由于園區(qū)的投資人主要是政府或政府經(jīng)濟組織，所以園區(qū)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營方針不以贏利為主要目標，而主要側(cè)重于平衡資金，實現(xiàn)管理和服務職能。
以圖林根物流園區(qū)為例，其管理企業(yè)由4人組成，企業(yè)的業(yè)務包括銷售、宣傳和物業(yè)管理三大部分，管理公司還負責代表園區(qū)企業(yè)與政府交涉，負責興建綜合服務中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等公共服務設施；為成員企業(yè)提供信息、咨詢、維修服務等。
園區(qū)內(nèi)的道路、下水等市政工程設施的維修、養(yǎng)護由市政公司負責，享受與普通市區(qū)同等水平公共服務并繳納相關費用。
④入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營
入駐物流園區(qū)的企業(yè)實行自主經(jīng)營，照章納稅，依據(jù)自身經(jīng)營需要建設倉儲設施、堆場、轉(zhuǎn)運站，配備相關的機械設備和輔助設施。
三、國外物流園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗對我國物流業(yè)的啟示
1.關于發(fā)展模式
從宏觀經(jīng)濟的角度，物流園區(qū)應僅僅存在于經(jīng)濟中心城市、交通樞紐和工業(yè)、商業(yè)組織的中心地區(qū)，而且從區(qū)域經(jīng)濟關系及經(jīng)濟組織特點、物流的發(fā)展趨勢和物流園區(qū)的總體功能考慮，中心城市應需要相應的物流組織功能區(qū)，即規(guī)?；奈锪鲌@區(qū)。
根據(jù)國內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當?shù)奈锪骰A設施開發(fā)建設的經(jīng)驗，中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。
(1)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式
經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式是將物流園區(qū)作為一個類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或高新技術開發(fā)區(qū)項目進行有組織的開發(fā)和建設。
中心城市物流園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式，則是在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設立專門的開發(fā)部門組織下進行經(jīng)濟開發(fā)項目。由于物流園區(qū)具有物流組織管理功能和經(jīng)濟發(fā)展功能雙重特性，因此，建立在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式基礎之上的物流園區(qū)建設項目，實際上就是在新的經(jīng)濟發(fā)展背景下的全新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目，而且以現(xiàn)代物流的發(fā)展特點、趨勢和在經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用，物流園區(qū)無疑是構(gòu)筑高效率和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長質(zhì)量的新經(jīng)濟發(fā)展體系的重要組成部分。
（2）主體企業(yè)引導模式
從市場經(jīng)濟發(fā)展的角度，從利用市場進行物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理有效配置的角度，通過利用在物流技術進行企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)供應鏈管理中具有優(yōu)勢的企業(yè)，由其率先在園區(qū)的開發(fā)和發(fā)展，并在宏觀政策的合理引導下，逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境進行發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的引進，達到物流園區(qū)開發(fā)和建設的目的，這就是主體企業(yè)引導下的物流園區(qū)開發(fā)模式。
主體企業(yè)引導的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟管理體制、管理機制等制度方面具有很大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的企業(yè)和良好的市場環(huán)境。
（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式
工業(yè)地產(chǎn)商模式是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目，通過給予開發(fā)者適合工業(yè)項目開發(fā)的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行物流園區(qū)相關設施的經(jīng)營和管理。
目前，澳大利亞、美國、德國等國家均有此種開發(fā)模式的范例。
此外，作為類似于工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，日本的東京、神戶等經(jīng)濟中心城市，德國的不萊梅等城市，也有政府投資進行物流園區(qū)的物流相關基礎設施的投資建設，然后委托給一個或多個物流設施管理能力較強的企業(yè)，由其在政府制定的較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進行經(jīng)營管理的變形操作方式。
之所以會出現(xiàn)物流園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，其理論基礎是物流園區(qū)的開發(fā)和建設，目的在于建立良好的物流運作與管理環(huán)境，為工業(yè)、商業(yè)以及物流經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區(qū)建設自身不是為了贏利，是一種社會效益的體現(xiàn)，城市及政府的收益來自于整體經(jīng)濟規(guī)模的擴大和經(jīng)濟效率與效益的提高。
（4）綜合運作模式
綜合運作模式是指對上述的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的物流園區(qū)開發(fā)模式。
由于物流園區(qū)項目一般具有較大的建設規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐，還要求具備園區(qū)的經(jīng)營運作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達到使園區(qū)建設能順利推進的目的，必須對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進行綜合使用。
2.物流園區(qū)建設和發(fā)展
建立科學的園區(qū)建設發(fā)展機制；對園區(qū)建設項目的實施提供宏觀環(huán)境支持；落實園區(qū)開發(fā)優(yōu)惠政策及運作保障；引導和培育市場需求；協(xié)調(diào)園區(qū)發(fā)展相關的各個部門的關系。
以圖林根物流園區(qū)為例，其管理企業(yè)由4人組成，企業(yè)的業(yè)務包括銷售、宣傳和物業(yè)管理三大部分，管理公司還負責代表園區(qū)企業(yè)與政府交涉，負責興建綜合服務中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等公共服務設施；為成員企業(yè)提供信息、咨詢、維修服務等。
園區(qū)內(nèi)的道路、下水等市政工程設施的維修、養(yǎng)護由市政公司負責，享受與普通市區(qū)同等水平公共服務并繳納相關費用。
④入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營
入駐物流園區(qū)的企業(yè)實行自主經(jīng)營，照章納稅，依據(jù)自身經(jīng)營需要建設倉儲設施、堆場、轉(zhuǎn)運站，配備相關的機械設備和輔助設施。
三、國外物流園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗對我國物流業(yè)的啟示
1.關于發(fā)展模式
從宏觀經(jīng)濟的角度，物流園區(qū)應僅僅存在于經(jīng)濟中心城市、交通樞紐和工業(yè)、商業(yè)組織的中心地區(qū)，而且從區(qū)域經(jīng)濟關系及經(jīng)濟組織特點、物流的發(fā)展趨勢和物流園區(qū)的總體功能考慮，中心城市應需要相應的物流組織功能區(qū)，即規(guī)?；奈锪鲌@區(qū)。
根據(jù)國內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當?shù)奈锪骰A設施開發(fā)建設的經(jīng)驗，中心城市物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。
(1)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式
經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式是將物流園區(qū)作為一個類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或高新技術開發(fā)區(qū)項目進行有組織的開發(fā)和建設。
中心城市物流園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式，則是在特定的開發(fā)規(guī)劃、政策和設立專門的開發(fā)部門組織下進行經(jīng)濟開發(fā)項目。由于物流園區(qū)具有物流組織管理功能和經(jīng)濟發(fā)展功能雙重特性，因此，建立在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式基礎之上的物流園區(qū)建設項目，實際上就是在新的經(jīng)濟發(fā)展背景下的全新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目，而且以現(xiàn)代物流的發(fā)展特點、趨勢和在經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用，物流園區(qū)無疑是構(gòu)筑高效率和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長質(zhì)量的新經(jīng)濟發(fā)展體系的重要組成部分。
（2）主體企業(yè)引導模式
從市場經(jīng)濟發(fā)展的角度，從利用市場進行物流資源和產(chǎn)業(yè)資源合理有效配置的角度，通過利用在物流技術進行企業(yè)經(jīng)營和企業(yè)供應鏈管理中具有優(yōu)勢的企業(yè)，由其率先在園區(qū)的開發(fā)和發(fā)展，并在宏觀政策的合理引導下，逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集和依托物流環(huán)境進行發(fā)展的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的引進，達到物流園區(qū)開發(fā)和建設的目的，這就是主體企業(yè)引導下的物流園區(qū)開發(fā)模式。
主體企業(yè)引導的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟管理體制、管理機制等制度方面具有很大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的企業(yè)和良好的市場環(huán)境。
（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式
工業(yè)地產(chǎn)商模式是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目，通過給予開發(fā)者適合工業(yè)項目開發(fā)的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行物流園區(qū)相關設施的經(jīng)營和管理。
目前，澳大利亞、美國、德國等國家均有此種開發(fā)模式的范例。
此外，作為類似于工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，日本的東京、神戶等經(jīng)濟中心城市，德國的不萊梅等城市，也有政府投資進行物流園區(qū)的物流相關基礎設施的投資建設，然后委托給一個或多個物流設施管理能力較強的企業(yè)，由其在政府制定的較為優(yōu)惠的使用政策的框架下進行經(jīng)營管理的變形操作方式。
之所以會出現(xiàn)物流園區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，其理論基礎是物流園區(qū)的開發(fā)和建設，目的在于建立良好的物流運作與管理環(huán)境，為工業(yè)、商業(yè)以及物流經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區(qū)建設自身不是為了贏利，是一種社會效益的體現(xiàn)，城市及政府的收益來自于整體經(jīng)濟規(guī)模的擴大和經(jīng)濟效率與效益的提高。
（4）綜合運作模式
綜合運作模式是指對上述的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的物流園區(qū)開發(fā)模式。
由于物流園區(qū)項目一般具有較大的建設規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐，還要求具備園區(qū)的經(jīng)營運作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達到使園區(qū)建設能順利推進的目的，必須對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進行綜合使用。
2.物流園區(qū)建設和發(fā)展
建立科學的園區(qū)建設發(fā)展機制；對園區(qū)建設項目的實施提供宏觀環(huán)境支持；落實園區(qū)開發(fā)優(yōu)惠政策及運作保障；引導和培育市場需求；協(xié)調(diào)園區(qū)發(fā)展相關的各個部門的關系。