鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)上抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)拍賣或變賣抵押物時，抵押權(quán)人若不是本集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的，須辦理集體土地征收和國有土地出讓手續(xù)。拍賣或變賣所得價款，應(yīng)先扣除征地補(bǔ)償安置費(fèi)，給付集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項(xiàng)權(quán)利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依《擔(dān)保法》規(guī)定處置。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的抵押問題是實(shí)踐中的一個難題。一般來說，有兩個要點(diǎn)。
1)在為設(shè)定抵押而辦理登記時，土地管理部門應(yīng)當(dāng)核定通過拍賣抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金額。這筆金額，實(shí)際上是抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一筆預(yù)期扣除額，也是未來的地產(chǎn)受讓人將要支付的一筆成本；2)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，被抵押的土地使用權(quán)必須通過土地征收程序轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，然后按抵押劃撥國有土地使用?quán)的辦法，或辦理土地出讓手續(xù)，由受讓人在繳納出讓金的基礎(chǔ)上取得出讓國有土地使用權(quán)，或作為劃撥土地以轉(zhuǎn)給受讓人，國家收取土地收益。這些規(guī)定，實(shí)際上針對的是土地使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人受讓的情形。如果抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，該鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是由本集體內(nèi)部的企業(yè)或個人受讓取得，則沒有必要適用這種程序。
1)在為設(shè)定抵押而辦理登記時，土地管理部門應(yīng)當(dāng)核定通過拍賣抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金額。這筆金額，實(shí)際上是抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一筆預(yù)期扣除額，也是未來的地產(chǎn)受讓人將要支付的一筆成本；2)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，被抵押的土地使用權(quán)必須通過土地征收程序轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，然后按抵押劃撥國有土地使用?quán)的辦法，或辦理土地出讓手續(xù)，由受讓人在繳納出讓金的基礎(chǔ)上取得出讓國有土地使用權(quán)，或作為劃撥土地以轉(zhuǎn)給受讓人，國家收取土地收益。這些規(guī)定，實(shí)際上針對的是土地使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人受讓的情形。如果抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，該鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是由本集體內(nèi)部的企業(yè)或個人受讓取得，則沒有必要適用這種程序。