廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司9月份經(jīng)工商行政管理局等主管部門審批，籌建“廣安花園”。10月初，公司在當?shù)仉娨暸_、廣播電臺中向公眾播出銷售廣告，吸引市民入住“廣安花園”。10月10日，市民張某向廣安公司提出要購買“廣安花園”的房屋一個單元。廣安公司表示，有意購買者可預先登記并留下聯(lián)系地址、聯(lián)系方法等， 張某遂登記了A座樓B單元C層D號。11月1日，廣安公司將張某預登記的房屋賣給他人。11月20日，廣安公司通知張某另選一單元房，張某之妻前往。張妻沒有簽訂買賣合同，但要求廣安公司收下現(xiàn)金人民幣5000元，作為以后購買房屋的“定金”。廣安公司收款后，開了收據(jù)給張妻。后張某堅持購買其于10月10日預先登記的房屋，雙方引起了糾紛。張某遂于12月向人民法院起訴，請求判令廣安公司按其登記房屋給付。訴訟期間，廣安公司的所有商品房全部售完。
現(xiàn)問：
(1)請對廣安公司與張某及其妻的各個行為進行法律定性，并說明理由。
(2)請問房屋買賣合同成立了嗎?
(3)廣安公司應否雙倍返還定金?
(4)廣安公司應對張某夫婦承擔什么責任?
(5)設“廣安花園”尚未竣工，廣安公司通過廣告媒體宣傳，預售商品房，依《城市房地產(chǎn)管理法》，應具備哪些條件?
(6)設張某夫婦與廣安公司簽訂了商品房預售合同，該合同是否經(jīng)有關部門登記后始生效?
(7)設張某夫婦與廣安公司簽訂了商品房預售合同后， 張某夫婦能否將該房屋再行轉(zhuǎn)讓?
[答案]
(1)①廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司在廣播電臺、電視臺上所作的銷售廣告，意在引誘他人向自己發(fā)出買樓要約，并未包含訂立合同的實質(zhì)條款與內(nèi)容，按照合同法原理，其性質(zhì)屬要約邀請。②市民張某向廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司提出買房的要求以及預先登記，其內(nèi)容具體確定，并表明一經(jīng)承諾，即受其約束。按照合同法原理，此應為張某向廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的買房要約。③11月20日，廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司通知張某另選一單元房屋，應視為廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司向張某發(fā)出的另一要約邀請。因為該通知對應當作為合同主要條款的標的、價款等均未提及，故應為另一要約邀請而非要約。④張妻交給廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司5000元，房地產(chǎn)開發(fā)公司收款并開具收據(jù)，應視雙方簽訂的一個預合同?？荚嚧笠驗殡p方這一行為完全符合合同成立的過程和要件，應視為合同；又因這一合同的簽訂是為了保證下一個合同，也即售樓主合同的簽訂，故屬于一個預合同。
(2)在本案中，樓房單元買賣合同并未成立，從上述可以看出，雙方并沒有在協(xié)商過程中對買賣一單元房屋達成合意，要約、承諾的過程沒有完成，故而買賣合同不成立。
(3)廣安公司不應雙倍返還定金。
(4)廣安公司應返還5 000元人民幣及其利息給張某夫婦。
(5)應具備的條件包括：①交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；②持有建設工程規(guī)劃許可證；③辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；④已投入開發(fā)建設資金達到總工程投資的25%以上，并確定施工進度與竣工交付日期。
(6)廣安公司應將該預售合同報有關部門登記備案，但該合同并不以登記為生效條件，因為該登記僅具有備案性質(zhì)。
(7)依法可以再行轉(zhuǎn)讓。
[解題思路]
本題可分為兩大部分，第(1)～(4)問為第一部分，重在考查商品房買賣合同及預售合同的訂立，難度是非常大的。尤其是第(1)問，如果諸位能夠正確分析出各民事主體行為的性質(zhì)，足以反映出您的合同法理論素養(yǎng)。同時，做好第(1)問，特別是對張某之妻行為的定性，是整個題目的關鍵之關鍵。第(5)一(7)問為第二部分，重在考查《城市房地產(chǎn)管理法》關于商品房預售的規(guī)定。這幾個問題理論難度并不大，但對熟練掌握《城市房地產(chǎn)管理法》相關規(guī)定的要求卻非常高。同時，第(6)問亦頗具理論深度，應予注意。
[法理詳解]
(1)、(2)關于這兩個問題的法理意蘊，在前面的答案中已有詳細闡述，此處不贅述。
(3)《擔保法解釋》第115條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！边@就是關于訂約定金的規(guī)定。本案中張某之妻交付的5 000元也確為訂約定金Q／但本案應否適用訂約定金罰則呢?我們認為不能。因為，作為雙方當事人的張某夫婦與廣安公司，并無任何一方拒絕訂立主合同，也只是就訂立什么樣的主合同產(chǎn)生糾紛，以至在訴訟期間發(fā)生廣安公司法律上履行不能的事實(所有商品房均已售完)。所以，從主觀上看，任何一方都沒有拒絕訂立主合同的意思?；谝陨戏治?，我們認為不應適用訂約定金罰則。
(4)前面已經(jīng)分析過，雙方之間的主合同并未成立，但成立了預合同?；陬A合同的約定，廣安公司應返還5000元人民幣及利息給張某夫婦，對張某的其他訴求不應支持。
(5)、(6)、(7)這三個問題的法律依據(jù)有：
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條：“商品房預售，應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(二)持有建設工程規(guī)劃許可證；(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！?BR> 第45條：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定?！?BR> 以上規(guī)定，應注意兩點：一是依第44條第2款規(guī)定，預售合同登記是用于備案的，而不是《合同法》第44條第2款所規(guī)定的為合同生效要件的登記；二是依第45條，預購人再行轉(zhuǎn)讓預購房(俗稱“炒樓花”)，原則上并不為我國法律所禁止。
現(xiàn)問：
(1)請對廣安公司與張某及其妻的各個行為進行法律定性，并說明理由。
(2)請問房屋買賣合同成立了嗎?
(3)廣安公司應否雙倍返還定金?
(4)廣安公司應對張某夫婦承擔什么責任?
(5)設“廣安花園”尚未竣工，廣安公司通過廣告媒體宣傳，預售商品房，依《城市房地產(chǎn)管理法》，應具備哪些條件?
(6)設張某夫婦與廣安公司簽訂了商品房預售合同，該合同是否經(jīng)有關部門登記后始生效?
(7)設張某夫婦與廣安公司簽訂了商品房預售合同后， 張某夫婦能否將該房屋再行轉(zhuǎn)讓?
[答案]
(1)①廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司在廣播電臺、電視臺上所作的銷售廣告，意在引誘他人向自己發(fā)出買樓要約，并未包含訂立合同的實質(zhì)條款與內(nèi)容，按照合同法原理，其性質(zhì)屬要約邀請。②市民張某向廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司提出買房的要求以及預先登記，其內(nèi)容具體確定，并表明一經(jīng)承諾，即受其約束。按照合同法原理，此應為張某向廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司提出的買房要約。③11月20日，廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司通知張某另選一單元房屋，應視為廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司向張某發(fā)出的另一要約邀請。因為該通知對應當作為合同主要條款的標的、價款等均未提及，故應為另一要約邀請而非要約。④張妻交給廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司5000元，房地產(chǎn)開發(fā)公司收款并開具收據(jù)，應視雙方簽訂的一個預合同?？荚嚧笠驗殡p方這一行為完全符合合同成立的過程和要件，應視為合同；又因這一合同的簽訂是為了保證下一個合同，也即售樓主合同的簽訂，故屬于一個預合同。
(2)在本案中，樓房單元買賣合同并未成立，從上述可以看出，雙方并沒有在協(xié)商過程中對買賣一單元房屋達成合意，要約、承諾的過程沒有完成，故而買賣合同不成立。
(3)廣安公司不應雙倍返還定金。
(4)廣安公司應返還5 000元人民幣及其利息給張某夫婦。
(5)應具備的條件包括：①交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；②持有建設工程規(guī)劃許可證；③辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；④已投入開發(fā)建設資金達到總工程投資的25%以上，并確定施工進度與竣工交付日期。
(6)廣安公司應將該預售合同報有關部門登記備案，但該合同并不以登記為生效條件，因為該登記僅具有備案性質(zhì)。
(7)依法可以再行轉(zhuǎn)讓。
[解題思路]
本題可分為兩大部分，第(1)～(4)問為第一部分，重在考查商品房買賣合同及預售合同的訂立，難度是非常大的。尤其是第(1)問，如果諸位能夠正確分析出各民事主體行為的性質(zhì)，足以反映出您的合同法理論素養(yǎng)。同時，做好第(1)問，特別是對張某之妻行為的定性，是整個題目的關鍵之關鍵。第(5)一(7)問為第二部分，重在考查《城市房地產(chǎn)管理法》關于商品房預售的規(guī)定。這幾個問題理論難度并不大，但對熟練掌握《城市房地產(chǎn)管理法》相關規(guī)定的要求卻非常高。同時，第(6)問亦頗具理論深度，應予注意。
[法理詳解]
(1)、(2)關于這兩個問題的法理意蘊，在前面的答案中已有詳細闡述，此處不贅述。
(3)《擔保法解釋》第115條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！边@就是關于訂約定金的規(guī)定。本案中張某之妻交付的5 000元也確為訂約定金Q／但本案應否適用訂約定金罰則呢?我們認為不能。因為，作為雙方當事人的張某夫婦與廣安公司，并無任何一方拒絕訂立主合同，也只是就訂立什么樣的主合同產(chǎn)生糾紛，以至在訴訟期間發(fā)生廣安公司法律上履行不能的事實(所有商品房均已售完)。所以，從主觀上看，任何一方都沒有拒絕訂立主合同的意思?；谝陨戏治?，我們認為不應適用訂約定金罰則。
(4)前面已經(jīng)分析過，雙方之間的主合同并未成立，但成立了預合同?；陬A合同的約定，廣安公司應返還5000元人民幣及利息給張某夫婦，對張某的其他訴求不應支持。
(5)、(6)、(7)這三個問題的法律依據(jù)有：
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條：“商品房預售，應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(二)持有建設工程規(guī)劃許可證；(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！?BR> 第45條：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定?！?BR> 以上規(guī)定，應注意兩點：一是依第44條第2款規(guī)定，預售合同登記是用于備案的，而不是《合同法》第44條第2款所規(guī)定的為合同生效要件的登記；二是依第45條，預購人再行轉(zhuǎn)讓預購房(俗稱“炒樓花”)，原則上并不為我國法律所禁止。