一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選答案中，只有一個最符合題意)
1、房地產(chǎn)產(chǎn)權是指房屋的所有權及其所占有的土地的_______權。
A.處置
B.處理
C.處分
D.使用
2、房地產(chǎn)委托貸款的利率由_______確定。
A.中國銀行
B.商業(yè)銀行
C.中國人民銀行
D.中國建設銀行
3、按開發(fā)配套的程度、統(tǒng)一性及其規(guī)模，可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為_______。
A.綜合開發(fā)和舊城改造
B.綜合開發(fā)和單項開發(fā)
C.新開發(fā)和舊城改造
D.舊城改造和再開發(fā)
4、磚瓦結構房屋的保險費率為_______。
A.4%
B.8%
C.2%
D.7%
5、城市土地的價值主要受_______的影響。
A.環(huán)境條件
B.勞動強度
C.地理位置
D.資金
6、某建筑物面積1 000平方米，耐用年限50年，殘值40 000元，其完全重置價值為4 000元/平方米，則年折舊額為_______元。
A.98 000
B.80 800
C.80 000
D.79 200
7、某商用房其重置完全價值為16萬元，已使用年限計提的折舊為4萬元，該房的凈值為_______萬元。
A.12
B.10
C.18
D.以上均不對
8、_______年建設部會同國家質量技術監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
A.1996
B.1995
C.2000
D.1999
9、以下可以出租的房屋是_______。
A.違章建筑的房屋
B.共有的房屋
C.發(fā)生法律糾紛的房屋
D.產(chǎn)權不明的房屋
10、_______不是可行性研究的根本目的。
A.提高經(jīng)濟和環(huán)境效益
B.減少或避免投資決策的失敗
C.防止造成土地閑置浪費
D.實現(xiàn)項目決策科學化、民主化
11、下列關于房屋租賃正確的是_______。
A.在一定條件下，以劃撥方式取得土地使用權的房屋可以出租
B.只有以出讓方式取得土地使用權的房屋才能出租
C.承租人征求出租人的口頭同意后可改變房屋用途
D.應由出租人修理的出租房屋
12、土地使用權抵押登記的內(nèi)容包括_______。
A.土地的面積
B.位置
C.被擔保的金額
D.抵押土地的面積
13、評估一宗房地產(chǎn)的價格時，一般要求采用_______方法。
A.三種以上
B.兩種或兩種以上
C.一種
D.兩種
14、中國房地產(chǎn)估價師學會簡稱為_______。
A.MPA
B.CIREA
C.MBA
D.CPA
15、_______不是拆遷補償?shù)姆绞健?BR> A.產(chǎn)權調換與作價補償結合
B.作價補償
C.異地安置
D.產(chǎn)權調換
16、土地使用權出讓年限為40年的有_______。
A.商業(yè)用地
B.文化用地
C.工業(yè)用地
D.居住用地
17、在我國，工程建設招標的方式不包括_______。
A.有限招標
B.協(xié)議招標
C.公開招標
D.對外勞務承包
18、項目的工程現(xiàn)場管理內(nèi)容包括_______個方面。
A.五
B.四
C.三
D.兩
19、_______主要是審核施工單位提出的“工程決算書”。
A.設計預算
B.外決算
C.項目內(nèi)部財務總核算
D.項目決算
20、欲在5年后償還100萬元借款，擬在每年年末存入銀行一定數(shù)額的款項，若存款年利率為6%，則每年末存款額應為_______萬元。
A.22.86
B.19.76
C.17.74
D.14.34
21、在房地產(chǎn)管理中，房地產(chǎn)法確立了行政管理、_______、稅收管理。
A.物業(yè)管理
B.租賃管理
C.產(chǎn)權產(chǎn)籍管理
D.營銷管理
22、房地產(chǎn)法調整的是人們在房地產(chǎn)活動中的_______。
A.經(jīng)濟關系
B.社會關系
C.物質關系
D.利益關系
23、房地產(chǎn)價格的形式有_______。
A.市場價格和實際價格
B.內(nèi)部價格和市場價格
C.出售價格和出租價格
D.現(xiàn)房價格和抵押價格
24、征用耕地的土地補償費，按該耕地征用前_______年的平均產(chǎn)值的三至六倍計算。
A.五年
B.十年
C.三年
D.二年
25、進行商品房預售時，必須取得_______。
A.商品房預售許可證
B.縣級以上人民政府的同意
C.土地出讓方的認可
D.房地產(chǎn)估價師的同意V
26、房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目建設階段的重點是_______。
A.實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化
B.盡可能減少房地產(chǎn)開發(fā)成本
C.將建設的房屋盡快地租賃出去
D.縮短建設工期
27、可行性研究是_______，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。
A.在工程項目投資決策前
B.在項目后期工作后
C.在房地產(chǎn)出售前
D.在工程竣工后
28、在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，為建設環(huán)境文化而專門錄入某管理系統(tǒng)為_______。
A.管理環(huán)境建設系統(tǒng)
B.管理環(huán)境監(jiān)督系統(tǒng)
C.管理環(huán)境反饋系統(tǒng)
D.管理環(huán)境識別系統(tǒng)
29、確定商品房價格時_______不應作為首先考慮的經(jīng)濟價值。
A.質量
B.稅收
C.利潤
D.成本
31、下列情況中屬于承重結構修繕的是_______。
A.對頂棚的修繕
B.對門窗的修繕
C.對地面的修繕
D.對基礎的修繕
32、實行產(chǎn)權調換的拆遷補償方式，對設有抵押權、留置權的原房屋，該項權利對調換后的房屋_______。
A.由法院判定
B.繼續(xù)有效
C.失去效力
D.經(jīng)協(xié)商后失效
33、在拆遷范圍內(nèi)，_______的居民，方可作為被遷戶，由建設單位加以安置。
A.有正式戶口，有居住房屋
B.沒有戶口，有居住房屋
C.有臨時戶口，沒有居住房屋
D.有正式戶口，沒有居住房屋
34、在房地產(chǎn)市場中，無形房地產(chǎn)商品包括_______。
A.廠房、辦公樓、住宅
B.房地產(chǎn)法律咨詢、住宅實物
C.辦公樓、房地產(chǎn)法律咨詢
D.房地產(chǎn)評估價值、房地產(chǎn)信息
35、地產(chǎn)交易是在_______條件下進行的土地使用權的交易。
A.全國土地可自由轉讓
B.農(nóng)村集體土地的所有權和使用權相分離
C.城市國有土地的所有權和使用權相互分離
D.農(nóng)村集體的土地所有權市場
36、房屋估值是房地產(chǎn)企業(yè)進行經(jīng)濟核算的基礎和前提，是_______的根據(jù)和前提。
A.確定房屋售價
B.進行房屋信托經(jīng)營
C.房地產(chǎn)銷售
D.制定租金標準
37、對于單一投資方案，當給定的基準收益率或目標收益率后，只要求得凈現(xiàn)值，凈年值或凈終值_______那該方案就可以接受。
A.大于零
B.小于零
C.等于零
D.以上都不對
38、軍隊使用的房地產(chǎn)一般屬于_______類別。
A.中外合資房產(chǎn)
B.集體所有房產(chǎn)
C.私人所有房產(chǎn)
D.全民所有制房產(chǎn)
39、市場調查的目的是為了了解_______需求。
A.消費者
B.建設部門
C.項目小組
D.以上均不對
40、由于房地產(chǎn)的價值量大，成交價格往往采取_______的方式支付。
A.現(xiàn)款
B.分期付款
C.支票
D.匯款
41、一般投資機會研究不含_______。
A.人力資源研究
B.地區(qū)研究
C.行業(yè)研究
D.部門研究
42、房地產(chǎn)交易市場的交易對象可以是_______。 (1)占有權 (2)使用權 (3)收益權 (4)處分權
A.(1)(2)
B.(1)(2)(3)
C.(3)(4)
D.(1)(2)(3)(4)
43、_______是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自行組織營銷活動。
A.房地產(chǎn)直接租售
B.房地產(chǎn)委托代理
C.房地產(chǎn)間接租售
D.房地產(chǎn)委托經(jīng)營
44、房地產(chǎn)代理商在對房地產(chǎn)市場進行宏觀市場研究的時候，不包括_______這一項。
A.經(jīng)濟
B.政治
C.法律法規(guī)
D.產(chǎn)品研究
45、如具有特殊管理要求的物業(yè)，或比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)適用_______。
A.公開招標
B.協(xié)議招標
C.邀請招標
D.內(nèi)部招標
46、物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模很大，包括跨區(qū)、跨省的物業(yè)管理項目，此類公司一般采用_______組織形式。
A.直線職能制
B.直線制
C.事業(yè)部制
D.項目部
47、在各種物業(yè)管理中，需強調服務要求的物業(yè)管理類型為_______。
A.商場的物業(yè)管理
B.寫字樓的物業(yè)管理
C.住宅小區(qū)的物業(yè)管理
D.工業(yè)廠房的物業(yè)管理
48、_______是房地產(chǎn)金融機構信貸資金的基本來源和主體。
A.自有資金
B.銀行存款
C.借入資金
D.利用外資
49、1770年，_______成立了世界上第一個土地抵押信用合作社。
A.德國
B.英國
C.法國
D.俄國
50、_______是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容
A.房地產(chǎn)租售貸款
B.房地產(chǎn)抵押貸款
C.房地產(chǎn)租賃貸款
D.房地產(chǎn)銷售貸款
51、區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運行關系稱為_______。
A.區(qū)位關系
B.區(qū)位空間關系
C.區(qū)位關聯(lián)度
D.區(qū)位運行度
52、下列說法正確的是_______。
A.土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權即行終止
B.土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，需要至遲在出讓期滿前6個月提出續(xù)期申請
C.經(jīng)出讓方批準可以續(xù)期使用土地的，出讓雙方不必重新簽署出讓合同
D.土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權由國家無償收回
53、當調研人員要確定兩個或更多變量之間是否相關及相關程度時，可以采取_______的描述性統(tǒng)計方法。
A.單項頻數(shù)分布
B.多項頻數(shù)分布
C.交叉分組頻數(shù)分布
D.平均數(shù)、中位數(shù)和眾數(shù)
54、某宗房地產(chǎn)2002年2月25日的價格為1000美元/平方米，匯率為1美元＝8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格月均遞減0.5%，則其2002年10月25日的價格為_______人民幣元/平方米。2002年10月25日的匯率假定為1美元＝8.29元人民幣。
A.7935
B.8260
C.8290
D.7964
55、某房地產(chǎn)企業(yè)為評估一項房地產(chǎn)開發(fā)投資，已支付30萬元項目論證費，此費用可列為_______。
A.現(xiàn)金流入量
B.現(xiàn)金流出量
C.機會成本
D.沉沒成本
56、房地產(chǎn)投資風險按風險性質可分為靜態(tài)風險和動態(tài)風險，區(qū)分這兩類風險的主要意義在于動態(tài)風險可通過_______加以避免。
A.預防自然災害和意外事故
B.企業(yè)經(jīng)營管理狀況
C.市場需求變動
D.通貨膨脹貨幣貶值
57、房屋開發(fā)費包括_______等。
A.施工人員人工費
B.建安工程費
C.附屬工程費
D.室外工程費
58、當開發(fā)項目有較明確甚至具有固定的銷售對象時，開發(fā)企業(yè)宜采用_______的經(jīng)營方式。
A.委托代理租售
B.聯(lián)合租售
C.直接租售
D.獨立租售
59、實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在_______中約定。
A.業(yè)主公約
B.業(yè)主大會章程
C.物業(yè)服務合同
D.物業(yè)管理委托合同
二、多項選擇題(共20題，每題1分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意。錯選或少選本題不得分)
61、所有權指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有_______的權利。
A.占有
B.使用
C.收益
D.處分
E.出讓
62、物業(yè)接管驗收分為_______。
A.商業(yè)樓盤綜合接管驗收
B.居住小區(qū)綜合接管驗收
C.原有物業(yè)接管驗收
D.新建物業(yè)接管驗收
63、物業(yè)管理項目部組織機構設置原則包括_______。
A.分散決策
B.統(tǒng)一領導
C.分級管理
D.實用高效
E.一專多公
64、房地產(chǎn)升值的原因有_______。
A.對其進行投資改良
B.外部經(jīng)濟影響
C.需求增加
D.通貨膨脹
65、下列不屬于房地產(chǎn)估價基本方法的有_______。
A.線性回歸法
B.收益法
C.成本法
D.路線價法
E.假設開發(fā)法
66、在土地關系中，最重要的兩個方面分別為_______。
A.土地使用制
B.土地使用權
C.土地所有制
D.土地所有權
E.土地收益權
67、按照開發(fā)的經(jīng)營方式，房地產(chǎn)開發(fā)可分為_______。
A.綜合開發(fā)
B.房屋開發(fā)
C.土地開發(fā)
D.合作開發(fā)
E.自行開發(fā)
68、實施設計招標的建設項目不一定要具備的條件是_______。
A.投資及建設進度已落實
B.具有開展設計必需的可靠基礎材料
C.設計單位已經(jīng)選定，具有設計單位確認的設計清單
D.具有經(jīng)過審批機關批準的設計任務書
69、建筑物按層數(shù)或高度分為_______。
A.超高層建筑
B.高層建筑
C.單層建筑
D.多層建筑
E.低層建筑
70、根據(jù)代理商的具體情況，房地產(chǎn)代理商分為_______。
A.分公司代理
B.房地產(chǎn)經(jīng)紀人
C.國外代理商
D.企業(yè)代理商
71、參與土地使用權出讓條件方案擬定的部門有_______。
A.規(guī)劃管理部門
B.市政公用設施管理部門
C.房產(chǎn)管理部門
D.城市建設部門
E.土地管理部門
72、市場調研報告的要素包括_______。
A.研究目標
B.研究背景
C.研究設計方案
D.研究方法
E.研究經(jīng)費
73、專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員必須符合_______要求。
A.良好的職業(yè)道德
B.從事估價工作五年以上
C.有豐富的估價實踐經(jīng)驗
D.扎實的估價理論知識
74、在下列的讓渡方式中，屬于土地使用權轉讓的有_______。
A.銷售
B.抵押
C.租賃
D.交換
E.贈與
75、物業(yè)管理合同的特征有_______。
A.物業(yè)管理企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務
B.物業(yè)管理合同是有償?shù)?BR> C.物業(yè)管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的
D.物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的
E.物業(yè)管理合同既呈承諾性合同又呈雙務合同
76、土地出讓價格一般由_______。
A.由人民代表大會確認的價值
B.通過協(xié)議方式確定
C.通過招標、拍賣市場機制決定
D.須經(jīng)房地產(chǎn)評估單位評估并適當浮動
E.由政府制定基準價格
77、下列_______是比較估價法必須的步驟。
A.進行交易日期修正
B.進行交易情況修正
C.建立價格可比基礎
D.選取可比交易實例
E.搜集交易實例
78、建設單位的項目管理，一般包括的管理內(nèi)容有_______。
A.項目建設周期控制
B.項目租賃管理
C.項目質量控制
D.項目銷售管理
E.項目投資控制
79、房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理，概括起來內(nèi)容有_______。
A.建立和管理房地產(chǎn)檔案
B.掌握房屋的更新和增減值的變化
C.處理房屋事故
D.房屋估價
E.房屋建筑和設備管理
80、房屋信托經(jīng)營的基本特征包括_______。
A.統(tǒng)一開發(fā)、零星建設
B.信托服務具有雙重性
C.它提供勞動服務
D.所有權與經(jīng)營權合一
E.所有權與經(jīng)營權分離
三、案例分析題［共20個小題(單選或多選)組成，每小題1分，錯選或多選均不得分。］
(一)甲房地產(chǎn)公司通過出讓方式取得了一宗20公頃土地50年的使用權，按照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件支付了土地使用權出讓金并進行投資開發(fā)。該地的建筑容積率為25。兩年后，甲將該項目依法轉讓給乙，甲取得的增值額為500萬元，扣除項目金額為1 000萬元。 根據(jù)上述資料，回答下列問題：
81、該土地最多可建建筑面積_______萬平方米。
A.1000
B.500
C.125
D.250
82、甲應交納的土地增值稅為_______萬元。
A.450
B.300
C.150
D.100
83、在土地使用權出讓合同中包含的內(nèi)容有_______。
A.出讓期限
B.出讓金的使用安排
C.出讓金的數(shù)額及支付方式
D.出讓土地的自然狀況
84、甲乙之間的轉讓行為要最終合法有效還應辦理_______。
A.變更登記
B.公證
C.轉移登記
D.新建登記
85、甲將土地使用權依法轉讓以后，乙_______。
A.應向甲支付甲已交納的土地使用權
B.享有土地使用權出讓合同中規(guī)定的出讓方的權利
C.應承擔土地使用權出讓合同中規(guī)定的原土地使用權受讓人的義務
D.對該土地擁有38年的使用權
(二)某房地產(chǎn)經(jīng)營公司管理的太平路5號房屋六間，由該公司出租給居民王某居住。按該市規(guī)定，房管部門直管房屋的所有權登記，由房產(chǎn)經(jīng)營公司申請。經(jīng)營公司在查核此房產(chǎn)權來源時，得知房產(chǎn)業(yè)主為沈某，由于沈某下落不明，解放初期此房即由市財政局代管，后由房管部門管理，至今已二十余年。因此，經(jīng)營公司不再申請登記，而將查核情況載入公司房產(chǎn)管理檔案。
根據(jù)上述資料，回答下列問題：
86、太平路5號六間房屋屬于_______。
A.國有產(chǎn)
B.集體所有產(chǎn)
C.代管產(chǎn)
D.托管產(chǎn)
87、太平路5號六間房屋的產(chǎn)權情況是_______。
A.歸房產(chǎn)經(jīng)營公司所有
B.歸國家所有
C.系無主財產(chǎn)
D.歸居民王某所有
88、應對這六間房屋_______。
A.由房產(chǎn)公司申請登記
B.可暫不進行登記
C.由房產(chǎn)經(jīng)營公司代理以沈某的名義申請登記
D.由王某申請登記
89、下列論述中正確的是_______。
A.這六間房屋產(chǎn)權尚不清楚，無從辦理所有權登記
B.這六間房屋應由房產(chǎn)經(jīng)營公司代理申請登記
C.這六間房屋由房產(chǎn)經(jīng)營公司經(jīng)營，因而它是托管產(chǎn)
D.這六間房屋應由市財政局申請登記
90、如果沈某出現(xiàn)，要求索回房產(chǎn)，則應_______。
A.歸王某所有
B.歸國家所有
C.房產(chǎn)應屬房管公司所有
D.將房產(chǎn)交還沈某
(三)某房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資決策分析階段經(jīng)過分析論證得到下表數(shù)據(jù)。已知該項目的基準收益率為12%。
年末 0 1 2 3 4 5 6
投資 440 300
經(jīng)營收入 200 240 240 240 240
經(jīng)營成本及稅收 40 50 50 50 50
銷售收入 300
根據(jù)上述資料，回答下列問題：
91、該項目的凈現(xiàn)金流量圖可用_______表示。
A.
B.
.
92、該項目的內(nèi)部收益率為_______。
A.14.6%
B.13.3%
C.12.1%
D.11.2%
93、該項目的投資回收期為_______年。
A.3.72
B.4.02
C.5.02
D.6.02
94、“該項目為經(jīng)濟合理的項目”，其理由為_______。
A.凈現(xiàn)值大于零
B.內(nèi)部收益率大于零
C.投資回收期大于零
D.內(nèi)部收益率大于基準收益率
95、該項目的凈現(xiàn)值為_______萬元。
A.28.3
B.29.6
C.31.7
D.34.2
(四)在河南靈宅市郊區(qū)地帶，一農(nóng)業(yè)開發(fā)公司購買了一塊180畝的土地，該土地宜于產(chǎn)優(yōu)質富士蘋果，稱為本地一大特產(chǎn)，而且地能出產(chǎn)。由于此公司的成功開發(fā)和連續(xù)追加投資，該公司出產(chǎn)蘋果長期在該省區(qū)及在全國范圍內(nèi)供不應求，甚至帶動周圍縣市地價的上漲。
據(jù)地租理論，回答下列問題：
96、本案產(chǎn)生的級差地租形成的原因為_______。
A.地肥力不同
B.土地相對位置不同
C.土地開發(fā)程度不同
D.土地種植物不同
97、本中形成的級差地租的形式為_______(按馬克思地租理論)。
A.絕對地租
B.級差地租Ⅰ
C.級差地租Ⅱ
D.級差地租Ⅰ、Ⅱ
98、壟斷地租是指_______。
A.由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租
B.對土地所有權壟斷所形成的地租
C.前兩種形成的綜合而成
D.資本的有機構成不同而形成的地租
99、本案是否有壟斷地租?_______。它是來自_______。
A.沒有
B.有；來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值
C.有；來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值
D.有；來自價格與價值的差額
題號
標準答案
34
D
68
AC
1
D
35
C
69
ABDE
2
C
36
C
70
BD
3
B
37
A
71
ACDE
4
C
38
D
72
ABCD
5
C
39
A
73
ACD
6
D
40
B
74
ABDE
7
A
41
A
75
ABCDE
8
D
42
D
76
BCE
9
B
43
A
77
ABCDE
10
C
44
D
78
ACE
11
A
45
B
79
ABCDE
12
C
46
C
80
BCE
13
B
47
B
81
B
14
B
48
B
82
C
15
C
49
A
83
ACD
16
A
50
B
84
C
17
D
51
C
85
CD
18
C
52
A
86
C
19
B
53
C
87
B
20
C
54
D
88
B
21
C
55
D
89
A
22
B
56
C
90
D
23
C
57
A
91
AD
24
C
58
C
92
C
25
A
59
C
93
B
26
B
60
A
94
C
27
A
61
ABCDE
95
B
28
D
62
BCD
96
BC
29
A
63
BCDE
97
C
30
A
64
ABCD
98
A
31
D
65
AD
99
B
32
B
66
AC
100
A
33
A
67
ABC
1、房地產(chǎn)產(chǎn)權是指房屋的所有權及其所占有的土地的_______權。
A.處置
B.處理
C.處分
D.使用
2、房地產(chǎn)委托貸款的利率由_______確定。
A.中國銀行
B.商業(yè)銀行
C.中國人民銀行
D.中國建設銀行
3、按開發(fā)配套的程度、統(tǒng)一性及其規(guī)模，可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為_______。
A.綜合開發(fā)和舊城改造
B.綜合開發(fā)和單項開發(fā)
C.新開發(fā)和舊城改造
D.舊城改造和再開發(fā)
4、磚瓦結構房屋的保險費率為_______。
A.4%
B.8%
C.2%
D.7%
5、城市土地的價值主要受_______的影響。
A.環(huán)境條件
B.勞動強度
C.地理位置
D.資金
6、某建筑物面積1 000平方米，耐用年限50年，殘值40 000元，其完全重置價值為4 000元/平方米，則年折舊額為_______元。
A.98 000
B.80 800
C.80 000
D.79 200
7、某商用房其重置完全價值為16萬元，已使用年限計提的折舊為4萬元，該房的凈值為_______萬元。
A.12
B.10
C.18
D.以上均不對
8、_______年建設部會同國家質量技術監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
A.1996
B.1995
C.2000
D.1999
9、以下可以出租的房屋是_______。
A.違章建筑的房屋
B.共有的房屋
C.發(fā)生法律糾紛的房屋
D.產(chǎn)權不明的房屋
10、_______不是可行性研究的根本目的。
A.提高經(jīng)濟和環(huán)境效益
B.減少或避免投資決策的失敗
C.防止造成土地閑置浪費
D.實現(xiàn)項目決策科學化、民主化
11、下列關于房屋租賃正確的是_______。
A.在一定條件下，以劃撥方式取得土地使用權的房屋可以出租
B.只有以出讓方式取得土地使用權的房屋才能出租
C.承租人征求出租人的口頭同意后可改變房屋用途
D.應由出租人修理的出租房屋
12、土地使用權抵押登記的內(nèi)容包括_______。
A.土地的面積
B.位置
C.被擔保的金額
D.抵押土地的面積
13、評估一宗房地產(chǎn)的價格時，一般要求采用_______方法。
A.三種以上
B.兩種或兩種以上
C.一種
D.兩種
14、中國房地產(chǎn)估價師學會簡稱為_______。
A.MPA
B.CIREA
C.MBA
D.CPA
15、_______不是拆遷補償?shù)姆绞健?BR> A.產(chǎn)權調換與作價補償結合
B.作價補償
C.異地安置
D.產(chǎn)權調換
16、土地使用權出讓年限為40年的有_______。
A.商業(yè)用地
B.文化用地
C.工業(yè)用地
D.居住用地
17、在我國，工程建設招標的方式不包括_______。
A.有限招標
B.協(xié)議招標
C.公開招標
D.對外勞務承包
18、項目的工程現(xiàn)場管理內(nèi)容包括_______個方面。
A.五
B.四
C.三
D.兩
19、_______主要是審核施工單位提出的“工程決算書”。
A.設計預算
B.外決算
C.項目內(nèi)部財務總核算
D.項目決算
20、欲在5年后償還100萬元借款，擬在每年年末存入銀行一定數(shù)額的款項，若存款年利率為6%，則每年末存款額應為_______萬元。
A.22.86
B.19.76
C.17.74
D.14.34
21、在房地產(chǎn)管理中，房地產(chǎn)法確立了行政管理、_______、稅收管理。
A.物業(yè)管理
B.租賃管理
C.產(chǎn)權產(chǎn)籍管理
D.營銷管理
22、房地產(chǎn)法調整的是人們在房地產(chǎn)活動中的_______。
A.經(jīng)濟關系
B.社會關系
C.物質關系
D.利益關系
23、房地產(chǎn)價格的形式有_______。
A.市場價格和實際價格
B.內(nèi)部價格和市場價格
C.出售價格和出租價格
D.現(xiàn)房價格和抵押價格
24、征用耕地的土地補償費，按該耕地征用前_______年的平均產(chǎn)值的三至六倍計算。
A.五年
B.十年
C.三年
D.二年
25、進行商品房預售時，必須取得_______。
A.商品房預售許可證
B.縣級以上人民政府的同意
C.土地出讓方的認可
D.房地產(chǎn)估價師的同意V
26、房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目建設階段的重點是_______。
A.實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化
B.盡可能減少房地產(chǎn)開發(fā)成本
C.將建設的房屋盡快地租賃出去
D.縮短建設工期
27、可行性研究是_______，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。
A.在工程項目投資決策前
B.在項目后期工作后
C.在房地產(chǎn)出售前
D.在工程竣工后
28、在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，為建設環(huán)境文化而專門錄入某管理系統(tǒng)為_______。
A.管理環(huán)境建設系統(tǒng)
B.管理環(huán)境監(jiān)督系統(tǒng)
C.管理環(huán)境反饋系統(tǒng)
D.管理環(huán)境識別系統(tǒng)
29、確定商品房價格時_______不應作為首先考慮的經(jīng)濟價值。
A.質量
B.稅收
C.利潤
D.成本
31、下列情況中屬于承重結構修繕的是_______。
A.對頂棚的修繕
B.對門窗的修繕
C.對地面的修繕
D.對基礎的修繕
32、實行產(chǎn)權調換的拆遷補償方式，對設有抵押權、留置權的原房屋，該項權利對調換后的房屋_______。
A.由法院判定
B.繼續(xù)有效
C.失去效力
D.經(jīng)協(xié)商后失效
33、在拆遷范圍內(nèi)，_______的居民，方可作為被遷戶，由建設單位加以安置。
A.有正式戶口，有居住房屋
B.沒有戶口，有居住房屋
C.有臨時戶口，沒有居住房屋
D.有正式戶口，沒有居住房屋
34、在房地產(chǎn)市場中，無形房地產(chǎn)商品包括_______。
A.廠房、辦公樓、住宅
B.房地產(chǎn)法律咨詢、住宅實物
C.辦公樓、房地產(chǎn)法律咨詢
D.房地產(chǎn)評估價值、房地產(chǎn)信息
35、地產(chǎn)交易是在_______條件下進行的土地使用權的交易。
A.全國土地可自由轉讓
B.農(nóng)村集體土地的所有權和使用權相分離
C.城市國有土地的所有權和使用權相互分離
D.農(nóng)村集體的土地所有權市場
36、房屋估值是房地產(chǎn)企業(yè)進行經(jīng)濟核算的基礎和前提，是_______的根據(jù)和前提。
A.確定房屋售價
B.進行房屋信托經(jīng)營
C.房地產(chǎn)銷售
D.制定租金標準
37、對于單一投資方案，當給定的基準收益率或目標收益率后，只要求得凈現(xiàn)值，凈年值或凈終值_______那該方案就可以接受。
A.大于零
B.小于零
C.等于零
D.以上都不對
38、軍隊使用的房地產(chǎn)一般屬于_______類別。
A.中外合資房產(chǎn)
B.集體所有房產(chǎn)
C.私人所有房產(chǎn)
D.全民所有制房產(chǎn)
39、市場調查的目的是為了了解_______需求。
A.消費者
B.建設部門
C.項目小組
D.以上均不對
40、由于房地產(chǎn)的價值量大，成交價格往往采取_______的方式支付。
A.現(xiàn)款
B.分期付款
C.支票
D.匯款
41、一般投資機會研究不含_______。
A.人力資源研究
B.地區(qū)研究
C.行業(yè)研究
D.部門研究
42、房地產(chǎn)交易市場的交易對象可以是_______。 (1)占有權 (2)使用權 (3)收益權 (4)處分權
A.(1)(2)
B.(1)(2)(3)
C.(3)(4)
D.(1)(2)(3)(4)
43、_______是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自行組織營銷活動。
A.房地產(chǎn)直接租售
B.房地產(chǎn)委托代理
C.房地產(chǎn)間接租售
D.房地產(chǎn)委托經(jīng)營
44、房地產(chǎn)代理商在對房地產(chǎn)市場進行宏觀市場研究的時候，不包括_______這一項。
A.經(jīng)濟
B.政治
C.法律法規(guī)
D.產(chǎn)品研究
45、如具有特殊管理要求的物業(yè)，或比較熟悉的物業(yè)管理企業(yè)適用_______。
A.公開招標
B.協(xié)議招標
C.邀請招標
D.內(nèi)部招標
46、物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模很大，包括跨區(qū)、跨省的物業(yè)管理項目，此類公司一般采用_______組織形式。
A.直線職能制
B.直線制
C.事業(yè)部制
D.項目部
47、在各種物業(yè)管理中，需強調服務要求的物業(yè)管理類型為_______。
A.商場的物業(yè)管理
B.寫字樓的物業(yè)管理
C.住宅小區(qū)的物業(yè)管理
D.工業(yè)廠房的物業(yè)管理
48、_______是房地產(chǎn)金融機構信貸資金的基本來源和主體。
A.自有資金
B.銀行存款
C.借入資金
D.利用外資
49、1770年，_______成立了世界上第一個土地抵押信用合作社。
A.德國
B.英國
C.法國
D.俄國
50、_______是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容
A.房地產(chǎn)租售貸款
B.房地產(chǎn)抵押貸款
C.房地產(chǎn)租賃貸款
D.房地產(chǎn)銷售貸款
51、區(qū)位主體在空間區(qū)位中的相互運行關系稱為_______。
A.區(qū)位關系
B.區(qū)位空間關系
C.區(qū)位關聯(lián)度
D.區(qū)位運行度
52、下列說法正確的是_______。
A.土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權即行終止
B.土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，需要至遲在出讓期滿前6個月提出續(xù)期申請
C.經(jīng)出讓方批準可以續(xù)期使用土地的，出讓雙方不必重新簽署出讓合同
D.土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權由國家無償收回
53、當調研人員要確定兩個或更多變量之間是否相關及相關程度時，可以采取_______的描述性統(tǒng)計方法。
A.單項頻數(shù)分布
B.多項頻數(shù)分布
C.交叉分組頻數(shù)分布
D.平均數(shù)、中位數(shù)和眾數(shù)
54、某宗房地產(chǎn)2002年2月25日的價格為1000美元/平方米，匯率為1美元＝8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格月均遞減0.5%，則其2002年10月25日的價格為_______人民幣元/平方米。2002年10月25日的匯率假定為1美元＝8.29元人民幣。
A.7935
B.8260
C.8290
D.7964
55、某房地產(chǎn)企業(yè)為評估一項房地產(chǎn)開發(fā)投資，已支付30萬元項目論證費，此費用可列為_______。
A.現(xiàn)金流入量
B.現(xiàn)金流出量
C.機會成本
D.沉沒成本
56、房地產(chǎn)投資風險按風險性質可分為靜態(tài)風險和動態(tài)風險，區(qū)分這兩類風險的主要意義在于動態(tài)風險可通過_______加以避免。
A.預防自然災害和意外事故
B.企業(yè)經(jīng)營管理狀況
C.市場需求變動
D.通貨膨脹貨幣貶值
57、房屋開發(fā)費包括_______等。
A.施工人員人工費
B.建安工程費
C.附屬工程費
D.室外工程費
58、當開發(fā)項目有較明確甚至具有固定的銷售對象時，開發(fā)企業(yè)宜采用_______的經(jīng)營方式。
A.委托代理租售
B.聯(lián)合租售
C.直接租售
D.獨立租售
59、實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在_______中約定。
A.業(yè)主公約
B.業(yè)主大會章程
C.物業(yè)服務合同
D.物業(yè)管理委托合同
二、多項選擇題(共20題，每題1分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意。錯選或少選本題不得分)
61、所有權指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有_______的權利。
A.占有
B.使用
C.收益
D.處分
E.出讓
62、物業(yè)接管驗收分為_______。
A.商業(yè)樓盤綜合接管驗收
B.居住小區(qū)綜合接管驗收
C.原有物業(yè)接管驗收
D.新建物業(yè)接管驗收
63、物業(yè)管理項目部組織機構設置原則包括_______。
A.分散決策
B.統(tǒng)一領導
C.分級管理
D.實用高效
E.一專多公
64、房地產(chǎn)升值的原因有_______。
A.對其進行投資改良
B.外部經(jīng)濟影響
C.需求增加
D.通貨膨脹
65、下列不屬于房地產(chǎn)估價基本方法的有_______。
A.線性回歸法
B.收益法
C.成本法
D.路線價法
E.假設開發(fā)法
66、在土地關系中，最重要的兩個方面分別為_______。
A.土地使用制
B.土地使用權
C.土地所有制
D.土地所有權
E.土地收益權
67、按照開發(fā)的經(jīng)營方式，房地產(chǎn)開發(fā)可分為_______。
A.綜合開發(fā)
B.房屋開發(fā)
C.土地開發(fā)
D.合作開發(fā)
E.自行開發(fā)
68、實施設計招標的建設項目不一定要具備的條件是_______。
A.投資及建設進度已落實
B.具有開展設計必需的可靠基礎材料
C.設計單位已經(jīng)選定，具有設計單位確認的設計清單
D.具有經(jīng)過審批機關批準的設計任務書
69、建筑物按層數(shù)或高度分為_______。
A.超高層建筑
B.高層建筑
C.單層建筑
D.多層建筑
E.低層建筑
70、根據(jù)代理商的具體情況，房地產(chǎn)代理商分為_______。
A.分公司代理
B.房地產(chǎn)經(jīng)紀人
C.國外代理商
D.企業(yè)代理商
71、參與土地使用權出讓條件方案擬定的部門有_______。
A.規(guī)劃管理部門
B.市政公用設施管理部門
C.房產(chǎn)管理部門
D.城市建設部門
E.土地管理部門
72、市場調研報告的要素包括_______。
A.研究目標
B.研究背景
C.研究設計方案
D.研究方法
E.研究經(jīng)費
73、專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員必須符合_______要求。
A.良好的職業(yè)道德
B.從事估價工作五年以上
C.有豐富的估價實踐經(jīng)驗
D.扎實的估價理論知識
74、在下列的讓渡方式中，屬于土地使用權轉讓的有_______。
A.銷售
B.抵押
C.租賃
D.交換
E.贈與
75、物業(yè)管理合同的特征有_______。
A.物業(yè)管理企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務
B.物業(yè)管理合同是有償?shù)?BR> C.物業(yè)管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的
D.物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的
E.物業(yè)管理合同既呈承諾性合同又呈雙務合同
76、土地出讓價格一般由_______。
A.由人民代表大會確認的價值
B.通過協(xié)議方式確定
C.通過招標、拍賣市場機制決定
D.須經(jīng)房地產(chǎn)評估單位評估并適當浮動
E.由政府制定基準價格
77、下列_______是比較估價法必須的步驟。
A.進行交易日期修正
B.進行交易情況修正
C.建立價格可比基礎
D.選取可比交易實例
E.搜集交易實例
78、建設單位的項目管理，一般包括的管理內(nèi)容有_______。
A.項目建設周期控制
B.項目租賃管理
C.項目質量控制
D.項目銷售管理
E.項目投資控制
79、房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理，概括起來內(nèi)容有_______。
A.建立和管理房地產(chǎn)檔案
B.掌握房屋的更新和增減值的變化
C.處理房屋事故
D.房屋估價
E.房屋建筑和設備管理
80、房屋信托經(jīng)營的基本特征包括_______。
A.統(tǒng)一開發(fā)、零星建設
B.信托服務具有雙重性
C.它提供勞動服務
D.所有權與經(jīng)營權合一
E.所有權與經(jīng)營權分離
三、案例分析題［共20個小題(單選或多選)組成，每小題1分，錯選或多選均不得分。］
(一)甲房地產(chǎn)公司通過出讓方式取得了一宗20公頃土地50年的使用權，按照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件支付了土地使用權出讓金并進行投資開發(fā)。該地的建筑容積率為25。兩年后，甲將該項目依法轉讓給乙，甲取得的增值額為500萬元，扣除項目金額為1 000萬元。 根據(jù)上述資料，回答下列問題：
81、該土地最多可建建筑面積_______萬平方米。
A.1000
B.500
C.125
D.250
82、甲應交納的土地增值稅為_______萬元。
A.450
B.300
C.150
D.100
83、在土地使用權出讓合同中包含的內(nèi)容有_______。
A.出讓期限
B.出讓金的使用安排
C.出讓金的數(shù)額及支付方式
D.出讓土地的自然狀況
84、甲乙之間的轉讓行為要最終合法有效還應辦理_______。
A.變更登記
B.公證
C.轉移登記
D.新建登記
85、甲將土地使用權依法轉讓以后，乙_______。
A.應向甲支付甲已交納的土地使用權
B.享有土地使用權出讓合同中規(guī)定的出讓方的權利
C.應承擔土地使用權出讓合同中規(guī)定的原土地使用權受讓人的義務
D.對該土地擁有38年的使用權
(二)某房地產(chǎn)經(jīng)營公司管理的太平路5號房屋六間，由該公司出租給居民王某居住。按該市規(guī)定，房管部門直管房屋的所有權登記，由房產(chǎn)經(jīng)營公司申請。經(jīng)營公司在查核此房產(chǎn)權來源時，得知房產(chǎn)業(yè)主為沈某，由于沈某下落不明，解放初期此房即由市財政局代管，后由房管部門管理，至今已二十余年。因此，經(jīng)營公司不再申請登記，而將查核情況載入公司房產(chǎn)管理檔案。
根據(jù)上述資料，回答下列問題：
86、太平路5號六間房屋屬于_______。
A.國有產(chǎn)
B.集體所有產(chǎn)
C.代管產(chǎn)
D.托管產(chǎn)
87、太平路5號六間房屋的產(chǎn)權情況是_______。
A.歸房產(chǎn)經(jīng)營公司所有
B.歸國家所有
C.系無主財產(chǎn)
D.歸居民王某所有
88、應對這六間房屋_______。
A.由房產(chǎn)公司申請登記
B.可暫不進行登記
C.由房產(chǎn)經(jīng)營公司代理以沈某的名義申請登記
D.由王某申請登記
89、下列論述中正確的是_______。
A.這六間房屋產(chǎn)權尚不清楚，無從辦理所有權登記
B.這六間房屋應由房產(chǎn)經(jīng)營公司代理申請登記
C.這六間房屋由房產(chǎn)經(jīng)營公司經(jīng)營，因而它是托管產(chǎn)
D.這六間房屋應由市財政局申請登記
90、如果沈某出現(xiàn)，要求索回房產(chǎn)，則應_______。
A.歸王某所有
B.歸國家所有
C.房產(chǎn)應屬房管公司所有
D.將房產(chǎn)交還沈某
(三)某房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資決策分析階段經(jīng)過分析論證得到下表數(shù)據(jù)。已知該項目的基準收益率為12%。
年末 0 1 2 3 4 5 6
投資 440 300
經(jīng)營收入 200 240 240 240 240
經(jīng)營成本及稅收 40 50 50 50 50
銷售收入 300
根據(jù)上述資料，回答下列問題：
91、該項目的凈現(xiàn)金流量圖可用_______表示。
A.
B.
.
92、該項目的內(nèi)部收益率為_______。
A.14.6%
B.13.3%
C.12.1%
D.11.2%
93、該項目的投資回收期為_______年。
A.3.72
B.4.02
C.5.02
D.6.02
94、“該項目為經(jīng)濟合理的項目”，其理由為_______。
A.凈現(xiàn)值大于零
B.內(nèi)部收益率大于零
C.投資回收期大于零
D.內(nèi)部收益率大于基準收益率
95、該項目的凈現(xiàn)值為_______萬元。
A.28.3
B.29.6
C.31.7
D.34.2
(四)在河南靈宅市郊區(qū)地帶，一農(nóng)業(yè)開發(fā)公司購買了一塊180畝的土地，該土地宜于產(chǎn)優(yōu)質富士蘋果，稱為本地一大特產(chǎn)，而且地能出產(chǎn)。由于此公司的成功開發(fā)和連續(xù)追加投資，該公司出產(chǎn)蘋果長期在該省區(qū)及在全國范圍內(nèi)供不應求，甚至帶動周圍縣市地價的上漲。
據(jù)地租理論，回答下列問題：
96、本案產(chǎn)生的級差地租形成的原因為_______。
A.地肥力不同
B.土地相對位置不同
C.土地開發(fā)程度不同
D.土地種植物不同
97、本中形成的級差地租的形式為_______(按馬克思地租理論)。
A.絕對地租
B.級差地租Ⅰ
C.級差地租Ⅱ
D.級差地租Ⅰ、Ⅱ
98、壟斷地租是指_______。
A.由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租
B.對土地所有權壟斷所形成的地租
C.前兩種形成的綜合而成
D.資本的有機構成不同而形成的地租
99、本案是否有壟斷地租?_______。它是來自_______。
A.沒有
B.有；來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值
C.有；來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值
D.有；來自價格與價值的差額
題號
標準答案
34
D
68
AC
1
D
35
C
69
ABDE
2
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36
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70
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3
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37
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71
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72
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5
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39
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6
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40
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ABDE
7
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41
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75
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BCE
9
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43
A
77
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10
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44
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A
45
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12
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46
C
80
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47
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81
B
14
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C
15
C
49
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16
A
50
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84
C
17
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18
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52
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19
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53
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33
A
67
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