根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第28條規(guī)定，"……投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本法重新招標(biāo)。"招標(biāo)是當(dāng)事人一方向數(shù)個(gè)相對(duì)人或不特定的人公布的訂立合同的意思表示，因而投標(biāo)人少于三人的，招標(biāo)不得進(jìn)行;同樣的，拍賣是賣方以公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式在眾多的買方中選定報(bào)價(jià)者并與之締約，只有一個(gè)應(yīng)買者時(shí)，拍賣自然無(wú)法實(shí)現(xiàn)。對(duì)一般客體而言，這些均屬客觀不能的情況，但土地使用權(quán)作為一種特殊客體，是否受此限制則不能一概而論，如事先在拍賣、招標(biāo)文件中說(shuō)明成交與否不受應(yīng)買或投標(biāo)人數(shù)的限制，并且一個(gè)應(yīng)買人或兩個(gè)以下(含兩個(gè))投標(biāo)人的應(yīng)買或投標(biāo)價(jià)金不低于底價(jià)的，即可不受此限。據(jù)調(diào)研了解，深圳市國(guó)土局在土地使用權(quán)的拍賣、招標(biāo)中，一般以基準(zhǔn)地價(jià)為底價(jià)，無(wú)論應(yīng)買人或投標(biāo)人多少，只要其應(yīng)買或投標(biāo)的價(jià)金不低于底價(jià)的，即可成交，從而在一定程度上提高了行政效率、降低了交易成本。此外，依《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條規(guī)定，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。因此，通過(guò)補(bǔ)交出讓金而取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的宜采雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的。
2、出讓金的支付方式
對(duì)于出讓金的支付方式，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條規(guī)定了一次性交付的方式，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。但依《土地登記規(guī)則》第26條第2款的規(guī)定，成片開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)可以采取分期付款方式取得，現(xiàn)實(shí)中也存在著依約定并報(bào)經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權(quán)的情形。《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標(biāo)的物所有權(quán)的規(guī)定，借鑒這一規(guī)定，應(yīng)對(duì)分期支付出讓金的土地使用者的權(quán)利做出限制，規(guī)定只可領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證，待出讓金全部繳納后，再申請(qǐng)土地使用權(quán)證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過(guò)五年。因?yàn)椋谕恋刭Y源日益稀缺的今天，土地作為一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)，在利用、流通中會(huì)產(chǎn)生增值，因而，對(duì)分期付款期限加以限制可以更好地保護(hù)土地所有者的利益。此外，出讓金的分期交付，交易的分期進(jìn)行，會(huì)限制資金流通，造成人力浪費(fèi)，對(duì)付款期限的限制性規(guī)定亦是節(jié)約交易成本的需要。鑒于上述情況并參考《合同法》第167條的規(guī)定，對(duì)于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價(jià)款請(qǐng)求權(quán)和解約權(quán)，從而更有效地規(guī)范分期付款人的價(jià)金支付義務(wù)，以平衡雙方當(dāng)事人的利益。
現(xiàn)實(shí)中還存在著依約定并報(bào)經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權(quán)的情形，《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標(biāo)的物所有權(quán)等規(guī)定，借鑒相關(guān)規(guī)定，為平衡雙方當(dāng)事人利益，應(yīng)對(duì)未一次性支付出讓金的土地使用者的權(quán)利做出限制，可規(guī)定土地使用者在支付第一期出讓金后可以申請(qǐng)領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證，待出讓金全部繳納后，申請(qǐng)土地使用權(quán)證的變更登記。分期付款的土地使用者未支付到期付款的金額達(dá)到全部出讓金總額的五分之一的，國(guó)有土地所有者代表可以要求其支付全部出讓金或者解除合同。為節(jié)約交易成本，便于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，分期付款的期限不得超過(guò)一定期限(實(shí)踐表明不宜超過(guò)五年)。
四、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制
1、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容
出讓國(guó)有土地使用權(quán)基本以一次性支付出讓金為對(duì)價(jià)，類似于一次性買斷了一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。因此，以該種方式取得的權(quán)利是較為完整的，權(quán)利的內(nèi)容也相對(duì)豐滿。作為所有權(quán)權(quán)能分離而形成的他物權(quán)，出讓國(guó)有土地使用權(quán)自不具有完整的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，對(duì)所有權(quán)的限制也是有限的。
毫無(wú)疑問(wèn)，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人不享有完全的處分權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條"依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)"及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和讓暫行條例》第4條"依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)"的規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的處分權(quán)能包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。出讓國(guó)有土地使用權(quán)人在出讓土地使用期限內(nèi)，依法對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng))。但對(duì)以分期付款方式取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證期間，土地使用者對(duì)土地不享有部分處分權(quán)。
2、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)利限制
(1)期限的限制
依《城市房地產(chǎn)管理法》第13條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓有年限的限制，因此土地使用權(quán)出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限，且該年限不得超過(guò)國(guó)務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的年限 。
(2)條件的限制
土地使用權(quán)出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設(shè)項(xiàng)目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國(guó)家與土地使用權(quán)人之間的財(cái)產(chǎn)利益關(guān)系，又體現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃部門與土地使用權(quán)人之間的管理關(guān)系。因此，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
2、出讓金的支付方式
對(duì)于出讓金的支付方式，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條規(guī)定了一次性交付的方式，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。但依《土地登記規(guī)則》第26條第2款的規(guī)定，成片開(kāi)發(fā)用地使用權(quán)可以采取分期付款方式取得，現(xiàn)實(shí)中也存在著依約定并報(bào)經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權(quán)的情形。《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標(biāo)的物所有權(quán)的規(guī)定，借鑒這一規(guī)定，應(yīng)對(duì)分期支付出讓金的土地使用者的權(quán)利做出限制，規(guī)定只可領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證，待出讓金全部繳納后，再申請(qǐng)土地使用權(quán)證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過(guò)五年。因?yàn)椋谕恋刭Y源日益稀缺的今天，土地作為一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)，在利用、流通中會(huì)產(chǎn)生增值，因而，對(duì)分期付款期限加以限制可以更好地保護(hù)土地所有者的利益。此外，出讓金的分期交付，交易的分期進(jìn)行，會(huì)限制資金流通，造成人力浪費(fèi)，對(duì)付款期限的限制性規(guī)定亦是節(jié)約交易成本的需要。鑒于上述情況并參考《合同法》第167條的規(guī)定，對(duì)于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價(jià)款請(qǐng)求權(quán)和解約權(quán)，從而更有效地規(guī)范分期付款人的價(jià)金支付義務(wù)，以平衡雙方當(dāng)事人的利益。
現(xiàn)實(shí)中還存在著依約定并報(bào)經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權(quán)的情形，《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標(biāo)的物所有權(quán)等規(guī)定，借鑒相關(guān)規(guī)定，為平衡雙方當(dāng)事人利益，應(yīng)對(duì)未一次性支付出讓金的土地使用者的權(quán)利做出限制，可規(guī)定土地使用者在支付第一期出讓金后可以申請(qǐng)領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證，待出讓金全部繳納后，申請(qǐng)土地使用權(quán)證的變更登記。分期付款的土地使用者未支付到期付款的金額達(dá)到全部出讓金總額的五分之一的，國(guó)有土地所有者代表可以要求其支付全部出讓金或者解除合同。為節(jié)約交易成本，便于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，分期付款的期限不得超過(guò)一定期限(實(shí)踐表明不宜超過(guò)五年)。
四、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制
1、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容
出讓國(guó)有土地使用權(quán)基本以一次性支付出讓金為對(duì)價(jià)，類似于一次性買斷了一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。因此，以該種方式取得的權(quán)利是較為完整的，權(quán)利的內(nèi)容也相對(duì)豐滿。作為所有權(quán)權(quán)能分離而形成的他物權(quán)，出讓國(guó)有土地使用權(quán)自不具有完整的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，對(duì)所有權(quán)的限制也是有限的。
毫無(wú)疑問(wèn)，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人不享有完全的處分權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條"依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)"及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和讓暫行條例》第4條"依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)"的規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的處分權(quán)能包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。出讓國(guó)有土地使用權(quán)人在出讓土地使用期限內(nèi)，依法對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng))。但對(duì)以分期付款方式取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證期間，土地使用者對(duì)土地不享有部分處分權(quán)。
2、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的權(quán)利限制
(1)期限的限制
依《城市房地產(chǎn)管理法》第13條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓有年限的限制，因此土地使用權(quán)出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限，且該年限不得超過(guò)國(guó)務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的年限 。
(2)條件的限制
土地使用權(quán)出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設(shè)項(xiàng)目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國(guó)家與土地使用權(quán)人之間的財(cái)產(chǎn)利益關(guān)系，又體現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃部門與土地使用權(quán)人之間的管理關(guān)系。因此，出讓國(guó)有土地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。