沒有申請延長經(jīng)營期限或者申請延長經(jīng)營期限未獲批準的，依照現(xiàn)行法的規(guī)定，場地使用權(quán)應(yīng)由國家無償收回。其理由在于：中方合資者將其擁有的劃撥國有土地使用權(quán)作價出資后，其便對劃撥國有土地使用權(quán)僅享有類似于股東權(quán)的投資者權(quán)益。外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿，劃撥國有土地使用權(quán)的主體喪失，此時，國家作為土地所有權(quán)人自然有權(quán)收回由其所有權(quán)派生而來的土地使用權(quán)。對于地上建筑物、其他附著物的歸屬問題，由于合同簽訂時就已訂明期限，因此，期限屆滿時沒有申請延長經(jīng)營期限或者申請延長經(jīng)營期限未獲批準的，即喪失對地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)(此時如果繼續(xù)承認其所有權(quán)，則根據(jù)"地隨房"的原則，其土地使用權(quán)就不可能喪失;如果允許這樣保持土地使用權(quán)，則土地使用期限規(guī)定和延長期限的審批制度就形同虛設(shè))。在這種情況下，地上的建筑物、其他附著物由國家無償取得;事先已約定地上建筑物、附著物不需要保留的，則由企業(yè)負擔恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。
(二)因公共利益需要提前收回場地使用權(quán)
因公共利益需要，提前收回場地使用權(quán)的，由于外商投資企業(yè)取得場地使用權(quán)已經(jīng)支付了相應(yīng)的代價，并且地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價值，出于公平考慮，國家應(yīng)對場地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物給予相應(yīng)補償。
(三)因用地者的原因提前收回場地使用權(quán)
依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，外商投資企業(yè)因經(jīng)營不善、嚴重虧損、合營者決定解散或出現(xiàn)章程中規(guī)定的其他解散事由，提前終止經(jīng)營的，或者因外商投資企業(yè)違反中國法律、法規(guī)被依法撤銷、關(guān)閉的，由國家無償收回場地使用權(quán)。雖然上述兩種情形均是由于場地使用權(quán)的主體滅失而導(dǎo)致國家無償收回場地使用權(quán)，但由于提前終止的原因不同，對地上建筑物、其他附著物的處置也應(yīng)有所區(qū)別。在外商投資企業(yè)因解散而提前終止經(jīng)營活動時，附屬于場地上的地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價值，而且，在提前終止的情況下，投資者可能無法收回投資合取得預(yù)期的投資回報，甚至可能蒙受其他損失。但是，由于提前終止不是因為可歸責(zé)于政府的原因所致，故國家并無補償?shù)牧x務(wù)。如果提前終止經(jīng)營是由合資、合作一方所致，則另一方有權(quán)請求對方賠償其因此所受的損失。如果提前終止是由合營雙方或多方的行為所致，則由他們共同地或者按份地承擔因此造成的損失。
第六節(jié) 城市私房用地使用權(quán)
一、定義
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。
城市私房用地使用權(quán)，在權(quán)利主體方面，限定為城市私有房屋所有權(quán)人。這類房屋占用的土地使用權(quán)的取得有一定特殊性。其中多數(shù)人屬于在全國實行土地公有制以前已經(jīng)取得房屋及其所占土地的所有權(quán)，土地公有化以后仍繼續(xù)享有房屋所有權(quán)，因而享有相應(yīng)的國有土地使用權(quán)的情形。土地公有化以后經(jīng)批準新建、擴建或翻建的城市居民私有房屋，也照此辦理。這些城市私房所享有的土地權(quán)利屬于劃撥國有土地使用權(quán)。在權(quán)利客體方面，限定為房屋所占用的土地。這意味著城市私房用土地使用權(quán)是依附于房屋所有權(quán)而存在的。房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)，其土地使用權(quán)隨之移轉(zhuǎn);房屋所有權(quán)喪失，其土地使用權(quán)隨之終止。
二、城市私房用地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
(一)權(quán)利范圍
城市私房用地使用權(quán)人可實際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實現(xiàn)對土地的利用和收益。此外，因為城市私房用地使用權(quán)人擁有其房屋的所有權(quán)，故法律承認其財產(chǎn)處分權(quán)。
(二)處分權(quán)
私有房屋所有權(quán)的處分必然伴隨著私房用地使用權(quán)的處分。因此，國家歷來的政策都允許城市私房用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其私有房屋及其所用國有土地的使用權(quán)，即根據(jù)房地主體一致的原則實現(xiàn)對國有土地的有限的處分權(quán)能。所謂有限的處分權(quán)是指，第一，私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨處分(即對處分權(quán)任意行使的限制);第二，私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨保留(即對處分權(quán)不行使的限制)。
(三)繼承
城市私房作為公民的合法財產(chǎn)當然可以繼承。依房地一致原則，其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)一并繼承。若無繼承權(quán)或者繼承人喪失繼承權(quán)的，城市私房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)視為無主財產(chǎn)。依民法理論，無主財產(chǎn)的所有權(quán)屬于國家。
(四)用途限制
城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途。土地用途特定是我國土地權(quán)利制度的一項基本原則，這對于城市私房及其占用的土地也不例外。實踐中，確實需要改變用途的，例如將原住宅改為商用的，必須經(jīng)依法審批。同時，國家作為城市土地所有權(quán)主體，對土地享有發(fā)展權(quán)，她可以通過控制土地用途來實現(xiàn)其對土地的收益權(quán)，因此，用地者在改變房屋及其占用土地的用途時，必須向國家上繳土地收益、辦理變更登記手續(xù)。
(五)翻建限制
城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準不得擅自翻建房屋。如此限制的主要原因在于：首先，土地利用規(guī)劃與城市發(fā)展規(guī)劃對城市的發(fā)展都是不可或缺的，二者相互協(xié)調(diào)、相輔相成，擅自翻建房屋可能會違反城市發(fā)展規(guī)劃：其次，城市私房多是毗鄰而建，允許私房用地使用權(quán)人自建不符合城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，而應(yīng)該進行總體開發(fā);最后，允許私房用地使用權(quán)人自建會使得舊城改造拆遷中拆遷人支付的代價過高。因此，城市私房用地使用權(quán)人的處分權(quán)能應(yīng)受一定限制。
(二)因公共利益需要提前收回場地使用權(quán)
因公共利益需要，提前收回場地使用權(quán)的，由于外商投資企業(yè)取得場地使用權(quán)已經(jīng)支付了相應(yīng)的代價，并且地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價值，出于公平考慮，國家應(yīng)對場地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物給予相應(yīng)補償。
(三)因用地者的原因提前收回場地使用權(quán)
依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，外商投資企業(yè)因經(jīng)營不善、嚴重虧損、合營者決定解散或出現(xiàn)章程中規(guī)定的其他解散事由，提前終止經(jīng)營的，或者因外商投資企業(yè)違反中國法律、法規(guī)被依法撤銷、關(guān)閉的，由國家無償收回場地使用權(quán)。雖然上述兩種情形均是由于場地使用權(quán)的主體滅失而導(dǎo)致國家無償收回場地使用權(quán)，但由于提前終止的原因不同，對地上建筑物、其他附著物的處置也應(yīng)有所區(qū)別。在外商投資企業(yè)因解散而提前終止經(jīng)營活動時，附屬于場地上的地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價值，而且，在提前終止的情況下，投資者可能無法收回投資合取得預(yù)期的投資回報，甚至可能蒙受其他損失。但是，由于提前終止不是因為可歸責(zé)于政府的原因所致，故國家并無補償?shù)牧x務(wù)。如果提前終止經(jīng)營是由合資、合作一方所致，則另一方有權(quán)請求對方賠償其因此所受的損失。如果提前終止是由合營雙方或多方的行為所致，則由他們共同地或者按份地承擔因此造成的損失。
第六節(jié) 城市私房用地使用權(quán)
一、定義
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。
城市私房用地使用權(quán)，在權(quán)利主體方面，限定為城市私有房屋所有權(quán)人。這類房屋占用的土地使用權(quán)的取得有一定特殊性。其中多數(shù)人屬于在全國實行土地公有制以前已經(jīng)取得房屋及其所占土地的所有權(quán)，土地公有化以后仍繼續(xù)享有房屋所有權(quán)，因而享有相應(yīng)的國有土地使用權(quán)的情形。土地公有化以后經(jīng)批準新建、擴建或翻建的城市居民私有房屋，也照此辦理。這些城市私房所享有的土地權(quán)利屬于劃撥國有土地使用權(quán)。在權(quán)利客體方面，限定為房屋所占用的土地。這意味著城市私房用土地使用權(quán)是依附于房屋所有權(quán)而存在的。房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)，其土地使用權(quán)隨之移轉(zhuǎn);房屋所有權(quán)喪失，其土地使用權(quán)隨之終止。
二、城市私房用地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
(一)權(quán)利范圍
城市私房用地使用權(quán)人可實際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實現(xiàn)對土地的利用和收益。此外，因為城市私房用地使用權(quán)人擁有其房屋的所有權(quán)，故法律承認其財產(chǎn)處分權(quán)。
(二)處分權(quán)
私有房屋所有權(quán)的處分必然伴隨著私房用地使用權(quán)的處分。因此，國家歷來的政策都允許城市私房用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其私有房屋及其所用國有土地的使用權(quán)，即根據(jù)房地主體一致的原則實現(xiàn)對國有土地的有限的處分權(quán)能。所謂有限的處分權(quán)是指，第一，私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨處分(即對處分權(quán)任意行使的限制);第二，私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨保留(即對處分權(quán)不行使的限制)。
(三)繼承
城市私房作為公民的合法財產(chǎn)當然可以繼承。依房地一致原則，其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)一并繼承。若無繼承權(quán)或者繼承人喪失繼承權(quán)的，城市私房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)視為無主財產(chǎn)。依民法理論，無主財產(chǎn)的所有權(quán)屬于國家。
(四)用途限制
城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途。土地用途特定是我國土地權(quán)利制度的一項基本原則，這對于城市私房及其占用的土地也不例外。實踐中，確實需要改變用途的，例如將原住宅改為商用的，必須經(jīng)依法審批。同時，國家作為城市土地所有權(quán)主體，對土地享有發(fā)展權(quán)，她可以通過控制土地用途來實現(xiàn)其對土地的收益權(quán)，因此，用地者在改變房屋及其占用土地的用途時，必須向國家上繳土地收益、辦理變更登記手續(xù)。
(五)翻建限制
城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準不得擅自翻建房屋。如此限制的主要原因在于：首先，土地利用規(guī)劃與城市發(fā)展規(guī)劃對城市的發(fā)展都是不可或缺的，二者相互協(xié)調(diào)、相輔相成，擅自翻建房屋可能會違反城市發(fā)展規(guī)劃：其次，城市私房多是毗鄰而建，允許私房用地使用權(quán)人自建不符合城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，而應(yīng)該進行總體開發(fā);最后，允許私房用地使用權(quán)人自建會使得舊城改造拆遷中拆遷人支付的代價過高。因此，城市私房用地使用權(quán)人的處分權(quán)能應(yīng)受一定限制。