。
▲求取資本化率有：1、市場提取法2、累加法兩種。
▲市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似的價格，凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法公式，求取資本化率。
▲收益乘數(shù)有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。
▲收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
▲毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估價。