第三節(jié) 現金流量折現法和傳統(tǒng)方法
一、現金流量折現法和傳統(tǒng)方法的定義，房地產開發(fā)具有周期長的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的房地產價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發(fā)項目。因此，運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：①采用折現的方式，這種方式的假設開發(fā)法稱為現金流量折現法;②采用計算利息的方式，這種方式下的假設開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。
二、現金流量折現法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別：(1)對開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數額;而在現金流量折現法中，是模擬開發(fā)過程，預測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數額，即要進行現金流量預測。(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現金流量折現法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。所以，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。
三、現金流量折現法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點，從理論上講，現金流量折現法測算的結果比較精確，但比較復雜;傳統(tǒng)方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能不完全如此。這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發(fā)經營期究竟多長要估計準確;②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確;③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數額要估計準確。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現金流量折現法。在難以采用現金流量折現法時可采用傳統(tǒng)方法。
第四節(jié) 假設開發(fā)法計算中各項的求取
一、后續(xù)開發(fā)經營期，開發(fā)經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發(fā)房地產)的日期，即估價時點，終點是預計未來開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期。開發(fā)經營期可分為開發(fā)期和經營期。開發(fā)期起點與開發(fā)經營期的起點相同，終點是開發(fā)完成后的房地產竣工完成的日期。經營期由于開發(fā)完成后的房地產的經營方式而具體化，對于出售有銷售期，對于出租和營業(yè)的有運營期。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產，即預售。在有預售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運營期的起點通常是開發(fā)完成后的房地產竣工驗收完成的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產經濟壽命結束的日期。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。
估算開發(fā)經營期宜先將其分解為各個構成部分，然后分別估算各個構成部分，再將各個構成部分連接起來。開發(fā)期的估算相對較容易，但其中前期的估算要相對困難一些，建造期一般能較準確地估算。經營期特別是銷售期通常難以準確估算，因為在估算時要考慮未來房地產市場的景氣狀況。估算開發(fā)期的核心是抓住待開發(fā)房地產的狀況和開發(fā)完成后的房地產狀況這兩頭，然后估計將待開發(fā)房地產的狀況開發(fā)建設成完成后的房地產狀況所必要的時間。具體的估算方法有：一是根據往后需要的各項工作所需要的正常時間來直接估算開發(fā)期，二是采用類似于市場法的方法，通過類似房地產已發(fā)生的開發(fā)期的比較修正和調整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產的開發(fā)期和待開發(fā)房地產的開發(fā)期，然后將開發(fā)完成后的房地產開發(fā)期減去待開發(fā)房地產的開發(fā)期，再加上的重新接手時間，就得到了開發(fā)期。
二、開發(fā)完成后的房地產價值是指開發(fā)完成時的房地產狀況所對應的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產時或開發(fā)期間的某個日期(但在市場較好時考慮預售和市場不好時考慮延期租售的是例外)。
開發(fā)完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產，通常是采用市場法并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合，即根據類似房地產過去和現在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價(同市場法中建立價格可比基礎的要求)。
對于出租和營業(yè)的房地產，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預測其開發(fā)完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。收益法就不是一種獨立的方法，而被包含在假設開發(fā)法中，成為了假設開發(fā)法的一個部分。
三、后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤主要有：后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產的稅費。測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是①它們本質上應是預測的未來發(fā)生時的值，而不是估價時點時的值②它們是在取得待開發(fā)房地產之后到把待開發(fā)房地產開發(fā)完成后的必要支出和應得利潤，而不包括取得待開發(fā)房地產之前所發(fā)生的支出及應得的利潤。
投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要預測。應計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值;②取得等開發(fā)房地產的稅費;③后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。銷售稅費和開發(fā)利潤一般不計息。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是開發(fā)期結束的時點。一般不考慮預售和延遲銷售的情況。未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值一般是在估價時點時一次性付清。而其他不是集中在一個時點發(fā)生，而是在一段時間內連續(xù)發(fā)生，通常認為是均勻發(fā)生的。
四、折現率與報酬資本化中的報酬率的性質和求取方法相同。
五、在運用假設開發(fā)法估價時，要注意額外的收益或節(jié)約的費用。
一、現金流量折現法和傳統(tǒng)方法的定義，房地產開發(fā)具有周期長的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的房地產價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發(fā)項目。因此，運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：①采用折現的方式，這種方式的假設開發(fā)法稱為現金流量折現法;②采用計算利息的方式，這種方式下的假設開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。
二、現金流量折現法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別：(1)對開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數額;而在現金流量折現法中，是模擬開發(fā)過程，預測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數額，即要進行現金流量預測。(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現金流量折現法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。所以，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。
三、現金流量折現法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點，從理論上講，現金流量折現法測算的結果比較精確，但比較復雜;傳統(tǒng)方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能不完全如此。這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發(fā)經營期究竟多長要估計準確;②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確;③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數額要估計準確。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現金流量折現法。在難以采用現金流量折現法時可采用傳統(tǒng)方法。
第四節(jié) 假設開發(fā)法計算中各項的求取
一、后續(xù)開發(fā)經營期，開發(fā)經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發(fā)房地產)的日期，即估價時點，終點是預計未來開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期。開發(fā)經營期可分為開發(fā)期和經營期。開發(fā)期起點與開發(fā)經營期的起點相同，終點是開發(fā)完成后的房地產竣工完成的日期。經營期由于開發(fā)完成后的房地產的經營方式而具體化，對于出售有銷售期，對于出租和營業(yè)的有運營期。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產，即預售。在有預售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運營期的起點通常是開發(fā)完成后的房地產竣工驗收完成的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產經濟壽命結束的日期。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重合。
估算開發(fā)經營期宜先將其分解為各個構成部分，然后分別估算各個構成部分，再將各個構成部分連接起來。開發(fā)期的估算相對較容易，但其中前期的估算要相對困難一些，建造期一般能較準確地估算。經營期特別是銷售期通常難以準確估算，因為在估算時要考慮未來房地產市場的景氣狀況。估算開發(fā)期的核心是抓住待開發(fā)房地產的狀況和開發(fā)完成后的房地產狀況這兩頭，然后估計將待開發(fā)房地產的狀況開發(fā)建設成完成后的房地產狀況所必要的時間。具體的估算方法有：一是根據往后需要的各項工作所需要的正常時間來直接估算開發(fā)期，二是采用類似于市場法的方法，通過類似房地產已發(fā)生的開發(fā)期的比較修正和調整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產的開發(fā)期和待開發(fā)房地產的開發(fā)期，然后將開發(fā)完成后的房地產開發(fā)期減去待開發(fā)房地產的開發(fā)期，再加上的重新接手時間，就得到了開發(fā)期。
二、開發(fā)完成后的房地產價值是指開發(fā)完成時的房地產狀況所對應的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產時或開發(fā)期間的某個日期(但在市場較好時考慮預售和市場不好時考慮延期租售的是例外)。
開發(fā)完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產，通常是采用市場法并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合，即根據類似房地產過去和現在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價(同市場法中建立價格可比基礎的要求)。
對于出租和營業(yè)的房地產，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預測其開發(fā)完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。收益法就不是一種獨立的方法，而被包含在假設開發(fā)法中，成為了假設開發(fā)法的一個部分。
三、后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤主要有：后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產的稅費。測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是①它們本質上應是預測的未來發(fā)生時的值，而不是估價時點時的值②它們是在取得待開發(fā)房地產之后到把待開發(fā)房地產開發(fā)完成后的必要支出和應得利潤，而不包括取得待開發(fā)房地產之前所發(fā)生的支出及應得的利潤。
投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要預測。應計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值;②取得等開發(fā)房地產的稅費;③后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。銷售稅費和開發(fā)利潤一般不計息。一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是開發(fā)期結束的時點。一般不考慮預售和延遲銷售的情況。未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值一般是在估價時點時一次性付清。而其他不是集中在一個時點發(fā)生，而是在一段時間內連續(xù)發(fā)生，通常認為是均勻發(fā)生的。
四、折現率與報酬資本化中的報酬率的性質和求取方法相同。
五、在運用假設開發(fā)法估價時，要注意額外的收益或節(jié)約的費用。