再次抵押價值的確定存在著較明顯的不確定性因素
《房地產(chǎn)估價理論與方法》(中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材，2007年4月第三次印刷;下同)第100頁中對“再次抵押價值”的確定是這樣約定的：“再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數(shù)”。筆者認為，這樣的描述存在著較明顯的不確定性因素，因為公式中貸款成數(shù)是指原貸款成數(shù)還是指擬再次申請抵押貸款成數(shù)并沒有明確指出，從而在估價活動中造成了諸多估價師會想當(dāng)然地認為貸款成數(shù)是指原貸款發(fā)放時采用的貸款成數(shù)。這與中華人民共和國建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部門在二○○六年一月十三日聯(lián)合頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》“加強房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益”的宗旨不符。
眾所周知，貸款成數(shù)是指貸款額與房地產(chǎn)抵押價值之間的比值。銀行在確定貸款成數(shù)時，主要考慮企業(yè)(個人)的綜合素質(zhì)、房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等，對于不同片區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)在確定貸款成數(shù)時有其不同規(guī)定。所以我們可以這樣認為：銀行確定貸款成數(shù)時是結(jié)合企業(yè)(個人)的綜合素質(zhì)、房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等因素來確定，因此貸款成數(shù)是隨著企業(yè)(個人)的綜合素質(zhì)、房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等因素而發(fā)生變化的。所以采用原貸款成數(shù)來防范首次貸款余額的風(fēng)險顯然是不合理的。
舉個例子更好說明，如甲于2004年1月1日通過房地產(chǎn)A抵押在銀行乙獲得八成80萬元貸款，至2007年1月1日還有剩余貸款50萬元，于同日甲向銀行乙提出再次抵押申請，銀行根據(jù)甲的誠信狀況、抵押房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力擬定本次貸款成數(shù)為七成，同時委托估價機構(gòu)對估價時點為2007年1月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值評定為100萬元，試問再次抵押價值為多少?
諸多估價師通常做法是：再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數(shù)=(100-50/0.8)=37.5萬元。按照銀行乙根據(jù)甲的誠信狀況、抵押房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等擬定本次貸款成數(shù)為七成，其再次抵押能力應(yīng)有所下降才對。即再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數(shù)=(100-50/0.7)=28.57萬元。
為了佐證筆者的觀點，我們不妨假定銀行乙采用借新還舊的方式，這種方式與追加抵押貸款是異曲同工之效。即先假定該房地產(chǎn)無抵押貸款，則銀行乙依據(jù)估價機構(gòu)出估價報告即可以申請100×0.7=70萬元，然后再用70萬元償還尚余銀行乙貸款50萬元，即為再次申請抵押貸款20萬元。通過貸款成數(shù)我們可反推出再次抵押價值為20/0.7=28.57萬元。與筆者的采用再次抵押貸款成數(shù)思路相吻合。
因此再次抵押價值應(yīng)為“未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/再次抵押貸款成數(shù)”或“未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值×再次抵押貸款成數(shù)-已抵押貸款余款)/再次抵押貸款成數(shù)”才能真正起到加強房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人合法權(quán)益的目的。
房地產(chǎn)抵押價值的存在與否界定比較模糊
《房地產(chǎn)估價理論與方法》第156頁中“法律、法規(guī)和政策應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象;如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零?！睍胁⒘信e了《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！睍幸眠@段話，筆者可不可以這樣理解呢：不滿足條件(一)、(二)的土地使用權(quán)是不能作為抵押估價對象，如果委托方要求評估該土地使用權(quán)抵押價值，其抵押價值為零?
為了說明筆者要闡述的觀點，先回顧一下國家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知([1997]國土[籍]字第2號) 第二條：關(guān)于土地使用權(quán)抵押的地價評估和合同簽訂。
土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進行地價評估，并由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構(gòu)評估并經(jīng)抵押權(quán)人認可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
3、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)抵押的，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認，并明確實現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國有的，同時核定土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，并經(jīng)土地管理部門確認后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
從以上文字中可以看出土地使用權(quán)抵押登記并不受《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定約束，因此有些房地產(chǎn)雖然不符合轉(zhuǎn)讓條件，但只要符合抵押條件的，筆者認為是可以作為抵押估價對象進行估價的。再例如目前按揭貸款就是一個很好的例子，作為“樓花”其房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是受到一定的限制的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”。因此“樓花”轉(zhuǎn)讓存在一定的難度，但并不意味著它不能抵押登記，不具有抵押價值。因此筆者認為作為房地產(chǎn)抵押價值存在與否不是以能否轉(zhuǎn)讓為前提，而應(yīng)以能否“抵押”為前提。因此確切地說應(yīng)該是只有具備抵押條件的房地產(chǎn)才具有房地產(chǎn)抵押價值，否則就不能作為房地產(chǎn)抵押估價對象。
對不同估價方法所測算的結(jié)果差異幅度沒有做科學(xué)性的約定
我們知道，不同的估價方法是從某一角度或某一方面建立起來的，或多或少有一些局限性，因此在估價實務(wù)中要求房地產(chǎn)估價師采用兩種以上估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調(diào)整及綜合平衡的考慮。然而，對不同估價方法計算的結(jié)果和估價方法選用上，《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》并未作相關(guān)硬性規(guī)定。從而在房地產(chǎn)估價市場上對兩種以上估價方法測算出的評估結(jié)果可謂是千差萬別，結(jié)果數(shù)據(jù)之間的偏差幅度，大的有50%，或100%，更荒謬的甚至有200%左右。這種硬套兩種以上估價方法進行測算的做法是否可取值得商榷，在此筆者認為對估價方法及估價結(jié)果的取舍方面更值得深思。在確定終估價結(jié)果時我們估價人員通常只是對不同估價方法計算出的估價結(jié)果進行取舍、調(diào)整，而并沒有對各種估價方法所測算出的結(jié)果進行分析。筆者認為光取舍、調(diào)整還遠遠不夠，還應(yīng)加入估價師對估價方法的選擇對估價結(jié)果影響分析。
曾見過某估價公司對一宗土地使用權(quán)抵押評估，在估價報告中該公司采用兩種方法即基準(zhǔn)地價修正法及假設(shè)開發(fā)法進行評估，其中基準(zhǔn)地價修正法測算出的結(jié)果為4500萬元，假設(shè)開發(fā)法測算出的結(jié)果為9500萬元，后該公司采用算術(shù)平均數(shù)確定終估價結(jié)果為7000萬元。兩種評估方法測算出的結(jié)果相差5000萬元之多，假設(shè)開發(fā)法比基準(zhǔn)地價測算出的結(jié)果多出了111%，這樣的結(jié)果只能說明兩個問題，其一是必然有一種方法是不適合本地塊的評估，其二是要么兩種估價方法均不適合。然而該估價公司并沒去考慮是否因估價方法不適合導(dǎo)致如此大的差別，而是簡單的算術(shù)平均就確定了估價結(jié)果。這樣的現(xiàn)象在估價執(zhí)業(yè)中比比皆是。因此筆者認為《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》有必要對兩種以上估價方法測算出的結(jié)果差別幅度做一個相應(yīng)的規(guī)定或限制。
就評估結(jié)果差別幅度的限制方面，筆者建議可以效仿《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》對市場比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%的規(guī)定。因為在確定終結(jié)果時各種估價方法測算出結(jié)果可以視同于在市場比較法中的可比案例，可比案例之間的價格相差幅度是絕對不可能允許如上例所述的100%以上。因此筆者建議在估價報告中必須增加分析確定兩種以上估價方法的同時確定其中一種作為主估價方法，其他估價方法作為輔助估價方法的理由，輔助估價方法所測算出的結(jié)果與主方法測算出的結(jié)果偏差幅度不宜超過主方法測算出結(jié)果的30%。否則應(yīng)認定該輔助估價方法不適合擬估標(biāo)的評估，從而不能作為輔助估價方法列入估價報告中。
《房地產(chǎn)估價理論與方法》(中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材，2007年4月第三次印刷;下同)第100頁中對“再次抵押價值”的確定是這樣約定的：“再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數(shù)”。筆者認為，這樣的描述存在著較明顯的不確定性因素，因為公式中貸款成數(shù)是指原貸款成數(shù)還是指擬再次申請抵押貸款成數(shù)并沒有明確指出，從而在估價活動中造成了諸多估價師會想當(dāng)然地認為貸款成數(shù)是指原貸款發(fā)放時采用的貸款成數(shù)。這與中華人民共和國建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部門在二○○六年一月十三日聯(lián)合頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》“加強房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益”的宗旨不符。
眾所周知，貸款成數(shù)是指貸款額與房地產(chǎn)抵押價值之間的比值。銀行在確定貸款成數(shù)時，主要考慮企業(yè)(個人)的綜合素質(zhì)、房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等，對于不同片區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)在確定貸款成數(shù)時有其不同規(guī)定。所以我們可以這樣認為：銀行確定貸款成數(shù)時是結(jié)合企業(yè)(個人)的綜合素質(zhì)、房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等因素來確定，因此貸款成數(shù)是隨著企業(yè)(個人)的綜合素質(zhì)、房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等因素而發(fā)生變化的。所以采用原貸款成數(shù)來防范首次貸款余額的風(fēng)險顯然是不合理的。
舉個例子更好說明，如甲于2004年1月1日通過房地產(chǎn)A抵押在銀行乙獲得八成80萬元貸款，至2007年1月1日還有剩余貸款50萬元，于同日甲向銀行乙提出再次抵押申請，銀行根據(jù)甲的誠信狀況、抵押房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力擬定本次貸款成數(shù)為七成，同時委托估價機構(gòu)對估價時點為2007年1月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值評定為100萬元，試問再次抵押價值為多少?
諸多估價師通常做法是：再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數(shù)=(100-50/0.8)=37.5萬元。按照銀行乙根據(jù)甲的誠信狀況、抵押房地產(chǎn)的狀況及處置變現(xiàn)能力等擬定本次貸款成數(shù)為七成，其再次抵押能力應(yīng)有所下降才對。即再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/貸款成數(shù)=(100-50/0.7)=28.57萬元。
為了佐證筆者的觀點，我們不妨假定銀行乙采用借新還舊的方式，這種方式與追加抵押貸款是異曲同工之效。即先假定該房地產(chǎn)無抵押貸款，則銀行乙依據(jù)估價機構(gòu)出估價報告即可以申請100×0.7=70萬元，然后再用70萬元償還尚余銀行乙貸款50萬元，即為再次申請抵押貸款20萬元。通過貸款成數(shù)我們可反推出再次抵押價值為20/0.7=28.57萬元。與筆者的采用再次抵押貸款成數(shù)思路相吻合。
因此再次抵押價值應(yīng)為“未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值—已抵押貸款余款/再次抵押貸款成數(shù)”或“未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值×再次抵押貸款成數(shù)-已抵押貸款余款)/再次抵押貸款成數(shù)”才能真正起到加強房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人合法權(quán)益的目的。
房地產(chǎn)抵押價值的存在與否界定比較模糊
《房地產(chǎn)估價理論與方法》第156頁中“法律、法規(guī)和政策應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象;如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零?！睍胁⒘信e了《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！睍幸眠@段話，筆者可不可以這樣理解呢：不滿足條件(一)、(二)的土地使用權(quán)是不能作為抵押估價對象，如果委托方要求評估該土地使用權(quán)抵押價值，其抵押價值為零?
為了說明筆者要闡述的觀點，先回顧一下國家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知([1997]國土[籍]字第2號) 第二條：關(guān)于土地使用權(quán)抵押的地價評估和合同簽訂。
土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)進行地價評估，并由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。地價評估收費標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構(gòu)評估并經(jīng)抵押權(quán)人認可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
3、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)抵押的，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認，并明確實現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國有的，同時核定土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)進行地價評估，并經(jīng)土地管理部門確認后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。把房地產(chǎn)估價師站點加入收藏夾
從以上文字中可以看出土地使用權(quán)抵押登記并不受《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定約束，因此有些房地產(chǎn)雖然不符合轉(zhuǎn)讓條件，但只要符合抵押條件的，筆者認為是可以作為抵押估價對象進行估價的。再例如目前按揭貸款就是一個很好的例子，作為“樓花”其房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是受到一定的限制的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”。因此“樓花”轉(zhuǎn)讓存在一定的難度，但并不意味著它不能抵押登記，不具有抵押價值。因此筆者認為作為房地產(chǎn)抵押價值存在與否不是以能否轉(zhuǎn)讓為前提，而應(yīng)以能否“抵押”為前提。因此確切地說應(yīng)該是只有具備抵押條件的房地產(chǎn)才具有房地產(chǎn)抵押價值，否則就不能作為房地產(chǎn)抵押估價對象。
對不同估價方法所測算的結(jié)果差異幅度沒有做科學(xué)性的約定
我們知道，不同的估價方法是從某一角度或某一方面建立起來的，或多或少有一些局限性，因此在估價實務(wù)中要求房地產(chǎn)估價師采用兩種以上估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調(diào)整及綜合平衡的考慮。然而，對不同估價方法計算的結(jié)果和估價方法選用上，《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》并未作相關(guān)硬性規(guī)定。從而在房地產(chǎn)估價市場上對兩種以上估價方法測算出的評估結(jié)果可謂是千差萬別，結(jié)果數(shù)據(jù)之間的偏差幅度，大的有50%，或100%，更荒謬的甚至有200%左右。這種硬套兩種以上估價方法進行測算的做法是否可取值得商榷，在此筆者認為對估價方法及估價結(jié)果的取舍方面更值得深思。在確定終估價結(jié)果時我們估價人員通常只是對不同估價方法計算出的估價結(jié)果進行取舍、調(diào)整，而并沒有對各種估價方法所測算出的結(jié)果進行分析。筆者認為光取舍、調(diào)整還遠遠不夠，還應(yīng)加入估價師對估價方法的選擇對估價結(jié)果影響分析。
曾見過某估價公司對一宗土地使用權(quán)抵押評估，在估價報告中該公司采用兩種方法即基準(zhǔn)地價修正法及假設(shè)開發(fā)法進行評估，其中基準(zhǔn)地價修正法測算出的結(jié)果為4500萬元，假設(shè)開發(fā)法測算出的結(jié)果為9500萬元，后該公司采用算術(shù)平均數(shù)確定終估價結(jié)果為7000萬元。兩種評估方法測算出的結(jié)果相差5000萬元之多，假設(shè)開發(fā)法比基準(zhǔn)地價測算出的結(jié)果多出了111%，這樣的結(jié)果只能說明兩個問題，其一是必然有一種方法是不適合本地塊的評估，其二是要么兩種估價方法均不適合。然而該估價公司并沒去考慮是否因估價方法不適合導(dǎo)致如此大的差別，而是簡單的算術(shù)平均就確定了估價結(jié)果。這樣的現(xiàn)象在估價執(zhí)業(yè)中比比皆是。因此筆者認為《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》有必要對兩種以上估價方法測算出的結(jié)果差別幅度做一個相應(yīng)的規(guī)定或限制。
就評估結(jié)果差別幅度的限制方面，筆者建議可以效仿《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》對市場比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%的規(guī)定。因為在確定終結(jié)果時各種估價方法測算出結(jié)果可以視同于在市場比較法中的可比案例，可比案例之間的價格相差幅度是絕對不可能允許如上例所述的100%以上。因此筆者建議在估價報告中必須增加分析確定兩種以上估價方法的同時確定其中一種作為主估價方法，其他估價方法作為輔助估價方法的理由，輔助估價方法所測算出的結(jié)果與主方法測算出的結(jié)果偏差幅度不宜超過主方法測算出結(jié)果的30%。否則應(yīng)認定該輔助估價方法不適合擬估標(biāo)的評估，從而不能作為輔助估價方法列入估價報告中。