實(shí)踐中，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，可以將劃撥土地?zé)o償讓與其他用地單位，也可以與其他劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人進(jìn)行土地互換(但不得牟利)。但從本質(zhì)上說，由于需要土地所有者的批準(zhǔn)，這種權(quán)利處分不是完全自主的。與此相比較，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的處分無需批準(zhǔn)，而僅僅是辦理登記手續(xù)，使用權(quán)人有完全自主的處分能力。
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人享有對(duì)所得土地收益的處分權(quán)。劃撥后，用地者實(shí)際控制劃撥土地，并依土地使用目的對(duì)其實(shí)際利用。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人可通過占有、使用土地而獲取土地利益，該利益包括使用土地的收益和使用土地的便利。因劃撥國(guó)有土地使用權(quán)本身不具有處分權(quán)能，經(jīng)批準(zhǔn)適當(dāng)處分以后，用地者應(yīng)當(dāng)繳納出讓金或?qū)⑥D(zhuǎn)讓或出租所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家。
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人享有其劃撥土地上的建筑物和其他附著物的所有權(quán)。依房地一致原則，土地使用權(quán)的主體與地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的主體應(yīng)一致，因此，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物和其他附著物享有所有權(quán)。
五 、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條對(duì)劃撥土地上房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓做出了規(guī)定。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)可否進(jìn)入市場(chǎng)是一個(gè)有爭(zhēng)論的問題。就我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀而言，在高達(dá)99%的存量城市土地仍然為劃撥土地，國(guó)有土地出讓市場(chǎng)因資金短缺所限而發(fā)展緩慢，而通過征用集體土地增加城市土地供應(yīng)又受到諸種因素制約的現(xiàn)實(shí)情況下，應(yīng)該以多種方式促使存量土地進(jìn)入二級(jí)土地市場(chǎng)。因此，允許劃撥國(guó)有土地使用權(quán)通過一定條件，有限制地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)現(xiàn)實(shí)的要求，也是鼓勵(lì)原劃撥土地使用者節(jié)約用地、合理用地，防止土地的閑置、浪費(fèi)，發(fā)揮土地利用效能和經(jīng)濟(jì)效益，確保國(guó)土資源不流失，以達(dá)到土地資源合理利用和優(yōu)化配置的客觀需要。因此，我國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，特別是國(guó)有企業(yè)改制中的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)處理作了比較靈活的規(guī)定。
首先，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)符合出讓條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由轉(zhuǎn)受讓方繳納出讓金。劃撥土地是國(guó)家根據(jù)土地使用者實(shí)際需要、用途交付其專項(xiàng)使用的，因此，轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)必經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。規(guī)定由轉(zhuǎn)受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納出讓金，不僅充分體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并可避免因房地產(chǎn)私下交易而造成國(guó)家土地收益的流失。根據(jù)我國(guó)城市發(fā)展城市房地產(chǎn)的政策取向，劃撥土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)盡可能采用繳納出讓金、辦理出讓手續(xù)的方式。實(shí)踐中，無建筑物的土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，廠房、賓館、寫字樓、商品房住宅等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，一般應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓。
順便指出，從嚴(yán)格的法律意義上講，辦理土地使用權(quán)出讓的情況下，所謂劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)上不過是一種權(quán)利更新，即原有的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的終止和新的出讓國(guó)有土地使用權(quán)的設(shè)立。當(dāng)然，從實(shí)務(wù)的角度，將這種現(xiàn)象理解為以權(quán)利更新為條件和后果的土地使用權(quán)交易，也未嘗不可。
其次，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)不具備出讓條件的土地，如國(guó)家暫時(shí)無法或不需要轉(zhuǎn)為出讓方式提供給土地使用者的土地，或根據(jù)城市規(guī)劃不宜出讓而近期又不禁止轉(zhuǎn)讓的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國(guó)家。1992年9月財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》第3條規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入中土地收益金(或土地增值費(fèi))包括土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含連同地表建筑物一同轉(zhuǎn)讓)給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。
六、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的出租
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥國(guó)有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第55條對(duì)劃撥土地上以營(yíng)利為目的實(shí)施的房屋出租做出了規(guī)定。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。這不同于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓的情況下，土地使用權(quán)人將權(quán)利徹底讓與受讓人，由受讓人取代原土地使用權(quán)人的地位。因此，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出租不需要進(jìn)行土地使用權(quán)的變更登記，只須辦理租賃登記，以便登記機(jī)關(guān)公示和管理。
在上述情況下的土地使用權(quán)出租，不需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但出租人應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上交國(guó)家。依《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》第3條的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出租時(shí)的土地收益金(或土地增值費(fèi))，為出租人所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。
需要注意的是，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)出租的，不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定。此時(shí)應(yīng)按照《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條、第6條的規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。另外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條的規(guī)定，劃撥土地連同地上建筑物、附著物出租的，也可以經(jīng)批準(zhǔn)后辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。對(duì)于那些打算長(zhǎng)期出租物業(yè)，而且對(duì)未來地價(jià)有較高升值預(yù)期的用地人來說，這不失為一種可取的選擇。
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人享有對(duì)所得土地收益的處分權(quán)。劃撥后，用地者實(shí)際控制劃撥土地，并依土地使用目的對(duì)其實(shí)際利用。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人可通過占有、使用土地而獲取土地利益，該利益包括使用土地的收益和使用土地的便利。因劃撥國(guó)有土地使用權(quán)本身不具有處分權(quán)能，經(jīng)批準(zhǔn)適當(dāng)處分以后，用地者應(yīng)當(dāng)繳納出讓金或?qū)⑥D(zhuǎn)讓或出租所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家。
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人享有其劃撥土地上的建筑物和其他附著物的所有權(quán)。依房地一致原則，土地使用權(quán)的主體與地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的主體應(yīng)一致，因此，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物和其他附著物享有所有權(quán)。
五 、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條對(duì)劃撥土地上房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓做出了規(guī)定。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)可否進(jìn)入市場(chǎng)是一個(gè)有爭(zhēng)論的問題。就我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀而言，在高達(dá)99%的存量城市土地仍然為劃撥土地，國(guó)有土地出讓市場(chǎng)因資金短缺所限而發(fā)展緩慢，而通過征用集體土地增加城市土地供應(yīng)又受到諸種因素制約的現(xiàn)實(shí)情況下，應(yīng)該以多種方式促使存量土地進(jìn)入二級(jí)土地市場(chǎng)。因此，允許劃撥國(guó)有土地使用權(quán)通過一定條件，有限制地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)現(xiàn)實(shí)的要求，也是鼓勵(lì)原劃撥土地使用者節(jié)約用地、合理用地，防止土地的閑置、浪費(fèi)，發(fā)揮土地利用效能和經(jīng)濟(jì)效益，確保國(guó)土資源不流失，以達(dá)到土地資源合理利用和優(yōu)化配置的客觀需要。因此，我國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，特別是國(guó)有企業(yè)改制中的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)處理作了比較靈活的規(guī)定。
首先，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)符合出讓條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由轉(zhuǎn)受讓方繳納出讓金。劃撥土地是國(guó)家根據(jù)土地使用者實(shí)際需要、用途交付其專項(xiàng)使用的，因此，轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)必經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。規(guī)定由轉(zhuǎn)受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納出讓金，不僅充分體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并可避免因房地產(chǎn)私下交易而造成國(guó)家土地收益的流失。根據(jù)我國(guó)城市發(fā)展城市房地產(chǎn)的政策取向，劃撥土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)盡可能采用繳納出讓金、辦理出讓手續(xù)的方式。實(shí)踐中，無建筑物的土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，廠房、賓館、寫字樓、商品房住宅等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，一般應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓。
順便指出，從嚴(yán)格的法律意義上講，辦理土地使用權(quán)出讓的情況下，所謂劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)上不過是一種權(quán)利更新，即原有的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的終止和新的出讓國(guó)有土地使用權(quán)的設(shè)立。當(dāng)然，從實(shí)務(wù)的角度，將這種現(xiàn)象理解為以權(quán)利更新為條件和后果的土地使用權(quán)交易，也未嘗不可。
其次，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)不具備出讓條件的土地，如國(guó)家暫時(shí)無法或不需要轉(zhuǎn)為出讓方式提供給土地使用者的土地，或根據(jù)城市規(guī)劃不宜出讓而近期又不禁止轉(zhuǎn)讓的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國(guó)家。1992年9月財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》第3條規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入中土地收益金(或土地增值費(fèi))包括土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含連同地表建筑物一同轉(zhuǎn)讓)給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。
六、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的出租
劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥國(guó)有土地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第55條對(duì)劃撥土地上以營(yíng)利為目的實(shí)施的房屋出租做出了規(guī)定。劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定年限，出租人并不因此失去土地使用權(quán)。這不同于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓的情況下，土地使用權(quán)人將權(quán)利徹底讓與受讓人，由受讓人取代原土地使用權(quán)人的地位。因此，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出租不需要進(jìn)行土地使用權(quán)的變更登記，只須辦理租賃登記，以便登記機(jī)關(guān)公示和管理。
在上述情況下的土地使用權(quán)出租，不需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但出租人應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上交國(guó)家。依《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》第3條的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出租時(shí)的土地收益金(或土地增值費(fèi))，為出租人所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。
需要注意的是，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)出租的，不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定。此時(shí)應(yīng)按照《劃撥國(guó)有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條、第6條的規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。另外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條的規(guī)定，劃撥土地連同地上建筑物、附著物出租的，也可以經(jīng)批準(zhǔn)后辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。對(duì)于那些打算長(zhǎng)期出租物業(yè)，而且對(duì)未來地價(jià)有較高升值預(yù)期的用地人來說，這不失為一種可取的選擇。