小產(chǎn)權(quán)房正成為當(dāng)下國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)話題。先有12月11日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房?！比熘螅从忻襟w報(bào)道：“國(guó)土部稱符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房可考慮轉(zhuǎn)為合法”，但是同日國(guó)土部又稱：“符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為合法”的報(bào)道失實(shí)。在此不到72小時(shí)的有無(wú)、前后、進(jìn)退、正反、損益、盈虛、禍福之間，幾千萬(wàn)的小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主和利益相關(guān)者的權(quán)利和利益在天地之間轉(zhuǎn)換，真可謂：“長(zhǎng)安有貧者，為瑞不宜多”。
全面解讀有關(guān)國(guó)務(wù)院會(huì)議的報(bào)道內(nèi)容，它確實(shí)強(qiáng)調(diào)了城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，但是該次會(huì)議并沒有強(qiáng)調(diào)不去有效解決小產(chǎn)權(quán)房問題。這是第一次公開報(bào)道國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，也是第一次公開報(bào)道國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究小產(chǎn)權(quán)房問題，由此反倒說明了小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為國(guó)務(wù)院關(guān)心的重點(diǎn)、熱點(diǎn)的民生問題。
因此，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的問題，無(wú)論是國(guó)務(wù)院的會(huì)議，還是國(guó)土資源部的正反合的說法，實(shí)際上同條共貫，一切皆緣中國(guó)歷第一部《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》下月即將付闕施行。也正是這部法律的即將施行，從而將小產(chǎn)權(quán)房問題投送到了中國(guó)改革熱點(diǎn)的頂端，全民聚焦的捌點(diǎn)。
1.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行需要對(duì)集體所有的土地有一個(gè)依憲交待
中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)
根據(jù)近年來村鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)資料，截至2007年上半年，全國(guó)實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積已達(dá)到330億平方米，其中住宅270億平方米左右；公共建筑近30多億平方米；生產(chǎn)性建筑30億平方米左右。通過帶房入城、舊城改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)居民的依法建造、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑和形式，小產(chǎn)權(quán)房已達(dá)到現(xiàn)存全國(guó)實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上，其中涉及到村鎮(zhèn)住宅的大約50多億平方米；涉及到村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑的規(guī)模也很大，它甚至已成為許多中小企業(yè)、三資企業(yè)的主要的生產(chǎn)場(chǎng)所、倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所。
目前中國(guó)城鎮(zhèn)人口已達(dá)到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45%，這是人類歷的一次城市化轉(zhuǎn)型，根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的預(yù)期：“按人口城鎮(zhèn)化率每年增加1個(gè)百分點(diǎn)測(cè)算，到2020年還將從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出3億左右的人口?！?BR> 截止到2007年中，全國(guó)共有建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)3萬(wàn)出頭；村莊300多萬(wàn)個(gè)；村民委員會(huì)所在地50多萬(wàn)個(gè)，但是近年來全國(guó)每年村莊減少數(shù)萬(wàn)個(gè)，建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)減少千個(gè)左右。其中根據(jù)《2005年建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)公報(bào)》“2005年末，全國(guó)建制鎮(zhèn)數(shù)量比上年末減少了59個(gè)，集鎮(zhèn)減少1134個(gè)，村莊減少70215個(gè)。全國(guó)小城鎮(zhèn)平均現(xiàn)狀用地面積由2004年的0.76平方公里提高到0.82平方公里，其中建制鎮(zhèn)用地由1.26平方公里提高到1.34平方公里，集鎮(zhèn)由0.36平方公里提高到0.38平方公里。2005年末，全國(guó)建制鎮(zhèn)平均人口8352人，比2004年增加293人，比2000年增加1496人；集鎮(zhèn)平均人口2501人，比2004年增加74人，比2000年增加395人?！迸c此相對(duì)應(yīng)，村鎮(zhèn)人口減少了，小產(chǎn)權(quán)房問題卻擴(kuò)大了。
事實(shí)上中國(guó)的城鎮(zhèn)化速度不會(huì)降低，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模就會(huì)擴(kuò)大；不根據(jù)《憲法》落實(shí)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)體系，小產(chǎn)權(quán)房的問題就不可能根本解決。如若目前僅依靠廣東、成都、重慶、天津、上海等地的試點(diǎn)方法已不足應(yīng)對(duì)了，以新的全國(guó)性的法規(guī)統(tǒng)一解決已成為改革的必然。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)際上強(qiáng)行拉開了解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的序幕
目前小產(chǎn)權(quán)方的利益核心不是房屋造價(jià)多少，受惠于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)通脹的限度，房屋造價(jià)的上漲大多數(shù)人還能接受；其利益核心在地價(jià)，受惠國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的巨大升勢(shì)，它使城鄉(xiāng)居民可以通過灰色地帶享受小產(chǎn)權(quán)房地價(jià)上漲的特殊利益以對(duì)付中國(guó)的高房?jī)r(jià)和通貨膨脹。因此若以損益關(guān)系而論，土地管理法譬如小產(chǎn)權(quán)房之損，用一塊少一塊；城鄉(xiāng)規(guī)劃法譬如小產(chǎn)權(quán)之益，加一部分規(guī)劃多一部分房屋。為此治理小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該土地和規(guī)劃兩法并用，而且理想的方法應(yīng)該是先有土地法立規(guī)矩，后有規(guī)劃法劃方圓。但是目前管小產(chǎn)權(quán)房地的沒來，管小產(chǎn)權(quán)房天的先來了。
由于國(guó)土資源部、全國(guó)人大仍在研究集體土地法規(guī)的有關(guān)的問題，建設(shè)部主力推動(dòng)的城鄉(xiāng)規(guī)劃法立法已獲成功。2007年10月28日十屆人大第三十次會(huì)議通過了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，胡主席同日發(fā)布第七十四號(hào)主席令，宣布該法自2008年1月1日施行，同時(shí)現(xiàn)行的《城市規(guī)劃法》廢止。《城市規(guī)劃法》轉(zhuǎn)變?yōu)椤冻青l(xiāng)規(guī)劃法》，一字之差，卻標(biāo)志著中國(guó)將從2008年元旦起徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的規(guī)劃制度，進(jìn)入城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時(shí)代。而與此相反，商品化的土地使用權(quán)的管理卻仍然是用征地制度這個(gè)獨(dú)木橋來連接城鄉(xiāng)兩個(gè)世界。
本來集體土地制度應(yīng)該是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》運(yùn)轉(zhuǎn)的前提，也是其實(shí)施的基礎(chǔ)。遺憾的是到目前為止，中國(guó)的《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》的原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系，集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的憲則進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。由此導(dǎo)致了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》成為一部跛腳的法律，本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺(tái)的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺(tái)，導(dǎo)致了中國(guó)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。建設(shè)部推進(jìn)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的快速舉措已使主管土地政策的國(guó)土資源部處于追趕狀態(tài)，明年元旦《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的施行又將使中國(guó)的600多個(gè)城市，1600多個(gè)縣獲得了中國(guó)32多萬(wàn)個(gè)村鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)、主審權(quán)，這是中國(guó)規(guī)劃的一次放權(quán)，也是地方政府主導(dǎo)集體土地利益調(diào)整的的歷史機(jī)會(huì)，有本事的地方政府可以將大量灰色的歷史遺留問題轉(zhuǎn)為合法。由此有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，2000多個(gè)縣市政府完全就可以依法進(jìn)行行政調(diào)整和補(bǔ)辦一些手續(xù)了。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)際上強(qiáng)行拉開了解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的序幕。
全面解讀有關(guān)國(guó)務(wù)院會(huì)議的報(bào)道內(nèi)容，它確實(shí)強(qiáng)調(diào)了城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，但是該次會(huì)議并沒有強(qiáng)調(diào)不去有效解決小產(chǎn)權(quán)房問題。這是第一次公開報(bào)道國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，也是第一次公開報(bào)道國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究小產(chǎn)權(quán)房問題，由此反倒說明了小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為國(guó)務(wù)院關(guān)心的重點(diǎn)、熱點(diǎn)的民生問題。
因此，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的問題，無(wú)論是國(guó)務(wù)院的會(huì)議，還是國(guó)土資源部的正反合的說法，實(shí)際上同條共貫，一切皆緣中國(guó)歷第一部《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》下月即將付闕施行。也正是這部法律的即將施行，從而將小產(chǎn)權(quán)房問題投送到了中國(guó)改革熱點(diǎn)的頂端，全民聚焦的捌點(diǎn)。
1.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行需要對(duì)集體所有的土地有一個(gè)依憲交待
中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)
根據(jù)近年來村鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)計(jì)公報(bào)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)資料，截至2007年上半年，全國(guó)實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積已達(dá)到330億平方米，其中住宅270億平方米左右；公共建筑近30多億平方米；生產(chǎn)性建筑30億平方米左右。通過帶房入城、舊城改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)居民的依法建造、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑和形式，小產(chǎn)權(quán)房已達(dá)到現(xiàn)存全國(guó)實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上，其中涉及到村鎮(zhèn)住宅的大約50多億平方米；涉及到村鎮(zhèn)生產(chǎn)性建筑的規(guī)模也很大，它甚至已成為許多中小企業(yè)、三資企業(yè)的主要的生產(chǎn)場(chǎng)所、倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所。
目前中國(guó)城鎮(zhèn)人口已達(dá)到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45%，這是人類歷的一次城市化轉(zhuǎn)型，根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的預(yù)期：“按人口城鎮(zhèn)化率每年增加1個(gè)百分點(diǎn)測(cè)算，到2020年還將從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出3億左右的人口?！?BR> 截止到2007年中，全國(guó)共有建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)3萬(wàn)出頭；村莊300多萬(wàn)個(gè)；村民委員會(huì)所在地50多萬(wàn)個(gè)，但是近年來全國(guó)每年村莊減少數(shù)萬(wàn)個(gè)，建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)減少千個(gè)左右。其中根據(jù)《2005年建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)公報(bào)》“2005年末，全國(guó)建制鎮(zhèn)數(shù)量比上年末減少了59個(gè)，集鎮(zhèn)減少1134個(gè)，村莊減少70215個(gè)。全國(guó)小城鎮(zhèn)平均現(xiàn)狀用地面積由2004年的0.76平方公里提高到0.82平方公里，其中建制鎮(zhèn)用地由1.26平方公里提高到1.34平方公里，集鎮(zhèn)由0.36平方公里提高到0.38平方公里。2005年末，全國(guó)建制鎮(zhèn)平均人口8352人，比2004年增加293人，比2000年增加1496人；集鎮(zhèn)平均人口2501人，比2004年增加74人，比2000年增加395人?！迸c此相對(duì)應(yīng)，村鎮(zhèn)人口減少了，小產(chǎn)權(quán)房問題卻擴(kuò)大了。
事實(shí)上中國(guó)的城鎮(zhèn)化速度不會(huì)降低，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模就會(huì)擴(kuò)大；不根據(jù)《憲法》落實(shí)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)體系，小產(chǎn)權(quán)房的問題就不可能根本解決。如若目前僅依靠廣東、成都、重慶、天津、上海等地的試點(diǎn)方法已不足應(yīng)對(duì)了，以新的全國(guó)性的法規(guī)統(tǒng)一解決已成為改革的必然。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)際上強(qiáng)行拉開了解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的序幕
目前小產(chǎn)權(quán)方的利益核心不是房屋造價(jià)多少，受惠于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)通脹的限度，房屋造價(jià)的上漲大多數(shù)人還能接受；其利益核心在地價(jià)，受惠國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的巨大升勢(shì)，它使城鄉(xiāng)居民可以通過灰色地帶享受小產(chǎn)權(quán)房地價(jià)上漲的特殊利益以對(duì)付中國(guó)的高房?jī)r(jià)和通貨膨脹。因此若以損益關(guān)系而論，土地管理法譬如小產(chǎn)權(quán)房之損，用一塊少一塊；城鄉(xiāng)規(guī)劃法譬如小產(chǎn)權(quán)之益，加一部分規(guī)劃多一部分房屋。為此治理小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該土地和規(guī)劃兩法并用，而且理想的方法應(yīng)該是先有土地法立規(guī)矩，后有規(guī)劃法劃方圓。但是目前管小產(chǎn)權(quán)房地的沒來，管小產(chǎn)權(quán)房天的先來了。
由于國(guó)土資源部、全國(guó)人大仍在研究集體土地法規(guī)的有關(guān)的問題，建設(shè)部主力推動(dòng)的城鄉(xiāng)規(guī)劃法立法已獲成功。2007年10月28日十屆人大第三十次會(huì)議通過了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，胡主席同日發(fā)布第七十四號(hào)主席令，宣布該法自2008年1月1日施行，同時(shí)現(xiàn)行的《城市規(guī)劃法》廢止。《城市規(guī)劃法》轉(zhuǎn)變?yōu)椤冻青l(xiāng)規(guī)劃法》，一字之差，卻標(biāo)志著中國(guó)將從2008年元旦起徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的規(guī)劃制度，進(jìn)入城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時(shí)代。而與此相反，商品化的土地使用權(quán)的管理卻仍然是用征地制度這個(gè)獨(dú)木橋來連接城鄉(xiāng)兩個(gè)世界。
本來集體土地制度應(yīng)該是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》運(yùn)轉(zhuǎn)的前提，也是其實(shí)施的基礎(chǔ)。遺憾的是到目前為止，中國(guó)的《土地管理法》還沒有根據(jù)《憲法》的原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系，集體土地使用權(quán)也沒有根據(jù)《憲法》的憲則進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。由此導(dǎo)致了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》成為一部跛腳的法律，本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺(tái)的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺(tái)，導(dǎo)致了中國(guó)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題獲得了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。建設(shè)部推進(jìn)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的快速舉措已使主管土地政策的國(guó)土資源部處于追趕狀態(tài)，明年元旦《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的施行又將使中國(guó)的600多個(gè)城市，1600多個(gè)縣獲得了中國(guó)32多萬(wàn)個(gè)村鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)、主審權(quán)，這是中國(guó)規(guī)劃的一次放權(quán)，也是地方政府主導(dǎo)集體土地利益調(diào)整的的歷史機(jī)會(huì)，有本事的地方政府可以將大量灰色的歷史遺留問題轉(zhuǎn)為合法。由此有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，2000多個(gè)縣市政府完全就可以依法進(jìn)行行政調(diào)整和補(bǔ)辦一些手續(xù)了。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)際上強(qiáng)行拉開了解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的序幕。