(二)劃撥國有土地使用權(quán)的期限。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款"依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制"的規(guī)定，除有法定期限的情形外，劃撥國有土地使用權(quán)一般沒有使用期限。這不僅意味著用地人可以無期限地長期使用土地，而且意味著國家有權(quán)隨時(shí)收回劃撥國有土地使用權(quán)，并且在收回時(shí)無需對用地人支付補(bǔ)償。
(三)劃撥國有土地使用權(quán)的交易限制。鑒于以上兩個(gè)特點(diǎn)，劃撥國有土地使用權(quán)的交易受到限制。也就是說，劃撥國有土地使用權(quán)本身一般不得單獨(dú)用于有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資等交易;如果用地人需要將劃撥土地用于交易，一是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過國家土地管理部門批準(zhǔn)，二是應(yīng)當(dāng)取得出讓國有土地使用權(quán)。劃撥國有土地使用權(quán)隨地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓或以其他方式交易的，其土地收益原則上也應(yīng)當(dāng)上交國家。
二 、劃撥國有土地使用權(quán)的主體
下列土地的使用者可以依法取得劃撥國有土地使用權(quán)：
1、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;
2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;
3、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;
4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他符合條件的用地。
另外經(jīng)國家征用而用地者閑置的農(nóng)民集體所有的土地，由國家依法收回后，應(yīng)當(dāng)無償劃撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體使用，農(nóng)民集體成為劃撥國有土地使用權(quán)主體之一。
行政劃撥是建國以來一直沿用的國有土地使用權(quán)取得方式。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，工商業(yè)用地、行政事業(yè)單位用地并無營利性、公益性的顯著區(qū)分，土地資源的使用分配按計(jì)劃進(jìn)行。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立完善，這種帶有濃重計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的用地制度已不適合我國的客觀情況。為了發(fā)展我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，大力推進(jìn)土地使用制度改革，培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，應(yīng)逐步縮小劃撥范圍，擴(kuò)大土地使用權(quán)出讓范圍，發(fā)揮市場在配置土地資源這一生產(chǎn)要素中的作用，保障國家在土地資產(chǎn)方面的收益。但是，從我國實(shí)際情況出發(fā)，對所有建設(shè)用地一律采取出讓方式提供土地使用權(quán)是不切實(shí)際的，因?yàn)檫@會(huì)提高公益性事業(yè)用地的成本，加重財(cái)政負(fù)擔(dān)，限制公益事業(yè)發(fā)展。所以，國家投資的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目以及那些不能營利而又為國計(jì)民生所需要的項(xiàng)目，由于其具有社會(huì)公益性質(zhì)，以劃撥方式取得土地使用權(quán)是恰當(dāng)?shù)摹?BR> 基于上述理由，我國法律嚴(yán)格地把劃撥國有土地使用權(quán)的主體限定為國家投資或者其他投資者投資建設(shè)，用于非營利性目的的建設(shè)用地的使用者。《城市房地產(chǎn)管理法》第23條和《土地管理法》第54條有關(guān)于劃撥土地范圍的規(guī)定，將劃撥土地的用地范圍限定為公用事業(yè)、國家機(jī)關(guān)、基礎(chǔ)設(shè)施以及國家重點(diǎn)工程用地。
在征用集體土地基礎(chǔ)上取得劃撥國有土地使用權(quán)實(shí)際上是一種廉價(jià)取得增量土地的方法。實(shí)踐中，通過這種方式取得劃撥國有土地使用權(quán)后，用地者征而不用、多征少用，導(dǎo)致土地閑置、資源浪費(fèi)的現(xiàn)象比較常見。所以，《土地管理法》第37條規(guī)定的征收閑置費(fèi)、無償收回土地以及將土地交給農(nóng)民集體恢復(fù)耕種，都有助于遏制這種現(xiàn)象，使有限的土地資源得以充分利用。
三 、劃撥國有土地使用權(quán)的取得
用地者申請取得劃撥國有土地使用權(quán)需征用集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補(bǔ)償安置費(fèi)或拆遷補(bǔ)安置費(fèi)。申請用地者取得劃撥國有土地使用權(quán)的土地為國有荒山、荒地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可無償取得。
依《城市房地產(chǎn)管理法》第22條及《土地管理法》第40、47條的規(guī)定，劃撥國有土地使用權(quán)經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者可在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后低償取得或無償取得?？梢?，取得劃撥國有土地使用權(quán)基本方式為無償取得和低償付取得。
依《土地管理法》第40條規(guī)定，"開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長期使用。"這是無償取得劃撥國有土地使用權(quán)的特別規(guī)定。這里所稱"荒地"，包括荒溝、荒丘、荒灘等未經(jīng)開發(fā)利用的土地。對國有荒山、荒地加以利用有利于土地資源的利用和保護(hù)，應(yīng)予鼓勵(lì)。開發(fā)荒山、荒地，尤其是農(nóng)、林、牧、漁業(yè)開發(fā)，其成本較高、回收較慢、回報(bào)較低，因而采用無償劃撥的做法是可取的。
四 、劃撥國有土地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
劃撥國有土地使用權(quán)人對劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥國有土地使用權(quán)的處分權(quán)能受到一定限制，使用權(quán)人不得對其權(quán)利進(jìn)行有償處分。劃撥土地一般屬公益性用地，公益性用地并不以經(jīng)營為目的，對土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押有違國家無償劃撥的目的。因此，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44、45條，《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5、6條均規(guī)定，劃撥國有土地使用權(quán)只有變?yōu)槌鲎寚型恋厥褂脵?quán)并符合其他條件才可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。但是，對于劃撥土地上的房屋出租，《城市房地產(chǎn)管理法》第55條做了較為寬松的規(guī)定。按照該規(guī)定的精神，在這種情況下出租房屋可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但必須將租金中所含的土地收益上繳國家。這樣規(guī)定，有利于鼓勵(lì)有富裕房屋又不愿轉(zhuǎn)讓或交納土地出讓金的用地人將房屋租與他人，從而使已有的房屋資源得到充分利用，從而緩解城市房屋的供需矛盾。
(三)劃撥國有土地使用權(quán)的交易限制。鑒于以上兩個(gè)特點(diǎn)，劃撥國有土地使用權(quán)的交易受到限制。也就是說，劃撥國有土地使用權(quán)本身一般不得單獨(dú)用于有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資等交易;如果用地人需要將劃撥土地用于交易，一是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過國家土地管理部門批準(zhǔn)，二是應(yīng)當(dāng)取得出讓國有土地使用權(quán)。劃撥國有土地使用權(quán)隨地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓或以其他方式交易的，其土地收益原則上也應(yīng)當(dāng)上交國家。
二 、劃撥國有土地使用權(quán)的主體
下列土地的使用者可以依法取得劃撥國有土地使用權(quán)：
1、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;
2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;
3、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;
4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他符合條件的用地。
另外經(jīng)國家征用而用地者閑置的農(nóng)民集體所有的土地，由國家依法收回后，應(yīng)當(dāng)無償劃撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體使用，農(nóng)民集體成為劃撥國有土地使用權(quán)主體之一。
行政劃撥是建國以來一直沿用的國有土地使用權(quán)取得方式。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，工商業(yè)用地、行政事業(yè)單位用地并無營利性、公益性的顯著區(qū)分，土地資源的使用分配按計(jì)劃進(jìn)行。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立完善，這種帶有濃重計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的用地制度已不適合我國的客觀情況。為了發(fā)展我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，大力推進(jìn)土地使用制度改革，培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場，應(yīng)逐步縮小劃撥范圍，擴(kuò)大土地使用權(quán)出讓范圍，發(fā)揮市場在配置土地資源這一生產(chǎn)要素中的作用，保障國家在土地資產(chǎn)方面的收益。但是，從我國實(shí)際情況出發(fā)，對所有建設(shè)用地一律采取出讓方式提供土地使用權(quán)是不切實(shí)際的，因?yàn)檫@會(huì)提高公益性事業(yè)用地的成本，加重財(cái)政負(fù)擔(dān)，限制公益事業(yè)發(fā)展。所以，國家投資的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目以及那些不能營利而又為國計(jì)民生所需要的項(xiàng)目，由于其具有社會(huì)公益性質(zhì)，以劃撥方式取得土地使用權(quán)是恰當(dāng)?shù)摹?BR> 基于上述理由，我國法律嚴(yán)格地把劃撥國有土地使用權(quán)的主體限定為國家投資或者其他投資者投資建設(shè)，用于非營利性目的的建設(shè)用地的使用者。《城市房地產(chǎn)管理法》第23條和《土地管理法》第54條有關(guān)于劃撥土地范圍的規(guī)定，將劃撥土地的用地范圍限定為公用事業(yè)、國家機(jī)關(guān)、基礎(chǔ)設(shè)施以及國家重點(diǎn)工程用地。
在征用集體土地基礎(chǔ)上取得劃撥國有土地使用權(quán)實(shí)際上是一種廉價(jià)取得增量土地的方法。實(shí)踐中，通過這種方式取得劃撥國有土地使用權(quán)后，用地者征而不用、多征少用，導(dǎo)致土地閑置、資源浪費(fèi)的現(xiàn)象比較常見。所以，《土地管理法》第37條規(guī)定的征收閑置費(fèi)、無償收回土地以及將土地交給農(nóng)民集體恢復(fù)耕種，都有助于遏制這種現(xiàn)象，使有限的土地資源得以充分利用。
三 、劃撥國有土地使用權(quán)的取得
用地者申請取得劃撥國有土地使用權(quán)需征用集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補(bǔ)償安置費(fèi)或拆遷補(bǔ)安置費(fèi)。申請用地者取得劃撥國有土地使用權(quán)的土地為國有荒山、荒地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可無償取得。
依《城市房地產(chǎn)管理法》第22條及《土地管理法》第40、47條的規(guī)定，劃撥國有土地使用權(quán)經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者可在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后低償取得或無償取得?？梢?，取得劃撥國有土地使用權(quán)基本方式為無償取得和低償付取得。
依《土地管理法》第40條規(guī)定，"開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長期使用。"這是無償取得劃撥國有土地使用權(quán)的特別規(guī)定。這里所稱"荒地"，包括荒溝、荒丘、荒灘等未經(jīng)開發(fā)利用的土地。對國有荒山、荒地加以利用有利于土地資源的利用和保護(hù)，應(yīng)予鼓勵(lì)。開發(fā)荒山、荒地，尤其是農(nóng)、林、牧、漁業(yè)開發(fā)，其成本較高、回收較慢、回報(bào)較低，因而采用無償劃撥的做法是可取的。
四 、劃撥國有土地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
劃撥國有土地使用權(quán)人對劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥國有土地使用權(quán)的處分權(quán)能受到一定限制，使用權(quán)人不得對其權(quán)利進(jìn)行有償處分。劃撥土地一般屬公益性用地，公益性用地并不以經(jīng)營為目的，對土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押有違國家無償劃撥的目的。因此，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44、45條，《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5、6條均規(guī)定，劃撥國有土地使用權(quán)只有變?yōu)槌鲎寚型恋厥褂脵?quán)并符合其他條件才可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。但是，對于劃撥土地上的房屋出租，《城市房地產(chǎn)管理法》第55條做了較為寬松的規(guī)定。按照該規(guī)定的精神，在這種情況下出租房屋可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但必須將租金中所含的土地收益上繳國家。這樣規(guī)定，有利于鼓勵(lì)有富裕房屋又不愿轉(zhuǎn)讓或交納土地出讓金的用地人將房屋租與他人，從而使已有的房屋資源得到充分利用，從而緩解城市房屋的供需矛盾。