各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)(國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估)
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)估價(jià)的兩類主要假設(shè)前提，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估。
熟悉：房地產(chǎn)估價(jià)目的與房地產(chǎn)估價(jià)假設(shè)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)目的對房地產(chǎn)交換價(jià)值的規(guī)定作用，國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估。
要點(diǎn)說明：
房地產(chǎn)估價(jià)目的，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，指的是委托人為了什么需要而聘請估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。
房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要根據(jù)估價(jià)目的來決定在估價(jià)時(shí)采取何種假設(shè)前提和價(jià)值類型。
估價(jià)的假設(shè)前提主要有兩類：一是高佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。
高佳使用前提是假設(shè)估價(jià)對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價(jià)值達(dá)到大的一種可能的使用方式被使用，估價(jià)時(shí)按這樣的使用方式評估其價(jià)值。
持續(xù)使用前提更多地考慮估價(jià)對象對于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當(dāng)一個(gè)企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時(shí)，對該企業(yè)的組成部分(例如房地產(chǎn))按照其目前的使用方式評估其價(jià)值。這時(shí)，僅就估價(jià)對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮大的效用。
價(jià)值類型有市場價(jià)值、投資價(jià)值、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值、清算價(jià)值等。一種類型的價(jià)值通常只會有一種估價(jià)前提。
各種類型的價(jià)值是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價(jià)值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值。不同估價(jià)前提和不同價(jià)值類型則是對房地產(chǎn)交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式的約束。
由于估價(jià)前提和價(jià)值類型是由估價(jià)目的決定的，所以估價(jià)目的實(shí)際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)形式，或者說，不同估價(jià)目的使得同一房地產(chǎn)會有不同的交換價(jià)格。
在考慮房地產(chǎn)估價(jià)目的時(shí)，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價(jià)所適用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
1.國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估
(1)取得國有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地”。
(2)出讓方式及價(jià)格管理《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式”。這是對土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是指國有土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格的方式。
招標(biāo)方式是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價(jià)格的方式。
協(xié)議方式是指土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進(jìn)行一對一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價(jià)”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式國家作價(jià)入股授權(quán)經(jīng)營。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)估價(jià)的兩類主要假設(shè)前提，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估。
熟悉：房地產(chǎn)估價(jià)目的與房地產(chǎn)估價(jià)假設(shè)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)目的對房地產(chǎn)交換價(jià)值的規(guī)定作用，國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估。
要點(diǎn)說明：
房地產(chǎn)估價(jià)目的，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，指的是委托人為了什么需要而聘請估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。
房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要根據(jù)估價(jià)目的來決定在估價(jià)時(shí)采取何種假設(shè)前提和價(jià)值類型。
估價(jià)的假設(shè)前提主要有兩類：一是高佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。
高佳使用前提是假設(shè)估價(jià)對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價(jià)值達(dá)到大的一種可能的使用方式被使用，估價(jià)時(shí)按這樣的使用方式評估其價(jià)值。
持續(xù)使用前提更多地考慮估價(jià)對象對于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當(dāng)一個(gè)企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時(shí)，對該企業(yè)的組成部分(例如房地產(chǎn))按照其目前的使用方式評估其價(jià)值。這時(shí)，僅就估價(jià)對象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮大的效用。
價(jià)值類型有市場價(jià)值、投資價(jià)值、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值、清算價(jià)值等。一種類型的價(jià)值通常只會有一種估價(jià)前提。
各種類型的價(jià)值是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價(jià)值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值。不同估價(jià)前提和不同價(jià)值類型則是對房地產(chǎn)交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式的約束。
由于估價(jià)前提和價(jià)值類型是由估價(jià)目的決定的，所以估價(jià)目的實(shí)際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)形式，或者說，不同估價(jià)目的使得同一房地產(chǎn)會有不同的交換價(jià)格。
在考慮房地產(chǎn)估價(jià)目的時(shí)，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價(jià)所適用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
1.國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估
(1)取得國有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地”。
(2)出讓方式及價(jià)格管理《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式”。這是對土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是指國有土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格的方式。
招標(biāo)方式是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價(jià)格的方式。
協(xié)議方式是指土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進(jìn)行一對一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價(jià)”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式國家作價(jià)入股授權(quán)經(jīng)營。