房地產(chǎn)估價活動和其他經(jīng)濟活動一樣具有風險性。但是，房地產(chǎn)估價又和其他經(jīng)濟活動有不一樣的一面，房地產(chǎn)估價風險具有其特殊性。一般經(jīng)濟活動主要是從經(jīng)濟效益方面去考察風險，控制、分散風險。在一般經(jīng)濟活動中，人們所說的風險往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經(jīng)濟活動主體的效益不確定。但是，房地產(chǎn)估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)估價活動會對社會很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，帶來不同方面的風險。房地產(chǎn)估價活動不僅僅帶來估價機構和人員的風險，而且會對政府、經(jīng)濟活動涉及利益各方帶來不同的風險。因此房地產(chǎn)估價風險的特殊性就在于房地產(chǎn)風險的涉及面廣，而且復雜。
本文分別從估價機構和估價人員、政府、經(jīng)濟活動各方角度分析房地產(chǎn)估價風險體系構成。分析房地產(chǎn)估價風險體系有助于幫助社會各個方面采取措施避免和規(guī)避風險，從而促進社會穩(wěn)定和經(jīng)濟安全。
一、房地產(chǎn)估價風險發(fā)生源
估價風險主要是估價結果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即風險的發(fā)生源，主要包括三個方面：
（1）估價機構和人員。估價機構和人員法制觀念不強、技術水平不高、缺乏執(zhí)業(yè)道德等都會造成評估值與房地產(chǎn)真實價值的偏離，給經(jīng)濟活動主體以及未來的社會經(jīng)濟穩(wěn)定埋下定時炸彈?！ ?BR> （2）經(jīng)濟活動主體。經(jīng)濟活動主體包括經(jīng)濟活動中涉及的利益各方，如土地出讓中的國家、土地使用者；房地產(chǎn)交易活動中交易各方；房地產(chǎn)抵押活動中的抵押人和抵押權人等等?！ ?BR> （3）估價技術。在實踐中采用的估價方法都是世界通行的成熟估價方法，但是在具體估價過程中。估價人員的技術水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力更是如此。因此，估價技術也是一個風險源?！?BR> 二、房地產(chǎn)估價風險體系
房地產(chǎn)估價風險體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價風險、機構和人員面臨的房地產(chǎn)估價風險以及經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風險組成?！?BR> （一）政府面臨的房地產(chǎn)估價風險
經(jīng)濟穩(wěn)定是政府的目標之一，經(jīng)濟穩(wěn)定包括經(jīng)濟發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價風險主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發(fā)深重的社會災難，給社會經(jīng)濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟穩(wěn)定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經(jīng)濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的影響。
（二）估價機構和估價人員面臨的房地產(chǎn)估價風險
估價機構和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構和估價人員面臨的風險主要表
現(xiàn)在以下幾個方面：
1、技術風險：為估價行業(yè)廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。
這樣使得估價機構和估價人員將在房地產(chǎn)價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。再者就是估價人員素質(zhì)水平低。對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠，通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產(chǎn)生一定的估價風險。
2、政策風險：房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法，或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。
3、業(yè)務風險：即估價業(yè)務帶來的風險。房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。這種情況在估價實踐中經(jīng)常遇到，給估價的結果帶來一定的風險。另外一個方面，當估價機構或人員接受新業(yè)務時，對于估價方法和技術參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給估價機構和估價人員未來帶來風險。
4、經(jīng)濟風險：所謂經(jīng)濟風險是指經(jīng)濟形勢短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動。使得估價結果與市場價格產(chǎn)生了較大偏離。這種結果是任何估價師和經(jīng)濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價機構和估價人員的道德問題，甚至有些情況下也不是估價師能夠預期的，但是這種結果會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟活動某一主體帶來經(jīng)濟上的損失。
（三）經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風險
經(jīng)濟活動主體是指與估價對象房地產(chǎn)在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟活動主體。房地產(chǎn)估價結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進而出現(xiàn)金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的?！ ?BR> 三、房地產(chǎn)估價風險防范與轉(zhuǎn)移
對于房地產(chǎn)估價風險管理的措施包括風險識別、分析、防范、處理等內(nèi)容。在這些內(nèi)容中，防范應該是一種主要措施。根據(jù)長期的估價實踐和理論研究，房地產(chǎn)估價風險防范可以從以下兩個方面防范來自估價機構和人員帶來的風險：
1、規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機構的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。我國實行房地產(chǎn)估價師資格認證制度，若取得房地產(chǎn)估價師注冊資格，必須參加并通過全國注冊房地產(chǎn)估價師資格考試。對于符合條件的通過房地產(chǎn)估價師考試人員實行注冊制度。估價機構實行資質(zhì)管理，從事房地產(chǎn)估價的機構必須取得省級以上建設行政主管部門頒發(fā)的資格證書方可執(zhí)業(yè)。實行注冊登記制度是一個手段，但不是全部手段，應該從多個方面加強并規(guī)范對房地產(chǎn)估價師和估價機構的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。建立房地產(chǎn)估價師等級制度，通過房地產(chǎn)估價師考試取得注冊房地產(chǎn)估價師資格的人員是可以以房地產(chǎn)估價師名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的人員。僅僅通過考試就和長期從事估價實踐的人員同樣的身份，不利于社會對估價行業(yè)的認可?？梢钥紤]這些人員的資格就是一個初級資格，這些人員必須在取得資格后在估價機構從事房地產(chǎn)估價業(yè)務若干年，方可獨立從事估價業(yè)務。在此基礎上設置高級房地產(chǎn)估價師和資深房地產(chǎn)估價師，使得估價人員不斷學習和進取，提高自身素質(zhì)和水平，降低房地產(chǎn)估價風險?！ ?BR> 建立房地產(chǎn)估價機構和估價師業(yè)績報告制度。房地產(chǎn)估價機構和估價師定期向管理部門報告期間的估價業(yè)績，以便管理機構及時掌握估價機構和估價師的業(yè)務狀態(tài)，并進而了解整個行業(yè)的狀態(tài)。
取消機構評級制度，放寬估價機構的申辦門檻。房地產(chǎn)估價行業(yè)其生命力主要在于有著一支生龍活虎的高素質(zhì)人才，機構的級別劃分不能保證行業(yè)人員素質(zhì)和水平的提升。機構門檻過高，使得一些很有能力的并且愿意從事房地產(chǎn)估價的人才無法真正獨立地從事估價業(yè)務。
因此，筆者認為，對于符合機構條件的準許設立房地產(chǎn)估價機構，這對于降低來自估價機構給估價師帶來的經(jīng)濟利益風險具有積極的意義。也就是說，將我國目前以機構管理為核心的房地產(chǎn)估價管理延伸為以估價師管理為核心的房地產(chǎn)估價管理體系。這種體系利于行業(yè)有序競爭，并激勵估價師提高自身素質(zhì)的強烈愿望。在這種情況下，對于降低來自估價機構和估價人員的風險將會進一步降低。
2、建立和完善估價機構質(zhì)量保證體系
建立和完善估價機構質(zhì)量保證體系就是在估價機構內(nèi)部為減少機構面臨的風險而設置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價任務，選擇估價業(yè)務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品——估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。從而保證估價機構內(nèi)部風險低化。北京寶孚房地產(chǎn)評估事務所有限公司在2002年成功通過了IS09000認證，建立了一套完善的內(nèi)部管理制度體系，極大限度地減少了估價風險的發(fā)生。
3、建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度
利用保險是轉(zhuǎn)移估價風險的一種制度選擇。在我國，一些地方已經(jīng)建立了醫(yī)師職業(yè)保險制度、律師職業(yè)保險制度和注冊會計師職業(yè)保險制度。這些制度的實踐給建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度提供了經(jīng)驗。我國大陸截止2001年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達到14000余人，加上2001年通過房地產(chǎn)估價師考試人員將超過17000人。這樣龐大的隊伍，依據(jù)保險的原則，對于保險公司來說，應該是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。如果建立房地產(chǎn)估價風險保險制度，那么對于估價師來說是具有督促作用的。如果某個估價師經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險，那么這些估價師就會失去估價市場，丟掉生存的空間。因此。通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)水平，提高整個行業(yè)的水平和形象。
4、加強和完善房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育和考核房地產(chǎn)估價風險防范與轉(zhuǎn)移美國和香港這些房地產(chǎn)估價比較發(fā)達的國家和地區(qū)的房地產(chǎn)估價行業(yè)管理組織非常重視房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育和考核工作。規(guī)定作為房地產(chǎn)估價師應該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。截止2002年上半年，僅中國房地產(chǎn)估價師學會在黃山培訓基地就已經(jīng)相繼舉辦了九期、在海南舉辦了兩期房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓，而且這項工作還在繼續(xù)進行。地方房地產(chǎn)估價管理部門，如北京、內(nèi)蒙古、山西、上海、遼寧、山東、江西等也相繼舉辦了面對地方的房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓。北京市僅2002年上半年就成功舉辦了兩期房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓。這項培訓使得房地產(chǎn)估價師在百忙之中接受了估價前沿問題教育，如北京市舉行的一個專題拆遷評估，就是針對目前新的《城市房屋拆遷條例》的頒布使房地產(chǎn)估價出現(xiàn)的新課題進行的，在此之前北京市國土資源和房屋管理局還曾經(jīng)專門對拆遷評估舉辦了房地產(chǎn)估價師的培訓工作，取得了良好的效果，提高了房地產(chǎn)估價師的技術水平和知識層次。但是，從總體上講，我國房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育工作還沒有成為一種日常性的工作，而且沒有實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價師的定期考核。加強對房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育以及強化對房地產(chǎn)估價師的定期考核，對于降低由于房地產(chǎn)估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。成為一種日常性的工作，而且沒有實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價師的定期考核。加強對房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育以及強化對房地產(chǎn)估價師的定期考核，對于降低由于房地產(chǎn)估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。
本文分別從估價機構和估價人員、政府、經(jīng)濟活動各方角度分析房地產(chǎn)估價風險體系構成。分析房地產(chǎn)估價風險體系有助于幫助社會各個方面采取措施避免和規(guī)避風險，從而促進社會穩(wěn)定和經(jīng)濟安全。
一、房地產(chǎn)估價風險發(fā)生源
估價風險主要是估價結果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即風險的發(fā)生源，主要包括三個方面：
（1）估價機構和人員。估價機構和人員法制觀念不強、技術水平不高、缺乏執(zhí)業(yè)道德等都會造成評估值與房地產(chǎn)真實價值的偏離，給經(jīng)濟活動主體以及未來的社會經(jīng)濟穩(wěn)定埋下定時炸彈?！ ?BR> （2）經(jīng)濟活動主體。經(jīng)濟活動主體包括經(jīng)濟活動中涉及的利益各方，如土地出讓中的國家、土地使用者；房地產(chǎn)交易活動中交易各方；房地產(chǎn)抵押活動中的抵押人和抵押權人等等?！ ?BR> （3）估價技術。在實踐中采用的估價方法都是世界通行的成熟估價方法，但是在具體估價過程中。估價人員的技術水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力更是如此。因此，估價技術也是一個風險源?！?BR> 二、房地產(chǎn)估價風險體系
房地產(chǎn)估價風險體系由政府面臨的房地產(chǎn)估價風險、機構和人員面臨的房地產(chǎn)估價風險以及經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風險組成?！?BR> （一）政府面臨的房地產(chǎn)估價風險
經(jīng)濟穩(wěn)定是政府的目標之一，經(jīng)濟穩(wěn)定包括經(jīng)濟發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)估價風險主要的是房地產(chǎn)估價帶來的金融風險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發(fā)深重的社會災難，給社會經(jīng)濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟穩(wěn)定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經(jīng)濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的影響。
（二）估價機構和估價人員面臨的房地產(chǎn)估價風險
估價機構和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構和估價人員面臨的風險主要表
現(xiàn)在以下幾個方面：
1、技術風險：為估價行業(yè)廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。
這樣使得估價機構和估價人員將在房地產(chǎn)價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。再者就是估價人員素質(zhì)水平低。對于房地產(chǎn)估價基本理論掌握不牢靠，通過估價師考試缺乏實際估價經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產(chǎn)生一定的估價風險。
2、政策風險：房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法，或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。
3、業(yè)務風險：即估價業(yè)務帶來的風險。房地產(chǎn)估價主要是對房地產(chǎn)權益的估價。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。這種情況在估價實踐中經(jīng)常遇到，給估價的結果帶來一定的風險。另外一個方面，當估價機構或人員接受新業(yè)務時，對于估價方法和技術參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給估價機構和估價人員未來帶來風險。
4、經(jīng)濟風險：所謂經(jīng)濟風險是指經(jīng)濟形勢短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動。使得估價結果與市場價格產(chǎn)生了較大偏離。這種結果是任何估價師和經(jīng)濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價機構和估價人員的道德問題，甚至有些情況下也不是估價師能夠預期的，但是這種結果會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟活動某一主體帶來經(jīng)濟上的損失。
（三）經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風險
經(jīng)濟活動主體是指與估價對象房地產(chǎn)在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟活動主體。房地產(chǎn)估價結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進而出現(xiàn)金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的?！ ?BR> 三、房地產(chǎn)估價風險防范與轉(zhuǎn)移
對于房地產(chǎn)估價風險管理的措施包括風險識別、分析、防范、處理等內(nèi)容。在這些內(nèi)容中，防范應該是一種主要措施。根據(jù)長期的估價實踐和理論研究，房地產(chǎn)估價風險防范可以從以下兩個方面防范來自估價機構和人員帶來的風險：
1、規(guī)范房地產(chǎn)估價師和估價機構的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。我國實行房地產(chǎn)估價師資格認證制度，若取得房地產(chǎn)估價師注冊資格，必須參加并通過全國注冊房地產(chǎn)估價師資格考試。對于符合條件的通過房地產(chǎn)估價師考試人員實行注冊制度。估價機構實行資質(zhì)管理，從事房地產(chǎn)估價的機構必須取得省級以上建設行政主管部門頒發(fā)的資格證書方可執(zhí)業(yè)。實行注冊登記制度是一個手段，但不是全部手段，應該從多個方面加強并規(guī)范對房地產(chǎn)估價師和估價機構的資質(zhì)管理和日常跟蹤管理。建立房地產(chǎn)估價師等級制度，通過房地產(chǎn)估價師考試取得注冊房地產(chǎn)估價師資格的人員是可以以房地產(chǎn)估價師名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的人員。僅僅通過考試就和長期從事估價實踐的人員同樣的身份，不利于社會對估價行業(yè)的認可?？梢钥紤]這些人員的資格就是一個初級資格，這些人員必須在取得資格后在估價機構從事房地產(chǎn)估價業(yè)務若干年，方可獨立從事估價業(yè)務。在此基礎上設置高級房地產(chǎn)估價師和資深房地產(chǎn)估價師，使得估價人員不斷學習和進取，提高自身素質(zhì)和水平，降低房地產(chǎn)估價風險?！ ?BR> 建立房地產(chǎn)估價機構和估價師業(yè)績報告制度。房地產(chǎn)估價機構和估價師定期向管理部門報告期間的估價業(yè)績，以便管理機構及時掌握估價機構和估價師的業(yè)務狀態(tài)，并進而了解整個行業(yè)的狀態(tài)。
取消機構評級制度，放寬估價機構的申辦門檻。房地產(chǎn)估價行業(yè)其生命力主要在于有著一支生龍活虎的高素質(zhì)人才，機構的級別劃分不能保證行業(yè)人員素質(zhì)和水平的提升。機構門檻過高，使得一些很有能力的并且愿意從事房地產(chǎn)估價的人才無法真正獨立地從事估價業(yè)務。
因此，筆者認為，對于符合機構條件的準許設立房地產(chǎn)估價機構，這對于降低來自估價機構給估價師帶來的經(jīng)濟利益風險具有積極的意義。也就是說，將我國目前以機構管理為核心的房地產(chǎn)估價管理延伸為以估價師管理為核心的房地產(chǎn)估價管理體系。這種體系利于行業(yè)有序競爭，并激勵估價師提高自身素質(zhì)的強烈愿望。在這種情況下，對于降低來自估價機構和估價人員的風險將會進一步降低。
2、建立和完善估價機構質(zhì)量保證體系
建立和完善估價機構質(zhì)量保證體系就是在估價機構內(nèi)部為減少機構面臨的風險而設置的一系列保證估價質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價任務，選擇估價業(yè)務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產(chǎn)品——估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。從而保證估價機構內(nèi)部風險低化。北京寶孚房地產(chǎn)評估事務所有限公司在2002年成功通過了IS09000認證，建立了一套完善的內(nèi)部管理制度體系，極大限度地減少了估價風險的發(fā)生。
3、建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度
利用保險是轉(zhuǎn)移估價風險的一種制度選擇。在我國，一些地方已經(jīng)建立了醫(yī)師職業(yè)保險制度、律師職業(yè)保險制度和注冊會計師職業(yè)保險制度。這些制度的實踐給建立房地產(chǎn)估價師職業(yè)保險制度提供了經(jīng)驗。我國大陸截止2001年底注冊的房地產(chǎn)估價師已經(jīng)達到14000余人，加上2001年通過房地產(chǎn)估價師考試人員將超過17000人。這樣龐大的隊伍，依據(jù)保險的原則，對于保險公司來說，應該是一個具有極大潛力的發(fā)展市場。如果建立房地產(chǎn)估價風險保險制度，那么對于估價師來說是具有督促作用的。如果某個估價師經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險，那么這些估價師就會失去估價市場，丟掉生存的空間。因此。通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質(zhì)水平，提高整個行業(yè)的水平和形象。
4、加強和完善房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育和考核房地產(chǎn)估價風險防范與轉(zhuǎn)移美國和香港這些房地產(chǎn)估價比較發(fā)達的國家和地區(qū)的房地產(chǎn)估價行業(yè)管理組織非常重視房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育和考核工作。規(guī)定作為房地產(chǎn)估價師應該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時間的職業(yè)培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價師接受一定時間的后續(xù)教育。截止2002年上半年，僅中國房地產(chǎn)估價師學會在黃山培訓基地就已經(jīng)相繼舉辦了九期、在海南舉辦了兩期房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓，而且這項工作還在繼續(xù)進行。地方房地產(chǎn)估價管理部門，如北京、內(nèi)蒙古、山西、上海、遼寧、山東、江西等也相繼舉辦了面對地方的房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓。北京市僅2002年上半年就成功舉辦了兩期房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育培訓。這項培訓使得房地產(chǎn)估價師在百忙之中接受了估價前沿問題教育，如北京市舉行的一個專題拆遷評估，就是針對目前新的《城市房屋拆遷條例》的頒布使房地產(chǎn)估價出現(xiàn)的新課題進行的，在此之前北京市國土資源和房屋管理局還曾經(jīng)專門對拆遷評估舉辦了房地產(chǎn)估價師的培訓工作，取得了良好的效果，提高了房地產(chǎn)估價師的技術水平和知識層次。但是，從總體上講，我國房地產(chǎn)估價師的后續(xù)教育工作還沒有成為一種日常性的工作，而且沒有實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價師的定期考核。加強對房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育以及強化對房地產(chǎn)估價師的定期考核，對于降低由于房地產(chǎn)估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。成為一種日常性的工作，而且沒有實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價師的定期考核。加強對房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育以及強化對房地產(chǎn)估價師的定期考核，對于降低由于房地產(chǎn)估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。