小產權房正成為當下國內熱點話題。先有12月11日國務院常務會議指出：“城鎮(zhèn)居民不得到農村購買小產權房。”三天之后，即有媒體報道：“國土部稱符合規(guī)劃的小產權房可考慮轉為合法”，但是同日國土部又稱：“符合規(guī)劃的小產權房轉為合法”的報道失實。在此不到72小時的有無、前后、進退、正反、損益、盈虛、禍福之間，幾千萬的小產權房的業(yè)主和利益相關者的權利和利益在天地之間轉換，真可謂：“長安有貧者，為瑞不宜多”。
全面解讀有關國務院會議的報道內容，它確實強調了城鎮(zhèn)居民不得購買小產權房，但是該次會議并沒有強調不去有效解決小產權房問題。這是第一次公開報道國務院常務會議要求城鎮(zhèn)居民不要購買小產權房，也是第一次公開報道國務院常務會議研究小產權房問題，由此反倒說明了小產權房已經成為國務院關心的重點、熱點的民生問題。
因此，有關小產權房的問題，無論是國務院的會議，還是國土資源部的正反合的說法，實際上同條共貫，一切皆緣中國歷第一部《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》下月即將付闕施行。也正是這部法律的即將施行，從而將小產權房問題投送到了中國改革熱點的頂端，全民聚焦的捌點。
1.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行需要對集體所有的土地有一個依憲交待
中國小產權房的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
根據(jù)近年來村鎮(zhèn)建設統(tǒng)計公報和國家統(tǒng)計局的有關資料，截至2007年上半年，全國實有村鎮(zhèn)房屋建筑面積已達到330億平方米，其中住宅270億平方米左右；公共建筑近30多億平方米；生產性建筑30億平方米左右。通過帶房入城、舊城改造、合村并鎮(zhèn)、新農村建設、城鎮(zhèn)居民的依法建造、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑和形式，小產權房已達到現(xiàn)存全國實有村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上，其中涉及到村鎮(zhèn)住宅的大約50多億平方米；涉及到村鎮(zhèn)生產性建筑的規(guī)模也很大，它甚至已成為許多中小企業(yè)、三資企業(yè)的主要的生產場所、倉儲場所。
目前中國城鎮(zhèn)人口已達到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45%，這是人類歷的一次城市化轉型，根據(jù)國家有關部門的預期：“按人口城鎮(zhèn)化率每年增加1個百分點測算，到2020年還將從農村轉移出3億左右的人口。”
截止到2007年中，全國共有建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)3萬出頭；村莊300多萬個；村民委員會所在地50多萬個，但是近年來全國每年村莊減少數(shù)萬個，建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)減少千個左右。其中根據(jù)《2005年建設部村鎮(zhèn)建設公報》“2005年末，全國建制鎮(zhèn)數(shù)量比上年末減少了59個，集鎮(zhèn)減少1134個，村莊減少70215個。全國小城鎮(zhèn)平均現(xiàn)狀用地面積由2004年的0.76平方公里提高到0.82平方公里，其中建制鎮(zhèn)用地由1.26平方公里提高到1.34平方公里，集鎮(zhèn)由0.36平方公里提高到0.38平方公里。2005年末，全國建制鎮(zhèn)平均人口8352人，比2004年增加293人，比2000年增加1496人；集鎮(zhèn)平均人口2501人，比2004年增加74人，比2000年增加395人?！迸c此相對應，村鎮(zhèn)人口減少了，小產權房問題卻擴大了。
事實上中國的城鎮(zhèn)化速度不會降低，小產權房的規(guī)模就會擴大；不根據(jù)《憲法》落實農村集體土地使用權轉讓的制憲原則和法規(guī)運轉體系，小產權房的問題就不可能根本解決。如若目前僅依靠廣東、成都、重慶、天津、上海等地的試點方法已不足應對了，以新的全國性的法規(guī)統(tǒng)一解決已成為改革的必然。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實際上強行拉開了解決中國小產權房的序幕
目前小產權方的利益核心不是房屋造價多少，受惠于國內生產通脹的限度，房屋造價的上漲大多數(shù)人還能接受；其利益核心在地價，受惠國內資產價格的巨大升勢，它使城鄉(xiāng)居民可以通過灰色地帶享受小產權房地價上漲的特殊利益以對付中國的高房價和通貨膨脹。因此若以損益關系而論，土地管理法譬如小產權房之損，用一塊少一塊；城鄉(xiāng)規(guī)劃法譬如小產權之益，加一部分規(guī)劃多一部分房屋。為此治理小產權房應該土地和規(guī)劃兩法并用，而且理想的方法應該是先有土地法立規(guī)矩，后有規(guī)劃法劃方圓。但是目前管小產權房地的沒來，管小產權房天的先來了。
由于國土資源部、全國人大仍在研究集體土地法規(guī)的有關的問題，建設部主力推動的城鄉(xiāng)規(guī)劃法立法已獲成功。2007年10月28日十屆人大第三十次會議通過了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，胡主席同日發(fā)布第七十四號主席令，宣布該法自2008年1月1日施行，同時現(xiàn)行的《城市規(guī)劃法》廢止?！冻鞘幸?guī)劃法》轉變?yōu)椤冻青l(xiāng)規(guī)劃法》，一字之差，卻標志著中國將從2008年元旦起徹底改變城鄉(xiāng)二元結構的規(guī)劃制度，進入城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時代。而與此相反，商品化的土地使用權的管理卻仍然是用征地制度這個獨木橋來連接城鄉(xiāng)兩個世界。
本來集體土地制度應該是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》運轉的前提，也是其實施的基礎。遺憾的是到目前為止，中國的《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》的原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系，集體土地使用權也沒有根據(jù)《憲法》的憲則進入市場流轉。由此導致了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》成為一部跛腳的法律，本應與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺，導致了中國集體土地使用權流轉、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地、宅基地、小產權房等問題獲得了巨大的灰色運轉空間。建設部推進《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的快速舉措已使主管土地政策的國土資源部處于追趕狀態(tài)，明年元旦《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的施行又將使中國的600多個城市，1600多個縣獲得了中國32多萬個村鎮(zhèn)規(guī)劃的主導、主審權，這是中國規(guī)劃的一次放權，也是地方政府主導集體土地利益調整的的歷史機會，有本事的地方政府可以將大量灰色的歷史遺留問題轉為合法。由此有關小產權房和農村建設用地的發(fā)展規(guī)模，2000多個縣市政府完全就可以依法進行行政調整和補辦一些手續(xù)了。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實際上強行拉開了解決中國小產權房的序幕。
全面解讀有關國務院會議的報道內容，它確實強調了城鎮(zhèn)居民不得購買小產權房，但是該次會議并沒有強調不去有效解決小產權房問題。這是第一次公開報道國務院常務會議要求城鎮(zhèn)居民不要購買小產權房，也是第一次公開報道國務院常務會議研究小產權房問題，由此反倒說明了小產權房已經成為國務院關心的重點、熱點的民生問題。
因此，有關小產權房的問題，無論是國務院的會議，還是國土資源部的正反合的說法，實際上同條共貫，一切皆緣中國歷第一部《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》下月即將付闕施行。也正是這部法律的即將施行，從而將小產權房問題投送到了中國改革熱點的頂端，全民聚焦的捌點。
1.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行需要對集體所有的土地有一個依憲交待
中國小產權房的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
根據(jù)近年來村鎮(zhèn)建設統(tǒng)計公報和國家統(tǒng)計局的有關資料，截至2007年上半年，全國實有村鎮(zhèn)房屋建筑面積已達到330億平方米，其中住宅270億平方米左右；公共建筑近30多億平方米；生產性建筑30億平方米左右。通過帶房入城、舊城改造、合村并鎮(zhèn)、新農村建設、城鎮(zhèn)居民的依法建造、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑和形式，小產權房已達到現(xiàn)存全國實有村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上，其中涉及到村鎮(zhèn)住宅的大約50多億平方米；涉及到村鎮(zhèn)生產性建筑的規(guī)模也很大，它甚至已成為許多中小企業(yè)、三資企業(yè)的主要的生產場所、倉儲場所。
目前中國城鎮(zhèn)人口已達到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45%，這是人類歷的一次城市化轉型，根據(jù)國家有關部門的預期：“按人口城鎮(zhèn)化率每年增加1個百分點測算，到2020年還將從農村轉移出3億左右的人口。”
截止到2007年中，全國共有建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)3萬出頭；村莊300多萬個；村民委員會所在地50多萬個，但是近年來全國每年村莊減少數(shù)萬個，建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)減少千個左右。其中根據(jù)《2005年建設部村鎮(zhèn)建設公報》“2005年末，全國建制鎮(zhèn)數(shù)量比上年末減少了59個，集鎮(zhèn)減少1134個，村莊減少70215個。全國小城鎮(zhèn)平均現(xiàn)狀用地面積由2004年的0.76平方公里提高到0.82平方公里，其中建制鎮(zhèn)用地由1.26平方公里提高到1.34平方公里，集鎮(zhèn)由0.36平方公里提高到0.38平方公里。2005年末，全國建制鎮(zhèn)平均人口8352人，比2004年增加293人，比2000年增加1496人；集鎮(zhèn)平均人口2501人，比2004年增加74人，比2000年增加395人?！迸c此相對應，村鎮(zhèn)人口減少了，小產權房問題卻擴大了。
事實上中國的城鎮(zhèn)化速度不會降低，小產權房的規(guī)模就會擴大；不根據(jù)《憲法》落實農村集體土地使用權轉讓的制憲原則和法規(guī)運轉體系，小產權房的問題就不可能根本解決。如若目前僅依靠廣東、成都、重慶、天津、上海等地的試點方法已不足應對了，以新的全國性的法規(guī)統(tǒng)一解決已成為改革的必然。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實際上強行拉開了解決中國小產權房的序幕
目前小產權方的利益核心不是房屋造價多少，受惠于國內生產通脹的限度，房屋造價的上漲大多數(shù)人還能接受；其利益核心在地價，受惠國內資產價格的巨大升勢，它使城鄉(xiāng)居民可以通過灰色地帶享受小產權房地價上漲的特殊利益以對付中國的高房價和通貨膨脹。因此若以損益關系而論，土地管理法譬如小產權房之損，用一塊少一塊；城鄉(xiāng)規(guī)劃法譬如小產權之益，加一部分規(guī)劃多一部分房屋。為此治理小產權房應該土地和規(guī)劃兩法并用，而且理想的方法應該是先有土地法立規(guī)矩，后有規(guī)劃法劃方圓。但是目前管小產權房地的沒來，管小產權房天的先來了。
由于國土資源部、全國人大仍在研究集體土地法規(guī)的有關的問題，建設部主力推動的城鄉(xiāng)規(guī)劃法立法已獲成功。2007年10月28日十屆人大第三十次會議通過了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，胡主席同日發(fā)布第七十四號主席令，宣布該法自2008年1月1日施行，同時現(xiàn)行的《城市規(guī)劃法》廢止?！冻鞘幸?guī)劃法》轉變?yōu)椤冻青l(xiāng)規(guī)劃法》，一字之差，卻標志著中國將從2008年元旦起徹底改變城鄉(xiāng)二元結構的規(guī)劃制度，進入城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時代。而與此相反，商品化的土地使用權的管理卻仍然是用征地制度這個獨木橋來連接城鄉(xiāng)兩個世界。
本來集體土地制度應該是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》運轉的前提，也是其實施的基礎。遺憾的是到目前為止，中國的《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》的原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系，集體土地使用權也沒有根據(jù)《憲法》的憲則進入市場流轉。由此導致了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》成為一部跛腳的法律，本應與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺，導致了中國集體土地使用權流轉、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地、宅基地、小產權房等問題獲得了巨大的灰色運轉空間。建設部推進《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的快速舉措已使主管土地政策的國土資源部處于追趕狀態(tài)，明年元旦《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的施行又將使中國的600多個城市，1600多個縣獲得了中國32多萬個村鎮(zhèn)規(guī)劃的主導、主審權，這是中國規(guī)劃的一次放權，也是地方政府主導集體土地利益調整的的歷史機會，有本事的地方政府可以將大量灰色的歷史遺留問題轉為合法。由此有關小產權房和農村建設用地的發(fā)展規(guī)模，2000多個縣市政府完全就可以依法進行行政調整和補辦一些手續(xù)了。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實際上強行拉開了解決中國小產權房的序幕。