廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司9月份經(jīng)工商行政管理局等主管部門審批，籌建“廣安花園”。10月初，公司在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)、廣播電臺(tái)中向公眾播出銷售廣告，吸引市民入住“廣安花園”。10月10日，市民張某向廣安公司提出要購買“廣安花園”的房屋一個(gè)單元。廣安公司表示，有意購買者可預(yù)先登記并留下聯(lián)系地址、聯(lián)系方法等， 張某遂登記了A座樓B單元C層D號(hào)。11月1日，廣安公司將張某預(yù)登記的房屋賣給他人。11月20日，廣安公司通知張某另選一單元房，張某之妻前往。張妻沒有簽訂買賣合同，但要求廣安公司收下現(xiàn)金人民幣5000元，作為以后購買房屋的“定金”。廣安公司收款后，開了收據(jù)給張妻。后張某堅(jiān)持購買其于10月10日預(yù)先登記的房屋，雙方引起了糾紛。張某遂于12月向人民法院起訴，請(qǐng)求判令廣安公司按其登記房屋給付。訴訟期間，廣安公司的所有商品房全部售完。
現(xiàn)問：
(1)請(qǐng)對(duì)廣安公司與張某及其妻的各個(gè)行為進(jìn)行法律定性，并說明理由。
(2)請(qǐng)問房屋買賣合同成立了嗎?
(3)廣安公司應(yīng)否雙倍返還定金?
(4)廣安公司應(yīng)對(duì)張某夫婦承擔(dān)什么責(zé)任?
(5)設(shè)“廣安花園”尚未竣工，廣安公司通過廣告媒體宣傳，預(yù)售商品房，依《城市房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)具備哪些條件?
(6)設(shè)張某夫婦與廣安公司簽訂了商品房預(yù)售合同，該合同是否經(jīng)有關(guān)部門登記后始生效?
(7)設(shè)張某夫婦與廣安公司簽訂了商品房預(yù)售合同后， 張某夫婦能否將該房屋再行轉(zhuǎn)讓?
[答案]
(1)①廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司在廣播電臺(tái)、電視臺(tái)上所作的銷售廣告，意在引誘他人向自己發(fā)出買樓要約，并未包含訂立合同的實(shí)質(zhì)條款與內(nèi)容，按照合同法原理，其性質(zhì)屬要約邀請(qǐng)。②市民張某向廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司提出買房的要求以及預(yù)先登記，其內(nèi)容具體確定，并表明一經(jīng)承諾，即受其約束。按照合同法原理，此應(yīng)為張某向廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的買房要約。③11月20日，廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司通知張某另選一單元房屋，應(yīng)視為廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司向張某發(fā)出的另一要約邀請(qǐng)。因?yàn)樵撏ㄖ獙?duì)應(yīng)當(dāng)作為合同主要條款的標(biāo)的、價(jià)款等均未提及，故應(yīng)為另一要約邀請(qǐng)而非要約。④張妻交給廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司5000元，房地產(chǎn)開發(fā)公司收款并開具收據(jù)，應(yīng)視雙方簽訂的一個(gè)預(yù)合同?？荚嚧笠?yàn)殡p方這一行為完全符合合同成立的過程和要件，應(yīng)視為合同；又因這一合同的簽訂是為了保證下一個(gè)合同，也即售樓主合同的簽訂，故屬于一個(gè)預(yù)合同。
(2)在本案中，樓房單元買賣合同并未成立，從上述可以看出，雙方并沒有在協(xié)商過程中對(duì)買賣一單元房屋達(dá)成合意，要約、承諾的過程沒有完成，故而買賣合同不成立。
(3)廣安公司不應(yīng)雙倍返還定金。
(4)廣安公司應(yīng)返還5 000元人民幣及其利息給張某夫婦。
(5)應(yīng)具備的條件包括：①交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；④已投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總工程投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度與竣工交付日期。
(6)廣安公司應(yīng)將該預(yù)售合同報(bào)有關(guān)部門登記備案，但該合同并不以登記為生效條件，因?yàn)樵摰怯泝H具有備案性質(zhì)。
(7)依法可以再行轉(zhuǎn)讓。
[解題思路]
本題可分為兩大部分，第(1)～(4)問為第一部分，重在考查商品房買賣合同及預(yù)售合同的訂立，難度是非常大的。尤其是第(1)問，如果諸位能夠正確分析出各民事主體行為的性質(zhì)，足以反映出您的合同法理論素養(yǎng)。同時(shí)，做好第(1)問，特別是對(duì)張某之妻行為的定性，是整個(gè)題目的關(guān)鍵之關(guān)鍵。第(5)一(7)問為第二部分，重在考查《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于商品房預(yù)售的規(guī)定。這幾個(gè)問題理論難度并不大，但對(duì)熟練掌握《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定的要求卻非常高。同時(shí)，第(6)問亦頗具理論深度，應(yīng)予注意。
[法理詳解]
(1)、(2)關(guān)于這兩個(gè)問題的法理意蘊(yùn)，在前面的答案中已有詳細(xì)闡述，此處不贅述。
(3)《擔(dān)保法解釋》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”這就是關(guān)于訂約定金的規(guī)定。本案中張某之妻交付的5 000元也確為訂約定金Q／但本案應(yīng)否適用訂約定金罰則呢?我們認(rèn)為不能。因?yàn)椋鳛殡p方當(dāng)事人的張某夫婦與廣安公司，并無任何一方拒絕訂立主合同，也只是就訂立什么樣的主合同產(chǎn)生糾紛，以至在訴訟期間發(fā)生廣安公司法律上履行不能的事實(shí)(所有商品房均已售完)。所以，從主觀上看，任何一方都沒有拒絕訂立主合同的意思?；谝陨戏治觯覀冋J(rèn)為不應(yīng)適用訂約定金罰則。
(4)前面已經(jīng)分析過，雙方之間的主合同并未成立，但成立了預(yù)合同?；陬A(yù)合同的約定，廣安公司應(yīng)返還5000元人民幣及利息給張某夫婦，對(duì)張某的其他訴求不應(yīng)支持。
(5)、(6)、(7)這三個(gè)問題的法律依據(jù)有：
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”
第45條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！?BR> 以上規(guī)定，應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是依第44條第2款規(guī)定，預(yù)售合同登記是用于備案的，而不是《合同法》第44條第2款所規(guī)定的為合同生效要件的登記；二是依第45條，預(yù)購人再行轉(zhuǎn)讓預(yù)購房(俗稱“炒樓花”)，原則上并不為我國法律所禁止。
現(xiàn)問：
(1)請(qǐng)對(duì)廣安公司與張某及其妻的各個(gè)行為進(jìn)行法律定性，并說明理由。
(2)請(qǐng)問房屋買賣合同成立了嗎?
(3)廣安公司應(yīng)否雙倍返還定金?
(4)廣安公司應(yīng)對(duì)張某夫婦承擔(dān)什么責(zé)任?
(5)設(shè)“廣安花園”尚未竣工，廣安公司通過廣告媒體宣傳，預(yù)售商品房，依《城市房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)具備哪些條件?
(6)設(shè)張某夫婦與廣安公司簽訂了商品房預(yù)售合同，該合同是否經(jīng)有關(guān)部門登記后始生效?
(7)設(shè)張某夫婦與廣安公司簽訂了商品房預(yù)售合同后， 張某夫婦能否將該房屋再行轉(zhuǎn)讓?
[答案]
(1)①廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司在廣播電臺(tái)、電視臺(tái)上所作的銷售廣告，意在引誘他人向自己發(fā)出買樓要約，并未包含訂立合同的實(shí)質(zhì)條款與內(nèi)容，按照合同法原理，其性質(zhì)屬要約邀請(qǐng)。②市民張某向廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司提出買房的要求以及預(yù)先登記，其內(nèi)容具體確定，并表明一經(jīng)承諾，即受其約束。按照合同法原理，此應(yīng)為張某向廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的買房要約。③11月20日，廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司通知張某另選一單元房屋，應(yīng)視為廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司向張某發(fā)出的另一要約邀請(qǐng)。因?yàn)樵撏ㄖ獙?duì)應(yīng)當(dāng)作為合同主要條款的標(biāo)的、價(jià)款等均未提及，故應(yīng)為另一要約邀請(qǐng)而非要約。④張妻交給廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司5000元，房地產(chǎn)開發(fā)公司收款并開具收據(jù)，應(yīng)視雙方簽訂的一個(gè)預(yù)合同?？荚嚧笠?yàn)殡p方這一行為完全符合合同成立的過程和要件，應(yīng)視為合同；又因這一合同的簽訂是為了保證下一個(gè)合同，也即售樓主合同的簽訂，故屬于一個(gè)預(yù)合同。
(2)在本案中，樓房單元買賣合同并未成立，從上述可以看出，雙方并沒有在協(xié)商過程中對(duì)買賣一單元房屋達(dá)成合意，要約、承諾的過程沒有完成，故而買賣合同不成立。
(3)廣安公司不應(yīng)雙倍返還定金。
(4)廣安公司應(yīng)返還5 000元人民幣及其利息給張某夫婦。
(5)應(yīng)具備的條件包括：①交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；④已投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總工程投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度與竣工交付日期。
(6)廣安公司應(yīng)將該預(yù)售合同報(bào)有關(guān)部門登記備案，但該合同并不以登記為生效條件，因?yàn)樵摰怯泝H具有備案性質(zhì)。
(7)依法可以再行轉(zhuǎn)讓。
[解題思路]
本題可分為兩大部分，第(1)～(4)問為第一部分，重在考查商品房買賣合同及預(yù)售合同的訂立，難度是非常大的。尤其是第(1)問，如果諸位能夠正確分析出各民事主體行為的性質(zhì)，足以反映出您的合同法理論素養(yǎng)。同時(shí)，做好第(1)問，特別是對(duì)張某之妻行為的定性，是整個(gè)題目的關(guān)鍵之關(guān)鍵。第(5)一(7)問為第二部分，重在考查《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于商品房預(yù)售的規(guī)定。這幾個(gè)問題理論難度并不大，但對(duì)熟練掌握《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定的要求卻非常高。同時(shí)，第(6)問亦頗具理論深度，應(yīng)予注意。
[法理詳解]
(1)、(2)關(guān)于這兩個(gè)問題的法理意蘊(yùn)，在前面的答案中已有詳細(xì)闡述，此處不贅述。
(3)《擔(dān)保法解釋》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”這就是關(guān)于訂約定金的規(guī)定。本案中張某之妻交付的5 000元也確為訂約定金Q／但本案應(yīng)否適用訂約定金罰則呢?我們認(rèn)為不能。因?yàn)椋鳛殡p方當(dāng)事人的張某夫婦與廣安公司，并無任何一方拒絕訂立主合同，也只是就訂立什么樣的主合同產(chǎn)生糾紛，以至在訴訟期間發(fā)生廣安公司法律上履行不能的事實(shí)(所有商品房均已售完)。所以，從主觀上看，任何一方都沒有拒絕訂立主合同的意思?；谝陨戏治觯覀冋J(rèn)為不應(yīng)適用訂約定金罰則。
(4)前面已經(jīng)分析過，雙方之間的主合同并未成立，但成立了預(yù)合同?；陬A(yù)合同的約定，廣安公司應(yīng)返還5000元人民幣及利息給張某夫婦，對(duì)張某的其他訴求不應(yīng)支持。
(5)、(6)、(7)這三個(gè)問題的法律依據(jù)有：
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”
第45條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！?BR> 以上規(guī)定，應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是依第44條第2款規(guī)定，預(yù)售合同登記是用于備案的，而不是《合同法》第44條第2款所規(guī)定的為合同生效要件的登記；二是依第45條，預(yù)購人再行轉(zhuǎn)讓預(yù)購房(俗稱“炒樓花”)，原則上并不為我國法律所禁止。