第四節(jié) 報(bào)酬率的求取
一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。即：報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本。從全社會(huì)來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。認(rèn)識(shí)到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。在不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型的房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以其報(bào)酬率也不相同，因此在估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率。
二、報(bào)酬率的求取方法。
1、累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個(gè)基本公式為：
報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠
無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般是選取國(guó)債利率或銀行存款利率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。
2、市場(chǎng)提取法，市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時(shí)，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯(cuò)法和線性內(nèi)插法。市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來各項(xiàng)收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。
3、投資報(bào)酬率排序插入法，報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：(1)調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。(4)根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就確定出了所要求取的報(bào)酬率。確定報(bào)酬率時(shí)都含有主觀性。
第五節(jié) 直接資本化法
一、直接資本化法概述
1、直接資本化法的概念和基本公式，直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。
未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：資本化率=年收益/價(jià)格，利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法，常用的是下列公式：價(jià)格=年收益/資本化率。利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的公式為：資本化率=年收益/價(jià)格。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益。則房地產(chǎn)價(jià)值=年收益X收益乘數(shù)。
2、幾種收益乘數(shù)，對(duì)應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料;②由于在同一市場(chǎng)上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值;③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)如下：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入;②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價(jià)。但由于它的計(jì)算方法比較粗糙，往往作為市場(chǎng)法或其他收益法的一個(gè)部分。
與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。該方法也比較粗糙，適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。
有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是，不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因?yàn)橥顿Y者在估算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，是會(huì)考慮空置率的差異的。該方法的缺點(diǎn)是沒有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異，因而也只用于做粗略的估價(jià)。
凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。
二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法，資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益年限的長(zhǎng)短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價(jià)格)求取。
綜合資本化率(Ro)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系(見后面“資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系”)及投資組合技術(shù)求取。通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：
綜合資本化率=凈收益率/有效毛收入乘數(shù)
一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。即：報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本。從全社會(huì)來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。認(rèn)識(shí)到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法，即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。在不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型的房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以其報(bào)酬率也不相同，因此在估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率。
二、報(bào)酬率的求取方法。
1、累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個(gè)基本公式為：
報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠
無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般是選取國(guó)債利率或銀行存款利率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。
2、市場(chǎng)提取法，市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時(shí)，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯(cuò)法和線性內(nèi)插法。市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來各項(xiàng)收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。
3、投資報(bào)酬率排序插入法，報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：(1)調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。(4)根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就確定出了所要求取的報(bào)酬率。確定報(bào)酬率時(shí)都含有主觀性。
第五節(jié) 直接資本化法
一、直接資本化法概述
1、直接資本化法的概念和基本公式，直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。
未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：資本化率=年收益/價(jià)格，利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法，常用的是下列公式：價(jià)格=年收益/資本化率。利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的公式為：資本化率=年收益/價(jià)格。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益。則房地產(chǎn)價(jià)值=年收益X收益乘數(shù)。
2、幾種收益乘數(shù)，對(duì)應(yīng)著不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料;②由于在同一市場(chǎng)上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值;③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)如下：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入;②忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。毛租金乘數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價(jià)。但由于它的計(jì)算方法比較粗糙，往往作為市場(chǎng)法或其他收益法的一個(gè)部分。
與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。該方法也比較粗糙，適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。
有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是，不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因?yàn)橥顿Y者在估算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，是會(huì)考慮空置率的差異的。該方法的缺點(diǎn)是沒有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異，因而也只用于做粗略的估價(jià)。
凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。
二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法，資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益年限的長(zhǎng)短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價(jià)格)求取。
綜合資本化率(Ro)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系(見后面“資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系”)及投資組合技術(shù)求取。通過凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：
綜合資本化率=凈收益率/有效毛收入乘數(shù)