一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題1分。每題的備選答案中，只有一個(gè)最符合題意)
1、在我國，一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有_______利益的權(quán)利。
A.政治
B.社會(huì)
C.經(jīng)濟(jì)
D.以上均不對
2、_______是依法對土地實(shí)際掌握和控制的權(quán)利。
A.土地使用權(quán)
B.土地收益權(quán)
C.土地占有權(quán)
D.土地處分權(quán)
3、我國第一部《城市房地產(chǎn)管理法》自_______起施行。
A.1994年7月1日
B.1994年10月1日
C.1995年1月1日
D.1996年1月1日
4、我國土地所有權(quán)變更的途徑是_______。
A.協(xié)議出讓
B.買賣
C.劃撥
D.土地征用
5、下列論述中錯(cuò)誤的是_______。
A.我國土地使用權(quán)的主體十分廣泛
B.土地使用權(quán)派生于土地所有權(quán)
C.土地使用權(quán)就是土地所有權(quán)的使用權(quán)能
D.通過有償出讓獲得土地的土地使用者，可以依法轉(zhuǎn)讓土地
6、科研單位用地的土地出讓年限為_______。
A.70年
B.60年
C.50年
D.40年
7、下列論述中錯(cuò)誤的是_______。
A.土地抵押實(shí)質(zhì)上是對出讓土地使用權(quán)的抵押
B.國家機(jī)關(guān)用地可以通過劃撥方式取得
C.土地使用權(quán)出租無須交納稅費(fèi)
D.土地權(quán)屬存有糾紛時(shí)，不能進(jìn)行土地登記
8、設(shè)RO表示綜合還原利率，RL表示土地還原利率，RB表示建筑物還原利率，VL表示土地價(jià)格，VB表示建筑物價(jià)格，則正確的關(guān)系式是_______。
A.RO=(RLVB+RBVL)/(VL+VB)
B.RO=(RLVL+RBVB)/(VL+VB)
C.RO=(RLVB+RBVL)/(RL+RB)
D.RO=(RL+RB)/(VL+VB)
9、經(jīng)濟(jì)合同依法簽訂后，當(dāng)合同無法全部或部分履行，如系由于_______導(dǎo)致，仍要追究當(dāng)事人的違約責(zé)任。
A.自然災(zāi)害
B.縱火
C.戰(zhàn)爭
D.社會(huì)*
10、物業(yè)管理公司需向_______申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.所在地人民政府
C.上級(jí)主管部門
D.工商管理部門
11、物業(yè)管理公司與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的法律關(guān)系為_______。
A.雇傭者與被雇傭者
B.管理者與被管理者
C.服務(wù)與被服務(wù)
D.受托人與委托人
12、城市的土地屬于國家所有，是指_______的土地屬于國家所有。
A.城市行政區(qū)
B.城市規(guī)劃區(qū)
C.城市建成區(qū)
D.城市市區(qū)
13、物業(yè)管理公司有效管理的關(guān)鍵是_______。
A.公司規(guī)模合理
B.資金良性循環(huán)
C.有完善的規(guī)章制度
D.早期介入
14、某修繕工程的人工費(fèi)和材料費(fèi)70萬元，機(jī)械使用費(fèi)和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)22萬元，其他直接費(fèi)10萬元，其他間接費(fèi)7萬元，施工管理費(fèi)5萬元，則該項(xiàng)工程的直接費(fèi)為_______。
A.107萬元
B.95萬元
C.85萬元
D.100萬元
15、房地產(chǎn)出典時(shí)，_______具有對房地產(chǎn)行使使用和收益的權(quán)利。
A.出典人
B.典權(quán)人
C.產(chǎn)權(quán)人
D.抵押權(quán)人
16、采用專家小組征集意見的方法稱為_______。
A.入戶詢問法
B.調(diào)查問卷法
C.德菲爾法
D.頭腦風(fēng)暴法
17、房地產(chǎn)企業(yè)在研究住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)和服務(wù)質(zhì)量時(shí)，_______最常用。
A.小組訪談法
B.實(shí)驗(yàn)法
C.深度訪談法
D.電話詢問法
18、房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)租賃合同、房地產(chǎn)互換合同均屬于_______。
A.要式合同
B.實(shí)踐性合同
C.諾成性合同
D.口頭合同
19、選取可比實(shí)例的數(shù)量一般在_______之間。
A.3個(gè)到10個(gè)
B.4個(gè)至11個(gè)
C.5個(gè)至11個(gè)
D.6個(gè)至12個(gè)
20、用成本法估價(jià)求取的價(jià)格稱為_______。
A.稅算價(jià)格
B.比準(zhǔn)價(jià)格
C.基準(zhǔn)價(jià)格
D.市場價(jià)格
21、拆借市場一般_______。
A.需要提供抵押品
B.不允許非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入
C.允許非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入
D.利率高于國庫券或公債利率
22、物業(yè)管理的內(nèi)容是_______。
A.房產(chǎn)管理
B.房屋維修管理
C.房屋設(shè)備管理
D.以上都是
23、七層高的建筑，屬于_______。
A.高層建筑
B.多層建筑
C.低層建筑
D.超高層建筑
24、互斥方案選擇的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法一般應(yīng)采用表示_______的凈現(xiàn)值法來比較。
A.絕對經(jīng)濟(jì)效果
B.相對經(jīng)濟(jì)效果
C.絕對社會(huì)效果
D.相對社會(huì)效果
25、下列說法不正確的是_______。
A.土地可以增值保值
B.一切土地屬于國家所有
C.劃撥土地不可用來盈利
D.國家在土地一級(jí)市場上是惟一的出讓者
26、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建設(shè)工程費(fèi)的_______左右。
A.7%
B.3%
C.4%
D.5%
27、下列論述中錯(cuò)誤的是_______。
A.房地產(chǎn)證券的發(fā)行者只能是金融機(jī)構(gòu)
B.房地產(chǎn)債券是一種純粹的籌資工具
C.房地產(chǎn)債券中較為常見的一種是房地產(chǎn)抵押債券
D.房地產(chǎn)股票可以分為優(yōu)先股和普通股
28、職工住房抵押貸款中，金融機(jī)構(gòu)增加附加條件的方式是_______。
A.押上加保
B.付現(xiàn)額
C.“一攬子交易”
D.以上都是
29、土地使用權(quán)續(xù)期，應(yīng)當(dāng)不遲于土地使用權(quán)出讓合同的使用年限屆滿前_______申請。
A.半年
B.一年
C.二年
D.三年
31、招標(biāo)就是開發(fā)企業(yè)利用標(biāo)價(jià)的_______手段來選擇施工單位。
A.經(jīng)濟(jì)
B.法律
C.行政
D.政治
32、某房地產(chǎn)企業(yè)出租一宗房地產(chǎn)所取得的租金收入為20萬元，管理費(fèi)、維修費(fèi)等支出為15萬元，則應(yīng)納營業(yè)稅_______萬元。
A.0.5
B.0.60
C.1.05
D.1.00
33、土地與房屋交換，雙方價(jià)值相同時(shí)_______。
A.要征收契稅
B.免征契稅
C.要征耕地占用稅
D.要征營業(yè)稅
34、某房地產(chǎn)企業(yè)出租一棟公寓，每年有固定租金收入，五年后將其出售，為計(jì)算租金收入的現(xiàn)值，需用_______求得。
A.一次支付現(xiàn)值系數(shù)
B.等額系列支付終值系數(shù)
C.等額系列支付現(xiàn)值系數(shù)
D.等額系列支付資金回收系數(shù)
35、投標(biāo)的關(guān)鍵在于_______。
A.標(biāo)書是否完備
B.自身實(shí)力
C.信譽(yù)
D.報(bào)價(jià)
36、下列各項(xiàng)中_______是一種間接調(diào)查方法。
A.調(diào)查法
B.觀察法
C.室內(nèi)研究法
D.實(shí)驗(yàn)法
37、下列說法正確的是_______。
A.農(nóng)用土地可以直接出讓給土地使用者
B.土地使用期終可以繼續(xù)申請使用
C.土地沒有價(jià)值
D.房地產(chǎn)屬于第二產(chǎn)業(yè)
38、土地所有權(quán)又稱_______，是物權(quán)的一種。
A.土地物權(quán)
B.土地產(chǎn)權(quán)
C.土地占有權(quán)
D.土地使用權(quán)
39、公寓屬于_______。
A.公共建筑
B.居住建筑
C.農(nóng)業(yè)建筑
D.工業(yè)建筑
40、無主房地產(chǎn)依法歸_______所有。
A.相鄰人
B.國家或集體
C.土地使用權(quán)人
D.政府
41、現(xiàn)代市場營銷作為一門獨(dú)立的學(xué)科在我國_______以后才得到推廣應(yīng)用。
A.20世紀(jì)90年代中期
B.20世紀(jì)80年代中期
C.20世紀(jì)90年代末期
D.20世紀(jì)80年代末期
42、_______是在項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)確定的基礎(chǔ)上，根據(jù)選定的地段和項(xiàng)目，決定能夠滿足市場需求的開發(fā)經(jīng)營策略。
A.項(xiàng)目策略
B.促進(jìn)銷售
C.信息反饋
D.物業(yè)管理
43、委托代理合同包括的內(nèi)容沒有_______這一項(xiàng)。
A.爭議解決方式
B.違約責(zé)任
C.有效時(shí)間
D.合同簽訂當(dāng)時(shí)的背景
44、限度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則的是_______。
A.公開招標(biāo)
B.協(xié)議招標(biāo)
C.邀請招標(biāo)
D.內(nèi)部招標(biāo)
45、下列_______不影響物業(yè)管理合同的效力。
A.業(yè)主委員會(huì)嚴(yán)重違約
B.業(yè)主轉(zhuǎn)移物業(yè)所有權(quán)
C.不可抗力
D.物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到物業(yè)管理要求V
46、物業(yè)管理的收費(fèi)實(shí)施的是_______政策。
A.贏利
B.贏利平衡
C.保本微利
D.最小贏利
47、_______是我國專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部信貸資金的重要來源。
A.自有資金
B.銀行存款
C.借入資金
D.同業(yè)往來資金
48、_______年4月國務(wù)院發(fā)布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，要求在我國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)實(shí)施住房公積金制度。
A.1998
B.2000
C.2001
D.1999
49、我國目前已形成以_______為主的房地產(chǎn)金融體系。
A.證券公司
B.投資公司
C.政府主管部門
D.各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部
50、若房地產(chǎn)的需求量一定，若供給增加，則價(jià)格_______。
A.不變
B.下降
C.上升
D.以上均不對
51、_______是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。
A.絕對地租
B.農(nóng)地地租
C.超額地租
D.級(jí)差地租
52、土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后_______內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。
A.30日
B.60日
C.半年
D.1年
53、開放式問卷的優(yōu)點(diǎn)在于_______。
A.調(diào)研成本低
B.易于記錄
C.節(jié)約調(diào)研時(shí)間
D.被訪者的限制較少
54、有在區(qū)位、檔次等方面相當(dāng)?shù)募?、乙兩出租寫字樓，甲寫字樓的建筑面積月租金為50元/平方米，不含物業(yè)管理費(fèi)；乙寫字樓的建筑面積月租金為59元/平方米，含有物業(yè)管理費(fèi)。該類寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)為每平方米使用面積10元。甲、乙兩寫字樓的租金相比有_______。
A.甲高于乙
B.甲低于乙
C.甲等于乙
D.不可比
55、若將某幢舊房屋清理掉，預(yù)計(jì)可得凈收入15萬元，現(xiàn)對其進(jìn)行改造，使其成為公寓出租，則此15萬元應(yīng)視為_______。
A.現(xiàn)金流入量
B.現(xiàn)金流出量
C.機(jī)會(huì)成本
D.沉沒成本
56、我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不確定性特征的主要影響因素是_______等。
A.投資額的多少
B.投資周期的長短
C.投資者判斷錯(cuò)誤
D.國家政策的變化
57、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的_______左右。
A.3%
B.4%
C.5%
D.6%
58、房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，以下內(nèi)容中的_______屬于房地產(chǎn)經(jīng)營決策的內(nèi)容。
A.市場需求
B.市場供給
C.經(jīng)濟(jì)狀況
D.人們的消費(fèi)習(xí)慣
59、物業(yè)管理企業(yè)可以采取_______等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
A.包干制
B.酬金制
C.包干制或酬金制
D.包干制和酬金制
二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題1分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。錯(cuò)選或少選本題不得分)
61、物業(yè)管理實(shí)施的必要條件_______。
A.產(chǎn)權(quán)清晰
B.權(quán)責(zé)明確
C.經(jīng)費(fèi)保障
D.管理科學(xué)
E.行政規(guī)劃
62、按產(chǎn)權(quán)類型劃分，產(chǎn)權(quán)可分為_______。
A.企業(yè)產(chǎn)權(quán)
B.個(gè)人產(chǎn)權(quán)
C.公有產(chǎn)權(quán)
D.私有產(chǎn)權(quán)
E.所有產(chǎn)權(quán)
63、劃撥土地的程序有_______。
A.申請
B.審批
C.出讓
D.撥地
E.發(fā)證
64、《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定，“新開發(fā)房地產(chǎn)的增值額為轉(zhuǎn)讓收入減去以下_______幾項(xiàng)”。
A.土地開發(fā)的成本費(fèi)用
B.新建房屋的成本費(fèi)用
C.配套設(shè)施的成本費(fèi)用
D.土地使用權(quán)取得時(shí)支付的金額
E.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
65、在可行性研究中，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的主要內(nèi)容有_______。
A.市政規(guī)劃方案選擇
B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置
C.建筑規(guī)劃方案選擇
D.市場定位選擇
E.市場目標(biāo)選擇
66、流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要有_______。
A.流動(dòng)資產(chǎn)的存在形態(tài)具有可變性
B.流動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)值運(yùn)動(dòng)周期與開發(fā)經(jīng)營周期具有一致性
C.流動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)值運(yùn)動(dòng)周期與開發(fā)經(jīng)營周期具有不一致性
D.流動(dòng)資產(chǎn)完成一次循環(huán)的周期較長
E.流動(dòng)資產(chǎn)的占用數(shù)量具有波動(dòng)性
67、房地產(chǎn)金融市場是指的_______。
A.房地產(chǎn)債券
B.房地產(chǎn)股票
C.住房建設(shè)基金
D.未到期的住房存款單
E.住房抵押貸款契約
68、不確定性分析主要指_______。
A.盈虧平衡分析
B.敏感性分析
C.經(jīng)濟(jì)周期分析
D.經(jīng)濟(jì)效益分析
E.概率分析
69、房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性在于_______。
A.有助于企業(yè)認(rèn)識(shí)市場
B.有助于認(rèn)識(shí)市場潛力
C.有助于判斷需求量
D.有助于獲取壟斷利潤
E.有助于評(píng)估產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量
70、按照修繕責(zé)任，房屋修繕工程可以分為_______。
A.恢復(fù)性修繕
B.有償性修繕
C.返工性修繕
D.賠償性修繕
E.救災(zāi)性修繕
71、新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的產(chǎn)權(quán)資料有_______。
A.用地批準(zhǔn)文件
B.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
C.建筑執(zhí)照
D.拆遷資料
E.竣工圖
72、商品房預(yù)售，至少應(yīng)具備的條件有_______。
A.已取得土地使用權(quán)證書
B.已持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C.已取得商品房預(yù)售許可證明
D.已完成主體工程
E.征得銷售商的同意
73、下列_______房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。
A.權(quán)屬存在糾紛的
B.依法查封的
C.共有人中有不同意轉(zhuǎn)讓的
D.成片開發(fā)已形成工業(yè)用地的
E.未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的
74、以下_______法律事實(shí)，可引起土地使用權(quán)終止。
A.土地出讓合同丟失
B.國家強(qiáng)制收回
C.國家提前收回
D.土地使用權(quán)人去世
E.土地滅失
75、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立需要的條件包括_______。
A.自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)
B.固定的服務(wù)場所
C.自己的施工隊(duì)
D.規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)
E.如從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
76、房地產(chǎn)證券化是將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化。其品種可以是_______。
A.股票
B.轉(zhuǎn)換債券
C.單位信托
D.受益憑證
E.紅利
77、合同的主要內(nèi)容包括_______。
A.開頭
B.標(biāo)的物
C.結(jié)尾
D.數(shù)量
E.質(zhì)量
78、房地產(chǎn)市場管理的職能包括_______。
A.計(jì)劃職能
B.協(xié)調(diào)職能
C.控制職能
D.行政職能
E.法律職能
79、影響房地產(chǎn)供需變化的經(jīng)濟(jì)因素包括_______。
A.貸款金額
B.利率
C.匯率
D.就業(yè)人數(shù)
E.通貨膨脹
80、物業(yè)管理的重要作用是_______。
A.可以統(tǒng)一管理物業(yè)
B.可以使物業(yè)發(fā)揮綜合效益
C.可以“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”
D.可以使物業(yè)管理公司增加職工人數(shù)
E.可以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商品的營銷
三、案例分析題［共20個(gè)小題(單選或多選)組成，每小題1分，錯(cuò)選或多選均不得分。］
(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司想要開發(fā)某一地塊，經(jīng)過市場調(diào)查，經(jīng)濟(jì)分析后，得出如下表所示的現(xiàn)金流入金額和流出金額。試根據(jù)表中的數(shù)據(jù)，計(jì)算相應(yīng)的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率ic=15% 。
某開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流入、流出表
單位：萬元
年份
項(xiàng)目
0 1 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入 0 0 300 1200 1300 1400 1500
現(xiàn)金流出 1200 1200 200 100 100 100 100
凈現(xiàn)金流量 -1200 -1200 1081、該開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目投資回收期為_______年。
A.4.08
B.4.10
C.5.00
D.4.00
82、該開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為_______萬元。
A.417.6
B.260.0
C.427.3
D.392.8
83、該開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率(FIRR)為_______。
A.19.00%
B.20.00%
C.18.07%
D.19.97%
84、根據(jù)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的計(jì)算，下列說法中正確的有_______。
A.兩個(gè)指標(biāo)均說明該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性不合理
B.兩個(gè)指標(biāo)均說明該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性合理
C.FNPV指標(biāo)說明該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性不合理，而FIPV指標(biāo)說明合理
D.FNPV指標(biāo)說明該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性合理，而FIRR指標(biāo)說明不合理
85、下列說法錯(cuò)誤的是_______。
A.財(cái)務(wù)收益率就是內(nèi)部收益率
B.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資貸款所能支付的最后利率
C.如果FIRR D.如果FIRR>ic，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)評(píng)估中通過
(二)某用做旅館的建筑物共有客房160套，其中標(biāo)準(zhǔn)間107(收費(fèi)280元/日)，單間14套(收費(fèi)250元/日)，三人間39套(收費(fèi)240元/日)。
請用還原進(jìn)行估價(jià)計(jì)算，選擇正確答案回答下列各題：
86、若空房率取25%，則客房年收入為_______。
A.1 172.2萬元
B.586.1萬元
C.2 344.4萬元
D.390.7萬元
87、若客房成本、管理費(fèi)、各類資產(chǎn)折舊、設(shè)備更新與維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)及各項(xiàng)稅費(fèi)、廣告及公關(guān)費(fèi)分別是客房收入的15%、10%、6%、5%、18%和2.2%，則旅館經(jīng)營的總成本為_______。
A.1 463.0萬元
B.731.5萬元
C.365.7萬元
D.277.1萬元
88、若旅館來自會(huì)議室租借、歌舞廳、商場等營業(yè)的其他各類收入是客房收入的15%，則該樓年純收益為_______。
A.1 233.0萬元
B.308.2萬元
C.616.5萬元
D.205.5萬元
89、若房地產(chǎn)綜合還原利率為12%，則該房地產(chǎn)的價(jià)值為_______。
A.2 568.7萬元
B.1 712.5萬元
C.10 275.0萬元
D.5 137.5萬元
(三)甲房地產(chǎn)公司通過出讓方式取得了一宗2公頃土地50年的使用權(quán)，按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件支付了土地使用權(quán)出讓金并進(jìn)行投資開發(fā)。該土地的建筑容積率為2.5。兩年后，甲將該項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓給乙，甲取得的增值額為50萬元，扣除項(xiàng)目金額為100萬元。
請根據(jù)上述資料回答下列問題：
91、在土地使用權(quán)出讓合同中包含的內(nèi)容有_______。
A.出讓土地的自然狀況
B.出讓金的數(shù)額及支付方式
C.出讓金的使用安排
D.出讓期限
92、該土地最多可建建筑面積_______萬平方米。
A.2.5
B.1.25
C.5
D.10
93、甲將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓以后，乙_______。
A.對該土地?fù)碛?8年的使用權(quán)
B.應(yīng)承擔(dān)土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的原土地使用權(quán)受讓人的義務(wù)
C.享有土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的出讓方的權(quán)利
D.應(yīng)向甲支付甲已交納的土地使用權(quán)出讓金
94、甲應(yīng)交納的土地增值稅為_______萬元。
A.10
B.15
C.30
D.45
95、甲乙之間的轉(zhuǎn)讓行為要最終合法有效，還應(yīng)辦理_______。
A.新建登記
B.轉(zhuǎn)移登記
C.公證
D.變更登記
(四)某賓館的土地是1994年通過出讓方式取得的40年使用權(quán)，建筑物建成于1996年，建筑物壽命為50年。該賓館共有300張床位，平均每張床位每天的價(jià)格為50元，年平均空置率20%，正常營業(yè)時(shí)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%。估計(jì)該類賓館的土地價(jià)值占30%，建筑物價(jià)值占70%，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%。現(xiàn)需要評(píng)估該賓館在1998年的價(jià)格。
請根據(jù)上述資料回答下列問題：
96、根據(jù)上述資料應(yīng)選用_______進(jìn)行評(píng)估。
A.市場比較法
B.成本法
C.收益還原法
D.假設(shè)開發(fā)法
97、該賓館的純收益計(jì)算應(yīng)為_______。
A.300×50×365×20%×(1-30%)
B.300×50×365×(1-20%)
C.300×50×365×(1-20%)×30%
D.300×50×365×(1-20%)×(1-30%)v
98、評(píng)估中計(jì)算公式中的n應(yīng)為_______年。
A.40
B.50
C.36
D.48
99、評(píng)估中計(jì)算公式中的R應(yīng)為_______。
A.8%
B.10%
C.9.4%
D.8.6%
題號(hào)
標(biāo)準(zhǔn)答案
34
C
68
ABE
1
C
35
D
69
ABCE
2
C
36
C
70
ABCDE
3
C
37
B
71
ABCD
4
D
38
B
72
ABC
5
C
39
B
73
ABCE
6
C
40
B
74
BCE
7
C
41
B
75
ABDE
8
B
42
A
76
ABCD
9
B
43
D
77
BDE
10
D
44
A
78
ABC
11
D
45
B
79
BCE
12
D
46
C
80
ABCE
13
B
47
A
81
A
14
A
48
D
82
C
15
B
49
D
83
D
16
C
50
B
84
B
17
A
51
D
85
A
18
A
52
B
86
A
19
A
53
D
87
B
20
A
54
B
88
C
21
B
55
B
89
D
22
D
56
D
90
B
23
B
57
A
91
ABD
24
A
58
B
92
C
25
B
59
C
93
AB
26
B
60
B
94
B
27
A
61
ABCD
95
B
28
D
62
ABCD
96
C
29
B
63
ABDE
97
D
30
D
64
ABCD
98
C
31
A
65
ABC
99
C
32
D
66
ABE
100
ABD
33
B
67
ABDE
1、在我國，一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是指民事權(quán)利主體所享有的具有_______利益的權(quán)利。
A.政治
B.社會(huì)
C.經(jīng)濟(jì)
D.以上均不對
2、_______是依法對土地實(shí)際掌握和控制的權(quán)利。
A.土地使用權(quán)
B.土地收益權(quán)
C.土地占有權(quán)
D.土地處分權(quán)
3、我國第一部《城市房地產(chǎn)管理法》自_______起施行。
A.1994年7月1日
B.1994年10月1日
C.1995年1月1日
D.1996年1月1日
4、我國土地所有權(quán)變更的途徑是_______。
A.協(xié)議出讓
B.買賣
C.劃撥
D.土地征用
5、下列論述中錯(cuò)誤的是_______。
A.我國土地使用權(quán)的主體十分廣泛
B.土地使用權(quán)派生于土地所有權(quán)
C.土地使用權(quán)就是土地所有權(quán)的使用權(quán)能
D.通過有償出讓獲得土地的土地使用者，可以依法轉(zhuǎn)讓土地
6、科研單位用地的土地出讓年限為_______。
A.70年
B.60年
C.50年
D.40年
7、下列論述中錯(cuò)誤的是_______。
A.土地抵押實(shí)質(zhì)上是對出讓土地使用權(quán)的抵押
B.國家機(jī)關(guān)用地可以通過劃撥方式取得
C.土地使用權(quán)出租無須交納稅費(fèi)
D.土地權(quán)屬存有糾紛時(shí)，不能進(jìn)行土地登記
8、設(shè)RO表示綜合還原利率，RL表示土地還原利率，RB表示建筑物還原利率，VL表示土地價(jià)格，VB表示建筑物價(jià)格，則正確的關(guān)系式是_______。
A.RO=(RLVB+RBVL)/(VL+VB)
B.RO=(RLVL+RBVB)/(VL+VB)
C.RO=(RLVB+RBVL)/(RL+RB)
D.RO=(RL+RB)/(VL+VB)
9、經(jīng)濟(jì)合同依法簽訂后，當(dāng)合同無法全部或部分履行，如系由于_______導(dǎo)致，仍要追究當(dāng)事人的違約責(zé)任。
A.自然災(zāi)害
B.縱火
C.戰(zhàn)爭
D.社會(huì)*
10、物業(yè)管理公司需向_______申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.所在地人民政府
C.上級(jí)主管部門
D.工商管理部門
11、物業(yè)管理公司與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的法律關(guān)系為_______。
A.雇傭者與被雇傭者
B.管理者與被管理者
C.服務(wù)與被服務(wù)
D.受托人與委托人
12、城市的土地屬于國家所有，是指_______的土地屬于國家所有。
A.城市行政區(qū)
B.城市規(guī)劃區(qū)
C.城市建成區(qū)
D.城市市區(qū)
13、物業(yè)管理公司有效管理的關(guān)鍵是_______。
A.公司規(guī)模合理
B.資金良性循環(huán)
C.有完善的規(guī)章制度
D.早期介入
14、某修繕工程的人工費(fèi)和材料費(fèi)70萬元，機(jī)械使用費(fèi)和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)22萬元，其他直接費(fèi)10萬元，其他間接費(fèi)7萬元，施工管理費(fèi)5萬元，則該項(xiàng)工程的直接費(fèi)為_______。
A.107萬元
B.95萬元
C.85萬元
D.100萬元
15、房地產(chǎn)出典時(shí)，_______具有對房地產(chǎn)行使使用和收益的權(quán)利。
A.出典人
B.典權(quán)人
C.產(chǎn)權(quán)人
D.抵押權(quán)人
16、采用專家小組征集意見的方法稱為_______。
A.入戶詢問法
B.調(diào)查問卷法
C.德菲爾法
D.頭腦風(fēng)暴法
17、房地產(chǎn)企業(yè)在研究住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)和服務(wù)質(zhì)量時(shí)，_______最常用。
A.小組訪談法
B.實(shí)驗(yàn)法
C.深度訪談法
D.電話詢問法
18、房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)租賃合同、房地產(chǎn)互換合同均屬于_______。
A.要式合同
B.實(shí)踐性合同
C.諾成性合同
D.口頭合同
19、選取可比實(shí)例的數(shù)量一般在_______之間。
A.3個(gè)到10個(gè)
B.4個(gè)至11個(gè)
C.5個(gè)至11個(gè)
D.6個(gè)至12個(gè)
20、用成本法估價(jià)求取的價(jià)格稱為_______。
A.稅算價(jià)格
B.比準(zhǔn)價(jià)格
C.基準(zhǔn)價(jià)格
D.市場價(jià)格
21、拆借市場一般_______。
A.需要提供抵押品
B.不允許非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入
C.允許非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入
D.利率高于國庫券或公債利率
22、物業(yè)管理的內(nèi)容是_______。
A.房產(chǎn)管理
B.房屋維修管理
C.房屋設(shè)備管理
D.以上都是
23、七層高的建筑，屬于_______。
A.高層建筑
B.多層建筑
C.低層建筑
D.超高層建筑
24、互斥方案選擇的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法一般應(yīng)采用表示_______的凈現(xiàn)值法來比較。
A.絕對經(jīng)濟(jì)效果
B.相對經(jīng)濟(jì)效果
C.絕對社會(huì)效果
D.相對社會(huì)效果
25、下列說法不正確的是_______。
A.土地可以增值保值
B.一切土地屬于國家所有
C.劃撥土地不可用來盈利
D.國家在土地一級(jí)市場上是惟一的出讓者
26、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建設(shè)工程費(fèi)的_______左右。
A.7%
B.3%
C.4%
D.5%
27、下列論述中錯(cuò)誤的是_______。
A.房地產(chǎn)證券的發(fā)行者只能是金融機(jī)構(gòu)
B.房地產(chǎn)債券是一種純粹的籌資工具
C.房地產(chǎn)債券中較為常見的一種是房地產(chǎn)抵押債券
D.房地產(chǎn)股票可以分為優(yōu)先股和普通股
28、職工住房抵押貸款中，金融機(jī)構(gòu)增加附加條件的方式是_______。
A.押上加保
B.付現(xiàn)額
C.“一攬子交易”
D.以上都是
29、土地使用權(quán)續(xù)期，應(yīng)當(dāng)不遲于土地使用權(quán)出讓合同的使用年限屆滿前_______申請。
A.半年
B.一年
C.二年
D.三年
31、招標(biāo)就是開發(fā)企業(yè)利用標(biāo)價(jià)的_______手段來選擇施工單位。
A.經(jīng)濟(jì)
B.法律
C.行政
D.政治
32、某房地產(chǎn)企業(yè)出租一宗房地產(chǎn)所取得的租金收入為20萬元，管理費(fèi)、維修費(fèi)等支出為15萬元，則應(yīng)納營業(yè)稅_______萬元。
A.0.5
B.0.60
C.1.05
D.1.00
33、土地與房屋交換，雙方價(jià)值相同時(shí)_______。
A.要征收契稅
B.免征契稅
C.要征耕地占用稅
D.要征營業(yè)稅
34、某房地產(chǎn)企業(yè)出租一棟公寓，每年有固定租金收入，五年后將其出售，為計(jì)算租金收入的現(xiàn)值，需用_______求得。
A.一次支付現(xiàn)值系數(shù)
B.等額系列支付終值系數(shù)
C.等額系列支付現(xiàn)值系數(shù)
D.等額系列支付資金回收系數(shù)
35、投標(biāo)的關(guān)鍵在于_______。
A.標(biāo)書是否完備
B.自身實(shí)力
C.信譽(yù)
D.報(bào)價(jià)
36、下列各項(xiàng)中_______是一種間接調(diào)查方法。
A.調(diào)查法
B.觀察法
C.室內(nèi)研究法
D.實(shí)驗(yàn)法
37、下列說法正確的是_______。
A.農(nóng)用土地可以直接出讓給土地使用者
B.土地使用期終可以繼續(xù)申請使用
C.土地沒有價(jià)值
D.房地產(chǎn)屬于第二產(chǎn)業(yè)
38、土地所有權(quán)又稱_______，是物權(quán)的一種。
A.土地物權(quán)
B.土地產(chǎn)權(quán)
C.土地占有權(quán)
D.土地使用權(quán)
39、公寓屬于_______。
A.公共建筑
B.居住建筑
C.農(nóng)業(yè)建筑
D.工業(yè)建筑
40、無主房地產(chǎn)依法歸_______所有。
A.相鄰人
B.國家或集體
C.土地使用權(quán)人
D.政府
41、現(xiàn)代市場營銷作為一門獨(dú)立的學(xué)科在我國_______以后才得到推廣應(yīng)用。
A.20世紀(jì)90年代中期
B.20世紀(jì)80年代中期
C.20世紀(jì)90年代末期
D.20世紀(jì)80年代末期
42、_______是在項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)確定的基礎(chǔ)上，根據(jù)選定的地段和項(xiàng)目，決定能夠滿足市場需求的開發(fā)經(jīng)營策略。
A.項(xiàng)目策略
B.促進(jìn)銷售
C.信息反饋
D.物業(yè)管理
43、委托代理合同包括的內(nèi)容沒有_______這一項(xiàng)。
A.爭議解決方式
B.違約責(zé)任
C.有效時(shí)間
D.合同簽訂當(dāng)時(shí)的背景
44、限度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則的是_______。
A.公開招標(biāo)
B.協(xié)議招標(biāo)
C.邀請招標(biāo)
D.內(nèi)部招標(biāo)
45、下列_______不影響物業(yè)管理合同的效力。
A.業(yè)主委員會(huì)嚴(yán)重違約
B.業(yè)主轉(zhuǎn)移物業(yè)所有權(quán)
C.不可抗力
D.物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到物業(yè)管理要求V
46、物業(yè)管理的收費(fèi)實(shí)施的是_______政策。
A.贏利
B.贏利平衡
C.保本微利
D.最小贏利
47、_______是我國專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部信貸資金的重要來源。
A.自有資金
B.銀行存款
C.借入資金
D.同業(yè)往來資金
48、_______年4月國務(wù)院發(fā)布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，要求在我國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)實(shí)施住房公積金制度。
A.1998
B.2000
C.2001
D.1999
49、我國目前已形成以_______為主的房地產(chǎn)金融體系。
A.證券公司
B.投資公司
C.政府主管部門
D.各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部
50、若房地產(chǎn)的需求量一定，若供給增加，則價(jià)格_______。
A.不變
B.下降
C.上升
D.以上均不對
51、_______是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。
A.絕對地租
B.農(nóng)地地租
C.超額地租
D.級(jí)差地租
52、土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后_______內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。
A.30日
B.60日
C.半年
D.1年
53、開放式問卷的優(yōu)點(diǎn)在于_______。
A.調(diào)研成本低
B.易于記錄
C.節(jié)約調(diào)研時(shí)間
D.被訪者的限制較少
54、有在區(qū)位、檔次等方面相當(dāng)?shù)募?、乙兩出租寫字樓，甲寫字樓的建筑面積月租金為50元/平方米，不含物業(yè)管理費(fèi)；乙寫字樓的建筑面積月租金為59元/平方米，含有物業(yè)管理費(fèi)。該類寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)為每平方米使用面積10元。甲、乙兩寫字樓的租金相比有_______。
A.甲高于乙
B.甲低于乙
C.甲等于乙
D.不可比
55、若將某幢舊房屋清理掉，預(yù)計(jì)可得凈收入15萬元，現(xiàn)對其進(jìn)行改造，使其成為公寓出租，則此15萬元應(yīng)視為_______。
A.現(xiàn)金流入量
B.現(xiàn)金流出量
C.機(jī)會(huì)成本
D.沉沒成本
56、我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不確定性特征的主要影響因素是_______等。
A.投資額的多少
B.投資周期的長短
C.投資者判斷錯(cuò)誤
D.國家政策的變化
57、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的_______左右。
A.3%
B.4%
C.5%
D.6%
58、房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，以下內(nèi)容中的_______屬于房地產(chǎn)經(jīng)營決策的內(nèi)容。
A.市場需求
B.市場供給
C.經(jīng)濟(jì)狀況
D.人們的消費(fèi)習(xí)慣
59、物業(yè)管理企業(yè)可以采取_______等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
A.包干制
B.酬金制
C.包干制或酬金制
D.包干制和酬金制
二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題1分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。錯(cuò)選或少選本題不得分)
61、物業(yè)管理實(shí)施的必要條件_______。
A.產(chǎn)權(quán)清晰
B.權(quán)責(zé)明確
C.經(jīng)費(fèi)保障
D.管理科學(xué)
E.行政規(guī)劃
62、按產(chǎn)權(quán)類型劃分，產(chǎn)權(quán)可分為_______。
A.企業(yè)產(chǎn)權(quán)
B.個(gè)人產(chǎn)權(quán)
C.公有產(chǎn)權(quán)
D.私有產(chǎn)權(quán)
E.所有產(chǎn)權(quán)
63、劃撥土地的程序有_______。
A.申請
B.審批
C.出讓
D.撥地
E.發(fā)證
64、《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定，“新開發(fā)房地產(chǎn)的增值額為轉(zhuǎn)讓收入減去以下_______幾項(xiàng)”。
A.土地開發(fā)的成本費(fèi)用
B.新建房屋的成本費(fèi)用
C.配套設(shè)施的成本費(fèi)用
D.土地使用權(quán)取得時(shí)支付的金額
E.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
65、在可行性研究中，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的主要內(nèi)容有_______。
A.市政規(guī)劃方案選擇
B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置
C.建筑規(guī)劃方案選擇
D.市場定位選擇
E.市場目標(biāo)選擇
66、流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要有_______。
A.流動(dòng)資產(chǎn)的存在形態(tài)具有可變性
B.流動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)值運(yùn)動(dòng)周期與開發(fā)經(jīng)營周期具有一致性
C.流動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)值運(yùn)動(dòng)周期與開發(fā)經(jīng)營周期具有不一致性
D.流動(dòng)資產(chǎn)完成一次循環(huán)的周期較長
E.流動(dòng)資產(chǎn)的占用數(shù)量具有波動(dòng)性
67、房地產(chǎn)金融市場是指的_______。
A.房地產(chǎn)債券
B.房地產(chǎn)股票
C.住房建設(shè)基金
D.未到期的住房存款單
E.住房抵押貸款契約
68、不確定性分析主要指_______。
A.盈虧平衡分析
B.敏感性分析
C.經(jīng)濟(jì)周期分析
D.經(jīng)濟(jì)效益分析
E.概率分析
69、房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性在于_______。
A.有助于企業(yè)認(rèn)識(shí)市場
B.有助于認(rèn)識(shí)市場潛力
C.有助于判斷需求量
D.有助于獲取壟斷利潤
E.有助于評(píng)估產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量
70、按照修繕責(zé)任，房屋修繕工程可以分為_______。
A.恢復(fù)性修繕
B.有償性修繕
C.返工性修繕
D.賠償性修繕
E.救災(zāi)性修繕
71、新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的產(chǎn)權(quán)資料有_______。
A.用地批準(zhǔn)文件
B.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
C.建筑執(zhí)照
D.拆遷資料
E.竣工圖
72、商品房預(yù)售，至少應(yīng)具備的條件有_______。
A.已取得土地使用權(quán)證書
B.已持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C.已取得商品房預(yù)售許可證明
D.已完成主體工程
E.征得銷售商的同意
73、下列_______房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。
A.權(quán)屬存在糾紛的
B.依法查封的
C.共有人中有不同意轉(zhuǎn)讓的
D.成片開發(fā)已形成工業(yè)用地的
E.未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的
74、以下_______法律事實(shí)，可引起土地使用權(quán)終止。
A.土地出讓合同丟失
B.國家強(qiáng)制收回
C.國家提前收回
D.土地使用權(quán)人去世
E.土地滅失
75、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立需要的條件包括_______。
A.自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)
B.固定的服務(wù)場所
C.自己的施工隊(duì)
D.規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)
E.如從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
76、房地產(chǎn)證券化是將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化。其品種可以是_______。
A.股票
B.轉(zhuǎn)換債券
C.單位信托
D.受益憑證
E.紅利
77、合同的主要內(nèi)容包括_______。
A.開頭
B.標(biāo)的物
C.結(jié)尾
D.數(shù)量
E.質(zhì)量
78、房地產(chǎn)市場管理的職能包括_______。
A.計(jì)劃職能
B.協(xié)調(diào)職能
C.控制職能
D.行政職能
E.法律職能
79、影響房地產(chǎn)供需變化的經(jīng)濟(jì)因素包括_______。
A.貸款金額
B.利率
C.匯率
D.就業(yè)人數(shù)
E.通貨膨脹
80、物業(yè)管理的重要作用是_______。
A.可以統(tǒng)一管理物業(yè)
B.可以使物業(yè)發(fā)揮綜合效益
C.可以“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”
D.可以使物業(yè)管理公司增加職工人數(shù)
E.可以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商品的營銷
三、案例分析題［共20個(gè)小題(單選或多選)組成，每小題1分，錯(cuò)選或多選均不得分。］
(一)某房地產(chǎn)開發(fā)公司想要開發(fā)某一地塊，經(jīng)過市場調(diào)查，經(jīng)濟(jì)分析后，得出如下表所示的現(xiàn)金流入金額和流出金額。試根據(jù)表中的數(shù)據(jù)，計(jì)算相應(yīng)的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率ic=15% 。
某開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流入、流出表
單位：萬元
年份
項(xiàng)目
0 1 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入 0 0 300 1200 1300 1400 1500
現(xiàn)金流出 1200 1200 200 100 100 100 100
凈現(xiàn)金流量 -1200 -1200 1081、該開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目投資回收期為_______年。
A.4.08
B.4.10
C.5.00
D.4.00
82、該開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為_______萬元。
A.417.6
B.260.0
C.427.3
D.392.8
83、該開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率(FIRR)為_______。
A.19.00%
B.20.00%
C.18.07%
D.19.97%
84、根據(jù)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的計(jì)算，下列說法中正確的有_______。
A.兩個(gè)指標(biāo)均說明該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性不合理
B.兩個(gè)指標(biāo)均說明該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性合理
C.FNPV指標(biāo)說明該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性不合理，而FIPV指標(biāo)說明合理
D.FNPV指標(biāo)說明該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性合理，而FIRR指標(biāo)說明不合理
85、下列說法錯(cuò)誤的是_______。
A.財(cái)務(wù)收益率就是內(nèi)部收益率
B.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資貸款所能支付的最后利率
C.如果FIRR D.如果FIRR>ic，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)評(píng)估中通過
(二)某用做旅館的建筑物共有客房160套，其中標(biāo)準(zhǔn)間107(收費(fèi)280元/日)，單間14套(收費(fèi)250元/日)，三人間39套(收費(fèi)240元/日)。
請用還原進(jìn)行估價(jià)計(jì)算，選擇正確答案回答下列各題：
86、若空房率取25%，則客房年收入為_______。
A.1 172.2萬元
B.586.1萬元
C.2 344.4萬元
D.390.7萬元
87、若客房成本、管理費(fèi)、各類資產(chǎn)折舊、設(shè)備更新與維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)及各項(xiàng)稅費(fèi)、廣告及公關(guān)費(fèi)分別是客房收入的15%、10%、6%、5%、18%和2.2%，則旅館經(jīng)營的總成本為_______。
A.1 463.0萬元
B.731.5萬元
C.365.7萬元
D.277.1萬元
88、若旅館來自會(huì)議室租借、歌舞廳、商場等營業(yè)的其他各類收入是客房收入的15%，則該樓年純收益為_______。
A.1 233.0萬元
B.308.2萬元
C.616.5萬元
D.205.5萬元
89、若房地產(chǎn)綜合還原利率為12%，則該房地產(chǎn)的價(jià)值為_______。
A.2 568.7萬元
B.1 712.5萬元
C.10 275.0萬元
D.5 137.5萬元
(三)甲房地產(chǎn)公司通過出讓方式取得了一宗2公頃土地50年的使用權(quán)，按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件支付了土地使用權(quán)出讓金并進(jìn)行投資開發(fā)。該土地的建筑容積率為2.5。兩年后，甲將該項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓給乙，甲取得的增值額為50萬元，扣除項(xiàng)目金額為100萬元。
請根據(jù)上述資料回答下列問題：
91、在土地使用權(quán)出讓合同中包含的內(nèi)容有_______。
A.出讓土地的自然狀況
B.出讓金的數(shù)額及支付方式
C.出讓金的使用安排
D.出讓期限
92、該土地最多可建建筑面積_______萬平方米。
A.2.5
B.1.25
C.5
D.10
93、甲將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓以后，乙_______。
A.對該土地?fù)碛?8年的使用權(quán)
B.應(yīng)承擔(dān)土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的原土地使用權(quán)受讓人的義務(wù)
C.享有土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的出讓方的權(quán)利
D.應(yīng)向甲支付甲已交納的土地使用權(quán)出讓金
94、甲應(yīng)交納的土地增值稅為_______萬元。
A.10
B.15
C.30
D.45
95、甲乙之間的轉(zhuǎn)讓行為要最終合法有效，還應(yīng)辦理_______。
A.新建登記
B.轉(zhuǎn)移登記
C.公證
D.變更登記
(四)某賓館的土地是1994年通過出讓方式取得的40年使用權(quán)，建筑物建成于1996年，建筑物壽命為50年。該賓館共有300張床位，平均每張床位每天的價(jià)格為50元，年平均空置率20%，正常營業(yè)時(shí)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%。估計(jì)該類賓館的土地價(jià)值占30%，建筑物價(jià)值占70%，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%。現(xiàn)需要評(píng)估該賓館在1998年的價(jià)格。
請根據(jù)上述資料回答下列問題：
96、根據(jù)上述資料應(yīng)選用_______進(jìn)行評(píng)估。
A.市場比較法
B.成本法
C.收益還原法
D.假設(shè)開發(fā)法
97、該賓館的純收益計(jì)算應(yīng)為_______。
A.300×50×365×20%×(1-30%)
B.300×50×365×(1-20%)
C.300×50×365×(1-20%)×30%
D.300×50×365×(1-20%)×(1-30%)v
98、評(píng)估中計(jì)算公式中的n應(yīng)為_______年。
A.40
B.50
C.36
D.48
99、評(píng)估中計(jì)算公式中的R應(yīng)為_______。
A.8%
B.10%
C.9.4%
D.8.6%
題號(hào)
標(biāo)準(zhǔn)答案
34
C
68
ABE
1
C
35
D
69
ABCE
2
C
36
C
70
ABCDE
3
C
37
B
71
ABCD
4
D
38
B
72
ABC
5
C
39
B
73
ABCE
6
C
40
B
74
BCE
7
C
41
B
75
ABDE
8
B
42
A
76
ABCD
9
B
43
D
77
BDE
10
D
44
A
78
ABC
11
D
45
B
79
BCE
12
D
46
C
80
ABCE
13
B
47
A
81
A
14
A
48
D
82
C
15
B
49
D
83
D
16
C
50
B
84
B
17
A
51
D
85
A
18
A
52
B
86
A
19
A
53
D
87
B
20
A
54
B
88
C
21
B
55
B
89
D
22
D
56
D
90
B
23
B
57
A
91
ABD
24
A
58
B
92
C
25
B
59
C
93
AB
26
B
60
B
94
B
27
A
61
ABCD
95
B
28
D
62
ABCD
96
C
29
B
63
ABDE
97
D
30
D
64
ABCD
98
C
31
A
65
ABC
99
C
32
D
66
ABE
100
ABD
33
B
67
ABDE