二、外商投資企業(yè)場地使用權的取得
(一)外商投資企業(yè)直接申請用地而取得場地使用權。
依《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第5條、《外資企業(yè)法實施細則》第34、37條的規(guī)定，外商投資企業(yè)向政府申請用地，經(jīng)批準辦理土地使用手續(xù)，領取土地證書，并繳納場地使用費后，可取得土地使用權。依照這些規(guī)定，場地使用費的繳納主體及場地使用權的享有主體都非常明確，實踐中爭議不大。
(二)關于中外合資經(jīng)營企業(yè)因中方合資者以劃撥國有土地使用權作價出資而取得場地使用權。
依《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第48條"合營企業(yè)所需場地的使用權，如已為中國合營者擁有，則中國合營者可將其作為對合營企業(yè)的出資，其作價金額應與取得同類場地使用權所應繳納的使用費相同"的規(guī)定，可以確定依上述方式取得的場地使用權，由中外合資經(jīng)營企業(yè)在合營期間享有。同時，依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定，中方合資者以劃撥國有土地使用權作價出資，也應繳納場地使用費。然而，由于實踐中存在作價依據(jù)不明確、不統(tǒng)一以及亂作價現(xiàn)象，使得場地使用費的繳納極易發(fā)生糾紛，因此應區(qū)分不同情形而分別加以規(guī)定。實踐中，中方以劃撥國有土地使用權作價出資主要有兩種作法，一是以場地開發(fā)費和土地使用費作價出資，二是僅以場地開發(fā)費作價出資。根據(jù)公司法理論，股權和公司法人所有權是由投資者的所有權轉換而來的具有法定內涵的新的財產權利。據(jù)此，對于土地這一特殊客體，合資企業(yè)(公司)雖不能因以其作價出資便對其享有完全的所有權，然而卻應對其享有完全的使用權，這就要求中方合資者應該以沒有任何負擔的劃撥國有土地使用權出資，而不能在以劃撥國有土地使用權作價出資的同時轉移其上的負擔。也就是說，應該依作價內容的不同來確定場地使用費的繳納主體，而不應不分具體情況一律由中方合資者繳納。如果中方的作價金額包括場地開發(fā)費和土地使用費兩部分，其中包括了土地使用權上的負擔(即繳納土地使用費)，則應由中方對其負責;如果作價金額僅為場地開發(fā)費的，中方已經(jīng)支付了相應的代價，則場地使用費應由合營企業(yè)繳納。
(三)關于中外合作經(jīng)營企業(yè)因中方以劃撥國有土地使用權投資或提供合作條件而取得場地使用權。
依《中外合作經(jīng)營企業(yè)法實施細則》第18條的規(guī)定，合作各方向合作企業(yè)投資或提供的合作條件可以是土地使用權。而中外合作經(jīng)營企業(yè)是按合作企業(yè)合同的約定分配收益或產品、分擔風險和虧損的契約式的合營企業(yè)，且合作企業(yè)既可具有中國法人資格，也可不具有中國法人資格，因此，合作企業(yè)場地使用費的繳納及場地使用權的享有應當依照合同條款來確定。在約定不明確的情況下，如果合作企業(yè)具有法人資格，又承擔了交納場地使用費的義務，則應確定該合作企業(yè)享有場地使用權。
三、外商投資企業(yè)場地使用權的期限
外商投資企業(yè)場地使用權有期限限制，依《外資企業(yè)法實施細則》第41條"外資企業(yè)的土地使用年限與經(jīng)批準的該外資企業(yè)的經(jīng)營期限相同"的規(guī)定，外商投資企業(yè)使用土地的期限一般以經(jīng)批準的企業(yè)經(jīng)營期限為準。在沒有確定經(jīng)營期限的，可由土地管理部門在土地使用合同中按國家有關規(guī)定核定土地使用年限。
四、外商投資企業(yè)場地使用權的內容及限制
外商投資企業(yè)對場地享有占有權、使用權和部分收益權。外商投資企業(yè)不得擅自將場地使用權轉讓、出租、抵押或再作價出資或入股。外商投資企業(yè)將其場地使用權轉讓、出租、抵押的，應按劃撥國有土地使用權交易有關規(guī)定處置。
外商投資企業(yè)場地使用權屬于國有土地使用權的性質。企業(yè)作為權利主體，自然可以實際控制場地并依土地使用的目的對其加以利用，通過占有、使用而獲得收益。但是，場地使用權不得隨意處分。其原因在于：第一，外商投資企業(yè)繳付的場地使用費較低，在實踐中一般仍按劃撥國有土地使用權管理，對其享有的權利亦應予以相應的限制;第二，依據(jù)《外商投資企業(yè)土地使用合同》示范文本的規(guī)定，中國合營者已取得的作為投資的土地使用權多為劃撥國有土地使用權，雖在經(jīng)營期內可依約定由外商投資企業(yè)享有，但劃撥用地的性質仍未改變，未經(jīng)批準，劃撥國有土地使用權不得處分。同時，《外資企業(yè)法實施細則》第36條"外資企業(yè)在經(jīng)營期限內未經(jīng)批準，其土地使用權不得轉讓"即為場地使用權的限制性規(guī)定。因而，實際上，場地使用權的內容僅包括對土地的占有權、使用權和部分收益權，而不包括處分權。場地使用權若做交易性處分應按劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押的相關規(guī)定處置，即辦理土地使用權出讓手續(xù)，并交納土地出讓金。
五、外商投資企業(yè)場地使用權的終止
(一)期限屆滿
根據(jù)外商投資企業(yè)法的有關規(guī)定，外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿的，可以申請延長經(jīng)營期限;經(jīng)審批準予延長經(jīng)營期限的，可繼續(xù)享有場地使用權。但是，外商投資企業(yè)場地使用權制度畢竟為我國改革開放初期實行的土地使用制度。當時，我國憲法和法律都沒用普遍地承認土地有償使用并允許轉讓的制度。在《城市房地產管理法》、《土地管理法》頒布實施后，我國土地有償使用制度日臻完善，地產市場也逐步形成。因此，當外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿其提出延長經(jīng)營期限繼續(xù)使用國有土地時，應要求企業(yè)與國有土地所有者代表簽訂國有土地使用權出讓合同或國有土地租賃合同，交納土地出讓金(或由國家以出讓金出資、入股)或土地租金，使之轉為國有土地出讓(含以出讓金作價出資或入股)、國有土地租賃等規(guī)范的有償使用方式。
(一)外商投資企業(yè)直接申請用地而取得場地使用權。
依《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第5條、《外資企業(yè)法實施細則》第34、37條的規(guī)定，外商投資企業(yè)向政府申請用地，經(jīng)批準辦理土地使用手續(xù)，領取土地證書，并繳納場地使用費后，可取得土地使用權。依照這些規(guī)定，場地使用費的繳納主體及場地使用權的享有主體都非常明確，實踐中爭議不大。
(二)關于中外合資經(jīng)營企業(yè)因中方合資者以劃撥國有土地使用權作價出資而取得場地使用權。
依《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第48條"合營企業(yè)所需場地的使用權，如已為中國合營者擁有，則中國合營者可將其作為對合營企業(yè)的出資，其作價金額應與取得同類場地使用權所應繳納的使用費相同"的規(guī)定，可以確定依上述方式取得的場地使用權，由中外合資經(jīng)營企業(yè)在合營期間享有。同時，依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定，中方合資者以劃撥國有土地使用權作價出資，也應繳納場地使用費。然而，由于實踐中存在作價依據(jù)不明確、不統(tǒng)一以及亂作價現(xiàn)象，使得場地使用費的繳納極易發(fā)生糾紛，因此應區(qū)分不同情形而分別加以規(guī)定。實踐中，中方以劃撥國有土地使用權作價出資主要有兩種作法，一是以場地開發(fā)費和土地使用費作價出資，二是僅以場地開發(fā)費作價出資。根據(jù)公司法理論，股權和公司法人所有權是由投資者的所有權轉換而來的具有法定內涵的新的財產權利。據(jù)此，對于土地這一特殊客體，合資企業(yè)(公司)雖不能因以其作價出資便對其享有完全的所有權，然而卻應對其享有完全的使用權，這就要求中方合資者應該以沒有任何負擔的劃撥國有土地使用權出資，而不能在以劃撥國有土地使用權作價出資的同時轉移其上的負擔。也就是說，應該依作價內容的不同來確定場地使用費的繳納主體，而不應不分具體情況一律由中方合資者繳納。如果中方的作價金額包括場地開發(fā)費和土地使用費兩部分，其中包括了土地使用權上的負擔(即繳納土地使用費)，則應由中方對其負責;如果作價金額僅為場地開發(fā)費的，中方已經(jīng)支付了相應的代價，則場地使用費應由合營企業(yè)繳納。
(三)關于中外合作經(jīng)營企業(yè)因中方以劃撥國有土地使用權投資或提供合作條件而取得場地使用權。
依《中外合作經(jīng)營企業(yè)法實施細則》第18條的規(guī)定，合作各方向合作企業(yè)投資或提供的合作條件可以是土地使用權。而中外合作經(jīng)營企業(yè)是按合作企業(yè)合同的約定分配收益或產品、分擔風險和虧損的契約式的合營企業(yè)，且合作企業(yè)既可具有中國法人資格，也可不具有中國法人資格，因此，合作企業(yè)場地使用費的繳納及場地使用權的享有應當依照合同條款來確定。在約定不明確的情況下，如果合作企業(yè)具有法人資格，又承擔了交納場地使用費的義務，則應確定該合作企業(yè)享有場地使用權。
三、外商投資企業(yè)場地使用權的期限
外商投資企業(yè)場地使用權有期限限制，依《外資企業(yè)法實施細則》第41條"外資企業(yè)的土地使用年限與經(jīng)批準的該外資企業(yè)的經(jīng)營期限相同"的規(guī)定，外商投資企業(yè)使用土地的期限一般以經(jīng)批準的企業(yè)經(jīng)營期限為準。在沒有確定經(jīng)營期限的，可由土地管理部門在土地使用合同中按國家有關規(guī)定核定土地使用年限。
四、外商投資企業(yè)場地使用權的內容及限制
外商投資企業(yè)對場地享有占有權、使用權和部分收益權。外商投資企業(yè)不得擅自將場地使用權轉讓、出租、抵押或再作價出資或入股。外商投資企業(yè)將其場地使用權轉讓、出租、抵押的，應按劃撥國有土地使用權交易有關規(guī)定處置。
外商投資企業(yè)場地使用權屬于國有土地使用權的性質。企業(yè)作為權利主體，自然可以實際控制場地并依土地使用的目的對其加以利用，通過占有、使用而獲得收益。但是，場地使用權不得隨意處分。其原因在于：第一，外商投資企業(yè)繳付的場地使用費較低，在實踐中一般仍按劃撥國有土地使用權管理，對其享有的權利亦應予以相應的限制;第二，依據(jù)《外商投資企業(yè)土地使用合同》示范文本的規(guī)定，中國合營者已取得的作為投資的土地使用權多為劃撥國有土地使用權，雖在經(jīng)營期內可依約定由外商投資企業(yè)享有，但劃撥用地的性質仍未改變，未經(jīng)批準，劃撥國有土地使用權不得處分。同時，《外資企業(yè)法實施細則》第36條"外資企業(yè)在經(jīng)營期限內未經(jīng)批準，其土地使用權不得轉讓"即為場地使用權的限制性規(guī)定。因而，實際上，場地使用權的內容僅包括對土地的占有權、使用權和部分收益權，而不包括處分權。場地使用權若做交易性處分應按劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押的相關規(guī)定處置，即辦理土地使用權出讓手續(xù)，并交納土地出讓金。
五、外商投資企業(yè)場地使用權的終止
(一)期限屆滿
根據(jù)外商投資企業(yè)法的有關規(guī)定，外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿的，可以申請延長經(jīng)營期限;經(jīng)審批準予延長經(jīng)營期限的，可繼續(xù)享有場地使用權。但是，外商投資企業(yè)場地使用權制度畢竟為我國改革開放初期實行的土地使用制度。當時，我國憲法和法律都沒用普遍地承認土地有償使用并允許轉讓的制度。在《城市房地產管理法》、《土地管理法》頒布實施后，我國土地有償使用制度日臻完善，地產市場也逐步形成。因此，當外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿其提出延長經(jīng)營期限繼續(xù)使用國有土地時，應要求企業(yè)與國有土地所有者代表簽訂國有土地使用權出讓合同或國有土地租賃合同，交納土地出讓金(或由國家以出讓金出資、入股)或土地租金，使之轉為國有土地出讓(含以出讓金作價出資或入股)、國有土地租賃等規(guī)范的有償使用方式。