考點(diǎn)四：土地增值稅征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍為轉(zhuǎn)讓國有土地使用判斷一項(xiàng)業(yè)務(wù)是否征收土地增值稅，應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)條件來分析:
(一)土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅
這里，轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之一。
(二)土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅
這里，土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。
這里有兩層含義：1．土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。2．土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
(三)土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅
這里，是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。
土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。
需要強(qiáng)調(diào)的是，無論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍，應(yīng)對(duì)之征收土地增值稅。
具體情況的判定通過下表表示，以便考生記憶：
經(jīng)濟(jì)行為 土地增值稅的征稅范圍具體規(guī)定
以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的 1．出售國有土地使用權(quán)的。土地使用者通過出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對(duì)土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。這屬于國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
2．取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的。按照國家有關(guān)房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定：賣房的同時(shí)，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，所以應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
3．存量房地產(chǎn)的買賣。已經(jīng)建成并已投人使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人。這種行為按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；原土地使用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補(bǔ)交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 1．房地產(chǎn)的繼承。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人(即被繼承人)并沒有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。
2．房地產(chǎn)的贈(zèng)與。這里的“贈(zèng)與”僅指以下情況：
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。
上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。
房地產(chǎn)的贈(zèng)與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)的所有人并沒有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的出租 房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的抵押 對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列人土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的交換 按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
合作建房 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
房地產(chǎn)的代建房行為 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的重新評(píng)估 這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
考生在掌握本考點(diǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意土地增值稅征收、不征收和免稅的區(qū)別。免稅項(xiàng)目是屬于征稅范圍之內(nèi)的項(xiàng)目與不征土地增值稅相區(qū)別。本考點(diǎn)通常為選擇性題型。
土地增值稅的征稅范圍為轉(zhuǎn)讓國有土地使用判斷一項(xiàng)業(yè)務(wù)是否征收土地增值稅，應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)條件來分析:
(一)土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅
這里，轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之一。
(二)土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅
這里，土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之二。
這里有兩層含義：1．土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。2．土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。
(三)土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅
這里，是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。
土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為。
需要強(qiáng)調(diào)的是，無論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍，應(yīng)對(duì)之征收土地增值稅。
具體情況的判定通過下表表示，以便考生記憶：
經(jīng)濟(jì)行為 土地增值稅的征稅范圍具體規(guī)定
以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的 1．出售國有土地使用權(quán)的。土地使用者通過出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對(duì)土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā)，不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。這屬于國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
2．取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的。按照國家有關(guān)房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定：賣房的同時(shí)，土地使用權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，所以應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
3．存量房地產(chǎn)的買賣。已經(jīng)建成并已投人使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人。這種行為按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；原土地使用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補(bǔ)交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。
以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 1．房地產(chǎn)的繼承。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人(即被繼承人)并沒有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。
2．房地產(chǎn)的贈(zèng)與。這里的“贈(zèng)與”僅指以下情況：
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。
上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。
房地產(chǎn)的贈(zèng)與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)的所有人并沒有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的出租 房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的抵押 對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列人土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的交換 按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
合作建房 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
房地產(chǎn)的代建房行為 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的重新評(píng)估 這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
考生在掌握本考點(diǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意土地增值稅征收、不征收和免稅的區(qū)別。免稅項(xiàng)目是屬于征稅范圍之內(nèi)的項(xiàng)目與不征土地增值稅相區(qū)別。本考點(diǎn)通常為選擇性題型。