考點四：土地增值稅征稅范圍
土地增值稅的征稅范圍為轉讓國有土地使用判斷一項業(yè)務是否征收土地增值稅，應當從以下三個條件來分析:
(一)土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅
這里，轉讓的土地，其使用權是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之一。
(二)土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅
這里，土地使用權、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權是否發(fā)生轉讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。
這里有兩層含義：1．土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。2．土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為。
(三)土地增值稅是對轉讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅
這里，是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之三。
土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權屬雖轉讓，但未取得收入的行為。
需要強調(diào)的是，無論是單獨轉讓國有土地使用權，還是房屋產(chǎn)權與國有土地使用權一并轉讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍，應對之征收土地增值稅。
具體情況的判定通過下表表示，以便考生記憶：
經(jīng)濟行為 土地增值稅的征稅范圍具體規(guī)定
以出售方式轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物的 1．出售國有土地使用權的。土地使用者通過出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有償受讓土地使用權后，僅對土地進行通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā)，不進行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。這屬于國有土地使用權的有償轉讓，應納入土地增值稅的征稅范圍。
2．取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的。按照國家有關房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定：賣房的同時，土地使用權也隨之發(fā)生轉讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權的轉讓又取得了收入，所以應納入土地增值稅的征稅范圍。
3．存量房地產(chǎn)的買賣。已經(jīng)建成并已投人使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權和土地使用權一并轉讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應當?shù)接嘘P部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權和土地使用權的轉移變更手續(xù)；原土地使用權屬于無償劃撥的，還應到土地管理部門補交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權的轉讓又取得了收入，應納入土地增值稅的征稅范圍。
以繼承、贈與方式轉讓房地產(chǎn)的 1．房地產(chǎn)的繼承。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的原所有人(即被繼承人)并沒有因為權屬的轉讓而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。
2．房地產(chǎn)的贈與。這里的“贈與”僅指以下情況：
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
房地產(chǎn)的贈與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權屬變更，但作為房產(chǎn)所有人、土地使用權的所有人并沒有因為權屬的轉讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的贈與不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的出租 房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的抵押 對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉讓的，應列人土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的交換 按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。
合作建房 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn) 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
房地產(chǎn)的代建房行為 對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的重新評估 這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
考生在掌握本考點時，應當注意土地增值稅征收、不征收和免稅的區(qū)別。免稅項目是屬于征稅范圍之內(nèi)的項目與不征土地增值稅相區(qū)別。本考點通常為選擇性題型。
土地增值稅的征稅范圍為轉讓國有土地使用判斷一項業(yè)務是否征收土地增值稅，應當從以下三個條件來分析:
(一)土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅
這里，轉讓的土地，其使用權是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之一。
(二)土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅
這里，土地使用權、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權是否發(fā)生轉讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。
這里有兩層含義：1．土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。2．土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為。
(三)土地增值稅是對轉讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅
這里，是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之三。
土地增值稅的征稅范圍不包括房地產(chǎn)的權屬雖轉讓，但未取得收入的行為。
需要強調(diào)的是，無論是單獨轉讓國有土地使用權，還是房屋產(chǎn)權與國有土地使用權一并轉讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍，應對之征收土地增值稅。
具體情況的判定通過下表表示，以便考生記憶：
經(jīng)濟行為 土地增值稅的征稅范圍具體規(guī)定
以出售方式轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物的 1．出售國有土地使用權的。土地使用者通過出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有償受讓土地使用權后，僅對土地進行通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā)，不進行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。這屬于國有土地使用權的有償轉讓，應納入土地增值稅的征稅范圍。
2．取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的。按照國家有關房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定：賣房的同時，土地使用權也隨之發(fā)生轉讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權的轉讓又取得了收入，所以應納入土地增值稅的征稅范圍。
3．存量房地產(chǎn)的買賣。已經(jīng)建成并已投人使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權和土地使用權一并轉讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應當?shù)接嘘P部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權和土地使用權的轉移變更手續(xù)；原土地使用權屬于無償劃撥的，還應到土地管理部門補交土地出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權的轉讓又取得了收入，應納入土地增值稅的征稅范圍。
以繼承、贈與方式轉讓房地產(chǎn)的 1．房地產(chǎn)的繼承。這種行為雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的原所有人(即被繼承人)并沒有因為權屬的轉讓而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。
2．房地產(chǎn)的贈與。這里的“贈與”僅指以下情況：
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
房地產(chǎn)的贈與雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權屬變更，但作為房產(chǎn)所有人、土地使用權的所有人并沒有因為權屬的轉讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的贈與不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的出租 房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的抵押 對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉讓的，應列人土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的交換 按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。
以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。
合作建房 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn) 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
房地產(chǎn)的代建房行為 對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
房地產(chǎn)的重新評估 這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
考生在掌握本考點時，應當注意土地增值稅征收、不征收和免稅的區(qū)別。免稅項目是屬于征稅范圍之內(nèi)的項目與不征土地增值稅相區(qū)別。本考點通常為選擇性題型。